商業(yè)物業(yè)管理單位服務(wù)規(guī)范標準設(shè)計(企業(yè)地標準)

1、H商業(yè)物業(yè)服務(wù)規(guī)范1范圍本標準規(guī)定了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動的基本要求、租戶服務(wù)、環(huán)境管理、保潔服務(wù)、秩序維護服務(wù)、 建筑及設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理等內(nèi)容和要求。本標準適用于營業(yè)面積5000m2及以上的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動。營業(yè)面積小于可參照執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修 改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否 可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院第建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)住房物20

2、00008號）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第特種設(shè)備安全監(jiān)察條例5000m2的商業(yè)物業(yè)379號令自2007年10月01日起施行）（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知（建GB/T15624.1-2003服務(wù)標準化工作指南第GB/T19004.2-1994質(zhì)量管理和質(zhì)量體系要素第XX/QM.A-2009GB50210-2001GB50339-2003164 號（2007）（中華人民共和國國務(wù)院第373號令，自2003年6月1日起施行）1部分：總則2部分：服務(wù)指南南京XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量環(huán)境管理手冊第A版建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范

3、GB50354-2005GB/T50375-2006建筑工程施工質(zhì)量評價標準GB2894安全標志GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準GB8978-1996污水綜合排放標準GB15603常用化學(xué)危險品貯存通則GB22337社會生活環(huán)境噪聲排放標準GB50365空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB / T10001GB / T15566GB / T17242GB / T18883公共信息標志圖形符號圖形標志、使用原則與要求投訴處理指南室內(nèi)空氣質(zhì)量標準公共場所空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求Q/XXPM20101-2009寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范江蘇省公共事件總體應(yīng)急預(yù)案（蘇政發(fā)（2005） 92號）3術(shù)語和定義

4、下列術(shù)語和定義適用于本標準：3.1 商業(yè)物業(yè) commerciaIproperty已建成并交付商業(yè)經(jīng)營使用的建筑物及其相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地。本標準所指的是購物中心、綜合 超市、百貨店、專業(yè)專賣店等物業(yè)。3.2 物業(yè)管理 propertymanagement物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房 屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3.3 服務(wù) service為滿足顧客的需要，供方和顧客之間接觸的活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。包括供方為顧客提供人員勞務(wù)活動完成的結(jié)果；供方為顧客提供通過人員

5、對實物付出勞務(wù)活動完成的結(jié)果；供方為顧客提供 實物實用活動完成的結(jié)果。3.4 服務(wù)標準 servicestandard規(guī)定服務(wù)應(yīng)滿足的要求以確保其適用性的標準3.5 顧客 customer注接受服務(wù)的組織或個人。示例：物業(yè)所有權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。3.6 突發(fā)公共事件 precipitatingevent在寫字樓（商住樓）物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi) 害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生 態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情， 以及其他嚴

6、重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉 外突發(fā)事件和群體性事件）等。4基本要求4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)4.1.1應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，具備從事相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。4.1.2受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主方）委托，本公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，設(shè)置物業(yè)現(xiàn)場服務(wù)機構(gòu)，并配備 相應(yīng)的服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。24小4.1.3建立健全物業(yè)管理基本服務(wù)制度體系，包括但不限于員工崗位責(zé)任制度、崗位考核制度、 時值班制度、報修服務(wù)制度、投訴處理制度、物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金收取辦法、物業(yè)服務(wù)資金收支 公布制度、物業(yè)管理意見征詢制度、維修資金管理規(guī)定、檔案資料管理規(guī)定、

7、業(yè)（租）戶資料保密規(guī)定、 崗位職責(zé)、工作程序、工作標準等。4.1.4各項對客服務(wù)項目的完成時效和服務(wù)標準應(yīng)予公布，自覺接受監(jiān)督。4.2物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，配備管理4.2.1根據(jù)商業(yè)物業(yè)的具體特點、功能定位和合同約定， 人員和服務(wù)人員及基本設(shè)施。4.2.2商業(yè)物業(yè)基本的管理職能為：辦公室（含前臺、財務(wù)、采購、倉庫）；客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運行、維護、維修、管理；公 共部位裝潢維修維護等）；公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）；環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化

