廈門市直管公房非住宅租金評(píng)估技術(shù)規(guī)范

1、1 / 4廈門市直管公房非住宅租金評(píng)估技術(shù)規(guī)范 第一章 總則第一條為加強(qiáng)直管非住宅用房租金評(píng)估過程的內(nèi)部管理， 明確委托評(píng)估雙方職責(zé)義務(wù)， 規(guī)范 評(píng)估行為， 確保直管非住宅評(píng)估結(jié)果客觀準(zhǔn)確合理。根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 和廈門市國(guó)土 資源與房產(chǎn)管理局關(guān)于廈門市直管非住宅用房租金管理的有關(guān)規(guī)定，制定本評(píng)估技術(shù)規(guī)范。矚慫潤(rùn)厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。第二條公房非住宅租金評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇采用公開競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)錄用的原則。 租金評(píng)估機(jī)構(gòu)由具備甲級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）承擔(dān)。 市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)公房非住宅租金評(píng)估活動(dòng)進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第三條租金評(píng)估工作的目的是充分發(fā)揮公房資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益， 為直

2、管非住宅用房實(shí)施市場(chǎng)化租 金提供依據(jù)。第四條本技術(shù)規(guī)范可作為委托評(píng)估合同組成部份， 委托人通過監(jiān)督合同履行來實(shí)現(xiàn)公房公共 資產(chǎn)的管理目的。第二章 評(píng)估一般規(guī)定第五條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范準(zhǔn)則、 公開承諾和委托評(píng)估合同書約定履行職責(zé)， 確保租金 評(píng)估結(jié)果客觀、合理。第六條租金評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)按照公開競(jìng)標(biāo)時(shí)的相關(guān)文件、 承諾書和委托評(píng)估合同書進(jìn) 行評(píng)估活動(dòng)，并對(duì)所出具的評(píng)估報(bào)告結(jié)果負(fù)責(zé)。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍測(cè)。第七條評(píng)估人員與評(píng)估對(duì)象當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。 第八條估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)包或變相轉(zhuǎn)包評(píng)估業(yè)務(wù)。第九條租金評(píng)估委托雙方應(yīng)簽訂合同書， 除遵守公開競(jìng)標(biāo)的相關(guān)承諾條件外， 雙方還應(yīng)在合

3、同書上明確下列事項(xiàng)：一、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；二、委托人應(yīng)提供評(píng)估所需具體資料；三、雙方的權(quán)利和義務(wù)；四、評(píng)估費(fèi)用及支付方式；五、評(píng)估報(bào)告格式要求、交付時(shí)間；六、違約責(zé)任；七、解決爭(zhēng)議的方法；八、其他需要載明的事項(xiàng)。第十條承擔(dān)租金評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定的評(píng)估程序獨(dú)立完成評(píng)估活動(dòng)。評(píng)估同一任務(wù)的不同評(píng)估機(jī)構(gòu)除對(duì)評(píng)估對(duì)象、 價(jià)值內(nèi)涵、 評(píng)估原則、 評(píng)估依據(jù)等重要事項(xiàng)按 規(guī)定需進(jìn)行必要的溝通外， 不得串通或私下商量分包評(píng)估業(yè)務(wù)。 在針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)， 可以就評(píng)估對(duì)象、價(jià)值內(nèi)涵等重要事項(xiàng)按行業(yè)規(guī)定進(jìn)行必要的溝通。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭騍。第十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)審人

