住房信貸風(fēng)險的形成途徑及防范措施

1、住房信貸風(fēng)險的形成途徑及防范措施近年來，我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到 20以上，房地產(chǎn)銷售額 以每年 27的速度增長。 據(jù)專家估算， 80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資 金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行基 本上參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時，也使 住房信貸風(fēng)險逐步成為商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險的一個重要方面。目前，各家商業(yè) 銀行都十分重視住房信貸風(fēng)險防范工作， 積極采取有效措施， 改善經(jīng)營策略， 以風(fēng)險控制為核心，加強(qiáng)住房信貸管理，建立全方位風(fēng)險制衡機(jī)制，力爭把 住房信貸風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)。一、住房信貸風(fēng)險的形成途徑住房信貸風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放

2、的住房貸款中隱含損失的可能性。 住房 信貸風(fēng)險的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配 套、房地產(chǎn)市場體系不健全、 產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、 社會監(jiān)督不力等因素外， 主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：1 、借款人引發(fā)的風(fēng)險。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧 損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、 收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從 而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動用工制度的改革、 職工工作頻繁變動、 企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等， 都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計劃的順利執(zhí)行；同時，由于目前商業(yè)銀行無法對

3、借款人的財務(wù)狀 況進(jìn)行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，并且我國目前 還沒有對職工個人的資信狀況調(diào)查、評估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對借款人資 信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產(chǎn)表面上是安全 的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 制度的不完善、 不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行， 使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空， 造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險； 二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段 按揭期后，市場環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭 購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè) 銀行貸款不能收回；三是借款人還款

4、狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款 時就存在詐騙動機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等 不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。2 、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。由于開發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時將樓房交付使用， 導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā) 商將購房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況 的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽訂的契約標(biāo) 準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。 一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī) 會，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人

5、名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙 銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。3 、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過內(nèi) 部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險變?yōu)楝F(xiàn) 實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避 免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險防范工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全， 形成信貸風(fēng)險。如目前對如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體管理方法；二是制 度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險。按揭貸款涉及對 象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費(fèi)較

6、大人力、物力對借款人的還 款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程 損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風(fēng)險。此外，還可能由于銀 行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈 帶來的信貸風(fēng)險。即在審批發(fā)放時，對貸款相關(guān)資料了解不及時，不全面造 成判斷錯誤帶來的風(fēng)險； 四是對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況和政府房地產(chǎn)管理 部門新的政策、法規(guī)沒有及時了解，影響了對信貸風(fēng)險的防范和應(yīng)急處理。4 、借款契約引發(fā)的風(fēng)險。一是合同潛伏的風(fēng)險。由于借貸雙方簽訂的 借款合同存在漏洞和缺少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險，這種風(fēng)險潛伏在合同本 身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)

7、險。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條 件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對保證貸 款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不 善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從 長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也 不一定有保證。5 、抵押物引發(fā)的風(fēng)險。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個 問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本 付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá) 到目的；三是價值不實(shí)。抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時弄虛作假，其評估價 值超過實(shí)際

8、價值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押 物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房， 存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險。6 、流動性風(fēng)險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民 儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的 對稱性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有 可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險轉(zhuǎn)換機(jī)制做保險， 而我國目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押貸款保險尚處于試點(diǎn)階 段，銀行還很難通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險。二、住房信貸風(fēng)險的防范措施目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)體制諸多方面的限制，在經(jīng)

9、營管理指導(dǎo)思想和消費(fèi)者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng) 險。但是，因?yàn)檫^度追求無風(fēng)險的“保險”經(jīng)營，已不適應(yīng)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā) 展。這不僅會束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會使商業(yè)銀行因此失去市場，在 激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經(jīng) 濟(jì)相適應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵 押貸款保險機(jī)制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級市場外，我們只有積極發(fā)展住房信 貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險控制，完善住房融資工作規(guī)程，推動住房信 貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識，克服把房地產(chǎn)信貸作為一

10、種“優(yōu)良資產(chǎn)”大 力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性， 增強(qiáng)防范金融風(fēng)險的意識。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)的觀點(diǎn)， 讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。 既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目 和個人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛 熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭 奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)， 杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資 格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的 開發(fā)商和個人購房者，不得審批和發(fā)

11、放貸款。二是加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動態(tài)監(jiān)控。 對開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶， 視工程進(jìn)展情況， 分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開 發(fā)商。這樣可以避免 “爛尾樓盤” 的出現(xiàn)。同時，適當(dāng)提高個人購房首付款， 抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)， 防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上 浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開 發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一 步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，形成有效的金融風(fēng)險化解機(jī)制。二、大力拓寬房地產(chǎn)

12、融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化 目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式， 在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地 產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化， 以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。 一是大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金。目前，我國 4 萬余 家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有 70 多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在 國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對房地產(chǎn)公 司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地 產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資 基金組織，吸收長期

13、資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資， 要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。 三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn) 業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，加 大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社 會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款 具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購房需要。三、加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險管理，將防范工作前置貸款風(fēng)險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申

14、請人的還款能力 和信譽(yù)狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對 擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對借款人還款能 力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健 康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等，特別需 要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款 能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、 信用等級，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時，開發(fā)商必須提供合法、 有效、完備的項(xiàng)目資料（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、商 品房預(yù)售許可證等）證實(shí)其用地、售房等行為合

15、法，避免銀行陷入不必要 的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán) 格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強(qiáng)對抵押物的評估工作。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準(zhǔn) 確科學(xué)的依據(jù)，防止借款人的實(shí)際成交價低于貨款額，造成貸款風(fēng)險。四是 細(xì)化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據(jù)， 是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī) 定各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。要詳細(xì)推敲每一條款，既不能有對于銀行不利 的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，女口：要增補(bǔ)抵押違約后制裁的法律依據(jù)； 在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵

16、押房產(chǎn)必須辦理保險，如有意外，抵押權(quán)人 銀行為第一受益人等?？傊?，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人履 約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確 保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。六是適度提高組合貸款比 重，轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸 款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對銀行自營 性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險，此外，還應(yīng)積極爭取 政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強(qiáng)化回收手段，把風(fēng) 險轉(zhuǎn)移出去。四、加強(qiáng)貸后管理，注重償還風(fēng)險的預(yù)測對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風(fēng)險

17、的重要內(nèi)容。一是要及時發(fā) 現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要 及時采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟 蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變 化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的 保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù) 要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。五、銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險。因此，銀 監(jiān)部門及其分支機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對住

18、房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的 房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二 是強(qiáng)化對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。 要定期和不定期地對銀行住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、 個人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流 動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。 發(fā)現(xiàn)問題要及時督促商業(yè)銀行整改或采取 補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告制度， 定期向各家商業(yè)銀行通報有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房 者鉆銀行的空子。四是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂、幫助開發(fā)商和個人 騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不貸。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的， 應(yīng)追究其刑事責(zé)任。六、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在商業(yè)銀行 法、合同法、建筑法、公司法、民法、反不正當(dāng)競爭法等法律 法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)