黑龍江年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題匯編

1、黑龍江2017年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：寫字樓房地 產(chǎn)市 場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作 答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意）1、尖于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式'下列說法不正確的是。A貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了 一個 額外的安全保障B 保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的C. 抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保

2、D貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)力（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保2、指由于貨幣供應(yīng)量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。A通貨貶值B通貨膨脹C通貨緊縮D. 通貨異常3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于元/m2。A. 4800B. 5124C. 5800D. 71244、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用 權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚 可使用經(jīng)濟壽命為45年，則

3、在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為年。A. 45B. 50C. 52D. 555、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩商品類型的消費，若該消 費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用_。A 減少B增加C 不變D.可能增加也可能減少6、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是萬元。單位：萬元A 年份B.0C.1D.2E.3F.4G.5H.現(xiàn)金流入I.I.200J.200K.200M . 200N. 200O現(xiàn)金流出P.800Q.R.S.T.U.V .凈現(xiàn)金流量W.-800X. 200Y.200乙200乙200乙2007、直線趨勢法公式

4、Y二a+bX中，X表示。A :價格B：時間C：常數(shù)D：價格變動率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格一8、某工業(yè)用地的土地面積為10 000川，規(guī)劃容積率為10,樓面地價為500元/卅。 后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整'用途變更為居住，容積率提高到20,樓面地價為1500元/卅，則因規(guī) 劃調(diào)整所需的補地價為一萬元A. 500B. 1000C 2250D 30009、 回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的尖系是_。A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B. 估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C. 估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D. 估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去10

5、、某宗房地產(chǎn)的土地總價為5000萬元，建筑層數(shù)14層，14層建筑面積相等，5 14層為標(biāo)準(zhǔn)層，每層建筑面積為1240m2。建筑覆蓋率為60%，容積率為5.5。則 該宗房地產(chǎn)的樓面地價為_7t/m2。A 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.2611、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后 該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的12倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗 寫字樓現(xiàn)在的價格為萬元。A ： 4 580B ： 5 580C ： 6 580D ： 7 580E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列有尖房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是

6、A 未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主 管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B 房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的 罰款C. 中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報 告，情節(jié)嚴重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金D中介服務(wù)人員嚴重不負責(zé)任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金13、某宗土地面積2000川，土地單價1600元/卅，建筑密度40

7、%，建筑總樓層16 層，則樓面地價為。A： 300元/川B： 4 000 元/卅C： 1 600 元/川D： 250元/川E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、征地拆遷 費和。A :基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B：城市建設(shè)配套費C：公共配套設(shè)施建設(shè)費D：不可預(yù)見費E：借款合同15、若估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象 在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應(yīng)是。A :謹慎價值B:市場價值C：快速變現(xiàn)價值D：投資價值E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買 受

8、人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至。A. 2002年1月10日B. 2004年1月10日C. 2005年1月10日D. 2007年1月10日17、下列不屬于物業(yè)管理基本特性的是_。A 城市化B社會化C. 專業(yè)化D. 市場化18、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A:前期價格指數(shù)B：定基價格指數(shù)C:長期價格指數(shù)D：環(huán)比價格指數(shù)E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、在計算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資 總額的計算扣除。A： 4%B： 3%C： 2%D： 1%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的

9、估算公式：直接費二每平方米造價指標(biāo)建筑面積，屬于。A :單元估算法B：單位指標(biāo)估算法C：概算指標(biāo)法D：工程量近似匡算法E：借款合同21、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想 使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果'必須首先做好工作。A項目策劃B. 項目方案的設(shè)計C可行性研究D.成本收益分析22、某辦公樓經(jīng)過更新改造后、其實際成新率通常用直線折舊法計算出的成新 率。A 等于B 大于C 小于D.無法判斷23、下列尖于合伙的法律特征說法不正確的是_。A 合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨立 性B. 其團體性沒有法人強C. 合伙人對合伙承擔(dān)無限

10、連帶責(zé)任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點D. 合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限24、根據(jù)原則，國家統(tǒng)一的會計制度應(yīng)當(dāng)盡量減少企業(yè)選擇會計政策的余地。A:客觀性B：可比性C：明晰性D： 貫性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、是調(diào)查時向被調(diào)查者所要收集的問題，它是反映調(diào)查單位特征的標(biāo)志。A :調(diào)查對象B：調(diào)查總體C：調(diào)查項目D：調(diào)查標(biāo)志E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合 題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得05分）1、下列尖于房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。A :應(yīng)做到誠實正直，

