折現(xiàn)率 貼現(xiàn)率 還原率 報(bào)酬率

1、資本化率 貼現(xiàn)率 折現(xiàn)率 利率 內(nèi)部收益率一、 資本化率（又稱還原利率）1、 概念：資本化率是用來將房地產(chǎn)的純收益資本化時(shí)采用的一種折現(xiàn)率。是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。2、 應(yīng)用：應(yīng)用于收益法估價(jià)，收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。3、 如何確定（1） 市場(chǎng)提取法。（2） 復(fù)合投資收益率法（3） 投資收益率排序插入法（4） 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（5） 收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法4、 影響因素：（1）自有資本所占比率；（2）外來資本(如借貸)利息；（3）因老化(

2、折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益降低(相對(duì)值)；（4）因通貨膨脹帶來的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加(絕對(duì)量)；（5）還貸后自有資金的增加。（6）風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償、免稅政策及不動(dòng)產(chǎn)類形、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響資本二、 貼現(xiàn)率：1、 概念：貼現(xiàn)率是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。2、 應(yīng)用：貼現(xiàn)的比率就是貼現(xiàn)率。貼現(xiàn)是指票據(jù)持有人在票據(jù)到期之前以貼付一定利息的方式向銀行轉(zhuǎn)讓票據(jù)兌取現(xiàn)金。銀行放款的一種形式。 貼現(xiàn)對(duì)持票人來說是出讓票據(jù)，提前收回墊支于商業(yè)信用的貨幣資金；對(duì)貼現(xiàn)公司或銀行來說則是向持票人提供銀行信用。銀行根據(jù)

3、市場(chǎng)利率以及票據(jù)的信譽(yù)程度規(guī)定一個(gè)貼現(xiàn)率，計(jì)算出貼現(xiàn)日至票據(jù)到期日的貼現(xiàn)利息。貼現(xiàn)利息票據(jù)面額×貼現(xiàn)率×票據(jù)到期期限。 持票人在貼付利息之后，就可以從銀行取得等于票面金額減去貼現(xiàn)利息后的余額的現(xiàn)金，票據(jù)的所有權(quán)則歸銀行。票據(jù)到期時(shí)，銀行憑票向出票人兌取現(xiàn)款，如遭拒付，可向背書人索取票款。票據(jù)貼現(xiàn)按不同的層次可分為貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)兩種，商業(yè)銀行對(duì)工商企業(yè)的票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)稱貼現(xiàn)，中央銀行對(duì)商業(yè)銀行已貼現(xiàn)的未到期工商企業(yè)票據(jù)再次貼現(xiàn)，稱再貼現(xiàn)或重貼現(xiàn)。（背書人：背書是一種票據(jù)行為，是票據(jù)轉(zhuǎn)讓的一種重要方式。背書是由持票人在匯票背面簽上自己的名字，并將匯票交付給受讓人的行為。這里的持票人

4、稱為背書人，受讓人稱為被背書人。）中央銀行通過變動(dòng)貼現(xiàn)率來調(diào)節(jié)貨幣供給量和利息率，從而促使經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮。當(dāng)需要控制通貨膨脹時(shí)，中央銀行提高貼現(xiàn)率。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，銀行就會(huì)增加向中央銀行的借款，從而準(zhǔn)備金增加，利息率下降，擴(kuò)大了貨幣供給量，由此起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。3、 如何確定：貼現(xiàn)率是受市場(chǎng)資金供求狀況變化而自發(fā)形成的，再貼現(xiàn)率則是由中央銀行規(guī)定的。計(jì)算公式為：貼現(xiàn)率一般貸款利率（1貼現(xiàn)期）×一般貸款利率4、 影響因素：宏觀的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)狀況，社會(huì)的穩(wěn)定程度。三、 折現(xiàn)率1、 概念：是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率,是將未來的資金折算成現(xiàn)價(jià)的一種工具,可以說是資金的時(shí)間價(jià)值的一種

5、體現(xiàn)。2、 應(yīng)用：折現(xiàn)率應(yīng)用較為廣泛，可用于無形資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估等。投資者對(duì)投資收益的期望、對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，都將綜合地反映在折現(xiàn)率的確定上。3、 如何確定：從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率應(yīng)由兩部分組成：一是無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，而是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。如果風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率中不包含通貨膨脹率，則折現(xiàn)率又可表示為：折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+通貨膨脹率。4、 影響因素：（1）資本市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度及資本的稀缺性（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和消費(fèi)增長(zhǎng)率（3）通貨膨脹水平四、 利率1、 概念：利率又稱利息率。表示一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計(jì)算則稱為年利率。 2、 應(yīng)

6、用：利率是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要工具之一。是影響匯率最重要的因素。3、 如何確定：由于利率的應(yīng)用范圍廣泛，確定方法也多種多樣?；鶞?zhǔn)利率是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，存款利率暫時(shí)不能上、下浮動(dòng)，貸款利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%至上浮70%。4、 影響因素：（1）利潤(rùn)率的平均水平（2）資金的供求狀況（3）物價(jià)變動(dòng)的幅度（4）國(guó)際經(jīng)濟(jì)的環(huán)境（5）政策性因素五、 內(nèi)部收益率1、概念：是一項(xiàng)投資可望達(dá)到的報(bào)酬率，是能夠使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，就是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下，使一項(xiàng)投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資成本時(shí)的收益率。2、應(yīng)用：內(nèi)部收益率能夠把項(xiàng)

