某景園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(共94頁).doc

1、馳峰峰景園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc *謹(jǐn)呈：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 貴陽馳峰峰景園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一章 市場(chǎng)分析一、城市概況1、基本概況中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡(jiǎn)稱“筑”。貴陽作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已有400多年的歷史。是貴州省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。貴陽是森林之城，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，森林覆蓋率達(dá)34.79%，貴陽氣候宜人，冬無嚴(yán)寒、夏無酷署，年平均氣溫15.3度，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一月上旬，平均為4度。貴陽是居家渡假、享受生活的好地

2、方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明。貴陽市總面積：8034KM2 人口：340萬 總戶數(shù)：89萬戶 新婚人數(shù)：23361人（女）行政設(shè)置云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)小河區(qū)三縣一市面積（KM2）67.589.1957.6962.4259.663.15630.8人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334302.76673383262戶數(shù)（戶）14632813387069138791394719836980376221新婚人數(shù)（女）3069268418641976198711801060122

3、002年度貴陽市人口狀況（2002年）。兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的向四區(qū)快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路，3貴陽市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：3.13人/戶）從圖分析可看出，貴陽市的家庭以二口和三口之家為主要家庭結(jié)構(gòu)，占至總量的63。64%，這種結(jié)構(gòu)的家庭對(duì)住房的合理需求應(yīng)是二三室結(jié)構(gòu)的住宅，貴陽市的二三口之家總量據(jù)推算應(yīng)有56萬戶，這是一個(gè)龐大的潛在需求市場(chǎng)三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶型，二是分戶，形成兩套對(duì)二三室戶型的需求在理性消費(fèi)漸成主流的今天，二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場(chǎng)住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品。4居住狀況（房屋建筑面積擁有量：18.91平方/人

4、，房屋使用面積擁有量：14.91平方/人）通過對(duì)現(xiàn)有住戶產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出，在購賣商品房已成為消費(fèi)和投資時(shí)尚的今天，商品房?jī)H占現(xiàn)有住宅的3%，亦有理由認(rèn)為：房改私房戶（占貴陽市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的69%?。蚱洮F(xiàn)有居所的產(chǎn)品落后、戶型差，居住的舒適性不高而會(huì)對(duì)未來商品房有潛在需求。在現(xiàn)有房型比例中，二、三、四三種居室的房型占88.08%,是現(xiàn)有住宅產(chǎn)品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，說明三居室產(chǎn)品的諸多合理性是多數(shù)人在選擇居住產(chǎn)品時(shí)的首要考慮。四居室的產(chǎn)品在現(xiàn)有房型比例中位居第二，研究人員認(rèn)為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時(shí)代國(guó)家按需分配的產(chǎn)物，這一部份住戶因處

5、于社會(huì)的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實(shí)力。通過分析，研究人員認(rèn)為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）作為一種小康生活的標(biāo)準(zhǔn)，是絕大多數(shù)城市人的愿望，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平的提高，商品房市場(chǎng)在貴陽地區(qū)所占份額雖小,但有廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)和前景。5居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：7383.72元/人期未手存現(xiàn)金：8115.80元/人可支配收入：7526.34元/人家庭總支出：6680元/人（其中：消費(fèi)支出：5801.42，購房支出：2.36，其他支出：876.64元） 從上述資料計(jì)算得出：貴陽市的房?jī)r(jià)水平的理論值：房?jī)r(jià)收入比為6時(shí)：房?jī)r(jià)為：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方

6、房?jī)r(jià)收入比為7時(shí)：房?jī)r(jià)為：24263*7/100=1698元/平方房?jī)r(jià)收入比為9時(shí)：房?jī)r(jià)為：24263*9/100=2183元/平方總結(jié)：從目前的收入水平來看，總房?jī)r(jià)在15-23萬的商品房是市場(chǎng)的主要需求點(diǎn)。6. 貴陽市近期規(guī)劃（2003-2005）摘要1 2005年城區(qū)總?cè)丝冢?54.5萬人 2 規(guī)劃對(duì)城市中心區(qū)的布局要求:堅(jiān)持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,2005年城市中心區(qū)規(guī)劃83.1萬人口,較2002年減少6.58萬人3 對(duì)于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房供應(yīng)主補(bǔ)充的多層次住宅供應(yīng)體制。合理引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，