11、公正執(zhí)業(yè)B：為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目C：未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D：應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用E：不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章2、負責(zé)組織有尖單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A 承包商B. 開發(fā)商C. 監(jiān)理機構(gòu)D. 建設(shè)主管部門3、辦理商業(yè)匯票應(yīng)遵守下列原則和規(guī)定。A ：使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立賬戶的法人B :商業(yè)匯票在同城和異地均可使用C:簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ)D：商業(yè)匯票一律不記名，允許背書轉(zhuǎn)讓E：商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售4、工程造價控制的主要方

12、法有。（2008年試題）A :價值工程B:協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設(shè)計E:可行性研究5、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或者過剩所造成的建筑物價值的 損失造成建筑物功能折舊的主要原因有等【2005年考題】A :意外破壞的損毀B:市場供給過量C：建筑設(shè)計的缺陷D：人們消費觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化6、是投資收益與投資損失的差額。A :營業(yè)利潤 B：營業(yè)支出C：投資凈收益D：營業(yè)外收支凈額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有尖建筑條例或規(guī) 范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落 成的同類建筑物指的是寫字

13、樓。A :甲級B：乙級C：丙級D： 丁級E：借款合同8、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括等分析。A投資資金的安全性B項目定位的科學(xué)性C期望收益的可靠性D投資項目的變現(xiàn)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性9、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的尖系來看，投資周期滯后于市場自然周 期變化的情況出現(xiàn)在。A第一階段B. 第二階段初期C. 第三階段初期D第三階段E第四階段10、下列尖于擔(dān)保公司設(shè)立，表述正確的是。A :設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政 府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照B :設(shè)立擔(dān)保公司，向王商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)

14、城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)C:擔(dān)保公司的組織形式為有跟責(zé)任公司或者股份有限公司D:擔(dān)保公司的組織形式為合伙企業(yè)E：擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保、收取服務(wù)費用、具 有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)11、對房地產(chǎn)估價機構(gòu)擅自設(shè)立分支機構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予等處罰。 A :罰款B：吊銷估價資質(zhì)證書C：吊銷營業(yè)執(zhí)照D:沒收違法所得E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是_。A 一面臨街B土地形狀為正方形C. 臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)、D. 用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途E. 容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率13、利用概率分析

15、中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述正確的是_。 A 項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B. 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C. 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項目的相對風(fēng)險就越小D凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E. 凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)14、不屬于市場法估價的步驟是A 搜集交易實例B. 查看交易成功的比例C. 比較價格的最大差距D. 選取可比實例E. 對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?5、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000+0.8y,貝夠國此時的引致消費是 （公式中C表示消費，y表示收入）。A. 0.8B. 0.8yC. 1000D.

16、1000+0.8y16、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待 估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和 長期趨勢法相結(jié)合進行估算。A 比較法B.收益法C 成本法D. 路線價法17、對房地產(chǎn)估價總的要求是。A :公開B：客觀C：公正D：平等E：獨立18、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A :管理服務(wù)人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用C:物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用19、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬

17、于。A :成本加成定價法B：目標(biāo)定價法C:認知價值定價法D :領(lǐng)導(dǎo)定價法E：借款合同20、股票。A:是由有限責(zé)任公司公開發(fā)行B：可作為買賣對象和抵押品，成為金融市場上主要的、長期的信用工具C:只是代表股份資本所有權(quán)的證書D：它自身沒有任何價值，是真實的資本，也是一種獨立于實際資本之外的虛擬資本E：經(jīng)認購，持有者不能以任何理由要求退本還股，但可以通過證券市場進行轉(zhuǎn)讓21、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過約定開工時間滿1年未幵工的， 按地價款的以下征收土地閑置費。A 10%B 15%C 20%D 25%22、可比實例選取的恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別 慎重，選取可比實例應(yīng)符合的要求有。A :可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)B :可比實例的交易類型應(yīng)與估價對象吻合C :可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合D:可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點E:可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格23、施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有尖材料，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督下現(xiàn)場 取樣，并具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位檢測。A 建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位B.建設(shè)單位C工程監(jiān)理單位D. 建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位24、無差異曲線的特點主要有。A:無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相