房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作流程說(shuō)明

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展流程說(shuō)明項(xiàng)目拓展是公司投資的決策階段，它是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目幵發(fā)過(guò)程中最重要的階段之一，主要包括土地信息獲取、市場(chǎng)信息收集、項(xiàng)目信息篩選、市場(chǎng)調(diào)研、投資機(jī)會(huì)研究和可行性報(bào)告的編制等工作。、信息收集1. 目的：收集盡可能多的信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。(1)通過(guò)各地土地儲(chǔ)備中心的出讓公告，獲取土地出讓信息。通過(guò)參加各種洽談會(huì)、招商會(huì)及中介機(jī)構(gòu)獲取項(xiàng)目信息。通過(guò)政府招商部門獲取項(xiàng)目信息。通過(guò)朋友、企業(yè)合作伙伴或其他中介機(jī)構(gòu)等途徑獲得項(xiàng)目信息。從新聞媒體獲取有價(jià)值信息。二、項(xiàng)目信息篩選1. 目的：從獲取的項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)略要求的項(xiàng)目。(1 )了解當(dāng)?shù)匾延械恼猩添?xiàng)目實(shí)

2、際運(yùn)作情況(供參考)。(2 )對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘探，了解土地自身素質(zhì)。了解項(xiàng)目區(qū)人文、自然環(huán)境。了解項(xiàng)目區(qū)交通情況。了解項(xiàng)目用地土地性質(zhì)。對(duì)各項(xiàng)目因素進(jìn)行比較，分析研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)略需求。三、市場(chǎng)調(diào)研 1、目的：對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶群等進(jìn)行深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性報(bào)告提供真實(shí)依據(jù)。2、工作內(nèi)容(1)項(xiàng)目土地實(shí)地勘察宗地形狀：四至范圍、四鄰狀況、地勢(shì)(地勢(shì)平坦?fàn)顩r、標(biāo)高情況、與周邊地勢(shì)比較)情況。地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)是否有建筑物，是否有水渠、溝壑、高壓線等對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，如果有，計(jì)算出因此而 損失的項(xiàng)目實(shí)際用地面積。地下情況：地下是否有給排水網(wǎng)、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、原地上建筑物樁基

3、、文物等。如果有，計(jì)算出因此而損失的項(xiàng)目實(shí)際用 地面積。(到有關(guān)部門了解相關(guān)情況)土地完整性項(xiàng)目宗地內(nèi)是否有市政代征道路、代征市政綠化帶、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。地質(zhì)情況：土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位、抗震性等。(2)項(xiàng)目土地要求及規(guī)劃總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、公建面積（區(qū)分經(jīng)營(yíng)、非經(jīng)營(yíng)性公建面積）、綜合容積率、建筑密度、控高等內(nèi)容。（3 ）區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口數(shù)量、治安情況、風(fēng) 俗習(xí)慣、城市基礎(chǔ)實(shí)施情況、宗地附近商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè) 施情況。危險(xiǎn)源情況（附周邊環(huán)境配套圖）自然環(huán)境：自然景觀、空氣質(zhì)量、噪音情況、綠化程度、 清潔度等。交

4、通環(huán)境：宗地主要出入道路情況、區(qū)域現(xiàn)狀路網(wǎng)及出行 便捷程度、交通便捷程度等。市政規(guī)劃：近期或中期周邊環(huán)境的主要變化，如道路拓寬 改造、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心興建等。區(qū)域配套道路情況：道路現(xiàn)狀道路及規(guī)劃道路情況（現(xiàn)有道路及規(guī) 劃道路路幅、規(guī)劃道路施工時(shí)間、規(guī)劃道路竣工時(shí)間與宗地關(guān) 系等）供水情況：現(xiàn)有供水管道位置及管徑管壓、規(guī)劃道路位置 及管徑管壓、接口位置、增壓情況（附現(xiàn)狀管網(wǎng)線路圖）（4）當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度和優(yōu)惠政策行業(yè)相關(guān)地方性政策（針對(duì)招商引資項(xiàng)目）土地價(jià)格政策、 稅收政策、其它優(yōu)惠政策等。（5）區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)態(tài)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：形成時(shí)間檔次、住宅區(qū)域分布狀況、購(gòu)買人群變化、區(qū)域內(nèi)

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)情況（開(kāi)工 工量、銷售量/供需量、均價(jià)、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排行 狀況及發(fā)展趨勢(shì)）。區(qū)域代表項(xiàng)目：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、銷售價(jià)格、銷售情況、項(xiàng)目特點(diǎn)及對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。備注：如果目標(biāo)區(qū)域有集團(tuán)投資的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司可協(xié)助拓展部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作。四、項(xiàng)目分析與判定 目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算并出具分析報(bào)告。1.對(duì)市調(diào)資料進(jìn)行整理。2. 召開(kāi)項(xiàng)目分析會(huì)。3. 項(xiàng)目情況的系統(tǒng)分析并匯總。4. 撰寫項(xiàng)目分析報(bào)告。五、項(xiàng)目定位 目的：根據(jù)項(xiàng)目地塊具體情況及項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況及潛在消費(fèi)，完成項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議。1. 根據(jù)當(dāng)?shù)卣耙?guī)劃部門指導(dǎo)意見(jiàn)制定產(chǎn)品定位。2. 結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)特點(diǎn)及市場(chǎng)需求選擇市場(chǎng)定位。3. 針對(duì)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定適合公司的產(chǎn)品定位。4. 根據(jù)項(xiàng)目地塊所在區(qū)域交通環(huán)境及人文環(huán)境制定產(chǎn)品定位。5. 充分考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目的影響，充分論證后進(jìn)行產(chǎn)品定位。六、編制可行性研究報(bào)告目的：為項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。組織可行性報(bào)告與相關(guān)資料上報(bào)股東會(huì)及公司高層。1.項(xiàng)目基本情況。2.項(xiàng)目分析。3. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分析。4.項(xiàng)目判定。七、召開(kāi)股東及公司高管人員會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目分析論證，決 定項(xiàng)目是否投資（法律、拓展、財(cái)務(wù)、策劃、營(yíng)銷、工