土地增值稅清算稅款鑒證報告

1、v1.0可編輯可修改1專業(yè)資料附件:地增值稅清算、r證單位簽章:年 月 日v1.0可編輯可修改土地增值稅清算鑒證報告9（200 ）土增鑒字號公司:我們接受委托，于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資疋，料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國 家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資 料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出 具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人 民共和國土地

2、增值稅暫行條例 及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照土 地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要 的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下:一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（主要披露以下內(nèi)容） （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。二、鑒證結(jié)論經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認:1.收入總額:元;2. 扣除項目金額:元;3. 增值額:元;4.增值率（增值額

3、與扣除金額之比）%；5.適用稅率:%；6.應(yīng)繳土地增值稅稅額:元;7.已繳土地增值稅稅額:元;8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額:丿元。清算事項的具體情況詳見附件。本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審 核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部 內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）專業(yè)資料地址:稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）附件:1. 稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書、北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會備案證明復(fù)印件。2. 涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。3. 企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明（格式附 后）。4. 土地增

4、值稅納稅鑒證有關(guān)附表。具體包括:（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表 土地增值稅清算稅款鑒證明細表一：普通住宅 土地增值稅清算稅款鑒證明細表二：其他商品房 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表 清算中面積審核調(diào)整明細表扣除項目匯總表(7)取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補償費鑒證表 前期工程費鑒證表(10)建筑安裝工程費鑒證表(11)基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表(12)開發(fā)間接費用鑒證表(13)公共配套設(shè)施費鑒證表(14)利息支出鑒證表(15)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表(16)土地增值稅繳款情況匯總表5. 土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明一

5、、基本情況（一）企業(yè)基本情況1.企業(yè)名稱:2. 成立日期:3.稅務(wù)計算機代碼:4. 稅務(wù)登記證號:5.地址:6. 法人代表:7. 注冊資本:8. 企業(yè)類型:9. 經(jīng)營范圍:10. 股東及股權(quán)比例情況:專業(yè)資料11.其他:（二）項目基本情況1. 項目名稱及地址。2. 項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項目建筑結(jié)構(gòu)情況、項目裝飾裝修情況。3. 項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說明普通住宅、其他商 品房、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。4. 普通住宅的判定情況:項目規(guī)劃容積率:該項目屬于級土地，清算時該級別土地上商品房平均

6、交易價格元，普通住宅銷售價格上限7元0單棟號樓戶均建筑面積及售價號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價丿元。號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價7元0號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價丿元。號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價丿元。5. 項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售 面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開發(fā) 項目予以說明。6. 項目設(shè)

7、計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。、主要會計政策和稅收政策1.公司執(zhí)行會計準則或XX會計制度及有關(guān)規(guī)定。2. 公司會計核算方法:3. 主要內(nèi)部控制制度:4. 土地增值稅清算條件:5. 開發(fā)產(chǎn)品完工的標準:6. 成本費用的分配標準:7. 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準:8. 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準:9. 與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策: 10.其他政策: 三、土地增值稅的審核情況專業(yè)資料v1.0可編輯可修改（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核截至XX年XX月XX日止， 貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，確認土地增值稅應(yīng)稅收入元，比自報數(shù)調(diào)增/

8、調(diào)減元，其中:應(yīng)稅收入收入1.銷售普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，確認丿元。2.銷售其他商品房項目平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，確認收入丿丿。3.視同銷售房地產(chǎn)平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)平均價格元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格元；或（3）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定。自報應(yīng)稅收元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，確認35專業(yè)資料丿丿。應(yīng)稅收入（二）土地增值稅扣除項目的審核截至XX年XX月XX日止， 貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額元；經(jīng)審核，確認土

9、地增值稅扣除項目總元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減元，其中:1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。 貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增 /調(diào)減元，確認允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增 /調(diào)減元,確認允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為元。其中:(1)貴公司自報土地征用及拆遷補償元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的土地征用及拆遷補償為Co(2)貴公司自報前期工程費元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的前期工程費7元0(3)貴公司自報建筑安裝工程費元；經(jīng)審核，由于

