房屋維修規(guī)范標準方案計劃

1、.房屋維修方案目的保證維修質(zhì)量，避免二次返修，確保快速、高效地處理工程維修工作，提高客戶滿意度。適用范圍適用于項目的維修工作。維修方案:（一）滲漏 1、廚衛(wèi)間地面（管道周邊、煙道周邊）滲漏:1.1問題原因：管道周邊、煙道周邊因吊洞質(zhì)量或防水附加層質(zhì)量差而產(chǎn)生滲漏。1.2維修方案:1.2.1剔鑿管道周邊、煙道周邊裝飾面及地坪混凝土至結(jié)構(gòu)層;1.2.2繼續(xù)剔鑿管道周邊和煙道周邊原吊洞混凝土，深23cm；123清理基層，采用堵漏劑進行封堵，高于結(jié)構(gòu)層5-8mm,大于管道周邊5cm；124管道及煙道周邊30cm范圍內(nèi)做2mm厚JS防水涂膜與原防水層搭接15cm。1.2.5廚衛(wèi)間滿閉水24小時檢查是否滲

2、漏;1.2.6檢查無滲漏，恢復地坪和裝飾面層。2、廚衛(wèi)間地面（結(jié)構(gòu)板裂縫導致滲水）2.1原因：結(jié)構(gòu)板有貫穿裂縫導致滲漏（滲漏痕跡線性分布）。2.2維修方案:2.2.1根據(jù)滲水位置剔鑿裝飾面層及地坪混凝土至結(jié)構(gòu)板面，找到結(jié)構(gòu)板裂縫（剔鑿寬度需要保證周邊 10cm防水搭接）。222將結(jié)構(gòu)板裂縫鑿成V型槽，寬2-3cm,深2cm,并將槽內(nèi)清理干凈;2.2.3用堵漏劑對V型槽進行封堵，高于結(jié)構(gòu)層5-8mm，大于槽邊 5cm。2.2.4裂縫周邊15cm范圍內(nèi)做2mm厚JS防水涂膜，與原防水搭接 10cm。2.2.5廚衛(wèi)間蓄水24小時做閉水試驗;2.2.6檢查無滲漏，恢復地坪和裝飾面層。3、廚衛(wèi)間墻面（預

3、埋管滲漏導致）：3.1滲漏原因：墻內(nèi)預埋管破裂或彎頭熱容出現(xiàn)問題而產(chǎn)生滲漏（通過管道打壓、關(guān)閉室內(nèi)上水管觀察等方法判斷）3.2維修方案:3.2.1將墻面滲漏部位鑿開，檢查管道情況（若已經(jīng)裝修，則根據(jù)實際情況盡量從廚衛(wèi)間墻體外側(cè)進行剔鑿，避免破壞廚衛(wèi)間墻地磚）。3.2.2更換有問題的管道和彎頭;3.2.3用C20細石混凝土封堵鑿開的墻體空洞;膩子和涂料。4、廚衛(wèi)間墻面滲水（墻面防水問題）4.1原因：墻面防水未達到規(guī)范要求，厚度不滿足要求或防水層存在沙眼等。4.2維修方案:421找到滲漏部位，鑿除業(yè)主裝修面層檢查防水;4.2.2清理基層墻根部位做1： 2.5水泥砂漿圓角4.2.3墻面和根部補刷2m

4、m厚聚合物水泥基防水涂膜，與原防水搭接15cm,由墻根部上翻30cm;4.2.4恢復裝修面層;5、廚衛(wèi)間墻根滲漏5.1滲漏原因：廚衛(wèi)間防水反坎有管線穿過形成導水通道、防水反坎未一次性澆筑、防水質(zhì)量差導致5.2維修方案5.2.1將滲漏部位的衛(wèi)生間墻磚、地磚鑿除至結(jié)構(gòu)板（寬、高各 30cm，視磚尺寸），檢查為哪種原因?qū)е碌臐B漏;5.2.2防水反坎內(nèi)有管線，將管線移位至防水反坎以上20cm5.2.3清理基層墻根部位做1： 2.5水泥砂漿圓角；5.2.3補做聚合物水泥基防水涂膜2mm厚,與原防水搭接15cm,由墻根部上翻30cm；5.2.4恢復裝修面層;6、外墻滲漏外墻產(chǎn)生滲漏的原因很多，其中包括外墻