7、降低中心區(qū)人口密度。本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響。二、總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)1、 宏觀經(jīng)濟(jì)：2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。初步統(tǒng)計(jì)，貴陽市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值336.4億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值1.49億元，增長(zhǎng)5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.59億元,增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13.54億元，增長(zhǎng)10.8%。貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。l 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，深化企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整

8、，努力開拓市場(chǎng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)持續(xù)加速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，比上年增長(zhǎng)20.8%。l 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，持續(xù)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度加快在財(cái)政資金的帶動(dòng)下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成175.9億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。隨著我市新的城市片區(qū)規(guī)劃，金陽新區(qū)如火如荼的建設(shè)，以及各個(gè)中心片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，形勢(shì)良好。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額50億元，比上年增長(zhǎng)15.5%，略低于全市投資的平均增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動(dòng)我市投資快速增長(zhǎng)的主要因素之一。l 市場(chǎng)消費(fèi)活躍，外貿(mào)進(jìn)

9、出口降幅趨緩消費(fèi)需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。零售業(yè)已進(jìn)入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為特征的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進(jìn)一步加大擴(kuò)張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國(guó)內(nèi)外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費(fèi)品市場(chǎng)注入了新的生機(jī)和活力。全年市場(chǎng)物價(jià)基本穩(wěn)定。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)136.6億元，比上年增長(zhǎng)12.3%。l 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢(shì)良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款為731.8億元，比上年增加86.6億元；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款288.04億元，比上年增加47.91億元。金融機(jī)構(gòu)各

10、項(xiàng)貸款余額595.52億元，比上年增加109.21億元；人民生活水平穩(wěn)步提高收入大幅增加，消費(fèi)低水平增長(zhǎng)。今年，我市相繼提高了國(guó)家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。預(yù)計(jì)全年我市在崗職工平均工資達(dá)10988元；全年城市居民人均可支配收入為7306元，增長(zhǎng)10.5%。收入的增加使我市居民消費(fèi)也隨之上升，全年城市居民人均消費(fèi)性支出為5801元，比上年增長(zhǎng)0.5%。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)：?jiǎn)挝唬簝|元 3、今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)以上，力爭(zhēng)達(dá)到，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。全社會(huì)固定資產(chǎn)

11、投資增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)，地方財(cái)政一般預(yù)算收入與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長(zhǎng)，外貿(mào)出口增長(zhǎng)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)，人口自然增長(zhǎng)率控制在以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率以內(nèi)。 4、產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（業(yè)界稱18號(hào)文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門，專家學(xué)者，開發(fā)商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費(fèi)者，總體認(rèn)為“通知”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)全面小康社會(huì)的建設(shè)都具有積極的推動(dòng)作用。18號(hào)文的出臺(tái)，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志，

12、表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策是：l 控制高檔住房，增加普通商品房-個(gè)人已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體l 不允許高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房l 廉租房建設(shè)將以國(guó)家投資為主l 不得限制已購公房上市交易l 規(guī)范發(fā)展住房信貸本項(xiàng)目的方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求，是國(guó)家提倡的房地產(chǎn)項(xiàng)目5、當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)強(qiáng)勁投資額（億元）竣工面積（萬）新開工面積（萬）銷售面積（萬）銷售額（億元）2001年433323865615180524622002年500331605999187852762 綜上所述，貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭住宅消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，必將

13、進(jìn)入快速增長(zhǎng)的時(shí)期。本項(xiàng)目正是在這樣的環(huán)境下運(yùn)行，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景。 三、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時(shí)代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生活的代名詞，銷售也是捷報(bào)頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的快車道，本項(xiàng)目正是在這種環(huán)境下啟動(dòng)的，有著良好的市場(chǎng)氣氛。1 貴陽市2003年1-9月房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況l 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長(zhǎng)

