實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度0002

1、實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度減少商品房質(zhì)量通病東莞市建設(shè)局為進(jìn)一步提高商品住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾紛，切實(shí) 維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益， 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市 場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 我局從今年 5月 1日起在全市范圍內(nèi)實(shí) 施“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”。由于本制度實(shí)施時(shí)間尚短， 還處于摸索和完善的階段，現(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)，供與大家交流討論，希能 達(dá)到拋磚引玉的效果，共同提高我省住房建設(shè)工程質(zhì)量。一、背景和目的商品房預(yù)售具有一般產(chǎn)品買賣所不同的特殊性， 就是在于其標(biāo)的是 正在建設(shè)且尚未竣工，不能即時(shí)移交及辦理房屋所有權(quán)登記的商品房。 在預(yù)售制度下，買房人只見圖紙不見實(shí)

2、物，交易雙方的“標(biāo)的物” 品房）并不存在，關(guān)于商品房的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及設(shè)備等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠開發(fā)企業(yè)提供的售樓書和買 賣合同的條款來界定。 可以說，購(gòu)房者在完全的信息不對(duì)稱條件下進(jìn)行 了商品房交易。由此而造成了近年來商品房交易成了消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)， 房地產(chǎn)買賣合同糾紛成為影響社會(huì)安定的因素之一。自 1998 年以來， 我市房地產(chǎn)投訴不斷增多，特別是 2007年 10月以來，由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致關(guān)于商品房買賣的糾紛數(shù)量更是大幅上升。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 在我市房地產(chǎn)投 訴中，商品房質(zhì)量投訴約占四成， 其中大部分是對(duì)建筑質(zhì)量通病的投訴， 如窗臺(tái)滲水、墻壁開裂、墻面空鼓等質(zhì)量問題。在

3、目前的管理模式下， 我局盡管花了不少的力氣對(duì)工程建筑質(zhì)量進(jìn) 行監(jiān)管， 但質(zhì)量通病卻無可避免地出現(xiàn)， 而且大部分的質(zhì)量通病是在房屋竣工驗(yàn)收之后業(yè)主收樓的時(shí)候才凸顯的。業(yè)主在收樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題， 或覺得房屋未達(dá)到原來的預(yù)期就會(huì)向我們投訴， 我們才 介入檢查。另外，往往就算通過檢查發(fā)現(xiàn)的只是很輕微的質(zhì)量瑕疵，購(gòu) 房者常常會(huì)出于各種考慮而不接受整改的處理方式， 給我局對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的管理帶來了困擾。有見及此，我局在年初提出將今年定為“減少住宅工程質(zhì)量通病年”，將減少商品住宅工程質(zhì)量通病作為今年工作的重點(diǎn)。我們認(rèn)為要 減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾紛， 一是要求各開發(fā)企業(yè)和施工單位高度重視質(zhì) 量通病的

4、問題，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，從施工源頭上做好預(yù)防措施；二是要 讓購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)商品房時(shí)， 像買其他商品一樣，對(duì)自己所要購(gòu)買的商品 能有真實(shí)的感受， 就像買車一樣，雖然自己要買的車可能還沒有生產(chǎn)出 來，但起碼通過看樣車知道自己要買的車是怎么樣的。今年 3 月，省建設(shè)廳房慶方廳長(zhǎng)親自帶隊(duì)到我市調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展情況的時(shí)候， 我局匯報(bào)了計(jì)劃實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的設(shè)想， 得到 了省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)的重視和鼓勵(lì)。之后，經(jīng)過多次的調(diào)研和討論，我局出 臺(tái)并實(shí)施了“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”。二、具體實(shí)施方法一）操作流程（詳細(xì)的制度見附件）1、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房（以下簡(jiǎn)稱樣板房）制度要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在商品房預(yù)售前