7、目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時(shí)，內(nèi)部收益率法可以避開借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對(duì)值，一個(gè)內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個(gè)方案選比時(shí)，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。3、如何確定：(1)在計(jì)算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，如果凈現(xiàn)值是正值，就要采用這個(gè)凈現(xiàn)值計(jì)算中更高的折現(xiàn)率來測(cè)算，直到測(cè)算的凈現(xiàn)值正值近于零。 (2)再繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到測(cè)算出一個(gè)

8、凈現(xiàn)值為負(fù)值。如果負(fù)值過大，就降低折現(xiàn)率后再測(cè)算到接近于零的負(fù)值。 (3)根據(jù)接近于零的相鄰正負(fù)兩個(gè)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，用線性插值法求得內(nèi)部收益率。 4、影響因素：自有資金內(nèi)部收益率受很多因素的影響，尤其是貸款的利率、償還期限、還本付息方式等因素，直接影響到貸款利息的抵稅作用，從而對(duì)自有資金內(nèi)部收益率產(chǎn)生影響。企業(yè)在進(jìn)行舉債時(shí)，應(yīng)綜合考慮這些因素，以便使企業(yè)獲得最大的自有資金內(nèi)部收益率。六、幾者之間區(qū)別：1、資本化率和折現(xiàn)率在本質(zhì)上,折現(xiàn)率與資本化率是相同的,都是一種投資報(bào)酬率的體現(xiàn)。他們的作用都是把未來的收益轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值。不同之處在于,折現(xiàn)率反映的是企業(yè)在未來有限期的持續(xù)獲利的能力和水平,而資本化

9、率反映的則是無限期獲利水平。具體區(qū)別是：（1）資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率(V=A/R)。是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格計(jì)算)，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲力能力。它不區(qū)分凈收益流模式。（2）折現(xiàn)率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益模式不同，具體的計(jì)算公式就不同。（3）從應(yīng)用場(chǎng)合看，資本化率在房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用的較多，而折現(xiàn)率應(yīng)用的場(chǎng)合較為廣泛，貨幣的時(shí)間價(jià)值、

10、資產(chǎn)評(píng)估等場(chǎng)合都會(huì)使用到。2、折現(xiàn)率和利率利率是資金的報(bào)酬，折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。利率只表示資產(chǎn)（資金）本身的獲利能力，而與使用條件、占用者和使用途徑?jīng)]有直接聯(lián)系，折現(xiàn)率則與資產(chǎn)以及所有者使用效果相關(guān)。3、折現(xiàn)率和貼現(xiàn)率兩者計(jì)算過程有所不同。折現(xiàn)率是外加率，是到期后支付利息的比率；而貼現(xiàn)率是內(nèi)扣率，是預(yù)先扣除貼現(xiàn)息后的比率。 貼現(xiàn)率主要用于票據(jù)承兌貼現(xiàn)之中；而折現(xiàn)率則廣泛應(yīng)用于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)方面，如籌資決策、投資決策及收益分配等。4、貼現(xiàn)率與利率貼現(xiàn)率是以利率為基礎(chǔ)的。利率是經(jīng)濟(jì)學(xué)、借貸和租賃等融資實(shí)務(wù)和企業(yè)財(cái)經(jīng)管理中的一個(gè)重要杠桿調(diào)節(jié)工具和專業(yè)名字。因此，利率有長(zhǎng)短期存款利率和長(zhǎng)短期貸款利

11、率等等；即利率水平或高低會(huì)因主體不同和期限不同而不同。利率往往由主體機(jī)關(guān)為他方確定或借貸雙方商定。例如，國(guó)家根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況確定利率政策水平或基準(zhǔn)利率浮動(dòng)幅度，銀行根據(jù)該幅度確定借貸和存款的具體水平（數(shù)字），企業(yè)和或個(gè)人之間借貸由借出方或雙方商定利率高低多少等等。 貼現(xiàn)率通常用于財(cái)經(jīng)預(yù)測(cè)，企業(yè)財(cái)經(jīng)管理和特定融資實(shí)務(wù)中的測(cè)算用字。例如，用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率來預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)財(cái)務(wù)成長(zhǎng)測(cè)算、投資預(yù)測(cè)與回報(bào)測(cè)算、資產(chǎn)評(píng)估與企業(yè)價(jià)值評(píng)估等等。貼現(xiàn)率的確定均以相關(guān)年金期限和貼現(xiàn)率用途目的等情況以利率為基準(zhǔn)調(diào)節(jié)相關(guān)因素（系數(shù)）而得，一般由行為單方自行估計(jì)確定。因此，貼現(xiàn)率不一定大于利率。即貼現(xiàn)率可以大于、等于或小于利率。一般貼現(xiàn)率小于市場(chǎng)利率，目的是為了防止銀行利用兩者之差進(jìn)行牟利。5、 內(nèi)部收益率和資本化率內(nèi)部收益率(IRR)是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用