14、（增幅達(dá)43.09%）l 品房實(shí)際預(yù)售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，普通住宅成為拉動(dòng)市場(chǎng)的絕對(duì)主力在高層與經(jīng)濟(jì)房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨(dú)秀，增幅高達(dá)68.55%，說明普通住宅以綜合性價(jià)比最優(yōu)，成為市場(chǎng)最受歡迎的住宅產(chǎn)品。l 住宅價(jià)格小幅上揚(yáng)從銷售量和價(jià)格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場(chǎng)對(duì)住宅商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間。2 2003年貴陽房地產(chǎn)交易會(huì)盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽房地產(chǎn)交易展示會(huì)，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢(shì)，匯集到大量房源、商家、價(jià)格等信息，通過分析可以對(duì)2004年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)有一個(gè)了解：l 規(guī)模：參展

15、項(xiàng)目84個(gè)，建筑面積516萬平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房417萬平方，占81%）。參展樓盤的最高價(jià)是中天世紀(jì)新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。l 成交情況：意向性成交：7556套，92.6萬平方米,成交金額:16.6億元,分別比上屆增長(zhǎng)65%,55%,48%,其中經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房為6301套,76萬平方,11.7億元,分別占84%,82%,71%實(shí)際預(yù)、銷售：1396套,14.6萬平方,成交金額:3億元,分別比上屆增長(zhǎng)118%,94%,56%,其中:經(jīng)濟(jì)適用房,普通商品房976套,10.2萬平方,1.7億元,分別占74%,73%,5

16、9%.l 啟示:不論是意向性購房還是實(shí)際成交,經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和普通商品房達(dá)70%以上,充分說明貴陽市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主。四、本章摘要l 貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明；l 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路；l 在理性消費(fèi)漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場(chǎng)住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品；l 商品房市場(chǎng)在貴陽地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場(chǎng)潛量；l 三居室是人們?cè)谶x擇居住產(chǎn)品時(shí)的第一需要；l 從目前的收入水平來看，總房?jī)r(jià)在15-23萬的商品房是市場(chǎng)的主要可接受的合理價(jià)位；l 本項(xiàng)目的發(fā)展是以商

17、品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響；l 貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；l 當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)強(qiáng)勁；l 普通住宅成為拉動(dòng)市場(chǎng)的絕對(duì)主力；l 2000至2500元/平方是市場(chǎng)對(duì)住宅商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間；l 貴陽市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主；l 郊居化居住已被接受認(rèn)同。第二章 區(qū)域與在售樓盤分析一、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)）1、市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 區(qū)域總體形象較好，市場(chǎng)接受度較高（2） 供應(yīng)量日益減少,樓盤多以單

18、棟高層的開發(fā)模式（3） 樓盤素質(zhì)不斷提高走高端路線（4） 樓盤銷售狀況一般（5） 配套設(shè)施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越（6） 生活、交通便利2、產(chǎn)品分析（1） 樓盤主要以中高檔為主（2） 戶型面積豐富，多種多樣（3） 價(jià)格主要在2500元/平方米以上統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2500元/平方米以上。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價(jià)格也隨之變化。主力單價(jià)穩(wěn)定在3000左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中高價(jià)位。（二）大營(yíng)坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 （1） 供需市場(chǎng)穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級(jí)輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對(duì)住宅位置的新的選擇，這里是部分消費(fèi)者第一居所的

19、首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2） 區(qū)域配套逐漸完善中天花園在整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。（3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開發(fā)規(guī)模有限由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開工項(xiàng)目明顯開始減少。2、市場(chǎng)產(chǎn)品（1） 樓盤主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價(jià)格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則以過渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房

20、、復(fù)式、別墅等都有。其中以100-135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。（3） 價(jià)格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2000元/ 平方米以上。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等偏高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)。（5） 市場(chǎng)新項(xiàng)目銷售成績(jī)看好該區(qū)域出現(xiàn)了質(zhì)素較高的樓盤，如曦陽山莊，深受市民喜愛，銷售較好。（三）小河片區(qū)1、市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 需求市場(chǎng)較大兩城區(qū)是本區(qū)域的主要客源，交通、環(huán)境提高，居家氛圍好，良好的居住環(huán)境和離城相對(duì)不遠(yuǎn)的距離是他們選擇此地的