4、員需要了解與評(píng)估業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，委托人應(yīng)當(dāng)提供便利。 第十二條租金評(píng)估應(yīng)明確評(píng)估對(duì)象的用途、 面積。評(píng)估對(duì)象的用途和面積等主要信息需公房 中心房管員和業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。第十三條租金評(píng)估價(jià)值以人民幣為計(jì)價(jià)單位，精確到元。 第三章 評(píng)估操作規(guī)范第十四條租金評(píng)估一般是指在被評(píng)估對(duì)象為毛坯狀況下進(jìn)行自愿性承租的市場(chǎng)租金水平。 評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托方要求將評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀裝修可利用部份列入評(píng)估范圍的， 可根據(jù)雙方協(xié)商確 認(rèn)后的部份進(jìn)行評(píng)估。第十五條評(píng)估對(duì)象用途一般按照最佳可能用途原則、 權(quán)屬用途等的原則確定， 是出租人在權(quán) 屬用途的基礎(chǔ)上，在合法利用的條件下通過比較不同利用方式的最佳經(jīng)濟(jì)

5、效果， 依據(jù)市場(chǎng)而 選擇確定的具體可能用途。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾。第十六條評(píng)估對(duì)象的面積確認(rèn)主要指建筑面積認(rèn)定。面積一般根據(jù)原租賃合同、測(cè)繪資料、 產(chǎn)權(quán)證等的記載經(jīng)房管員認(rèn)定后確認(rèn)。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍。對(duì)資料記載面積與在實(shí)地勘測(cè)過程中， 發(fā)現(xiàn)相關(guān)記載面積的明顯不一致的， 評(píng)估人員應(yīng)提請(qǐng) 房管員重新核定。第十七條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)場(chǎng)操作規(guī)范的具體規(guī)定安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被評(píng)估房屋 進(jìn)行實(shí)地查勘， 調(diào)查評(píng)估對(duì)象的房屋狀況， 拍攝反映評(píng)估對(duì)象內(nèi)外部狀況的照片等影像資料， 做好實(shí)地查勘記錄和照片編號(hào)，并妥善保管。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩。第十八條在實(shí)地勘察中， 針對(duì)商業(yè)用房， 除對(duì)區(qū)域因素

6、如商業(yè)繁華度（商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)聚 集度、人流量、業(yè)態(tài)業(yè)種、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔次等） 、交通條件、所臨街道性質(zhì)（商業(yè)性或 交通性或綜合性或小弄巷） 、環(huán)境與景觀等進(jìn)行客觀描述外，應(yīng)重點(diǎn)分析個(gè)別因素對(duì)租金水 平的影響，如臨街狀況（直接或非直接臨街及相對(duì)標(biāo)高） 、面寬、寬深比、建筑面積、結(jié)構(gòu) 質(zhì)式、房屋檔次、所在層次、2 / 4新舊程度、店面位置、平面形狀、層高、拐角、配套設(shè)施，目 前實(shí)際租金水平及利用現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況及各部分使用功能等。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。在實(shí)地勘察中， 對(duì)于辦公用房， 除對(duì)區(qū)域因素如寫字樓聚集度 （周邊寫字樓數(shù)量、 入住本樓 的機(jī)構(gòu)品牌及數(shù)量） 、交通條件（包括停車場(chǎng)所） 、繁

7、華度、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境與景觀 等分析外， 應(yīng)重點(diǎn)分析個(gè)別因素對(duì)租金水平的影響， 如寫字樓類型 （專用或非專用寫字樓） 、結(jié)構(gòu)質(zhì)式、配套設(shè)施、層高、建筑面積、所在層次、新舊程度、門前廣場(chǎng)、出入口及大堂、 公共部位裝飾裝修、停車場(chǎng)所、 智能化辦公條件等目前實(shí)際租金及利用現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)狀況及各部分使用功能等。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。第十九條委托人應(yīng)當(dāng)指派人員協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘， 提供或者協(xié) 助搜集被評(píng)估房屋所必需的情況和資料?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻。委托人指派的人員應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的基本情況和實(shí)地勘測(cè)情況進(jìn)行確認(rèn)， 明確房屋范圍、 建 筑面積、 用途及需要特別說明的事項(xiàng)等

