昆明匯館策劃全案項(xiàng)目分析預(yù)測(cè)

1、分析預(yù)測(cè)BOBO匯館權(quán)重比分析預(yù)測(cè)分析:規(guī)戈9：從BOBO匯館的整體來看，項(xiàng)目的規(guī)劃比例占了整體的 10%。我們規(guī)劃設(shè)計(jì)單 位環(huán)境單體設(shè) 計(jì)房型建材周邊商合計(jì)10%0%5 %10%25%4%3%會(huì)所小區(qū)配人氣品牌效人文環(huán)地理位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)100%2 0%10%4 %13%8%25%5 %的住戶以年輕人為主，而項(xiàng)目周邊交通十分便利，方便、快捷、通達(dá)的生活條件正是年輕人所向往的，所以在產(chǎn)品的推廣上占了一定的優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)單位:設(shè)計(jì)單位目前在權(quán)重比中的優(yōu)勢(shì)尚無法體現(xiàn)。環(huán) 境:單體設(shè)計(jì):BOBO匯館位于市區(qū)內(nèi)，但由于在火車站附近，周邊環(huán)境較嘈雜,人員流動(dòng)了量大，在目前情況下，必須強(qiáng)化 BOBO匯館內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)

2、，匯館內(nèi)部環(huán)境一定要上檔次，以健康、前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性、舒適的超前意識(shí)為主 題。另外，BOBO匯館可以設(shè)計(jì)一個(gè)和樓盤相協(xié)調(diào)的空中花園，以提高它的觀賞性和 舒適感。匯館是一個(gè)有21層的高層商住樓，單體設(shè)計(jì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)重要元素和亮點(diǎn)，也會(huì)成為春城市區(qū)內(nèi)的一道風(fēng)景線。前衛(wèi)、時(shí)尚、和諧的單體設(shè)計(jì)在比重當(dāng)中占到了 10%的比例。型：強(qiáng)調(diào)新城市主義，引領(lǐng)時(shí)尚的立體空間，跳躍的小躍層讓你有空中別墅的居家感覺，可自由組合家具的室內(nèi)空間，開闊的視覺效果, 迎合了 BOBO 一族的性格，讓BOBOS在這里可以獲得個(gè)性的釋放。房型比重占到整體權(quán)重比四分之一。材：BOBO匯館為了使客戶進(jìn)一步了解建材及施工工藝，實(shí)現(xiàn)

3、“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高商住樓，并開展“新材料、新技術(shù)”的運(yùn)用，讓專業(yè)化的施工與管理貫穿商住樓的整個(gè)施工過程，同時(shí)選用新型、優(yōu)質(zhì)、環(huán)保的建材設(shè)備，讓精益求精落到實(shí)處。周邊商配 ：匯館周邊商配不算齊全，在未來的推廣中，利用匯館內(nèi)部完善的配套設(shè)施來弱化商配的不利。會(huì) 所：在BOBO匯館內(nèi)建立設(shè)施完備的健身娛樂休閑會(huì)所，實(shí)現(xiàn)“健康、時(shí)尚、前衛(wèi)、個(gè)性、另類”的生活環(huán)境，讓 BOBO 一族在會(huì)所內(nèi)隨意自在、體現(xiàn)個(gè)性，恣意揮霍自己的心情與感受。又可以和匯館里的新朋老友一起重溫舊日的時(shí)光，樂趣無限。會(huì)所為本案的推廣帶來了 20% 的優(yōu)勢(shì)。小區(qū)配套 ：由于周邊環(huán)境配套設(shè)施不盡完

4、善，我們無法改變已有的大環(huán)境，但是可以通過先行在匯館內(nèi)部設(shè)置完善的配套設(shè)施，提供更好的配套服務(wù)和時(shí)尚生活環(huán)境，為業(yè)主生活增添色彩。因此我們建議加強(qiáng)匯館生活配套設(shè)施的建設(shè)，在樓宇內(nèi)設(shè)置 BOBO STYLE 會(huì)所，讓業(yè)主足不出戶便可使其獨(dú)特的個(gè)性和生活的樂趣在這里得以激揚(yáng)。人 氣：本案周邊環(huán)境嘈雜，存在諸多隱患，在市民眼中屬于較為雜亂的區(qū)域。但是它接近市中心，是多路公車的始發(fā)和終點(diǎn)站，客流量較大，不乏城市繁華的氣息。品牌效應(yīng) ：從品牌的效應(yīng)來看，由于新光地產(chǎn)是首次在春城房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)，在知名度上有一定的影響，所以在產(chǎn)品推廣中不占優(yōu)勢(shì)。人文環(huán)境：由于目前周邊區(qū)域內(nèi)沒有院校、圖書館等文化設(shè)施，因此其文

5、化氛圍還達(dá)不到一定的水平，離本案擬定的要求有一段差距。惟有靠BOBO 匯館營(yíng)造一種健康、前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性、另類的人文環(huán)境，來吸引年輕人的注意力。地理環(huán)境：BOBO匯館在地理位置上有一定的優(yōu)勢(shì)，因它靠近市區(qū)，且交通十分便利。加之隨著大昆明建設(shè)的全面展開，昆明將成為中國西南新 的、重要的移民城市，在昆明市政府規(guī)定的一環(huán)路內(nèi)只拆不建的政 策下，勢(shì)必導(dǎo)致周邊地價(jià)的升值，所以將會(huì)帶來巨大的投資商機(jī)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：BOBO匯館的核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤幾乎售磬，它們多以小戶型為主，總價(jià)普遍不高，目標(biāo)消費(fèi)群較廣，所以銷售業(yè)績(jī)較佳。周邊樓盤中，永平苑開盤至今已超過一年仍在銷售中，銷售率為60%，原因是所剩戶型面積較大造成總價(jià)

6、過高；幸福家園的銷售率為65 %，多層銷售 情況較好（因有集團(tuán)購買進(jìn)入），而高層因其總價(jià)過高造成市場(chǎng)接受 度低，造成后期銷售不利。綜合上述分析：BOBO匯館在房型設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)置、價(jià)格設(shè)定、銷售推廣及廣告策略上極為重要，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗，本案所提倡的是一種 全新的生活理念，銷售的是一種新新的、與眾不同的生活方式，在 春城具有唯一性、排他性、權(quán)威性!不同毛利率的每月收益分析成本2017 元/rf總面積27000 rf毛禾y25 %30 %35 %40 %44 %第1月20 %136115 %106215 %110310 %76210 %784第2月40 %272325 %177025 %183

7、820 %152520 %1568第3月60 %408440 %283235 %257330 %228730 %2353第4月80 %544660 %424850 %367645 %343140 %3137第5月100680775 %531065 %47760 %45750 %392%951第6月90 %637280 %58870 %53360 %470275第7月100708090 %66180 %60970 %548%799第8月100 %73590 %68680 %627224第9月95 %72485 %66636第10月100 %76290 %70548第11月95 %7450第12月100 %7842總銷68077080735276247842說明:1、綜合以上分析，本案若取40 % 44 %的毛利；在第10 - 12個(gè)月左右的綜合收益較高，風(fēng)險(xiǎn)也較低。2、以上分析中未考慮銀行成本的影響。3、數(shù)字的單位為萬元。不同毛利率下總銷金額隨時(shí)間變化曲線說明：圖中X軸數(shù)字的單位為月，丫軸數(shù)字的單位為萬元中國銀行個(gè)人住房貸款月均還款參考表戶型面積45 rf60 rf80 rf平均單價(jià)290029002900總價(jià)130500174000232000首付金額（預(yù)付20%）261003480046400借款金額1