21、主因。（2） 樓盤供應(yīng)量大大盤成為小河片區(qū)的亮點(diǎn)和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級(jí)大盤領(lǐng)引區(qū)域潮流和吸引城區(qū)消費(fèi)者。（3） 片區(qū)逐漸成熟，人文環(huán)境好多年的開發(fā)，使小河區(qū)形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉(xiāng)結(jié)合部的臟亂差。（4） 建筑及園林設(shè)計(jì)領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)樓盤多采用流行的現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手筆，風(fēng)格新穎、大氣，顯示樓盤實(shí)力和品質(zhì)。2、市場(chǎng)產(chǎn)品（1） 規(guī)模大，以中高檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模較大，這也造成其開發(fā)的檔次高。（2） 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100-146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。（3） 價(jià)格在18002200元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平逐漸提高，整體價(jià)格在全市范

22、圍內(nèi)在前兩年攀升較快，近期價(jià)格穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤質(zhì)素的不同，價(jià)格也有所不同。（四）三橋馬王廟片區(qū)1、市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 用地規(guī)模大，容易形成大規(guī)模的居住社區(qū)目前可供開發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。目前已有幾十家房開公司圈地進(jìn)入該片區(qū)，容易營(yíng)造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。將是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。（2） 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，區(qū)域住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)

23、勢(shì)便顯露出來。因而買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動(dòng)階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。（4） 購房客戶大多數(shù)來自市區(qū)交通條件還在逐漸完善，片區(qū)的自然風(fēng)景優(yōu)美，并且小區(qū)規(guī)劃較好，目前商品房?jī)r(jià)格較低，將吸引了許多市內(nèi)工作的客戶前往此區(qū)購房。（5） 產(chǎn)品將趨于同質(zhì)此區(qū)由于是通往金陽和出城的交通要道，同時(shí)景色優(yōu)美，空氣清新，并且離市區(qū)較近，完全符合修建大型普通居住社區(qū)，并且產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的價(jià)格也相對(duì)較低，今后價(jià)格競(jìng)

24、爭(zhēng)將十分激烈。 2、產(chǎn)品分析（1） 樓盤重視外部和內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，用水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境。（2） 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。其中以80-120的面積區(qū)間為主。（3） 價(jià)格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在1500-2000元/ 平方

25、米左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較低價(jià)位。（五）金陽新區(qū)1、市場(chǎng)狀況（1） 有一定需求市場(chǎng)由于市政府搬遷此區(qū)，金陽新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠(yuǎn)，且各方面不成熟，市場(chǎng)多為集體團(tuán)購為主，目前市場(chǎng)需求有限。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個(gè)進(jìn)駐，將來會(huì)慢慢形成熱點(diǎn)。（3） 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平（4） 購房客戶主要來自市區(qū)購房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。2、產(chǎn)品狀況（1） 較為重視內(nèi)部環(huán)境樓盤較為重視內(nèi)部環(huán)境，全

26、封閉的物業(yè)管理必不可少，同時(shí)，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在8090平方米，三房面積在100125平方米.（3） 價(jià)格在1400元/平方米左右樓盤價(jià)格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。 （六）新天寨片區(qū)1、市場(chǎng)狀況（1） 市場(chǎng)供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來開始劇增，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而其性價(jià)比吸引了大量市區(qū)購買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤項(xiàng)目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一

27、定規(guī)模，商業(yè)配套等各項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善。（3） 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)現(xiàn)象明顯本區(qū)房地產(chǎn)由于供需量大，形成貴陽市熱點(diǎn)地區(qū)之一，而大量的開發(fā)項(xiàng)目也引發(fā)了行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，但缺乏有實(shí)力的大型開發(fā)商對(duì)片區(qū)的拉升，價(jià)格及產(chǎn)品差距不大。（4）自然環(huán)境怡人，實(shí)際離市區(qū)的交通距離短本區(qū)域大部分處于貴陽市環(huán)城林帶，有著良好的自然環(huán)境，明顯區(qū)別于市區(qū)的嘈雜，距市區(qū)的交通距離由于路況的改善而縮短。（5） 購房客戶以市區(qū)和本地居民為主購房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費(fèi)主體。2、產(chǎn)品狀況（1） 結(jié)合外部環(huán)境，提升內(nèi)部環(huán)境利用現(xiàn)有的自然環(huán)境，樓盤較為重視改造內(nèi)部環(huán)境，全封閉的小區(qū)內(nèi)園林規(guī)

