投資備忘錄模板

1、WORD格式可編輯天津市武清區(qū)依云小鎮(zhèn)項目投資備忘錄一、目標(biāo)公司1、公司簡介公司名稱天津卓越大卜投資有限公 司成立日期2012年10月31日注冊地址天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)鄉(xiāng)府大街168號注冊資本一億元法定代表人李永鵬經(jīng)營范圍房地產(chǎn)、建筑安裝和物業(yè) 服務(wù)等天津卓越天下投資有限公司是為位于天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)牛鎮(zhèn)組團(tuán)的“依云小鎮(zhèn)”項目開發(fā)專門成立。2、股東構(gòu)成股東名稱出資金額持股比例卓越城（天津）投資有限公司6000 萬60%楊汗青3000 萬30%牛雪良1000 萬10%、項目簡介1、項目概況項目規(guī)劃總占地3400畝，凈用地面積為2250畝，規(guī)劃建筑面積約243萬明 另周邊承包農(nóng)用地約9590畝，用于

2、項目外圍大環(huán)境的建設(shè)和打造。融資主體即一期啟動項目375畝，300畝聯(lián)排別墅，容積率0.8, 75畝為商 業(yè)酒店用地，其中五星級酒店30000平方米，酒店式公寓60000平方米?？偨ㄖ?面積約25萬平方米，總投資額約14.73億元，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入29.4億元。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：項目指標(biāo)用地面積（畝）容積率建筑面積（平方米）聯(lián)排別墅3000.8160,000商業(yè)酒店（自持）451.130, 000酒店式公寓30360, 0002、項目區(qū)位地屬天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)，緊鄰北京通州界，扼守京津高速進(jìn)津第一下道口牛鎮(zhèn)出口，即駛行京津高速出京首立直達(dá)，距離北京東南五環(huán)化工橋 38公 里，地處北京半小時經(jīng)濟(jì)

3、圈內(nèi)，未來北京七環(huán)的核心節(jié)點，京津一體化的戰(zhàn)略區(qū) 位橋頭堡。高村鄉(xiāng)位于武清區(qū)的西北方向，距北京五環(huán)路 38km,距天津市中心城區(qū) 70kmi與北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)接壤。在“京津一體化”格局中，在京津雙重能 量的驅(qū)動下，高村鄉(xiāng)已成為京津經(jīng)濟(jì)走廊空間支點與轉(zhuǎn)換節(jié)點。3、項目定位依托項目所擁有的溫泉資源以及項目地源所決定的環(huán)境特質(zhì)，滿足規(guī)劃條件要求，以“類別墅+空中別墅”的產(chǎn)品形態(tài)。以北京市場為主，津冀與其他市場 為輔?？腿憾ㄎ灰灶悇e墅的建筑形態(tài)，低總價的價格定位，鎖定以面向北京生活為 主、對別墅生活存在強(qiáng)烈追求的類中產(chǎn)階層。三、項目市場環(huán)境概況1、自然環(huán)境：項目區(qū)域地勢平坦，近鄰鳳河、東連運河，空

4、氣清新、自然、 無污染，是京津兩地高端客群生態(tài)居住的目標(biāo)區(qū)域。2、市場環(huán)境：1）項目區(qū)位交通優(yōu)勢極其明顯，項目客群直接面對北京市場；2 ）項目地屬天津、緊鄰北京，土地價格較低，為項目進(jìn)軍北京市場創(chuàng)造了較大的成本空間，創(chuàng)造較大的市場競爭力；3 ）規(guī)劃中的占地200平方公里的“京濱新城”，具規(guī)劃方案正在深化中, 預(yù)計2013年初規(guī)劃定稿。為本區(qū)域項目的開發(fā)建設(shè)奠定了極高的市場預(yù)期，為 本項目的順利入市、順利銷售必將帶來巨大的投客源拉動和價格拉動；4 ）該區(qū)域已進(jìn)入多家企業(yè)“共同開發(fā)、共同托市”階段，目前首創(chuàng)集團(tuán)、 濱海集團(tuán)和卓達(dá)集團(tuán)等已陸續(xù)啟動相關(guān)項目。同時，中國第一座教育改革示范基地一一博雅大學(xué)

