房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算操作指引

1、v1.0可編輯可修改房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算操作指引版二零一六年七月20 4 / 20目錄一、目標(biāo)與依據(jù) 3二、適用對(duì)象3三、重要提示3四、籌建階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理 3五、開(kāi)發(fā)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理 6六、銷(xiāo)售階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理 16七、自營(yíng)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理 17八、投資分配的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理 18九、附注20一、目標(biāo)與依據(jù)為規(guī)范長(zhǎng)信集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的成員 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算口徑與賬務(wù)處理方法，保證及時(shí)、準(zhǔn)確地提供相關(guān)會(huì)計(jì)信息，并依法納稅、 有效控制財(cái)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南、中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施

2、條例和“國(guó)稅發(fā)200931號(hào)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 等有關(guān)財(cái)稅法律、行政法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合長(zhǎng)信集團(tuán)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)， 制定本指引。二、適用對(duì)象本指引適用于長(zhǎng)信集團(tuán)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所有項(xiàng)目公司。三、重要提示（一）本指引所稱(chēng)付款憑證是指已按集團(tuán)規(guī)定流程審批的付款憑證。包括借支單、 支票領(lǐng)用單、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單、付款證書(shū)，且各單證應(yīng)后附合法有效的原始憑證。（二）本指引所稱(chēng)合同是指依法訂立，并已按集團(tuán)規(guī)定流程審批的合同、協(xié)議。包 括各種合同、協(xié)議及其有關(guān)變更、補(bǔ)充合同、協(xié)議等。（三）本指引所使用開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目由集團(tuán)計(jì)財(cái)中心按照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十七條規(guī)

3、定內(nèi)容設(shè)置和分類(lèi)。（四）本指引所使用期間費(fèi)用會(huì)計(jì)科目按照長(zhǎng)信集團(tuán)費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容定義設(shè)置和分類(lèi) （詳見(jiàn)全面預(yù)算管理辦法附件四），核算時(shí)所有費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目最終應(yīng)歸集至相關(guān) 行政組織，以便進(jìn)行分析、控制和考核。（五）本指引使用中括號(hào)“”表示時(shí)為會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目名稱(chēng)。四、籌建階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理（一）設(shè)立公司：收到投資者繳納出資，根據(jù)有關(guān)收款憑證或資產(chǎn)移交清單、合作 合同及驗(yàn)資報(bào)告等。借：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（貨幣資金出資）固定資產(chǎn)（指投入的房屋、設(shè)備等，但必須要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估）貸：實(shí)收資本一一xx公司或自然人名稱(chēng)貸：資本公積一一資本溢價(jià)v1.0可編輯可修改投資者還可以其他資產(chǎn)出資，如：以原材料、產(chǎn)成

4、品、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及股權(quán)等進(jìn)行投資等。公司驗(yàn)資、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證等證照并建賬后，資金賬簿要及時(shí)計(jì)繳 印花稅，營(yíng)業(yè)執(zhí)照按5元貼印花稅并劃銷(xiāo)。（二）支付驗(yàn)資費(fèi)、辦證費(fèi)、印花稅及業(yè)務(wù)人員差旅費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：管理費(fèi)用一一審計(jì)、評(píng)估及咨詢(xún)費(fèi)相關(guān)行政組織管理費(fèi)用一一辦公費(fèi)相關(guān)行政組織管理費(fèi)用一一管理稅金一一印花稅相關(guān)行政組織貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)庫(kù)存現(xiàn)金（三）計(jì)提或支付辦公室租金、押金、裝修費(fèi)等，依據(jù)有關(guān)有關(guān)付款憑證和費(fèi)用分 配表等借：管理費(fèi)用一一租賃費(fèi)相關(guān)行政組織（企業(yè)管理部門(mén)應(yīng)分擔(dān)租金）銷(xiāo)售費(fèi)用一一租賃費(fèi)相關(guān)行政組織（銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)分擔(dān)租金）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一租賃費(fèi)