5、， 按照商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件要求提前施 工完成， 日后用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交付給業(yè)主時(shí)作 為參照標(biāo)準(zhǔn)。2、樣板房的數(shù)量要求以同一期交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一套，同時(shí)兼顧方便業(yè)主參照的原則可以設(shè)置多套。 樣板房?jī)?nèi)各部位必須在顯眼處明示建筑 字眼。材料的名稱、規(guī)格，但不得使用“高級(jí)”名牌”、“優(yōu)質(zhì)”等不確定的3、樣板房施工完畢后，開發(fā)企業(yè)在申辦預(yù)售許可證前向我局提出 檢查申請(qǐng)， 我局組織質(zhì)監(jiān)站和房管科進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查， 檢查結(jié)果作為辦理 預(yù)售許可證及進(jìn)行分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。4、辦理預(yù)售許可證后，不允許變更樣板房。5、樣板房作為業(yè)主收樓對(duì)照的標(biāo)準(zhǔn)，只能在開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓通商品房權(quán)屬證明書后知

6、書滿三個(gè)月及與樣板房同一期的商品房取得 才能撤銷。二）幾個(gè)注意事項(xiàng)1、將此樣板房區(qū)別于作為裝修展示用的“樣板房” （我們將之定義 為裝修展示房）。裝修展示房是開發(fā)企業(yè)為了吸引買家，往往進(jìn)行了各 種裝飾甚至改變了原房屋結(jié)構(gòu)以提高商品房檔次， 購(gòu)房者看不到房屋本 來的結(jié)構(gòu)和擺布，容易造成誤導(dǎo)而產(chǎn)生糾紛。因此，我們要求凡是設(shè)置 裝修展示房的戶型， 必須相對(duì)應(yīng)設(shè)置樣板房， 讓購(gòu)房者能清楚知道自己 能買到的商品房的模樣。2、要求開發(fā)企業(yè)及施工單位要嚴(yán)格按圖施工。在我局對(duì)申報(bào)設(shè)立樣板房的項(xiàng)目進(jìn)行檢查過程中， 發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)企業(yè)沒有按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn) 行施工， 主要表現(xiàn)在水電安裝不到位、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)的存水彎沒有

7、安 裝、廚房和衛(wèi)生間墻面防水層的設(shè)置高度不夠等等。 開發(fā)企業(yè)的解釋是 部分做法是慣例， 就算按圖紙做好了業(yè)主在裝修的時(shí)候通常會(huì)廢棄重新 做，反而造成浪費(fèi)。我們認(rèn)為作為樣板房應(yīng)該要按圖施工，至于交付樓 房的具體條件就由開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者另行約定。3、要求開發(fā)企業(yè)和施工單位嚴(yán)格按照建筑規(guī)范、緊扣買賣合同附件的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板房施工。由此，我們制訂了指引，要求開發(fā)企業(yè) 按買賣合同所附的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置及標(biāo)識(shí)， 不提倡提高標(biāo)準(zhǔn)， 做得過 于精細(xì)， 以免施工單位不能在所有房屋保持相同的施工質(zhì)量，同時(shí)避免 日后業(yè)主收樓時(shí)可能產(chǎn)生更多吹毛求疵的糾紛， 反而造成與初衷相背離 的后果。三、樣板房制度的優(yōu)點(diǎn)和不足一

8、）優(yōu)點(diǎn)1、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度一定程度上把商品房質(zhì)量的行政要求變?yōu)殚_發(fā)企業(yè)的自我要求和承諾， 落實(shí)到買賣合同中， 形成開發(fā)企業(yè)與業(yè)主 的約定，使我們的工作從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。另外，購(gòu)房者買樓時(shí)有實(shí)物可 參照， 從買賣雙方及我局行政管理的角度， 把銷售房屋的質(zhì)量要求提前 實(shí)物化， 盡量避免事后對(duì)不規(guī)范施工進(jìn)行補(bǔ)救的現(xiàn)象，具有一定的實(shí)際 作用。2、通過樣板房檢查，增加開發(fā)企業(yè)和施工單位的質(zhì)量意識(shí)和管理壓力，促進(jìn)其做好施工質(zhì)量管理，減少建筑質(zhì)量通病，督促其嚴(yán)格按圖 施工。3、讓購(gòu)房者在賣房的時(shí)候能看到所要購(gòu)買的商品房的模樣，區(qū)分“交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房”和“裝修展示房” ，降低業(yè)主對(duì)商品房質(zhì)量的期望 值，既避免業(yè)

