物業(yè)管理的類型與內(nèi)部體制

1、1 1、物業(yè)管理法概念、物業(yè)管理法概念2 2、物業(yè)管理的類型、物業(yè)管理的類型3 3、物業(yè)管理內(nèi)部體制、物業(yè)管理內(nèi)部體制 權(quán)力機構(gòu)權(quán)力機構(gòu) 經(jīng)營機構(gòu)經(jīng)營機構(gòu) 物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（通常稱為業(yè)主）受物業(yè)所有人（通常稱為業(yè)主）的委托，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和的委托，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修、養(yǎng)護技術(shù)，對物先進的維修、養(yǎng)護技術(shù)，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營并為業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營并為使用人提供多方面服務(wù)的行為。使用人提供多方面服務(wù)的行為。1、物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理、物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。2、物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管

2、理公、物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司與所有人或使用人之間在物司與所有人或使用人之間在物業(yè)管理過程中形成的社會關(guān)系。業(yè)管理過程中形成的社會關(guān)系。這種關(guān)系具有勞務(wù)的性質(zhì)。這種關(guān)系具有勞務(wù)的性質(zhì)。3、1994年年3月建設(shè)部頒布的月建設(shè)部頒布的城城市新建住宅小區(qū)管理辦法市新建住宅小區(qū)管理辦法是是我國第一部比較完善的物業(yè)管我國第一部比較完善的物業(yè)管理法規(guī)。理法規(guī)。 根據(jù)根據(jù)城市新建住宅小區(qū)管理城市新建住宅小區(qū)管理辦法辦法規(guī)定，我國物業(yè)管理的規(guī)定，我國物業(yè)管理的內(nèi)部體制由權(quán)力機構(gòu)和經(jīng)營機內(nèi)部體制由權(quán)力機構(gòu)和經(jīng)營機構(gòu)組成。構(gòu)組成。一、權(quán)力機構(gòu)一、權(quán)力機構(gòu) 權(quán)力機構(gòu)為住宅小區(qū)管理委權(quán)力機構(gòu)為住宅小區(qū)管理委員會。

3、住宅小區(qū)管理委員會是員會。住宅小區(qū)管理委員會是在房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，又在房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，又住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。使用人的合法權(quán)益。 管委會的權(quán)利：管委會的權(quán)利：1 1、制定管委會章程，代表住宅小區(qū)、制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和所有人的合法權(quán)利；產(chǎn)權(quán)人和所有人的合法權(quán)利；2 2、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；3 3、審議物業(yè)管理公司制訂的年度管

4、、審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；4 4、檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施、檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。及規(guī)章制度的執(zhí)行。 管委會的義務(wù)：管委會的義務(wù)：1 1、根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意、根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；工作進行檢查和監(jiān)督；2 2、協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理、協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；工作；3 3、接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和、接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；使用人的監(jiān)督；4 4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有

5、、接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。的人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 物業(yè)管理公司的權(quán)利物業(yè)管理公司的權(quán)利： （7 7點）點）1 1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；管理辦法；2 2、依照物業(yè)管理合同和管理辦法、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；對住宅小區(qū)實施管理；3 3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；收取管理費用；4 4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 物業(yè)管理公司的

6、權(quán)利：物業(yè)管理公司的權(quán)利：5 5、有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；、有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；6 6、有權(quán)選聘專營公司（如清潔公、有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；理業(yè)務(wù)；7 7、可以實行多種經(jīng)營，以其收益、可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理公司的義務(wù)：物業(yè)管理公司的義務(wù)：1 1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；2 2、接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民、接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；的監(jiān)督；3 3、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；會審議，并經(jīng)管委

7、會認(rèn)可；4 4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。在地的人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。1 1、物業(yè)管理法概念、物業(yè)管理法概念2 2、物業(yè)管理的類型、物業(yè)管理的類型3 3、物業(yè)管理內(nèi)部體制、物業(yè)管理內(nèi)部體制 權(quán)力機構(gòu)權(quán)力機構(gòu) 經(jīng)營機構(gòu)經(jīng)營機構(gòu) 1 1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念2 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點3 3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用4 4、土地登記、土地登記5 5、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指法律房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指法律規(guī)定的房地

