土地估價方法及案例匯總情況

1、word方法 比擬項乓市場比擬法收益復(fù)原法剩余法本錢逼近法路線價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法主要原如此替代收益建筑本錢+地價=房地價本錢可與性替代替代評估對象土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用X圍適宜有交易 實例地區(qū)的 土地與不動 產(chǎn)估價適宜有收益的土地或建筑物有交易地 區(qū)且地產(chǎn) 有開發(fā)、再開發(fā)價值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng) 完整且附 設(shè)有路線 價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價和宗 地價格修正系數(shù)表限制1無類似交 易案例或無 市場交易時， 難以評估；2 必須考慮所 有差異的項 目，并加以適 當(dāng)修正；3必 須查證比擬 案例資料的 準(zhǔn)確性。

2、1對無收益 不動產(chǎn)評估 困難；2收益 數(shù)據(jù)必須合 理、準(zhǔn)確；3 復(fù)原利率必須適當(dāng)。1對不適 宜建筑或 無再開發(fā) 價值土地 評估困難；2房 價預(yù)測難 以準(zhǔn)確；3 開發(fā)費用 難以準(zhǔn)確。1不適宜于已建成地或已 開發(fā)地；2本錢不等于價 格。不適宜于無路線價區(qū)域。不適宜于無基準(zhǔn)地 價區(qū)域。理論根底1依實例地 價格，比擬求 評估地價格；2無理論根 底，但實用。1未來純收 益復(fù)原現(xiàn)值 即為價格；2 有理論根底。1地價=房 地價-建 筑本錢- 利潤利息；2建 筑價=房 地價-地 價；3有 理論根 底。1建筑價=重 置本錢-折 舊；2新開發(fā) 地價=土地取 得費+開發(fā)費 +利潤+利息+ 區(qū)位修正。宗地價=路 線價

3、*深度 指數(shù)*條件 修正指數(shù)* 時間修正 系數(shù)。宗地價=基準(zhǔn)地價*1 土刀區(qū)域與個別 因素修正系數(shù)*批 租年期系數(shù)*時間修正系數(shù)。估價程序1收集適當(dāng) 交易實例；2 查證交易條 件狀況，包括 價格、支付條 件、動機與宗 地條件；3實 例交易情況1估價總收 益；2估價總 費用；3計算 純收益；4選 定復(fù)原率；5 計算收益價 格。1估計開 發(fā)完成后 房地售價；2估 計建筑費 用；3估 計各項稅 費；4計1確定土地征 用拆遷費；2 確定開發(fā)費； 3確定利潤；4 確定利息；5 計算本錢價 格；6位置修 正。1查定路線 價；2查定 深度指數(shù)； 3查定條件 指數(shù)；4查 定時間修 正指數(shù)；5 修正岀宗1查定基

4、準(zhǔn)地價；2 查證評估地塊條件；3查定各項修正系 數(shù)；4修正岀宗地 價。修正；4實例 期日修正；5 實例區(qū)域與 個別因素修 正；6判定比 擬價格。算地價。地價格?，F(xiàn)實性評估結(jié)果與 市價相近，最 具現(xiàn)實性評估結(jié)果與市價稍有偏差接近市價評估結(jié)果與市價常有偏差接近市價接近市價掌握難易易難易易易，適于多 宗地估價易，適于多宗地估價評估結(jié)果比擬價格收益價格剩余價格本錢累加價格比擬價格比擬價格收益復(fù)原法案例一評估土地價格案例1某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土 結(jié)構(gòu)商

5、業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時重置價格為1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元,年銷售本錢與經(jīng)營本錢共4000萬元，管理費、財務(wù)費用為年經(jīng)營收入的6%商品銷售稅與附加為銷售收入的 8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%假如2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元/ mf，房屋復(fù)原利率為 8% 土地復(fù)原利率為 6%不考慮遞增與物價因 素，求該地塊于2005年7月1日價值。注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期 2040年6月30日短

6、于房屋經(jīng)濟壽命到期日 鋼筋混凝土非生產(chǎn)用 房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到 2061年6月30日止，故折舊年限到土地終止日 2040年6月30日止，共 39年解： 年經(jīng)營收入=6000萬元 年須扣除總費用：銷售本錢與經(jīng)營本錢 =4000萬元；管理費、財務(wù)費用 =6000*6%=360萬元；商品銷售稅金與附加 =6000*8.5%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價=1500*15000=2250萬元；年折舊額 =2250/39=57.69 萬元；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 該地塊于 2005 年