5、分格縫滲漏、外墻伸縮 縫滲漏、外墻裂縫滲漏、對拉螺桿洞滲漏、外墻腳手眼處滲漏、外墻 磚勾縫處滲漏、屋面（露臺）導墻滲漏、外墻管道支架滲漏、外墻突.出的線條（板）與墻體交接處滲漏、欄桿接頭處滲漏等。以下是各種 外墻滲漏問題發(fā)生時的滲漏特征和處理方案。6.1外墻分格縫滲漏:6.1.1滲漏情況描述：窗外墻上口有分格縫，滲漏多出現(xiàn)在窗上角部位6.1.2維修方案：將分格縫兩側(cè)15cm范圍內(nèi)外墻涂料及抹灰層剔除；用堵漏劑對磚墻灰縫重新勾縫；用1:3水泥砂漿找平（1cm厚）;做2.0mm聚合物水泥基防水涂膜；用1： 2.5水泥砂漿補平外墻面;重做外墻涂料；恢復室內(nèi)墻面。6.2伸縮縫滲漏:6.2.1滲漏情況描

6、述：伸縮縫處開裂，滲水后沿墻面下流，導致某一戶或幾戶內(nèi)墻返潮。6.2.2維修方案：將伸縮縫鍍鋅鐵皮拆除，修補墻面；重新安裝鍍鋅鐵皮，并重新打膠。6.3對拉螺桿洞滲漏:6.3.1滲漏情況描述：室內(nèi)墻面局部濕潤，點狀分布，為混凝土墻模板對拉螺桿洞，因?qū)輻U防水封堵不到位，導致后期外墻滲水 經(jīng)由螺桿洞滲入室內(nèi)墻面。6.3.2處理方案:內(nèi)外側(cè)做成大于螺桿洞直徑的灰餅，并凸出墻面2mm;洞邊15cm6.3.2.1室內(nèi)處理：剔鑿室內(nèi)墻面至結(jié)構(gòu)層；剔除對拉螺桿洞內(nèi)水泥砂漿，深5cm;沖水濕潤后，用聚合物防水砂漿灌滿孔內(nèi)，室.范圍內(nèi)做1.5mm厚聚合物水泥基防水涂膜；恢復抹灰層和面層。6.322外墻處理：此

7、類滲漏問題產(chǎn)生的原因多數(shù)情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，對拉螺栓洞沒有堵密實 而造成滲漏至室內(nèi)。所以外墻處理關(guān)鍵是要找到滲水點（如分格縫滲 水、伸縮縫滲水等），然后按照相應(yīng)的維修方案進行處理。6.4外墻腳手眼處滲漏:6.4.1滲漏情況描述：室內(nèi)墻面底部局部濕潤，塊狀分布6.4.2處理方案:6.4.2.1室內(nèi)處理：剔除墻面抹灰以及原腳手眼封堵混凝土；重新采用C20細石混凝土分二次填塞密實；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm 厚；恢復抹灰層和膩子層;6.4.2.2外墻處理：此類滲漏問題產(chǎn)生的原因多數(shù)情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，外腳手洞沒有堵密實而 造成滲

8、漏至室內(nèi)。所以外墻處理關(guān)鍵是要找到滲水點（如分格縫滲水、 伸縮縫滲水等），然后按照相應(yīng)的維修方案進行處理。6.5外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏:6.5.1滲漏描述：沿管道支架螺栓四周縫隙、欄桿接頭四周縫隙滲入墻體內(nèi)，導致內(nèi)墻面局部返潮發(fā)霉。6.5.2維修方案：采用堵漏劑對支架螺栓四周縫隙和欄桿接頭四周縫隙進行封堵，并打密封膠。6.6外墻突出線條（板）處滲漏:6.6.1滲漏描述：滲漏位置在外墻線條位置，線狀分布且墻體上部不滲漏662維修方案:6.621剔除外墻線條上方外墻面磚（涂料）、保溫至磚墻，高度30cm;6.622清理基層，并用水潤濕;6.623補1： 2.5防水砂漿，分兩遍成活，墻根與線條