8、產(chǎn)管理機構(gòu)，對房規(guī)定的房地產(chǎn)管理機構(gòu)，對房地產(chǎn)權(quán)屬狀況進行持續(xù)登記。地產(chǎn)權(quán)屬狀況進行持續(xù)登記。 房地產(chǎn)權(quán)屬是指房地產(chǎn)的所房地產(chǎn)權(quán)屬是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)利，如有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)等。役權(quán)等。 房地產(chǎn)權(quán)屬狀況包括：房地房地產(chǎn)權(quán)屬狀況包括：房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利的來源產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利的來源和取得時間、房地產(chǎn)的坐落、和取得時間、房地產(chǎn)的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、用途等。面積、結(jié)構(gòu)、用途等。 1 1、房地產(chǎn)登記由不同的機關(guān)分、房地產(chǎn)登記由不同的機關(guān)分別登記別登記 房地產(chǎn)由土地以及地上的建房地產(chǎn)由土地以及地上的建筑物及其他附著物所構(gòu)

9、成。作筑物及其他附著物所構(gòu)成。作為財產(chǎn)，房屋與土地是不可分為財產(chǎn)，房屋與土地是不可分割的，根據(jù)這一不可分割的特割的，根據(jù)這一不可分割的特性，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記應(yīng)當(dāng)一性，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記應(yīng)當(dāng)一次完成，證書也應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取一個。次完成，證書也應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取一個。但由于我國一直對房地產(chǎn)實行但由于我國一直對房地產(chǎn)實行土地與房屋分別管理制度，所土地與房屋分別管理制度，所以，房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般由土以，房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般由土地管理機關(guān)和房產(chǎn)管理機關(guān)分地管理機關(guān)和房產(chǎn)管理機關(guān)分別登記。別登記。 2 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記利動態(tài)登記 當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得

10、、變更、喪失均須依法登記，不變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登能對抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記權(quán)利的靜態(tài)狀況，記，不僅登記權(quán)利的靜態(tài)狀況，而且也登記權(quán)利的動態(tài)過程，而且也登記權(quán)利的動態(tài)過程，使第三人可以以登記的情況，使第三人可以以登記的情況，推知該房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。推知該房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。 3 3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審、房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審查主義。查主義。 登記機關(guān)對申請人提出的登登記機關(guān)對申請人提出的登記申請，不僅要審查形式要件，記申請，不僅要審查形式要件，而且還必須對申請登記的權(quán)利而且還必須對申請登記的權(quán)利

11、來源證明是否有效進行嚴(yán)格的來源證明是否有效進行嚴(yán)格的審查，并要進行實地勘驗。審查，并要進行實地勘驗。 形式要件與實地勘驗結(jié)果一形式要件與實地勘驗結(jié)果一致，才能登記。致，才能登記。 4 4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機關(guān)在房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利對登記簿上注冊登記，該權(quán)利對于善意第三人在法律上有絕對于善意第三人在法律上有絕對效力，權(quán)利人享有不可推翻之效力，權(quán)利人享有不可推翻之權(quán)利。權(quán)利。 5 5、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記 房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，及權(quán)

12、利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須申請登記，若不登權(quán)利人必須申請登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律的保護，而且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)的保護，而且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。任。 6 6、頒發(fā)權(quán)利證書、頒發(fā)權(quán)利證書 房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對權(quán)利人申請登記的權(quán)利，按程序登記申請登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，由人民政府頒發(fā)房地完畢后，由人民政府頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。權(quán)利證書為權(quán)利產(chǎn)權(quán)利證書。權(quán)利證書為權(quán)利人之憑證，由權(quán)利人持有和保人之憑證，由權(quán)利人持有和保管。管。 1 1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記能夠有效的保、房地產(chǎn)權(quán)屬登記能夠有效的保護當(dāng)事人合法的房地產(chǎn)權(quán)利護當(dāng)事人合法的房地產(chǎn)

13、權(quán)利 當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)利，主要當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)利，主要是指當(dāng)事人所有的國有土地使是指當(dāng)事人所有的國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及房地產(chǎn)他用權(quán)、房屋所有權(quán)及房地產(chǎn)他項權(quán)利。我國房地產(chǎn)法規(guī)定，項權(quán)利。我國房地產(chǎn)法規(guī)定，當(dāng)事人這些權(quán)利的取得、變更、當(dāng)事人這些權(quán)利的取得、變更、喪失必須依法登記，不經(jīng)登記喪失必須依法登記，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。經(jīng)登記的房地產(chǎn)不發(fā)生效力。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護，可以對抗權(quán)權(quán)利受法律保護，可以對抗權(quán)利人以外的其他單位和個人的利人以外的其他單位和個人的侵害。侵害。2 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家對房地、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家對房地產(chǎn)進行管理的一種重要措施。產(chǎn)進行管理的一種重要措施。