5、相關(guān)行政組織（現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)應(yīng)分擔(dān)租金） 其他應(yīng)收款一一押金相關(guān)單位名稱(chēng) 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用一一裝修費(fèi)一一X X裝修費(fèi)（已付款）貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)應(yīng)付賬款一一內(nèi)（外）單位一一XX供應(yīng)商相關(guān)單位名稱(chēng)（未付款）同理，支付通訊、水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等等有關(guān)費(fèi)用也應(yīng)按受益原則做 類(lèi)似處理。（四）宴請(qǐng)、接待有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，客戶(hù)或供應(yīng)商等，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：管理費(fèi)用一一業(yè)務(wù)招待費(fèi)相關(guān)行政組織貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)庫(kù)存現(xiàn)金 其他應(yīng)付款一一內(nèi)部往來(lái)相關(guān)單位所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)在管理費(fèi)用科目核算。（五）采購(gòu)原材料、固定資產(chǎn)、電腦軟件等，根據(jù)有關(guān)付款憑證或資產(chǎn)驗(yàn)收單等 借：原材料一一材料大類(lèi)一一具體材料類(lèi)別

6、固定資產(chǎn)一一固定資產(chǎn)類(lèi)別借：無(wú)形資產(chǎn)一一電腦軟件一一XX軟件貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)應(yīng)付賬款一一內(nèi)（外）部單位一一XX供應(yīng)商 相關(guān)單位名稱(chēng) （六）支付應(yīng)付賬款，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)付賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)單位名稱(chēng)貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（七）收到投資者或關(guān)聯(lián)方內(nèi)部往來(lái)款，根據(jù)有關(guān)收款憑證等借：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)貸：其他應(yīng)付款一一內(nèi)部往來(lái)相關(guān)單位名稱(chēng)支付投資者或關(guān)聯(lián)方內(nèi)部往來(lái)款作相反處理。（八）支付采購(gòu)、司機(jī)等相關(guān)人員定額備用金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：其他應(yīng)收款一一內(nèi)部往來(lái)相關(guān)職員姓名貸：庫(kù)存現(xiàn)金（九）上述人員報(bào)銷(xiāo)并補(bǔ)足備用金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：管理費(fèi)用 一一相

7、關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織銷(xiāo)售費(fèi)用一一相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織貸：庫(kù)存現(xiàn)金此時(shí)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目為一級(jí)科目，其與“開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的核 算區(qū)別主要在于其是用于歸集各部門(mén)發(fā)生各類(lèi)未確定成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，其對(duì) 應(yīng)的是核算項(xiàng)目是相關(guān)行政組織；而開(kāi)“開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”是用于歸集已 確定成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)及從“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)” 一級(jí)科目分配來(lái)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 其對(duì)應(yīng)的是核算項(xiàng)目是成本對(duì)象。（十）上述人員因離職、調(diào)崗等收回上述人員備用金，根據(jù)收款憑證借：庫(kù)存現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款一一內(nèi)部往來(lái)相關(guān)職員姓名（十一）計(jì)提員工工資，根據(jù)有關(guān)工資計(jì)算表借：管理費(fèi)用 一一

8、工資相關(guān)行政組織銷(xiāo)售費(fèi)用一一工資相關(guān)行政組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一工資相關(guān)行政組織貸：應(yīng)付職工薪酬工資同理，計(jì)提員工養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金時(shí)應(yīng)根據(jù) 有關(guān)單據(jù)做類(lèi)似處理。（十二）支付員工工資，并代扣個(gè)人所得稅、社保費(fèi)、住房公積金或扣回員工借款、水電費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)工資計(jì)算表等借：應(yīng)付職工薪酬工資貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)應(yīng)交稅費(fèi)一一代扣代繳個(gè)人所得稅其他應(yīng)付款一一代扣代繳個(gè)人社保費(fèi)其他應(yīng)付款一一代扣代繳個(gè)人住房公積金其他應(yīng)收款一一內(nèi)部往來(lái)相關(guān)職員姓名（十三）支付個(gè)人所得稅、養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金時(shí)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)交稅費(fèi)一一代扣代繳個(gè)人所得稅應(yīng)付職