28、劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。（2） 戶型以中型面積為主各類戶型均有，主要以居家的兩、三房戶型為主，面積在80125平方米區(qū)間。（3） 價(jià)格在1300元/平方米左右樓盤價(jià)格屬于貴陽市較低水平，近年價(jià)格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。第三章、在售樓盤狀況一、在售樓盤價(jià)格樓盤名稱價(jià)格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層： 2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電梯）：6+1 2380 小

29、高層：12+1 2580 鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/起經(jīng)典時(shí)代（二期）多層（電梯）：8+1 2680；小高層：12+1 2580 振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽市各個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價(jià)格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤的帶動(dòng)，小河區(qū)價(jià)格逐漸走高，但今年價(jià)格升幅較??；可以看出本市樓盤價(jià)格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全的區(qū)域樓盤價(jià)格自然相對(duì)較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏

30、遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格則低。而本地區(qū)的價(jià)格在全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有逐漸走高的趨勢(shì)，并且也得了市場(chǎng)的認(rèn)同，但是中小樓盤的價(jià)格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。二、戶型面積、比例樓盤名一房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式大正君竹苑6176（10）7791（75）94104（15）中天玉蘭園91-98（20）107127（30）146161（40）188236（10）曦陽山莊83-88（15）110.72（10）104123（65）180206（10）小石城7491（50）92115（40）108179（10）

31、智慧龍城50.54(10)8189(20)120.72(10)121128(40)92150(20)興隆城市花園81 86（19）106148（33）157188（35）228（7）；別墅200430（6）山水黔城93.68(10)98.86(20)98146(40)142148(20)187477(10)錦繡家園51.14(1-2)7792(25)93122(50)124227(20)鳳凰佳苑102107(30)106.56(10)111124(20)112123(40)鳳凰翠堤74.61(10)81105(20)88123(10)110.95(20)106115(30)127160(10)

32、廣信四季家園9096（40）117122（50）151154.（10）近水樓4556(10)8393(40)99117(50)經(jīng)典時(shí)代7693(30)97145(60)128143(10)振華華誼苑8082（45）114132（50）135.22（5）從上可知：樓盤的戶型主要以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)與三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積集中在7090平方米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積集中在100120平方米?？梢钥闯?，本市樓盤戶型一般是居家型的三房，三口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開住的年輕人?？梢钥闯?，在本項(xiàng)目的位置，做小面積的一房一

33、廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時(shí)，會(huì)影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價(jià)少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場(chǎng)認(rèn)同。三、在售樓盤狀況l 樓盤名稱：曦陽山莊位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路18號(hào)規(guī)劃：占地面積：26000 、建筑面積：52400，8棟帶電梯多層主力戶型： 103123三房?jī)蓮d兩衛(wèi)售價(jià)：多層1740元/起 多層帶電梯1800元/起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購買客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會(huì)所兩個(gè)、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 、兒童游樂場(chǎng)等。物業(yè)管理：0.

34、600.80元/·月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場(chǎng)、戶外廣告、報(bào)紙廣告特點(diǎn)總結(jié)：a) 售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷售道具準(zhǔn)備較為充分；b) 工地現(xiàn)場(chǎng)圍墻已經(jīng)充分展示運(yùn)用，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息；c) 售樓現(xiàn)場(chǎng)居家及熱銷氣氛營(yíng)造；d) 無樣板房展示（未作出）；e) 樓書制作有特色，對(duì)樓盤基本狀況表述較為清楚；l 樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號(hào)規(guī)劃：占地面積： 36畝；建筑面積： 42700，小高層和多層組成主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：91-98-占總戶數(shù)：20三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：107.04127.88-占總戶數(shù)：30四房?jī)蓮d雙衛(wèi)：146161.68-占總戶數(shù)：