9、做R50的圓角;6.6.2.4聚合物水泥基防水涂膜2.0mm 厚;6.6.2.5恢復外墻保溫、涂料（面磚）；6.7屋面（露臺）防水反坎滲漏導致外墻滲漏:6.7.1滲漏原因：屋面（露臺）導墻防水未做好，水通過女兒墻直接進入外墻保溫內(nèi)導致樓下墻體滲漏;6.7.2滲漏描述：滲漏位置至梁底開始，滲漏面積較大持續(xù)時間長，雨停后還會繼續(xù)滲漏，如為外墻磚會從磚縫冒水，外墻由明顯水 痕;6.7.3維修方案6.7.3.1找到滲漏墻體對應(yīng)的屋面（露臺），沿女兒墻將屋面鑿至結(jié)構(gòu)層，寬30cm;6.7.3.2清理基層，女兒墻用1： 2.5防水砂漿粉刷，根部做R50圓角;6.7.3.4安放PVC導水管，導管就近接入雨水

10、斗層;6.735按原設(shè)計恢復屋面找坡層、保溫層、瀝青卷材層、保護6.8沖淋要求：滲水問題處理完成后，外墻必須做沖淋試驗, 淋水時間不少于1小時，確認不滲漏后再恢復面層。7屋面滲漏7.1查看滲漏點，分析滲漏原因：首先應(yīng)從室內(nèi)查看滲漏情況,然后根據(jù)滲漏點查看屋面與之相對應(yīng)的部位，再分析產(chǎn)生滲漏的原 因。7.2屋面與室內(nèi)滲漏點對應(yīng)的部位防水保護層明顯開裂，并且防7.2.1水已經(jīng)破壞。處理方案:將破損部位防水保護層及防水剔除（防水預留15cm搭接寬度）；7.2.2結(jié)構(gòu)板裂縫處理方案詳見廚衛(wèi)間地面結(jié)構(gòu)板裂縫處理;7.2.3進行閉水試驗24小時;7.2.4裂縫兩側(cè)20cm范圍做JS防水涂膜2.0厚;7.2

11、.5恢復卷材防水，與原防水搭接15cm,并再次閉水24小時;7.2.6恢復防水保護層。7.3屋面與室內(nèi)滲漏點對應(yīng)的部位防水保護層與防水無開裂、破損，此種情況是由于滲漏點附近其它部位防水破壞導致滲水后， 水沿 防水卷材與基層之間的縫隙發(fā)展，到達結(jié)構(gòu)板裂縫處向室內(nèi)滲漏。7.3.1處理方案:7.3.1.1查找屋面防水破損處，剔除開裂破損的防水保護層及防水.7.4.1.5屋面保溫層恢復;（防水預留15cm搭接寬度）;731.2修補防水，做24小時閉水試驗;731.3恢復防水保護層;731.4鑿除滲漏點處的防水保護層和防水，找到結(jié)構(gòu)裂縫;7.3.1.5按廚衛(wèi)間地面結(jié)構(gòu)板裂縫處理方案處理;7.3.1.6做

12、24小時閉水試驗;7.3.1.7裂縫兩側(cè)20cm范圍內(nèi)做JS防水涂膜2.0厚；恢復卷材防水，與原防水搭接15cm;7.3.1.8恢復防水保護層。7.4若滲漏情況和屋面防水破壞都比較嚴重，無法找到滲漏點,并且按上述兩種情況處理后仍沒有效果，則需將整個屋面防水保護層及防水全部鑿除，修補完結(jié)構(gòu)板裂縫后重做防水（采用自粘性防水卷材）:7.4.1處理方案:7.4.1.1鑿除原剛性層混凝土和防水;7.4.1.2基層找平，四周陰角處采用1： 2.5水泥砂漿做成R50圓7.4.1.3 JS防水涂膜2.0厚7.4.1.4聚酯胎單面粘砂SBS改性瀝青防水卷材4厚，四周遇墻上翻高過屋面完成面不小于300mn并收于女

13、兒墻側(cè)壁凹槽內(nèi);7.4.1.6C20細石混凝土剛性層40mm厚，3mX 3m分縫，內(nèi)配.4150雙向冷拔鋼筋，分格縫采用密封油膏嵌填。8、門窗邊滲水外窗滲漏主要有以下幾種：1、窗型材拼縫不嚴導致窗本身滲漏2、窗玻璃外側(cè)打膠不到位或者未打膠 3、保溫材料與窗框之間未使用水泥砂漿封堵，窗框與墻體間隙大，保溫直接伸入窗框4、飄窗板內(nèi)防水不到位、飄窗板排水不暢 5、窗邊塞縫不實5、窗下口混凝土塞縫不嚴，窗臺板排水不暢8.1窗邊塞縫不嚴滲漏維修方案:8.1.1鑿除窗邊滲漏位置保溫及窗框邊發(fā)泡劑，高度從滲漏位置上方30cm開始8.1.2剔除縫內(nèi)松動的發(fā)泡劑或水泥砂漿,8.1.3重新打發(fā)泡劑或塞干硬型防水砂