9、工薪酬一一養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬一一醫(yī)療保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬一一失業(yè)保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬一一工傷保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬一一生育保險(xiǎn)其他應(yīng)付款一一代扣代繳個(gè)人社保費(fèi)應(yīng)付職工薪酬一一住房公積金其他應(yīng)付款一一代扣代繳個(gè)人住房公積金貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（十四）月末計(jì)提折舊，依據(jù)有關(guān)計(jì)算表或預(yù)先在 EAS系統(tǒng)完成相關(guān)設(shè)置并關(guān)聯(lián)后自動(dòng)生成借：管理費(fèi)用一一折舊相關(guān)行政組織銷(xiāo)售費(fèi)用一一折舊相關(guān)行政組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一折舊相關(guān)行政組織貸：累計(jì)折舊（十五）期末分?jǐn)傞L(zhǎng)期待攤費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)等，根據(jù)有關(guān)計(jì)算表借：管理費(fèi)用一一長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)相關(guān)行政組織銷(xiāo)售費(fèi)用一一長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)相關(guān)行政組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)相關(guān)行政

10、組織管理費(fèi)用一一無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)相關(guān)行政組織借：銷(xiāo)售費(fèi)用一一無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)相關(guān)行政組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)相關(guān)行政組織貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用XX費(fèi)XXXX費(fèi)攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)XXX X X X攤銷(xiāo)（十六）期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。五、開(kāi)發(fā)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理（一）支付競(jìng)拍土地保證金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：其他應(yīng)收款一一保證金相關(guān)單位名稱(chēng) 貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（二）競(jìng)拍成功取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金，原保證金抵出讓金。根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款 待分配成本費(fèi)用 貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)其他應(yīng)收款保證金（三）支付契稅，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開(kāi)發(fā)成本一一土地

11、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一契稅 待分配成本費(fèi)用 貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)同理，在項(xiàng)目尚末完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本對(duì)象無(wú)法確定的情況下支付的其他土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如大市政配套費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等也應(yīng)根據(jù)有關(guān)付 款憑證等做類(lèi)似處理，即改一改三級(jí)明細(xì)科目，四級(jí)暫掛核算項(xiàng)目：待分配成本費(fèi) 用，待實(shí)際開(kāi)發(fā)后再根據(jù)實(shí)際情況按合理的標(biāo)準(zhǔn)分配至相關(guān)項(xiàng)目。如屬成本對(duì)象確 定后支付的相關(guān)成本費(fèi)用，應(yīng)按國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十七條規(guī)定處理。即企 業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象， 共同成本和不

12、能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各 成本對(duì)象。（四）支付印花稅，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：管理費(fèi)用一一管理稅金一一印花稅相關(guān)行政組織貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)交納印花稅稅率：尢、土地使 用權(quán)證書(shū)按5元貼印花稅并劃銷(xiāo)，所有印花稅均應(yīng)記入管理費(fèi)用。（五）開(kāi)發(fā)貸款：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要投 入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要要 通過(guò)銀行貸款籌措資金。貸款時(shí)，根據(jù)貸款合同和收款憑證等借：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)貸：短期借款一一XX銀行（一年以?xún)?nèi)借款）長(zhǎng)期借款一一X X銀行（一