10、XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的建筑安裝工程費丿元。(4 )貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費丿元。(5)貴公司自報公共配套設(shè)施費元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的公共配套設(shè)施費為丿元。(6)貴公司自報開發(fā)間接費元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，確認允許扣除的開發(fā)間接費為(7)四項成本測算的說明：經(jīng)測算，貴公司類商品房的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費之和高于稅務(wù)機關(guān)核定標準。其中高層住宅平方米，四項成本元，每平方米元；多層住宅平方米，四項成本元，每平方米元。經(jīng)審核，無正當理由，應(yīng)按稅務(wù)

11、機關(guān)核定標準扣除元。(或經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)據(jù)實扣除。)3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用。(1)本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除， 扣除金額為元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成元之和的5%扣除元。因此，貴公司此項目可扣除丿元。金額為(2)本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金元與開發(fā)成本元之和的10%扣元。因此，貴公司此項目可扣除金額為丿元。4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金元。其

12、中:(1)貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為丿元。(2)貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為元;經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為丿元。(3)貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為元;經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為7元05.稅收規(guī)定的其他扣除項目。貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金元與開發(fā)成本元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為丿元。(三)增值額及增值率的審核貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅

13、的增值額為元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為元。其中:普通住宅土地增值稅的增值額為增值率% (計算公式)其他商品房土地增值稅的增值額為增值率% （計算公式）（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為元，已繳稅款為元，免繳稅額為元；應(yīng)補（退）稅額為元。其中:1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額元，免繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為丿元。2.其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，免繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為7元0（五）清算時單位建筑面積成本費用:經(jīng)測算，該項目清算時單位建筑面積成本費用為元。（清算時單位建筑面積成本費用=清算時允

14、許扣除項目總金額/清算總面積）四、應(yīng)當披露的其他事項:附表1土地增值稅清算稅款鑒證主表納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址金額單位：元清算截止日期：年 月 日項目行次審核數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1其中轉(zhuǎn)讓土地收入2轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入3二、扣除項目金額合計41.取得土地使用權(quán)所支付的金額52.房地產(chǎn)開發(fā)成本6其中土地征用及拆遷補償費7前期工程費8建筑安裝工程費9基礎(chǔ)設(shè)施費10公共配套設(shè)施費11開發(fā)間接費用12按核定標準扣除的四項成本數(shù)133、房地產(chǎn)開發(fā)費用14其中利息支出15其他房地產(chǎn)開發(fā)費用164、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金17其中營業(yè)稅18城市維護建設(shè)稅19教育費附加205、財政部規(guī)定

15、的加計 20呀口除數(shù)21三、增值額22四、增值額與扣除項目金額之比（%23五、適用稅率（%24六、速算扣除系數(shù)（%25七、應(yīng)繳土地增值稅稅款26八、免繳土地增值稅稅款27九、已繳土地增值稅稅款28十、項目清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額29十一、項目單位建筑面積成本費用30填表說明:1、清算項目直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、全部為普通住宅或其他商品房、在建工程項目整體轉(zhuǎn)讓的，只填寫本表，不需填寫明細表。2、如四項成本按核定標準扣除，填入本表第13行，則第8、9、10、12行填“ 0”。3、本表第30行：項目單位建筑面積成本費用 =允許扣除項目總金額/清算總面積。附表2土地增值稅清算稅款鑒證明細表一：普通住宅

16、清算截止日期:金額單位：元、平方米年 月 日中前期工程費6建筑安裝工程費7基礎(chǔ)設(shè)施費8公共配套設(shè)施費9開發(fā)間接費用10按核定標準扣除的四項成本數(shù)113、房地產(chǎn)開發(fā)費用12其中利息支出13其他房地產(chǎn)開發(fā)費用144、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金15其中營業(yè)稅16城市維護建設(shè)稅17教育費附加185、財政部規(guī)定的加計 20%除數(shù)19三、增值額20四、增值額與扣除項目金額之比（%21五、適用稅率（%22六、速算扣除系數(shù)（%23七、應(yīng)繳土地增值稅稅款24八、免繳土地增值稅稅款25九、已繳土地增值稅稅款26十、項目清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額27填表說明:1、已售面積是指本次清算的已售建筑面積總數(shù)；清算的普通住宅