14、漿(內(nèi)摻杜拉纖維)，確保 密實;8.1.4恢復外墻膩子、涂料8.1.5外窗重新打膠8.1.6噴槍做沖淋試驗，噴水壓力為0.20.3MPa(23KG)，噴嘴與被噴部位之間距離為25cm,噴嘴以勻速在各沖淋部位緩緩移動, 單扇窗噴淋時間不少于15分鐘;8.2飄窗板滲漏維修方案8.2.1鑿除飄窗板內(nèi)地面抹灰層、墻面保溫板，咼度15cm 8.2.2基層清理，刷界面劑，防水水泥砂漿粉刷養(yǎng)護 8.2.3聚合物水泥基防水涂膜2.0mm 厚;824地面1: 2.5水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側(cè) 1%8.3空調(diào)機位滲水原因分析：空調(diào)機位內(nèi)地面找坡坡度過小或成倒坡引起積水, 導致向室內(nèi)滲漏。維修方案:8.3.1鑿

15、除空調(diào)機位內(nèi)地面抹灰層;8.3.2做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，立面返300mm高;8.3.3采用1： 2.5水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側(cè)1%。9、地下室采光井滲水地下室采光井邙日光房）滲漏主要由原因有采光井地下室墻體滲漏、采光井玻璃與墻體交接處滲漏、玻璃上方石材、外墻磚等其他位置漏水導致陽光房滲漏9.1采光井地下室墻體滲漏維修方案 9.1.1滲漏原因：地下室墻二次澆筑時基層處理不到位導致墻體有裂縫、外側(cè)防防水未達到規(guī)范要求，厚度不滿足要求或防水層存在沙眼等9.1.2維修方案: 9.1.2.1鑿除墻體外側(cè)裝飾層至結(jié)構(gòu)墻，施工縫位置切23cm深V型槽9.1.2.2清理基層，V型槽采用水泥

16、基防水材料堵塞，陰角做成弧形9.1.1.3刷3mm厚聚氨酯防水涂料中間加無紡布 4、蓄水24小時確認不漏之后恢復裝飾層。9.2采光井玻璃與墻體交接處滲漏 921滲漏原因：密封膠不飽滿、基層清理不干凈導致密封膠粘接不牢922維修方案鏟除原有密封膠，清理基層，重新打硅膠，淋水試驗確認不滲漏10、衛(wèi)生間管井滲漏3、2、10.1滲漏原因：管井滲漏主要有管井內(nèi)管道破損、接頭松動導致滲漏、管井與衛(wèi)生間板防水未處理好，衛(wèi)生間水滲漏至管井 管井出屋面處防水未處理好，屋面水滲漏至管井10.2維修方案：1、根據(jù)滲漏位置，把管井打開檢出處漏點管道本身原因?qū)е碌臐B漏重新更換管道和配件， 衛(wèi)生間、屋面滲漏至管井造成滲漏

17、的，維修方案按照衛(wèi)生間墻面滲漏方法維修3、通過管道試水、蓄水等試驗，確認不滲漏后恢復衛(wèi)生間裝飾（二）室內(nèi)空鼓、裂縫1、墻面空鼓1.1維修方案:1.1.1采用切割機切割空鼓處，切割范圍須保證方正;1.1.2清理并潤濕基層;1.1.3刷界面劑;1.1.3刮1: 1水泥砂漿一遍;1.1.4補1： 2.5水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活;1.1.5補刮膩子二遍，并掛抗裂玻纖布。若一面墻修補面積大于 50%或超過三處以上須整面墻重新滿刮膩子二遍。1.2注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。2、地面空鼓 2.1維修方案:2.1.1采用切割機切割空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍

18、須保證方正;2.1.2清理、并潤濕基層;2.1.3掃素水泥漿一道;2.1.4補C20細石混凝土，并壓光找平，一遍成活。2.2注意事項：細石混凝土修補完成后，需做好養(yǎng)護。3、墻面裂縫（不同材質(zhì)交界處、門窗洞口、原施工洞口，裂縫較直）4.1維修方案:4.1.1采用切割機切割裂縫及空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正;4.1.2清理并潤濕基層;4.1.3基底清理干凈，涂刷專用界面劑;4.1.3掛抗裂鐵絲網(wǎng);4.1.4墻面淋水潤濕刮1: 1水泥砂漿一遍;4.1.5補1： 2.5水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活;.4.2注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。4、墻面裂