13、年以上借款）簽訂借款合同應(yīng)交納印花稅（稅率：%），賬務(wù)處理參照前述規(guī)定。 （六）支付借款費(fèi)用，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一一利息支出相關(guān)行政組織短期借款一一X X銀行（同時(shí)還本付息還本金額）長(zhǎng)期借款一一X X銀行（同時(shí)還本付息還本金額）貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)目前大多數(shù)金融部門(mén)為了自身的利益，利用向企業(yè)貸款的機(jī)會(huì)，以“顧問(wèn)費(fèi)、 咨詢(xún)費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)、資金監(jiān)管費(fèi)”等名義變相向企業(yè)收取利息，對(duì) 于這部分收取的費(fèi)用究竟如何賬務(wù)處理，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)尚無(wú)正式文件規(guī)定。有觀點(diǎn) 認(rèn)為應(yīng)視同利息記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一一借款費(fèi)用”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)記入“管理 費(fèi)用一一顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)”。如果從實(shí)質(zhì)重于

14、形式的角度去考慮，變相收息是因貸款而 引起，因此應(yīng)資本化處理，應(yīng)該記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一一借款費(fèi)用”比較合理；但 從國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件對(duì)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的開(kāi)支規(guī)定及目前國(guó)家以票管稅的 實(shí)質(zhì)去衡量，應(yīng)在“管理費(fèi)用一一顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)”中列支比較合適。相對(duì)而言，記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一一借款費(fèi)用”，在計(jì)繳土地增值稅時(shí)對(duì)企業(yè)更有利，而記入“管 理費(fèi)用一一咨詢(xún)費(fèi)”，在計(jì)繳企業(yè)所得稅時(shí)對(duì)企業(yè)更有利。建議在國(guó)家明確規(guī)定出 臺(tái)之前，對(duì)有關(guān)借款費(fèi)用暫視同利息處理。（七）委托有關(guān)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，簽署有關(guān)合同，并按協(xié)議預(yù)付設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)合同及有關(guān)付款憑證等借：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位一一XX設(shè)計(jì)單位 /供應(yīng)商相

15、關(guān)單位名稱(chēng) 貸：銀行存款一一xx銀行賬戶(hù)（八）結(jié)算并支付規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)待分配成本費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象貸：銀行存款一一xx銀行賬戶(hù)預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位一一xx設(shè)計(jì)單位 /供應(yīng)商單位名稱(chēng) 根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十七條規(guī)定，企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按 制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和 能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象 的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。因此，未確定受益 對(duì)象或暫時(shí)無(wú)法分配的開(kāi)

16、發(fā)成本，應(yīng)先通過(guò)過(guò)渡核算項(xiàng)目“待分配成本費(fèi)用”歸集 后再適時(shí)按合理的標(biāo)準(zhǔn)分配至相關(guān)成本對(duì)象，而已明確受益對(duì)象且能合理分配的， 則應(yīng)直接記入相關(guān)成本對(duì)象的對(duì)應(yīng)科目。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十六條規(guī)定：成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理 確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如 確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。因此，開(kāi)發(fā)成本核算的首要任務(wù) 是合理確定成本對(duì)象，并及時(shí)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。而且在確定成本對(duì)象時(shí)，財(cái)務(wù) 部應(yīng)與成本預(yù)算部門(mén)充分溝通，規(guī)范成本對(duì)象使用的名稱(chēng)，保持兩個(gè)部門(mén)成本對(duì)象 劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目

17、決算 階段，均要保持成本對(duì)象劃分一致，保持項(xiàng)目預(yù)算和項(xiàng)目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一 致。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：4 9/20v1.0可編輯可修改1 .可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)做為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象 進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先做為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集， 然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。2 .分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差 異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可做為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3 .功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可 以做為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行

18、核算。4 .定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在 較大差異的，應(yīng)分別做為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5 .成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較 大差異的，要分別做為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6 .權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原 則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。根據(jù)上述原則確定成本對(duì)象后，財(cái)務(wù)部核算會(huì)計(jì)應(yīng)按照已確定的成本對(duì)象在 EAS系統(tǒng)中設(shè)置相應(yīng)成本對(duì)象核算項(xiàng)目，與前述“待分配成本費(fèi)用”核算項(xiàng)目共同 歸集、分配有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，成本會(huì)計(jì)應(yīng)建立成本合同臺(tái)賬，跟蹤 記錄、核算和歸集開(kāi)發(fā)成本，并按時(shí)與核算會(huì)計(jì)、成本