35、40復(fù)式： 188-236-占總戶數(shù)：10%售價(jià)：多層：2180元/起 小高層：2580元/起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報(bào)紙、廣播、電視購買客戶：3040歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。中天小花幼兒園、貴陽中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂?？刁w俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、Shopping mall等眾多配套設(shè)施，造就省內(nèi)唯一大型、高品質(zhì)純住宅小區(qū)。物業(yè)管理：多層：0.60元/·月 小高層：0.90元/·月起特點(diǎn)總結(jié)：a) 大部份購房者是因?yàn)闆_著

36、中天的學(xué)校產(chǎn)生購買b) 價(jià)格過高，降價(jià)能起到很好的促銷效果c) 主力戶型過大，總價(jià)過高d) 沿街樓戶型朝向不好（主臥和客廳面大街）e) 銷售通路設(shè)計(jì)不合理f) 銷售技巧單一，接待不專業(yè)，不熱情g) 建筑外觀過時(shí)城郊板塊中：交通優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、大社區(qū)完好配套優(yōu)勢(shì)、名牌學(xué)校優(yōu)勢(shì)。l 樓盤名稱：智慧龍城位置：貴陽市云巖區(qū)松山北路1號(hào)規(guī)劃：占地面積： 33公頃；建筑面積： 550000 ， 一期：100000主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：81.1989.95-占總戶數(shù)：20三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：121.02128.99-占總戶數(shù)：40售價(jià)：多層：1950元起 小高層：12+1 2280元/起推廣主題：智慧龍城城上城

37、·第一居所宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者配套設(shè)施：運(yùn)動(dòng)、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、國(guó)際化教育、郵政、銀行、會(huì)所物業(yè)管理：暫定1.00/特點(diǎn)總結(jié)：a) 有價(jià)格優(yōu)勢(shì)b) 大社區(qū)優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、綠化優(yōu)勢(shì)c) 區(qū)域環(huán)境比較差：d) 期房問題、拆遷問題e) 戶型設(shè)計(jì)及多元化優(yōu)勢(shì)f) 周邊生活圈屬社會(huì)底層，治安差g) 無銷售技巧，接待比較差h) 有城區(qū)概念l 樓盤名稱：興隆城市花園位置：貴陽市小河漓江路57號(hào)規(guī)劃：占地面積： 190000；建筑面積： 320000，多層7層為主主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：81 86-占總戶數(shù)：19三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：106148-占

38、總戶數(shù)：33四房?jī)蓮d雙衛(wèi)：157188-占總戶數(shù)：35售價(jià)：多層：1910元/起 小高層：1858元/起推廣主題：仁者樂山，智者樂水。宣傳推廣渠道：售樓處購買客戶：多為2949歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時(shí)在小區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個(gè)室外仿NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、桌球、乒乓球等近二十項(xiàng)普及性運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施。并全方位提供管道直飲水。物業(yè)管理：多層：0.50/ 小高層：1.00元/起特

39、點(diǎn)總結(jié)：a) 成熟大社區(qū)，生活配套好b) 物業(yè)管理好c) 小區(qū)規(guī)劃好d) 中國(guó)名盤50強(qiáng)概念e) 戶型好f) 現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價(jià)位物業(yè)g) 建筑立面設(shè)計(jì)好h) 交通不方便i) 由于樓盤被大眾認(rèn)為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量?jī)沙菂^(qū)的購買者l 樓盤名稱：振華·華誼苑位置：貴陽市陜西路152號(hào)規(guī)劃：占地面積：3300；建筑面積：26000；一棟高層主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：80.4082.19-占總戶數(shù)：45三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：114.46132.48-占總戶數(shù)：50四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（復(fù)式）：135.22-占總戶數(shù)：5售價(jià)：2170元/起 層差30元推廣主題：城市中心生活盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道