19、縫（淺裂縫，無空鼓現(xiàn)象）3.1維修方案:3.1.1將抹灰層裂縫輕剔至基層，寬 5mm;3.1.2清理縫內(nèi);3.1.3縫內(nèi)滿打透明密封膠;3.1.4補刮膩子兩遍。1.1五金配件問題包括：門窗把手斷裂、塑鋼門鎖無法開啟、風撐或（三）感觀質(zhì)量:1、平整度、垂直度、陰陽角順直:1.1維修方案:1.1.1實測偏差部位，基層鑿毛處理并清理干凈 1.1.2偏差在6mm以下，用內(nèi)墻膩子進行找補，到達規(guī)范要求。同時需保證新找補膩子和原膩子之間粘接牢固，避免脫 層。1.1.3偏差在6mm以上（含6mm）,需根據(jù)實際情況剔鑿墻面基層以到達規(guī)范要求，補刮膩子二遍。新舊膩子交接處需掛 抗裂玻纖布。（四）鋁合金及塑鋼門窗

20、1、五金配件鉸鏈變形等。1.2處理方案：更換相應(yīng)配件。.2、門窗開啟不靈活 2.1處理方案：現(xiàn)場調(diào)試。3、門窗框周邊膠開裂、脫落 3.1處理方案：用美工刀切除開裂及脫落的膠條，清理基層，重新打膠。4、玻璃劃痕、破裂 4.1處理方案：更換玻璃。5、門窗框安裝偏差 5.1處理方案: 5.1.1局部型材不順直：將該分格處玻璃取下，對型材進行調(diào)整。5.1.2整扇門窗框安裝不方正：將整扇框取下，按照規(guī)范要求重新安裝；土建修補墻面；安裝玻璃并打膠。（五）鋁合金欄桿、百葉1松動、插銷、鉸鏈問題: 1.1松動：現(xiàn)場維修。1.2百葉插銷松脫：更換插銷。1.3百葉鉸鏈松脫：更換鉸鏈。2型材 2.1型材變形：校正，

21、重新刮膩子噴漆；若無法校正則需更換。2.2型材漆掛花：重新噴漆。3欄桿玻璃 3.1玻璃破碎：更換玻璃。（六）鐵花欄桿 1生銹、脫焊、脫漆 1.1重新噴漆或焊接；打磨焊接或生銹部位，刷防銹漆二遍、面漆二遍。（七）入戶門門扇變形、起蹺，開關(guān)時有異響1.1維修方案：現(xiàn)場調(diào)試。門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致2.1維修方案：局部維修后現(xiàn)場噴漆。3、五金配件、鎖具 3.1存在問題：轉(zhuǎn)動不靈活、打不開、不能反鎖、鎖舌位置不正確等3.2維修方案:現(xiàn)場調(diào)試。4、密封膠條、隔音膠條脫落4.1維修方案:更換膠條。5、門框邊膠條開裂、脫落 5.1維修方案：切除膠條重新打膠。6、若入戶門劃傷、碰撞、變形、

22、起蹺嚴重，需更換或返廠進行維修。（八）給排水工程1地漏堵塞 1.1維修方案：分析原因，確定堵塞部位，若不能直接疏通則需從樓下業(yè)主家里處理，拆除部件進行疏通；處理完成后做通水試驗。水管堵頭、水龍頭、軟管、閥門漏水2.1維修方案：更換。室內(nèi)給水管打不起壓或水表自轉(zhuǎn)3.1產(chǎn)生原因：給水管破裂或彎頭熱容有問題。3.2維修方案:3.2.1按規(guī)范要求打壓，觀察滲漏點，確定滲漏部位;.322鑿除滲漏部位墻體，繼續(xù)打壓檢查，找到給水管滲漏部位;323更換給水管或彎頭;3.2.4打壓檢測;3.2.5恢復墻面。3.2.6若水表問題則需更換水表。4衛(wèi)生間馬桶排污管離墻距離偏差: 4.1維修方案:4.1.1鑿除地坪砂漿及防水層;4.1.2在