19、預(yù)算部門(mén)有關(guān)人員交叉核對(duì) 相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地核算有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出（即開(kāi)發(fā) 成本）的內(nèi)容如下：1 .土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、 土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)做物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ) 償費(fèi)等。2 .前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可 行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3 .建筑安裝工程

20、費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包 括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4 .基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主 要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社 區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5 .公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出,（1） 發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬 于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、

21、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)按上述六大類(lèi)在開(kāi)發(fā)成本科目下設(shè)置上述六個(gè)二級(jí)科目， 并對(duì)其下級(jí)明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)合并后設(shè)置相應(yīng)的三級(jí)科目（現(xiàn)集團(tuán)中心已統(tǒng)一設(shè) 置）。（九）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，依據(jù)有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議、花名冊(cè)及付款憑證等借：開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一拆遷補(bǔ)償費(fèi)待分配成本費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一拆遷補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象 貸：銀行存款一一xx銀行賬戶(hù)（十）三通一平工程招標(biāo)、發(fā)包工程，簽署有關(guān)合同，并按合同規(guī)定預(yù)付工程款，根據(jù)合同及有關(guān)付款憑證等借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)施工單位名稱(chēng) 貸：銀行存款一

22、一XX銀行賬戶(hù)簽訂工程合同應(yīng)交納印花稅，賬務(wù)處理參照前述規(guī)定（十一）代付施工單位水電費(fèi)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)施工單位名稱(chēng) 貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)工程合同一般會(huì)約定：代付施工單位水電費(fèi)在結(jié)算時(shí)抵減工程款。如施工單位 不要求提供發(fā)票，則一般按上述處理，結(jié)算時(shí)應(yīng)要求施工單位全額開(kāi)票，但應(yīng)按差 額付款。但也存在一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)行以票管稅的征管制度下，有可能稅務(wù)機(jī)關(guān) 要求代收代付水電費(fèi)按轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理?；蛟诮Y(jié)算時(shí)施工單位要求提供發(fā)票，則代 收代付水電費(fèi)應(yīng)分別做其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)支出處理，會(huì)計(jì)處理應(yīng)改為：借：其他業(yè)務(wù)支出一一轉(zhuǎn)售水電費(fèi)支出貸：銀行存

23、款一一XX銀行賬戶(hù)借：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(chēng)貸：其他業(yè)務(wù)收入一一轉(zhuǎn)售水電費(fèi)收入應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（十二）工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門(mén)索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì)借：開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一三通一平待分配成本費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一三通一平相關(guān)成本對(duì)象貸：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(chēng)（十三）結(jié)算支付工程款，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(chēng)貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)為做好成本核算工作，相關(guān)財(cái)務(wù)人員須定期到施工現(xiàn)場(chǎng)查看，并與工程部、成 本預(yù)算部等相關(guān)

24、人員進(jìn)行必要溝通， 并向其索取有關(guān)工程施工進(jìn)度、預(yù)結(jié)算資料等, 及時(shí)補(bǔ)充、完善成本合同臺(tái)賬與成本計(jì)算單。特別是對(duì)一攬子總包合同，要充分了 解有哪些工程項(xiàng)目，哪些受益對(duì)象（即成本對(duì)象），合同變更及施工進(jìn)展情況等。 否則，難以按時(shí)完成成本核算工作。（十四）建筑安裝工程招標(biāo)、發(fā)包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應(yīng)商簽定甲供材料合同并預(yù)付部分材料款時(shí)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)甲供材料商名稱(chēng) 貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（十五）甲供材料供應(yīng)商按照合同要求將甲供材運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，由甲、乙雙方組織驗(yàn)收合格并由乙方出具材料收據(jù)，根據(jù)乙方出具的材料收據(jù)等借：預(yù)付