5、、太平洋電信和中外運等多家單位已選址落戶本區(qū)域。5 ）本區(qū)域自2008年底京津高速公路通車以來，區(qū)域價值日益凸顯，交通配 套逐步完善，尤其2010年以來，區(qū)域項目市場售價已呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，盡管 政策調(diào)控限制，銷售總量依然出現(xiàn)倍增。四、項目綜合財務(wù)分析1、靜態(tài)收益測算（1）銷售預(yù)計收入根據(jù)目前市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢， 聯(lián)排別墅銷售均價15000元/褶，酒店式 公寓銷售均價9000元/平方米，銷售總收入29.4億元。具體指標(biāo)如下表：表1:項目銷售收入明細(xì)表項目名稱項目 地點業(yè)態(tài)總投資額 （萬元）狀態(tài)建筑面積可售面積銷售單價預(yù)計實現(xiàn)收入（萬 元）(元/ m2)高村溫泉新 城項目天津 武清關(guān)排別墅9

6、6,078在建16000016000015,000240,000酉店式公寓28,965在建60000600009,00054,000萄業(yè)酒店22,236在建3000030000不出售，用于自營合計147,278250,000250,000294,000（2）工程關(guān)鍵節(jié)點以2012年12月12日成交時間為起點安排項目開發(fā)進(jìn)度計劃， 具體工程關(guān)鍵節(jié)點如下表所?。罕?:工程關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點產(chǎn)品土地取得 時間開工開盤結(jié)構(gòu)封頂驗收備案交房入住聯(lián)排別墅2012-122013-052013-102013-122014-082014-09酒店式公寓2012-122013-102014-052014-082015-

7、032015-04商業(yè)酒店2012-122014-052014-102015-052015-092015-10(3)靜態(tài)利潤測算依照“土地綜合成本100萬元/畝、建筑面積總量25萬褶、建設(shè)綜合成本3353元/nf、銷售均價12000元/nf”計算所得，毛利潤約17.26億元。表3:項目靜態(tài)測算表1 丁 P項目金額收入/成本(萬元)(元/平方米)一銷售收入29400012000二土地成本375001500三直接建設(shè)支出838153353四毛利潤1726856907五、資金需求本項目啟動資金(含土地出讓金)約 5億元，即可滿足滾動開發(fā)。其中土地 綜合費用共計約3.75億元，為股東直接投資。須申請融

8、資4億元，分兩期到位，首期2億元用于項目的啟動資金，第二期 2億元的發(fā)行時間視項目的施工進(jìn)度安排而定。六、增信措施(1)還款保障第一還款來源為項目聯(lián)排別墅及酒店式公寓預(yù)售收入；第二還款源為卓達(dá)華夏頤園投資有限公司旗下養(yǎng)老社區(qū)項目預(yù)售收入。(2)股權(quán)質(zhì)押天津卓越天下原股東將其持有的股份質(zhì)押給該基金作為回購保障。(3) 土地質(zhì)押天津卓越天下將首批375畝土地證質(zhì)押給該基金作為回購保障。(4)第三方連帶責(zé)任擔(dān)保保證卓達(dá)集團(tuán)對該基金回購承諾提供不可撤銷擔(dān)保，并在發(fā)生兌付風(fēng)險時以集團(tuán) 的經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)行補(bǔ)充擔(dān)保，確?；鸨窘鸺熬C合利率的支付。附件：股權(quán)融資方案項目經(jīng)理審核意見一、 投資亮點1、項目公司成立時間不長，主要為開發(fā)本項目設(shè)立，無對外投資，未持有 其他經(jīng)濟(jì)實體的股權(quán)及出資，無設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的情形。截止目前，項目公司無借 款、無對外擔(dān)保，無未決訴訟等事宜。股權(quán)及財務(wù)清晰。2、項目地段較好，并有凈地做抵押，抵押物比較足值。3、華夏頤園養(yǎng)老社區(qū)項目做第二還款補(bǔ)充。4、卓達(dá)集團(tuán)做第三方連帶責(zé)任擔(dān)保保證。二、投資風(fēng)險1、別墅項目回款周期長，項目預(yù)期開盤價較高，第一還款源能否達(dá)到預(yù)期 水平存在不確定性。2、