9、主收樓時(shí)因?qū)贤瑮l文的不同理解而造成糾紛，又可減少 開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息欺騙消費(fèi)者的行為， 有利于營(yíng)造公正、 透明的市 場(chǎng)交易環(huán)境。4、有利于嚴(yán)格執(zhí)行工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，減少商品住宅工程到竣工 驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)不滿足規(guī)范要求的情況。二）不足由于本制度實(shí)施時(shí)間不足兩個(gè)月，經(jīng)我局檢查的樣板房約 20 例， 而且設(shè)置了樣板房而進(jìn)行銷售的項(xiàng)目還沒有達(dá)到竣工交付的環(huán)節(jié)， 所以 我們還不可能看到購(gòu)房者對(duì)這項(xiàng)制度的反應(yīng)， 對(duì)于提高和保證商品房交付質(zhì)量的作用也還沒有體現(xiàn)到。綜上所述， “商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”的實(shí)施，旨在促 使開發(fā)企業(yè)承諾公開、 規(guī)范銷售， 改變預(yù)售制度下交易雙方的 “標(biāo)的物” （ 商品房

10、） 并不存在 , 消費(fèi)者在交易信息不對(duì)稱的條件下進(jìn)行交易的模 式，促使開發(fā)企業(yè)抓好工程質(zhì)量管理，減少建筑質(zhì)量通病。由于沒有經(jīng) 驗(yàn)可供借鑒，我局也是在工作中不斷摸索、不斷總結(jié)。但我們覺得這項(xiàng) 制度有利于提高商品房質(zhì)量，減少投訴，是值得繼續(xù)深化和完善的。市建設(shè)局東建房 20092 號(hào)東莞東莞關(guān)于實(shí)施商品住宅工程交樓 標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的通知 各鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設(shè)辦，松山湖規(guī)劃建設(shè)局，虎門港管委會(huì)，東莞生態(tài) 園管委會(huì)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：為進(jìn)一步提高商品住宅工程質(zhì)量， 減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾紛， 切實(shí) 維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益， 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展， 按照相關(guān)規(guī)定要求， 結(jié)合我市的實(shí)際情況，經(jīng)研究，決定從 2

11、009年 5月1日起在我市實(shí)施 商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度?，F(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：一、本市于 2009 年 5 月 1 日后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的 項(xiàng)目必須按要求設(shè)置交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房（以下簡(jiǎn)稱樣板房）是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)） 在商品房預(yù)售前，按照商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì) 文件要求提前施工完成的， 用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交 付給業(yè)主時(shí)作為參照標(biāo)準(zhǔn)的住宅單元。三、作為室內(nèi)裝修參考展示的裝修展示房不屬于交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房范 圍，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要同時(shí)設(shè)置， 但必須在裝修展示房入口處明 示“裝修展示房， 僅供裝修參考，交樓標(biāo)準(zhǔn)詳見樣板房”標(biāo)牌，

12、規(guī)格不小 于 200X400mm。四、開發(fā)企業(yè)在申辦東莞市商品房預(yù)售許可證前應(yīng)按下列要求 設(shè)置樣板房：同一期相同交樓標(biāo)準(zhǔn)交付的多層或高層商品住宅設(shè)置一套或以上 的樣板房；別墅（包括聯(lián)排別墅）設(shè)置一套樣板房。凡是設(shè)置裝修展示房的， 必須設(shè)置與展示房相同戶型的商品住宅樣 板房。五、樣板房的具體要求如下：（一）樣板房入口處應(yīng)懸掛“客戶收樓樣板房”的標(biāo)牌；（二）在樣板房?jī)?nèi)客廳墻面明顯處懸掛樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況 備案表（合同標(biāo)準(zhǔn)）公示牌，公示牌的規(guī)格不小于 600X900mm；（三）樣板房?jī)?nèi)各部位顯眼處須明示建筑材料的名稱、規(guī)格（說明 必須清晰，不得使用“高級(jí)”、“名牌”、“優(yōu)質(zhì)”等內(nèi)容不確定的字

