土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核要點

1、土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核要點 一、稅收規(guī)定企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費 開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將 其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程 管理費項目營銷設(shè)施建造費等。、周轉(zhuǎn)房攤銷以及國稅發(fā)200931號土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費:土地增值稅暫行條例實施細則第九條規(guī)定:“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用， 包括工 資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?上述文件正列舉的八項費用。參考湖南2014年7公告：開發(fā)間接

2、費用，是指直接組織、管理開發(fā) 項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、 水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、 工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費 等。.二、企業(yè)會計制度規(guī)定企業(yè)在會計核算時， 通常在上述文件所規(guī)定的八項費用之外列支了與 項目相關(guān)的其他費用 如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、 管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等 在進行土增稅清算時，這些費用能否扣除。三、會稅差異處理在作土地增值稅審核時， 對于直接組織、 管理項目的人員發(fā)生的費用 支出，應作為開發(fā)間接費扣除。按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費用， 也不一定全部都能列支 為開發(fā)間接費，如業(yè)務招待費、培訓

3、費 .第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調(diào)整會計科目，調(diào)整后會 稅沒有差異 。第二，會稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。審核人員應計算出開發(fā)間接費占全部開發(fā)成本的比值， 并將該比值與 同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實 工程項如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用與多個工程項目相關(guān)、 目進度不一且僅部分項目應進行清算， 原則上應根據(jù)項目相關(guān)的明細 項目（工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保 費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）進行分配，如確實無法分清的，以明細項目按多 個相關(guān)工程建筑總面積進行分配。四、具體費用的處理一）關(guān)于樣板間的支出問題售樓處、樣板間發(fā)生的支出稅務總局答復如下：臨時

4、的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？【發(fā)布日期】 2010年12月 21日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施 ，在計算土地增值稅時， 不作為 開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。國家稅務總局 2010/12/211、對于租用房屋裝修為樣板間 ，其裝修支出應作為銷售費用，不能 在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。2、對于開發(fā)商品裝修為樣板間， 并在以后年度銷售，其裝修費支出 應作為“建安費” 科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板 間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算， 與銷售精裝修商品房核算一致。3、對于開發(fā)商品裝修為樣板間， 但在以后年度不銷售作為固定資

5、產(chǎn) 入賬 ，則相關(guān)的裝修費應計入固定資產(chǎn)價值， 其折舊作為期間費用入 賬，不能作為土地增值稅前扣除。所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除 。二）周轉(zhuǎn)房攤銷可以扣除該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊 費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶， 所支付的房屋租金 也應計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。 租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、 工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔部分也應計入本科目。三）管理人員工資及福利費管理項目的人員的工資及福利管理人員工資是支付給直接組織、 費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同， 但是否列支規(guī) 劃部、采購部、預算部、

6、保安部等部門人員的工資及福利費 ，要視具 體情況而定，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。（四）通訊費項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支, 但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關(guān)， 不能列支在開發(fā) 間接費，在土增稅前扣除。（五）交通差旅費支出項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報 銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費, 在土增稅前扣除。（六）保安服務費項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管 理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接 費。（七）模型制作費般模型是為銷售而制作的，屬于銷

7、售費用，不能計入開發(fā)間接費。按會計科目適用錯誤調(diào)整。（八）利息支出利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式， 所以，計入開發(fā)間接費 的利息支出應按會稅政策差異調(diào)整。（九）職工教育經(jīng)費和業(yè)務招待費按會計制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費、業(yè)務招待費，不能直接歸集于 開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致, 按會稅會計科目適用錯誤調(diào)整。（十）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施 工方發(fā)生的臨時水電費（俗稱“臨水、 臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取, 這部分代付的費用應作為往來款項（一般為“其他應收款”科目）進 行核算，不允許作為扣除項目扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水

8、電費， 通常是由開發(fā)企業(yè)先 這部 分代付的費用應作為往 再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，行代墊,來款項進行核算。在清算審核中，應注意開發(fā)企業(yè)是否在“建筑安 裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用，如有列支，應予以剔除。（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的 行政性罰款 ，不允許作為扣 除項目扣除。十二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 “開發(fā)間接 費”科目中列支已建 未售房屋 的物業(yè)看護費 、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī) 定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集， 不允許作為扣除項目扣 除。融資顧問費”不能作為利息支出扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請的中介機構(gòu)， 負責企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督， 將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機構(gòu)所支付的費用扣除問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費用屬于管理費用， 應當作為房地產(chǎn)開發(fā) 費用在計算土地增值稅時按規(guī)定扣除。開發(fā)間接費審核總結(jié)號文件基本一致。 31 與會計核算和 土地增值稅 周轉(zhuǎn)房攤銷，一般情況下沒有這個費用 。審核重點： 歸屬性審核 。與管理費用界限不清。關(guān)鍵看看直接組織的管理的開發(fā)項目相關(guān)人員確定。檢查組織結(jié)構(gòu)、部門分工、業(yè)務流程、員工名冊確定。抽取部分憑證資料看看簽字。公司高級管理人員費用不能在開發(fā)間接費中列支。合同備案費用屬于銷售費用。招待費考察費都應在管