8、， 并與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在 廈門市直管非住宅租金 評(píng)估對(duì)象主要情況確認(rèn)書上共同簽字，以示負(fù)責(zé)。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥。第二十條評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法為主的技術(shù)路線，并選取合適的可比實(shí)例。 無法采用市場(chǎng)法，可采用成本法等評(píng)估方法。當(dāng)選用兩種或兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分 析，并作合理說明，保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨。第二十一條市場(chǎng)法中的租金可比實(shí)例的選取， 除了要滿足可比性之外， 要注意剔除偶然的和 不正常的因素對(duì)租金價(jià)格的影響， 盡可能按照同一經(jīng)營(yíng)用途、 相同或類似區(qū)域的社會(huì)平均收 益水平修正確定租金水平。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵(lì)。選

9、取的可比實(shí)例不少于 3 個(gè)，其成交時(shí)間距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般不宜超過 1 年。 選取的可比實(shí)例成交單價(jià)之間差異原則上不應(yīng)超過25%，區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正與調(diào)整，不得超過 20% ，綜合修正與調(diào)整不得超過30%。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏。第二十二條可比實(shí)例經(jīng)修正與調(diào)整之后的比準(zhǔn)單價(jià)比較接近的（差異不大于15% ），可采用算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)單價(jià)； 差異較大的， 應(yīng)當(dāng)采用加權(quán)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象的比 準(zhǔn)單價(jià)。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。第二十三條商業(yè)用房評(píng)估價(jià)格調(diào)整系數(shù)修正可參照市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第二十四條采用加權(quán)平均數(shù)時(shí)， 權(quán)重的取值應(yīng)合理， 與估價(jià)對(duì)象最具可比性的 （即綜合

10、調(diào)整 值的絕對(duì)值之和較小的） 權(quán)重值取較大； 反之權(quán)重值取較小。 選取的可比實(shí)例為 3 個(gè)時(shí)，權(quán) 重均 30%壇搏鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱。第四章 評(píng)估報(bào)告與評(píng)審 第二十五條評(píng)估報(bào)告對(duì)評(píng)估對(duì)象的描述應(yīng)當(dāng)真實(shí)、 客觀、 全面，估價(jià)對(duì)象范圍界定準(zhǔn)確，除 描述坐落（包括行政區(qū)域、路名及門牌號(hào)等） 、層數(shù)及用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積及土地面積等 基本情況外， 還必須對(duì)不同建成年月的建筑物、 附屬物及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類說明， 并分析其 對(duì)租金的影響。蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦。第二十六條評(píng)估報(bào)告應(yīng)針對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析， 并預(yù)測(cè)該租金水平實(shí)施的可能性。 評(píng)估的租 金水平應(yīng)讓承租人在一定期限內(nèi)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。買鯛鴯譖曇膚遙

11、閆擷凄屆嬌。第二十七條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定及時(shí)提供租金評(píng)估報(bào)告， 報(bào)告格式符合房地產(chǎn) 估價(jià)行業(yè)規(guī)范要求。提交的租金評(píng)估報(bào)告包含電子文檔和書面文檔兩種形式。 第二十八條評(píng)估報(bào)告中如市場(chǎng)背景分析等內(nèi)容相同且重復(fù)較多時(shí)， 評(píng)估機(jī)構(gòu)可在征詢委托人 同意且不影響閱讀和使用情況下， 可在同一評(píng)估區(qū)域主報(bào)告中集中進(jìn)行描述， 在其它評(píng)估單 元報(bào)告中略寫，并以 詳見主報(bào)告XX稅明。但評(píng)估技術(shù)測(cè)算部分必須詳細(xì)列出，不得省略。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧。第二十九條評(píng)估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)租金評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字確認(rèn)，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊。出具評(píng)估報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估