7、7 月 1 日的價值：P=a/r 地*1-1/(1+ r 地)n=(310.77/6%)*1-1/(1+6%)尊=4505.62萬元；土地單價 =9011元/平方米。二評估房地產(chǎn)價格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用 50年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比擬法評估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權(quán)價格為 1000元/平方米容積率為1時。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加 1，地價增長60%該飯店每月的 客觀凈收益為15萬元。土地復(fù)原率 n=6%該飯店的建筑復(fù)原率取&qu

8、ot;=8%評估該飯店的價格，估價期日為2005年8月。解：房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年；土地總地價=10000*1000 元 /m2* 1+2*60%=2200 萬元；土地年純收益 =2200*6%/1-1/(1+6%) 50=139.58 萬元 / 年；房屋年純收益 =房地產(chǎn)年總純收益 -土地年純收益=180-139.58=40.42 萬元/年；房價=房屋年純收益 /r 2*1-1/(1+r2) =(40.42/8%)*1-1/(1+8%)=494.48 萬元。案例3 不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下：2 2 2 2土地面積為

9、8400 m。建筑物局部：1樓3800m； 2-5樓：2800m；合計：15000m。樓層面積單價月租金收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計15000828000218000建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為 65%設(shè)備所占比例為35%建筑物的耐用 年限主體為50年，設(shè)備平均為10年，殘值率為0。不動產(chǎn)每空置一個月，押金運用年收益 率為7%不動產(chǎn)租稅為54.65萬元，保險費為0.48萬元，管理費為建筑物造價的 2%作為 購置

10、土地與地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合復(fù)原率取8%估價期日為2005年9月30日；估價日期為 2005年9月1日-10月30日。解：租金=82.8萬元*12月=993.60萬元/年，押金運用收益 =21.8萬元*7%=1.53萬元，空房損失額=82.8萬元按一個月的租金計算，如此，總收益=租金+收益-損失=912.33萬元；折舊費=主體4800*65%*1/50+設(shè)備4800*35%*1/10=230.40 萬元，維持管理費=4800*2%=96.0萬元按建筑物造價的2%十算，租稅=54.65萬元，保險費=0.48萬元；如此，總費用=230.40+96+54.65+0.48=381.53

11、萬元；故，純收益=總收益-總費用=530.8萬 元；不動產(chǎn)收益價格=不動產(chǎn)純收益/綜合復(fù)原率*1-1/ 1+綜合復(fù)原率50=6493.53萬元。三評估承租土地使用權(quán)價格 案例4某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實際支付的年租金是 8萬元，該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)復(fù)原率為 8%計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價格？解：年租金差額租金盈余=10-8=2萬元；10承租土地使用權(quán)價格 =(2/8%)*1-1/(1+8%)=13.42萬元。市場比擬法案例須知事項：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定

12、不同權(quán)重；各項修正不超過20%總修正不超過30%估價結(jié)果確定可按不同權(quán)重計算。案例1估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象與比擬案例的區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場價值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常咼5%正常交易交易日期正常，價格指數(shù)105價格指數(shù)101價格指數(shù)1032005. 1價格指數(shù)102區(qū)域因素合計1009810097個別因素合計1009899100容積率2剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價格兀/m450052004900此題注意：要

13、進展使用權(quán)限修正和容積率修正根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表估計對象實例A實例B實例C容積率系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地復(fù)原利率取6%解：由題可得，比準(zhǔn)價格：2實例 A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303 元/ m ；實例 B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m ； 2實例 C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元 / m ;由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實

14、例 A權(quán)重取0.3，實例B權(quán)重取0.3 ;實例C權(quán)重取0.4 ,實例A實例B實例C比準(zhǔn)價格530349835149權(quán)重估價對象評估單價5145估價對象評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進展評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供給圈的三個比擬案例，并對區(qū)域因素與個別因素分別與待估宗地進展比擬，比擬情況如下:項目待估宗地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供給圈市郊市郊市郊市郊交易時間交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價格2370 元 /m392 元 /m2355 元 /m2區(qū)域因素交通條件0-1%-2%0根底設(shè)施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚

15、集00-1%2%環(huán)境情況0-2%00個別因素宗地面積03%05%宗地形狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知:待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市 2005年1月至10月地價上漲4%平均月上漲幅度為 0.4%, 將2005年1月地價指數(shù)定為100，如此，2005年10月地價指數(shù)為104； 2005年8月地價指 數(shù)為103.2。解：實例 A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389 元/ m ；2實例 B=395*100/100*1/0.96*104/100

16、*100/95*100/99=455 元/ m ；實例 C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358 元/ m ；上述各例修正后價格差異較小，采用算術(shù)平均法計算：待估宗地單價=實例A修正后價格+實例B修正后價格+實例C修正后價格/3=401元/卅。本錢逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5Km,現(xiàn)已完成了 “七通一平2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷與青苗 補償費為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為 1.5億元；征地后，土地“七通一平的費用 為2億元/ Kn