14、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種強制房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種強制登記。登記。3 3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記有利于維護房、房地產(chǎn)權(quán)屬登記有利于維護房地產(chǎn)交易的安全。地產(chǎn)交易的安全。 房地產(chǎn)交易的前提，是一方房地產(chǎn)交易的前提，是一方擁有房地產(chǎn)權(quán)利。而判斷的唯擁有房地產(chǎn)權(quán)利。而判斷的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)權(quán)利的登記、一標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)權(quán)利的登記、發(fā)證情況。避免交易中真實權(quán)發(fā)證情況。避免交易中真實權(quán)利人與名義權(quán)利人分離的現(xiàn)象。利人與名義權(quán)利人分離的現(xiàn)象。 一、概念一、概念 土地登記是國家依法對國有土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利

15、的登記。是國家確認(rèn)土地使利的登記。是國家確認(rèn)土地使用權(quán)和土地所有權(quán)的一項法律用權(quán)和土地所有權(quán)的一項法律措施。一經(jīng)登記即受法律保護。措施。一經(jīng)登記即受法律保護。 土地他項權(quán)利是指土地土地他項權(quán)利是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。定需要登記的其他土地權(quán)利。 二、土地登記的內(nèi)容二、土地登記的內(nèi)容1 1、土地登記單位、土地登記單位2 2、土地位置、土地位置3 3、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地權(quán)屬性質(zhì)4 4、用地面積、共有使用面積及分、用地面積、共有使用面積及分?jǐn)偯娣e攤面

16、積5 5、地類面積、地類面積6 6、土地實際用途、土地實際用途7 7、土地等級、土地等級8 8、土地權(quán)屬來源及依據(jù)、土地權(quán)屬來源及依據(jù)9 9、土地使用期限、土地使用期限 三、土地登記類型及程序三、土地登記類型及程序 根據(jù)土地登記的內(nèi)容和時間，根據(jù)土地登記的內(nèi)容和時間，土地登記分為初始登記和變更土地登記分為初始登記和變更土地登記兩種土地登記兩種1 1、初始登記、初始登記 初始登記，又稱總登記，是初始登記，又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記。的普遍登記。 2 2、變更土地登記、變更土地登記 變更土地登記，

17、是指初始土變更土地登記，是指初始土地登記以后的土地登記，包括；地登記以后的土地登記，包括； （1 1）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利地他項權(quán)利 設(shè)定設(shè)定 登記；登記； （2 2）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利地他項權(quán)利 變更變更 登記；登記； （3 3）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利更改名稱、地址和地他項權(quán)利更改名稱、地址和土地用途變更登記；土地用途變更登記； （4 4）注銷登記等。）注銷登記等。 一、概念一、概念 房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房屋所有房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房屋所有權(quán)和他項權(quán)利（租賃、抵押等）權(quán)和他項權(quán)利（租賃、抵押等

18、）的登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記是房地的登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容，是依產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容，是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式之一。之一。 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，發(fā)給的房屋所確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，發(fā)給的房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)唯一的合有權(quán)證是房屋所有權(quán)唯一的合法憑證。法憑證。 房屋產(chǎn)權(quán)登記一般分為：總登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記一般分為：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記記 1 1、總登記、總登記 也稱靜態(tài)登記，是指再一定也稱靜態(tài)登記，是指再一定的行政區(qū)域內(nèi)舉行的一次性的、的行政區(qū)域內(nèi)舉行的一次性的、統(tǒng)一的、全面的產(chǎn)權(quán)登記。統(tǒng)一的、全面的產(chǎn)權(quán)登記。 2 2、轉(zhuǎn)移登記、轉(zhuǎn)移登記 也稱之為動態(tài)登記，是指在總也稱之為動態(tài)登記，是指在總登記以后，所有權(quán)發(fā)生繼承、登記以后，所有權(quán)發(fā)生繼承、買賣、贈與、交換、分割、轉(zhuǎn)買賣、贈與、交換、分割、轉(zhuǎn)讓等法律行為而涉及到房屋所讓等法律行為而涉及到房屋所有權(quán)人變更是所進行的登記