12、價(jià)師署名不得以印章代替簽字。 第三十條評(píng)估機(jī)構(gòu)提交評(píng)估報(bào)告后，委托人應(yīng)及時(shí)組織評(píng)審。 租金評(píng)估評(píng)審對(duì)租金評(píng)估活動(dòng)的程序的合法性價(jià)格的合理性進(jìn)行內(nèi)部評(píng)價(jià)，對(duì)租金評(píng)估結(jié)果利用起指導(dǎo)和參考作用。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬。租金評(píng)估評(píng)審不影響租金評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性和評(píng)估機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的評(píng)估責(zé)任。 評(píng)審人員由行風(fēng)評(píng)議代表、 局紀(jì)檢監(jiān)察人員、 公房管理部門相關(guān)人員、 市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié) 會(huì)代表、第三方評(píng)估專家代表等組成。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝。第三十一條評(píng)審人員在聽取評(píng)估機(jī)構(gòu)和房管員就有關(guān)事項(xiàng)說明的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估對(duì)象、 評(píng)估3 / 4原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法等評(píng)估結(jié)果等進(jìn)行評(píng)審。構(gòu)氽頑

13、黌碩飩薺齦話騖門戲。在認(rèn)可不存在重大技術(shù)問題的前提下，以較低評(píng)估值為參照，若兩家（或多家）就同一評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果差異在 10%以內(nèi)（含 10%）的，以兩家（或多家）算術(shù)平均值確定為評(píng)估 對(duì)象最終租金。若評(píng)估結(jié)果差異在 10%-20%（含 20%）的，在兩家（或多家）評(píng)估機(jī)構(gòu)無 法將評(píng)估值差異縮小到 10%以內(nèi)（含10%）達(dá)成統(tǒng)一意見時(shí)，另外選擇一家評(píng)估機(jī)構(gòu)重新 評(píng)估， 評(píng)估結(jié)果最靠近的兩家 （或多家） 評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終租金的 參考依據(jù)。輒嶧陽(yáng)檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩蠐鑭。第五章 評(píng)估后期事項(xiàng) 第三十二條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地進(jìn)行估價(jià)并出具評(píng)估報(bào)告，履行估價(jià)報(bào)告的解釋說明義務(wù)， 配合做

14、好評(píng)審工作。委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋和說明。 第三十三條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在報(bào)告中對(duì)評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用進(jìn)行可行性分析與預(yù)測(cè)。第三十四條評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列行為之一的， 將被列入不良信用檔案并取消其今后參與公房非住 宅租金評(píng)估資格：一、 未依照約定和承諾出具估價(jià)報(bào)告，經(jīng)提醒仍不改正的；二、 不履行估價(jià)報(bào)告解釋說明或不配合做好評(píng)審工作，經(jīng)提醒仍不改正的；三、 評(píng)估報(bào)告經(jīng)專家評(píng)審評(píng)估過程存在明顯失誤且導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)的。 第三十五條在房屋租金評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的有以下違法違規(guī)行為的， 委 托人將通報(bào)房地產(chǎn)評(píng)估主管部門按照 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 、注冊(cè)房地

15、產(chǎn)估價(jià)師管理 辦法等有關(guān)規(guī)定處罰。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅瀝紕。一、 明顯高估或低估；二、 違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；三、 出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；四、未經(jīng)委托人書面同意，擅 自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減。4 / 4五、 未經(jīng)委托人同意，擅自把委托人提供的資料公開或泄露給其他人；六、 法律、法規(guī)禁止的其他行為。第六章附 則第三十六條本技術(shù)規(guī)范自公布之日起執(zhí)行。本技術(shù)規(guī)范適用于廈門市國(guó)土房產(chǎn)局開展的直管非住宅用房租金評(píng)估活動(dòng)。直管非住宅用房協(xié)議租賃、競(jìng)租租賃等需要提供底價(jià)評(píng)估租金參考的，參照本技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。第三十七條本技術(shù)規(guī)范由市國(guó)土房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。附件：廈門市直管非住宅租金評(píng)估實(shí)地勘測(cè)情況確認(rèn)表2012 年 10 月 15 日廈門市直管非住宅租金評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)情況確認(rèn)表填寫日期： 年 月 日房屋座落公房類別卡片號(hào)產(chǎn)別所處樓層結(jié)構(gòu)等級(jí)建筑