17、2,開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%總投資回報率為20% 土地增值收益率取 20%當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10% 土地復(fù)原率確定為 7%試 估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。解:土地取得費=8 6 2=4.5+1.5*10 /(5*10 )=120 元/ m土地開發(fā)費=862=2.0*10 / 1*10=200 元/ m2投資利息=120*(1 + 10%) -1+200*40%*(1+10%)-1+200*60%*(1 + 10%)投資利潤=(120+200)*20%=64 元 / m2由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有局部占地是無法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r格中去開發(fā)區(qū)可

18、出讓土地比率 =開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%2年期修正后價格=732.61*1-1/(1+7%)土地總價格=707.74*10000=7077400 元剩余法假設(shè)開發(fā)法案例一單純的地價評估案例1有一成片皇帝需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2Km,適宜進展“五通一平'開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平的熟地單價為1000元/ m2;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平"2,開發(fā)期為3年，開發(fā)本錢在 3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年 利率為12%投資利潤率為20% 土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6%購置荒地需要交納的稅費

19、為荒地價格的4%熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%試用靜態(tài)方式估算該本錢荒地的總價和單價。解：設(shè)荒地的總價為p總開發(fā)價值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)本錢 =2.5*2=5億元；總利息=p*(1+4%)*(1 + 12%) 3-1+5*(1+12%)-1=0.421P+0.926億元；總轉(zhuǎn)讓稅費=12*6%=0.72億元；購置稅費=P*4%=0.04P;總利潤=(1.04P+5)*20%=0.208P+1 億元；可知 P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609億元；故2。案例2估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平&qu

20、ot;的待建空地，土地總面積為1000 m，且土地形狀規(guī)如此，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率w 50% 土地使用權(quán)年限為50年，出售時間為2003年10月，需評估該地塊在 2003年10月出售時的購置價格。估價過程：確定最優(yōu)用途為商住混合用地，因建筑容積率為7,建筑覆蓋率為 50%故建筑總面積為70000 m,設(shè)建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為 5000 m?，地上1-2層為商業(yè)用 地，建筑面積為10000 m2, 3-14層位住宅，建筑面積為 60000 m2；預(yù)設(shè)共需3年時間完成 投入使用，即2006年10月完成；估計建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%建造

21、完成售出，50%半年后售出，其余 20%年后才能售出；預(yù)計商業(yè)樓平均售價 4500元/ m 2,住宅樓平均售價2500元/ mf;估計建筑費用為5000萬元，專業(yè)費用為建筑費的8%年利息率15%銷售費用為樓價的 3%稅費為樓價的6%投資利潤率為25%在未來3年開發(fā)費用 第一年需投入20%第二年投入50%第三年投入30%解：方法一：靜態(tài)方式計算地價設(shè)總地價為P,總樓價=4500*10000+2500*60000=19500 萬元；總建筑費 =5000 萬元；總專業(yè)費用=總建筑費*8%=400萬元；總利息=總地價*利息率*計算期+總建筑費*利息率*計算期+總專業(yè)費*利息率*計算期=P*15%*3+

22、5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 萬元；總銷售費用=總樓價*3%=585萬元；總稅費=總樓價*6%=1170萬元；總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費廣利潤率=P*0.25+1350萬元；由此可知總地價 P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800萬元。方法二：動態(tài)方式計算地價假設(shè)計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%總樓價=(4500*10000)/(1+15%) '+(2500*60000)/(1+

23、15%)3*30%/(1+15%) °+50%/(1 + 15%)1 +20%/(1 + 15%) =12230 萬元；總建筑費=5000*20%/(1+15%)+50%/(1 + 15%)+30%/(1 + 15%)=4017 萬元；總專業(yè)費=總建筑費*8%=321萬元；因為總地價、總建筑費、總專業(yè)費在動態(tài)方式中均已考慮時間因素，實際上已含有利息，故不再單獨計算總利息；總稅費=總樓價*6%=734萬元；總利潤=(總建筑費+總地價+總專業(yè)費廣利潤率=P*0.25+1085萬元；有題可知：總地價 P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858 萬元。由

24、于一般動態(tài)方式計算更為準(zhǔn)確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式結(jié)果為主，總地價定為4900萬元:總地價=4900萬元；單位地價 =4900元/ m ;樓面地價=700元/ m。開發(fā)商預(yù)期利潤測算 案例3某開發(fā)商已取得某宗地 70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平'空地，面積3000 m, 土地價格為80萬元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價與登記等費用為地價的12%用途為住宅，最大容積率為4。該項工程取得土地使用權(quán)后3個月即可動工，建筑時間為22 2 年，建成后即可全部售出， 住宅售價預(yù)計為 3000元/ m,建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1000元/ m，在建筑期間的投入情況：第一年投入40%第二年投入