13、眼）。六、在樣板房施工前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向市質(zhì)監(jiān)站遞交東莞市商 品住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房基本情況登記表 。七、樣板房施工完成經(jīng)施工單位自檢合格后， 由監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證前，向我局 申請(qǐng)樣板房檢查（建設(shè)局辦事大廳 3 號(hào)窗口）。（一）我局將組織市質(zhì)監(jiān)站和房管科進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查： 1、市質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)對(duì)樣板房的施工質(zhì)量是否符合國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范及設(shè) 計(jì)圖紙要求進(jìn)行檢查， 并對(duì)開發(fā)企業(yè)組織的交樓樣板房質(zhì)量驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān) 督。監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位應(yīng)參加樣板房質(zhì)量驗(yàn)收；2、房管科負(fù)責(zé)對(duì)樣板房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)是否符合商品房買賣合同約定 的條款進(jìn)行檢查；3、對(duì)于衛(wèi)生間等有防水要

14、求的部位應(yīng)在檢查前 48 小時(shí)進(jìn)行泡水試 驗(yàn)；4、交樓樣板房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)將作為住宅工程分戶驗(yàn)收工作的標(biāo)準(zhǔn)。（二）樣板房檢查符合要求的，房管科和市質(zhì)監(jiān)站將發(fā)出檢查意見 書。意見書一式二份，一份用于樣板房現(xiàn)場(chǎng)樣板房裝修、設(shè)備情況備 案表上公示， 一份作為辦理 東莞市商品房預(yù)售許可證 的必備資料。對(duì)檢查不符合要求的，我局將發(fā)出整改通知書，待整改完畢后開發(fā) 企業(yè)應(yīng)向我局重新申報(bào)檢查。八、已辦理東莞市商品房預(yù)售許可證的，不允許變更樣板房。 開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，應(yīng)書面告知購(gòu)房者樣板房的具體位置。九、在樣板房撤銷前，購(gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房達(dá)不到樣板房 標(biāo)準(zhǔn)的，可向開發(fā)企業(yè)提出整改要求，開發(fā)企業(yè)必須無條

15、件進(jìn)行整改， 直至達(dá)到樣板房標(biāo)準(zhǔn)為止。已進(jìn)場(chǎng)裝修或已經(jīng)使用的商品房不適用樣板 房標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號(hào)）及開發(fā)企業(yè)提供給業(yè)主的商品房質(zhì)量保證書相關(guān)內(nèi)容和 規(guī)定處理。商品房權(quán)屬證明書后才十、樣板房需在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓書面通知書滿三個(gè)月及與 樣板房同一期的商品住宅取得預(yù)售商品房的 能撤銷。已出售的樣板房需在樣板房撤銷后才能辦理交樓手續(xù)。十一、本市建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房參照?qǐng)?zhí)行。附件：樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表二OO九年四月十五日附件：樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表一、樣板房裝修材料（示范文本）項(xiàng)目位置裝修標(biāo)準(zhǔn)備注地面客廳800X 800mn拋 光磚餐廳水泥砂漿找平層臥室復(fù)合木地板廚房300X 300mn防滑磚衛(wèi)生間水泥砂漿找平層，聚胺脂防水層上翻1500其它/天化廚衛(wèi)混凝土結(jié)構(gòu)層/條形鋁扣板其它水泥石灰砂漿底面掃白色涂料墻面客廳水泥砂漿底面掃白色涂料餐廳水泥石灰砂漿底面掃白