40、：售樓處、報(bào)紙購買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購物、休閑、餐飲、娛樂皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系。物業(yè)管理：未定特點(diǎn)總結(jié)：a) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)b) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)c) 戶型優(yōu)勢(shì)d) 開發(fā)商有實(shí)力e) 高層問題f) 電梯問題（二梯十戶）g) 車位問題h) 居民區(qū)，人口密度大i) 定價(jià)有問題（起價(jià)低層差高，導(dǎo)至高樓層總價(jià)單價(jià)過高）l 樓盤名稱：小石城（一期·楓園）位置：貴陽市宅吉蠻坡規(guī)劃：占地面積： 370000（總）， 一期100000 ，建筑面積： 一期105158；多層

41、為主主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：74.91 91.76-占總戶數(shù)：50三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：92.56115.03-占總戶數(shù)：40售價(jià)：多層：1850元/起推廣主題：居于半山是一種自然更是一種生活宣傳推廣渠道：分展場(chǎng)、售樓處、報(bào)紙購買客戶：多為第二次置業(yè)的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有多功能會(huì)所、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施包括：網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，健身房、乒乓球場(chǎng)等、幼兒園、小學(xué)、大型超市等等物業(yè)管理：0.60/特點(diǎn)總結(jié)：a) 戶型好b) 價(jià)格偏高c) 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理一般化d) 借助欣歆的名氣，對(duì)樓盤形象有提升e) 山地建筑，使用上有所不便f) 區(qū)域處于開發(fā)過程中，環(huán)境比較臟亂g) 交通不及中天花園方便l 樓盤名稱：山水黔城（一期

42、風(fēng)臨半島）位置：貴陽市南明區(qū)四方河規(guī)劃：占地面積： 1500畝，建筑面積（總）：900000 主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：93.68-占總戶數(shù)：10三房?jī)蓮d一衛(wèi)：98.86-占總戶數(shù)：20三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：98.83146.78-占總戶數(shù)：40四房?jī)蓮d雙衛(wèi)：142.63189.35-占總戶數(shù)：20售價(jià)：7層、13層（帶電梯）：1910元/起 別墅：4800元/起推廣主題：城市上游生活。與時(shí)代共見證·與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報(bào)紙購買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場(chǎng)、一座大型康體娛樂中心、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)、

43、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個(gè)生活的王國(guó)，購物、休閑、餐飲、娛樂、渡假生活配套，盡善盡美。物業(yè)管理：0.80元/特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)b) 交通優(yōu)勢(shì)c) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)d) 戶型優(yōu)勢(shì)e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號(hào)規(guī)劃：占地面積：29400 分兩期開發(fā) 二期占地：17400，建筑面積：88200 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：77.3892.3-占總戶數(shù)：25三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：93.76122.28-占總戶數(shù)：50售價(jià)：多層（電梯）：6+1 2380元/ 小高層：1

44、2+1 2580元/推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會(huì)所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。健身房、球類活動(dòng)室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛咖啡廳、游泳池、兒童游樂園等。物業(yè)管理：多層： 0.60/ 小高層：1.00/特點(diǎn)總結(jié)：a) 森林公園概念b) 貴鋼污染問題c) 戶型好d) 城區(qū)概念l 樓盤名稱：經(jīng)典時(shí)代（二期）位置：貴陽市寶山南路185號(hào)規(guī)劃：占地面積： 二期：30000，建筑面積： 二期：68000主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：76.5793.35-占總戶數(shù)：30三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：97.11145-占總戶數(shù)：60四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（復(fù)式）：12

45、8.89143.15-占總戶數(shù)：10售價(jià)：多層（電梯）：8+1 2680元/ 小高層：12+1 2580元/推廣主題：經(jīng)典時(shí)代，掀起貴陽新都市主義生活人居風(fēng)暴！宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者及中年二次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有800平方米的陽光泳池，。健康會(huì)所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂設(shè)施。小區(qū)內(nèi)還配有網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)等。物業(yè)管理：暫定1.20/特點(diǎn)總結(jié)：a) 戶型好b) 區(qū)位好c) 城區(qū)多層+小高層住宅的精品小區(qū)d) 售價(jià)高e) 離貴鋼太近污染較大l 樓盤名稱：近水樓位置：貴陽市湘雅村（原電池廠斜對(duì)面）規(guī)劃：占地面積：3000多，建筑面積：21000主力戶型：一房一廳一