25、賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)施工單位名稱(chēng)貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位XX供應(yīng)商 相關(guān)甲供材料商名稱(chēng) （十六）工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門(mén)索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì) 借：開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一X X工程 待分配成本費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一X X工程相關(guān)成本對(duì)象貸：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(chēng)（十七）結(jié)算、支付工程款，并按行規(guī)或協(xié)議暫扣保修金。根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款一一內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(chēng)貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)其他應(yīng)付款一一保修金相關(guān)施工單位

26、名稱(chēng)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條 規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用 原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。即 施工單位在開(kāi)具工程發(fā)票、計(jì)繳稅款時(shí)，甲供材料款應(yīng)與工程款合并為稅基計(jì)稅， 但甲供設(shè)備款則不必合并。因此，對(duì)于建筑業(yè)務(wù)（不含裝飾）發(fā)包合同，我們應(yīng)盡 量采用甲供設(shè)備形式，以節(jié)約施工單位的稅費(fèi)成本來(lái)最終節(jié)約我們的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 同理，根據(jù)“財(cái)稅2006114號(hào)”文件規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞 務(wù)，按照其向客戶(hù)實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶(hù)自行采購(gòu)的材

27、料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。由于我們長(zhǎng)信集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一 般為精裝修，裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 成本。但在操作時(shí)注意稅法所規(guī)定的“建設(shè)方提供的設(shè)備”與我們常所說(shuō)的設(shè)備具 有一定的區(qū)別，有關(guān)人員在簽訂合同及核算時(shí)均應(yīng)正確區(qū)分（具體詳見(jiàn)建設(shè)部有 關(guān)常用設(shè)備與材料的區(qū)分列舉名單）。除甲供材料、甲供設(shè)備的情形略有不同外，其他建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)中有關(guān)工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理 原理一樣。（十八）分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、

28、直接成本法和預(yù)算造價(jià) 法。同時(shí)第三十條規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié) 合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。因此，分配土地成本最好按占地 面積法進(jìn)行分配，以避免不必要的納稅調(diào)整。相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象123借：開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款 開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款 開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款待分配成本費(fèi)用 同理，其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如大市政配套費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償 費(fèi)也應(yīng)根據(jù)有關(guān)計(jì)算分配表做類(lèi)似處理。即僅僅是三級(jí)科目變動(dòng)，其他不變。而核 算項(xiàng)目“待分配成

29、本費(fèi)用”貸方發(fā)生額，在EAS系統(tǒng)處理時(shí)最好采用借方負(fù)數(shù)表示。 以避免發(fā)生額重復(fù)匯總。取得成本對(duì)象占地面積的途徑有兩個(gè)：一是政府規(guī)劃審批部門(mén)在項(xiàng)目規(guī)劃中測(cè) 定的占地面積，二是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃自行測(cè)定的占地面積。但在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)，并不是所有的成本對(duì)象都可以單獨(dú)取得其占地面積的。垂直排列的成本對(duì) 象就無(wú)法取得各自的占地面積，如某一地塊是分期開(kāi)發(fā)的，而某一期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中 既有住宅、酒店和學(xué)校，又有商業(yè)街，而且商業(yè)街建筑又分為一至三層裙樓為購(gòu)物 中心，三層以上是寫(xiě)字樓。做為成本對(duì)象，購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓的占地面積是重合的， 這種情況下就不能簡(jiǎn)單按占地面積分?jǐn)偼恋貎r(jià)款。而應(yīng)按占地面積法依次分配當(dāng)期 開(kāi)

