房產(chǎn)項目分期開發(fā)成本應(yīng)分開核算

1、房產(chǎn)項目分期開發(fā)成本應(yīng)分開核算(2011-07-01 17:28:19) 轉(zhuǎn)載作者: 馮旭東 樊劍英日期： 2011-06-28房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆成本核算對象達到調(diào)節(jié)利潤的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)成本，放在一個賬戶中進行核算，而不是以開發(fā)項目為核算對象進行明細核算，使當(dāng)期單項工程開發(fā)成本無法準(zhǔn)確核算。成本對象的確定非常重要，成本對象不能準(zhǔn)確確定，計稅成本就沒有辦法準(zhǔn)確計算。在實際操作中，處于資金鏈等因素的考慮，不少房地產(chǎn)企業(yè)會分期或分別開發(fā)地產(chǎn)項目。由于這些項目的完工不均衡，成本核算就成了一個大問題。 例如，A房地產(chǎn)公司開發(fā)項目包括：多層1-5號樓、多

2、層6-10號樓、高層11-18號樓。A公司先開發(fā)多層，再開發(fā)高層。在開發(fā)多層的過程中，由于地基的問題導(dǎo)致多層6-10號樓的開發(fā)受阻，一直未完工。而多層1-5號樓已銷售完畢且部分交付業(yè)主入住，高層11-18號樓剛開始建設(shè)。A公司這種情況是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）中規(guī)定的完工條件？能否將多層1-5號樓、多層6-10號樓、高層11-18號樓設(shè)定為三個成本對象，分別結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的開發(fā)成本？ 對于成本對象的確定原則：國稅發(fā)200931號第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下： （一）可否

3、銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 （二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 （四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的

4、，要分別作為成本對象進行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 根據(jù)以上原則，由于A公司1-5號樓、6-10號樓、高層11-18號樓開發(fā)階段不同、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型不同，可以按照三個成本對象歸集成本，分別核算其計稅成本。 會計處理中可對以上三個成本對象設(shè)置為項目輔助核算，如“開發(fā)成本多層1-5樓、開發(fā)成本多層6-10樓、開發(fā)成本高層11-18樓”，這樣便于對各自發(fā)生的成本費用進行歸集，也便于企業(yè)所得稅和未來土地增值稅的清算，更主要的還是避免了當(dāng)前將整個項目視為一個成本對象而判定為完工所帶來的核算上的混亂。國稅發(fā)200931號第三條

5、規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。由于A公司多層1-5號樓開始交付入住，無論其是否辦理初始產(chǎn)權(quán)證明和竣工備案，均應(yīng)視為完工并應(yīng)結(jié)算其計稅成本。會計處理上不管是否結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，均應(yīng)按照國稅發(fā)200931號第九條規(guī)定進行所得稅處理：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

6、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。A公司多層1-5號樓按完工計算繳納所得稅，多層6-10號樓和高層11-18號樓按照預(yù)售收入計算繳納所得稅。 但是A公司仍然會擔(dān)心多層1-5號樓結(jié)算計稅成本難以做到和收入相配比，沒有結(jié)算的成本計入以后多層6-10號樓以及高層11-18號樓中是否會使以后結(jié)算更不配比？ 其實，這種擔(dān)心大可不必，結(jié)算計稅成本時可按規(guī)定進行預(yù)提成本。國稅發(fā)200931號第三十二條規(guī)定：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

7、（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。但是對于結(jié)算計稅成本后發(fā)生的成本則只能根據(jù)第三十四條規(guī)定處理：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 因此，多層1-5號樓未計入計稅成本的成本費用取得發(fā)票后仍然可以稅前扣除，但在會計處理上，不