25、60%目前貸款年利率為12%不動產(chǎn)銷售的額稅費為不動產(chǎn)總價的6%解：不動產(chǎn)總價=3000*3000*4=3600萬元；建筑費與專業(yè)費 =1000*3000*4=1200萬元；地價與其他費用 =8000000*(1 + 12%)=896萬元；總利息=896*(1 + 12%)-1+1200*40%*(1+12%)-1+1200*60%*(1 + 12%)-1=391.1603萬元注：地價計息期為 2年3個月即2.25年；銷售稅費=3600*6%=216 萬元；開發(fā)商利潤 =3600-1200-896-391.1603-216=896.8397 萬元；利潤占不動產(chǎn)價的百分比 =896.8397/3

26、600=24.91% ；利潤占開發(fā)總本錢的百分比 =896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；由此可知，項目投資回報良好，預(yù)期利潤可觀，項目可行。三 建筑費與專業(yè)費最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測算案例4某公司已取得宗地 50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平'空地，面積12000 m2,地價與相關(guān)法律、估價等費用為300萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5，確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費與專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。該工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部出售，目前市場同類工業(yè)廠房的售價預(yù)計為1300元/ m2,開發(fā)資金均勻投入

27、，貸款年利率12%開發(fā)商要求利潤為不動產(chǎn)總價的18%不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6%解：假設(shè)在建筑費與專業(yè)費的最高控制額為X元，不動產(chǎn)總價=1300*12000*1.5=2340 萬元；地價與其他費用 =300萬元；2 1 總利息=300*(1 + 12%) -1+X*(1+12%)-1= 0.12X+763200 元；開發(fā)商利潤=2340*18%=421.2萬元；銷售稅費 =2340*6%=140.4萬元；得X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429 元；2路線價估價法案例計算方法：1臨街地：臨街深度未達里

28、地，其每平方米 （即單價）依其深度，按深度指數(shù)計算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計算單價。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計算單價后，再視其上下邊長比，利用價值進展加價或減價修正，其修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點的連線為臨街深度，計算單價，不進修正。 三角形：正三角形（一邊為臨街線的），以其高度的一半為臨街深度，計算單價；逆三角 形（三角形頂點在臨街線上），以其臨街線上的頂點與底邊中點垂直距離為一半，與底邊 中點的深度為起迄深度，比照袋地計算。 兩面臨街地，縱深在 36m（含36m）以下者，應(yīng)以中線分前后兩局部，分別計

29、算。 深度超過里地線者，其單價應(yīng)以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算得。2路角地：按具體路線區(qū)段的加成規(guī)如此進展修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價的三成。3袋地：袋地的單價依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進展修正。袋地形狀為平行四邊形、 梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價應(yīng)以袋地單價與里地單價按面積比例平均計算；里地單價按路線價四成計算（里地價與路線價四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨劃分區(qū)段 ）?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計劃于 2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金, 并約定建成后以土地價值和企業(yè)乙實際投入的資

30、金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次根底上和企業(yè)乙同意下，進展必要的土地再開發(fā)時，發(fā)生的額外費用計入企業(yè)甲的投資。在項目實際開發(fā)時，企業(yè)甲計劃投資 40萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000卅，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。在取得土地使用權(quán)3個月后動工，建筑時間 2年，建成后全部售出，預(yù)計售價為3000元/ m 2,企業(yè)乙實際投入1100萬元，第一年投入 40%第二年投60%建筑費與專業(yè)費用平均水平為10002元/ m；另外，稅費為地價的2%貸款年利率為12%銷售稅為房價6%利潤預(yù)計為房屋售價的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價為3100

31、元/ m 2,待開發(fā)土地相對于基準(zhǔn)地價區(qū)域的平均區(qū)域條件和個別條件為 -2%和-3%。基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為 2004年8月30日，近2年，地價 上漲5% 土地復(fù)原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價方法一：剩余法求地價，設(shè)地價為P房地產(chǎn)總售價=3000*2000*4=2400萬元；建筑費與專業(yè)費用 =1000*2000*4=800萬元；地價與稅費=P*(1 + 12%)萬元；銷售費用 =2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤 =2400*24.12%=579萬 元；利息=P*(1+2%)*(1 + 12%)-1+800*40%*(1+12%)-1+ 60%*(1 + 12%)-1； 故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600 萬元方法二：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求地價，基準(zhǔn)地價=3100*2000=620萬元；宗地地價=基準(zhǔn)地價*1+區(qū)域條件修正+個別條件修正*時間修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*仁620萬元；與方法一相差較小所以，地價取平均值地價為610萬元；2投資確定企業(yè)甲投資