30、發(fā)土地成本及未開(kāi)發(fā)土地成本，再按占地面法分配當(dāng)期土地成本中住宅、酒店、 學(xué)校和商業(yè)街的土地成本，最后，對(duì)商業(yè)街建筑中購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓的土地成本是 無(wú)法按占地面積法合理分配土地成本的，從現(xiàn)在可以采用的分?jǐn)偡椒▉?lái)看，建筑面 積法是最合理的方法。（十九）分配前期工程費(fèi)：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件未指定前期工程費(fèi)應(yīng)采用哪種分配方法，因此，企業(yè)可在占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法中選擇其中一種合理的方法，但方法一經(jīng)確定，不能隨意更改，但有充分合 理理由除外。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象123借：開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一XX費(fèi)開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一X X費(fèi)開(kāi)發(fā)

31、成本一一前期工程費(fèi)一一X X費(fèi)貸：開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一XX費(fèi)待分配成本費(fèi)用（二十）分配建筑安裝工程費(fèi)：其分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法，根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象123借：開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一XX工程 開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一X X工程開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一X X工程貸：開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi)一一X X工程 待分配成本費(fèi)用 （二十一）分配基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：其分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法，根據(jù) 有關(guān)計(jì)算、分配表借：開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一一XX工程 相關(guān)成本對(duì)象1開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)XX工

32、程相關(guān)成本對(duì)象2XX工程相關(guān)成本對(duì)象3貸：開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一一X X工程 待分配成本費(fèi)用（二十二）分配公共配套設(shè)施費(fèi)：一般公共配套設(shè)施費(fèi)分配方法參照前述前期工程 費(fèi)分配方法。但根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第三十條規(guī)定：?jiǎn)为?dú)作為過(guò)渡性成 本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。因此，建議 對(duì)所有公共配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積法進(jìn)行分配。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)一一xx工程 開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)一一x x工程 開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)一一x x工程相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象相關(guān)成本對(duì)象123貸：開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)一一X X工程 待分配成

33、本費(fèi)用（二十三）分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：一般開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方 法。但根據(jù)本6據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第三十條規(guī)定：借款費(fèi)用屬于不同成本 對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分 配表借：開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一xx費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象1開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一XX費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象2開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一XX費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象3貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一xx費(fèi)相關(guān)行政組織1 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一xx費(fèi)相關(guān)行政組織2 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一XX費(fèi)相關(guān)行政組織3開(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)于每期期末及時(shí)進(jìn)行分配至當(dāng)期相關(guān)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象，原則上是按月分配，如無(wú)法做到則至少應(yīng)按季分配，否則無(wú)法合理分

34、配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，分配后開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)用科目一般無(wú)余額。（二十四）結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，根據(jù)有關(guān)成本計(jì)算單、匯總表等貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款相關(guān)成本對(duì)象1借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1一建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2一建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2公共配套設(shè)施費(fèi)借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一-一

35、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3一建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)20 22 / 20相關(guān)成本對(duì)象2相關(guān)成本對(duì)象3開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一一征地款開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一xx費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象1開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一XX費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象2開(kāi)發(fā)成本一一前期工程費(fèi)一一XX費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象3開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)

36、成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi)xx工程相關(guān)成本對(duì)象1 xx工程相關(guān)成本對(duì)象2XX工程相關(guān)成本對(duì)象3xx工程相關(guān)成本對(duì)象1 xx工程相關(guān)成本對(duì)象2 xx工程相關(guān)成本對(duì)象3xx工程相關(guān)成本對(duì)象1 xx工程相關(guān)成本對(duì)象2 xx工程相關(guān)成本對(duì)象3開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象1 開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象2開(kāi)發(fā)成本一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對(duì)象3以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1、2、3應(yīng)分別與成本對(duì)象1、2、3名稱(chēng)一致，一一對(duì)應(yīng)。（二十五）學(xué)校、醫(yī)院等單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公