46、衛(wèi)：45.0256.74-占總戶數(shù)：10兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：83.5793.71-占總戶數(shù)：40三房?jī)蓮d一衛(wèi)：99.59117.88-占總戶數(shù)：50售價(jià)：2200元/起推廣主題：城市中心生活盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：除少量綠化，無其它設(shè)施。物業(yè)管理：0.50元 /特點(diǎn)總結(jié)：a)各方面優(yōu)勢(shì)不明顯b)售價(jià)偏高c)單棟無特色l 樓盤名稱：廣信四季家園（三期）位置：貴陽市三橋白云大道192號(hào)規(guī)劃：占地面積： 130畝，建筑面積： 160000，多層和小高層住宅為主的大社區(qū)主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：90.82 96.60-占總戶數(shù)：40三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：117.17122.97-占總戶數(shù)：50

47、五房?jī)蓮d雙衛(wèi)（復(fù)式）：151.83154.60-占總戶數(shù)：10售價(jià)：多層：1430元/起 小高層：1510元/起推廣主題：一生幸福·四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：特設(shè)雙語別墅幼兒園，位于小區(qū)中心2000的尊貴豪華會(huì)所，配備棋牌室、臺(tái)球室、健身房多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場(chǎng)所場(chǎng)、游泳池，全新營(yíng)造五彩生活購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：多層0.45/ 小高層0.65/特點(diǎn)總結(jié)：a) 售價(jià)優(yōu)勢(shì)b) 主力戶型：90122平方c) 戶型沒有特點(diǎn)，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)l 主力戶型以二、三房為主；l 價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別有下調(diào)趨勢(shì)，

48、如：玉蘭園、在水一方；l 市區(qū)樓盤數(shù)量少，因價(jià)格問題，銷售較少；l 位于城郊結(jié)合部，樓盤由于性價(jià)比高，出現(xiàn)旺銷情況；l 首次和年青人置業(yè)比重增大；l 各樓盤中總價(jià)高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；l 在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤對(duì)消費(fèi)者有吸引力；l 各樓盤包裝，通路、廣告、樓書資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤的營(yíng)銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費(fèi)者；l 產(chǎn)品總的印象不錯(cuò)；l 廣告上的投放量，賣點(diǎn)整理，手法專一。把消費(fèi)者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方式，并且取得了很好的效果。第四章 消費(fèi)者需求市場(chǎng)研究一、消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查方案（一）調(diào)查目的：為了解貴陽市常住居民目前的居住狀況狀況、對(duì)商品房和商品房

49、銷售模式的評(píng)價(jià)與價(jià)值取向；掌握潛在房地產(chǎn)消費(fèi)者的內(nèi)在具體需求，測(cè)試馳峰公司的品牌知名度，把握貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來23年的市場(chǎng)潛力；為貴陽市馳峰公司做好中天花園第十組團(tuán)的市場(chǎng)定位和預(yù)測(cè)項(xiàng)目及貴陽市房地產(chǎn)投資前景，提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)。（二）調(diào)查對(duì)象：貴陽市常住居民的和潛在的購房者，年齡在2065歲之間。（三）調(diào)查范圍：整個(gè)貴陽市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽新區(qū)。（四）調(diào)查內(nèi)容：我們認(rèn)為、同時(shí)也建議調(diào)查至少應(yīng)包括以下一些內(nèi)容，才能較好地為貴陽市馳峰公司提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)，但由于調(diào)查方式等條件的限制，我們選擇一些重要的問題進(jìn)行訪問：1 購房者的基本資料諸如年齡、學(xué)歷、收入、家庭構(gòu)成2 影響住房消費(fèi)的主要因素3 住宅的消費(fèi)傾向、消費(fèi)特征4 居民的住宅消費(fèi)觀念及收入水平的關(guān)系5 對(duì)毛坯房和裝修程度的要求（樓型、