17、面積是指本次清算的已售普通住宅建筑面積總數(shù)。3、2、普通住宅應(yīng)分配成本比例=清算的普通住宅面積/已售面積“樓號”按單棟號填寫，所需行次不夠的，可自行增加。附表3土地增值稅清算稅款鑒證明細表二：其他商品房納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址已售面積清算的其他商品房面積其他商品房應(yīng)分配成本比例%項目行次審核數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1二、扣除項目金額合計21.取得土地使用權(quán)所支付的金額32.房地產(chǎn)開發(fā)成本4其中土地征用及拆遷補償費5前期工程費6建筑安裝工程費7基礎(chǔ)設(shè)施費8公共配套設(shè)施費9開發(fā)間接費用10按核定標準扣除的四項成本數(shù)113、房地產(chǎn)開發(fā)費用12其中利息支出13其他房地產(chǎn)開發(fā)費用144、與轉(zhuǎn)

18、讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金15其中營業(yè)稅16城市維護建設(shè)稅17教育費附加185、財政部規(guī)定的加計 20%除數(shù)19三、增值額20四、增值額與扣除項目金額之比（%21清算截止日期:金額單位：元年 月 日五、適用稅率（%22六、速算扣除系數(shù)（%23七、應(yīng)繳土地增值稅稅款24八、免繳土地增值稅稅款25九、已繳土地增值稅稅款26十、項目清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額27填表說明:1、其他商品房包括普通住宅以外的各類商品房。2、已售面積是指本次清算的已售建筑面積總數(shù)；清算的其他商品房面積是指本次清算的已售普通住宅以外的各類商品房建筑面積總數(shù)。3、其他商品房應(yīng)分配成本比例=清算的其他商品房面積/已售面積附表4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

19、讓收入鑒證表納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址開發(fā)商品房收入類別普通住房其他商品房其他項目合計銷售貨幣金額換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額分配股東作價金額分配投資人作價金額用于職工福利作價金額用于職工獎勵作價金額取得收入起止日期:金額單位：元年日月 日至 年 月對外投資金額抵償債務(wù)金額取得其他收益金額合計填表說明:1、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、在建工程整體轉(zhuǎn)讓的清算項目，收入數(shù)填入其他項目欄中。附表5清算中面積審核調(diào)整明細表單位：平方米納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目行次面積數(shù)據(jù)來源備注一、總建筑面積1=2+61二、可售面積2=3+4+52其中已售面積3已自用面積4未售（用）面積5三、不可售面積6

20、=7+86其中允許扣除的公共配套設(shè)施面積7其他面積8四、清算成本分攤比例9=3/19%五、本期清算面積10=3+7*910填表說明:1、只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的項目不填寫此表。2、數(shù)據(jù)來源是指獲取面積數(shù)據(jù)依據(jù)的資料，如政府主管部門文件、權(quán)屬證書、規(guī)劃證書、銷售證書、測繪數(shù)據(jù)、銷售合同等。3、已自用面積指已出租或自用一年以上的房產(chǎn)。=本期清算面積/總建筑面積4、如允許扣除的公共配套設(shè)施為出讓用地，則“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”分攤的比例應(yīng)單獨計算，公式為：清算成本分攤比例附表6扣除項目匯總表金額單位：元納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目有效憑證金額清

21、算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本其中土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用按四項成本核定數(shù)扣除3.房地產(chǎn)開發(fā)費用其中利息支出其他房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其中營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加5.財政部規(guī)定的加計20%除數(shù)合計附表7取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目有效憑證金額清算成分攤比E本:例本次扣除金額本次未扣除金額支付的土地出讓金支付地價款金額交納的有關(guān)稅費其中：合計金額單位：元附表8土地征用及拆遷補償費鑒證表金額單位：元納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目名稱有效憑證金額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額土地征用費用耕地占用稅勞動力安置費安置動遷用房支出拆遷補償款合計附表9納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目名稱有效憑證金額清算成比2本分攤:匕例本次扣除金額本次未扣除金額規(guī)劃費用設(shè)計費用項目可行性研究費用水文費用地質(zhì)費用勘探費用測繪費用七通一平支出合計前期工程費鑒證表金額單位：元附表10建筑安裝工程費鑒證表金額單位：元納稅人名稱計算機代碼項目名稱項目地址項目名稱有效憑證金額清算成本分扌例攤比本次扣除金額本次未扣除金額建