37、共配套設(shè)施，在確定是 屬于全體業(yè)主共有的，或?qū)o(wú)償移交給政府有關(guān)部門(mén)的情況下，應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成 本進(jìn)行二次分配，根據(jù)有關(guān)計(jì)算單借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3公共配套設(shè)施費(fèi)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一學(xué)校 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一醫(yī)院此項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1、2、3為學(xué)校、醫(yī)院等主要受益對(duì)象進(jìn)行二次分配的 （二十六）期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。六、銷(xiāo)售階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理（一）委托新聞媒體、廣告公司等有關(guān)單位制作，發(fā)布廣告，根據(jù)有關(guān)合同和付款 憑證等借：銷(xiāo)售費(fèi)用一一廣告及宣傳費(fèi)相關(guān)行政組織貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)（2） 取得商品房預(yù)售許可證，開(kāi)盤(pán)、預(yù)登記或簽約，取得

38、預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品收入、誠(chéng)意金或代收費(fèi)用等，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總報(bào)表等借：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)貸：預(yù)收賬款一一XX期普通住宅收入預(yù)收賬款一一X X期非普通住宅收入預(yù)收賬款 X X期商鋪收入預(yù)收賬款X X期車(chē)位收入其他應(yīng)付款一一代收費(fèi)用收入其他應(yīng)付款一一誠(chéng)意金（3） 支付預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有關(guān)稅費(fèi)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城建稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交企業(yè)所得稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)）應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交價(jià)格調(diào)節(jié)基金貸：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)目前，華南區(qū)域采取計(jì)提的方法，按稅法規(guī)定計(jì)提有關(guān)稅費(fèi)

39、時(shí)暫掛“預(yù)付 賬款”科目借方，和“應(yīng)交稅費(fèi)”科目貸方，繳交稅費(fèi)后“應(yīng)交稅費(fèi)”科目無(wú) 余額。其優(yōu)點(diǎn)是清晰明了，預(yù)收賬款余額與預(yù)付賬款科目有關(guān)稅費(fèi)明細(xì)一一對(duì) 應(yīng)，比較容易檢查核對(duì)。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)其賬務(wù)處理并不規(guī)范。而華東區(qū)域處理與 上述一致。（四）交樓，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入、取得銀行按揭款等收入或當(dāng)期因銷(xiāo)售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取 得收入，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總表 借：銀行存款一一XX銀行賬戶(hù)預(yù)收賬款X X期普通住宅收入預(yù)收賬款一一X X期非普通住宅收入預(yù)收賬款 X X期商鋪收入預(yù)收賬款X X期車(chē)位收入貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一一XX期普通住宅收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一一X X期非普通住宅收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一一X X期商鋪收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收

40、入一一X X期車(chē)位收入（五）計(jì)繳預(yù)收賬款應(yīng)交稅費(fèi)、計(jì)提當(dāng)期收到按揭款收入或當(dāng)期因銷(xiāo)售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取 得收入應(yīng)交稅費(fèi)。根據(jù)有關(guān)計(jì)算表借：營(yíng)業(yè)稅金及附加管理費(fèi)用一一管理稅金一一堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)）管理費(fèi)用一一管理稅金一一價(jià)格調(diào)節(jié)基金貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城建稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)）應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交價(jià)格調(diào)節(jié)基金（六）結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：根據(jù)根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第十四條規(guī)定：已 售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成 本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確 定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本+成本對(duì)象總可售面積；已售 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積x可售面積單位工程成本。根據(jù)有 關(guān)匯總報(bào)表借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本一一xx開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一xx開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（七）期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。七、自營(yíng)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理（一）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用物業(yè)，能單獨(dú)分開(kāi)的自用設(shè)備應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)有關(guān)決 定或?qū)嶋H情況借：固定資產(chǎn)一一房屋建筑物 固定資產(chǎn)一一XX設(shè)備無(wú)形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)一一X X土地使用權(quán)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一XX開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于賺取租金或資本增值，將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，能單獨(dú)分開(kāi)的 出租