8、和團膳） 。基本機構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進行調(diào)整。4.3物業(yè)服務(wù)人員4.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務(wù)機構(gòu)負責(zé)人應(yīng)按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。4.3.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。從事特種作業(yè)的服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)，取得特種作業(yè)資格。上崗五個月以上的員 工持證上崗率達100% ;工程技術(shù)人員具有中級職稱者不少于兩名。4.3.3物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩帶標志、儀容儀表端莊整潔。4.3.4物業(yè)服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；提倡講 普通話，用語文明、規(guī)

9、范；語調(diào)親切、熱情、誠懇，說話清楚、表達明確；對待顧客主動、熱心、耐心、 細心、誠心、周到并及時為顧客提供服務(wù)容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為 規(guī)范，服務(wù)主動。掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉4.3.5物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)接受過相關(guān)專業(yè)技能和設(shè)備供貨廠商的培訓(xùn)， 商業(yè)物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。4.4物業(yè)服務(wù)要求441本公司管轄的商業(yè)物業(yè)項目要求在正式接管一年內(nèi)全面實施IS09001: 2008,并獲得市級優(yōu)秀大廈稱號；第二年應(yīng)通過IS09001 : 2008的第三方認證審核，同時應(yīng)獲得省級優(yōu)秀大廈稱號，并開始導(dǎo)入IS014001 : 2004和GB/T28001-

10、2007 ;在客觀條件具備的情況下，第三年向全國物業(yè)管理示范大廈發(fā)起沖 擊并力爭在兩年內(nèi)獲得該項榮譽；之后穩(wěn)定的進行高端運行并不斷的持續(xù)改進服務(wù)。4.4.2按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，設(shè)立接待服務(wù)窗口，提供租戶遷入遷出、裝修管理、報修服務(wù)、 投訴處理和客戶溝通等服務(wù)。4.4.3實行全年365天、每天24小時服務(wù)。其中營業(yè)期間全員全職服務(wù)，打烊期間值班或維修服務(wù)， 保持商業(yè)營業(yè)環(huán)境高運行質(zhì)量。4.4.44.4.5從實際出發(fā)，根據(jù)國家、江蘇省的原則要求，充分考慮節(jié)能減排，制定合適、有效的節(jié)約能源方 案，并付諸實施。4.4.6實施環(huán)境管理，根據(jù)營業(yè)特點、大型活動等要求，編制并實施保潔作業(yè)方案，維護商

11、業(yè)營業(yè)環(huán)境 的整潔美觀。4.4.7根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點，制定周邊綠化和內(nèi)部植物租擺方案，并安排實施。4.4.8提供安全防范管理和秩序維護服務(wù)，確保人身財產(chǎn)安全。4.4.9提供大型重要活動的外圍警戒、秩序維護服務(wù)，保證有序、可控、在控。4.4.10制定并實施房屋及設(shè)施設(shè)備的運行及維護保養(yǎng)制度，提高設(shè)施設(shè)備的運行效率，保證設(shè)備完好 率9%,照明裝置完好率 > 9%,消防設(shè)備完好率 100%。4.4.11接受各種類型的報修、急修、搶修工作。接獲報修需求后應(yīng)持維修單到達現(xiàn)場，講明內(nèi)容后實 施維修，完成后請業(yè)（租）戶在維修單上簽認。4.4.12建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的社

12、會危害。4.5投訴處理4.5.1在一般情況下，即時受理的責(zé)任性投訴1小時內(nèi)給予答復(fù)；書面回復(fù)的三個工作天內(nèi)完成。非責(zé)任性投訴應(yīng)向投訴人說明責(zé)任范圍并承諾協(xié)助解決。投訴處理率為100%。投訴處理及時率為100%?？陕?lián)絡(luò)投訴回復(fù)率為100%。對投訴事項及處理結(jié)果登記存檔，掌握業(yè)（租）戶對處理結(jié)果的滿意度。4.6信報服務(wù)正確分揀各類信報，準確投送。做好掛號信和報刊的登記工作。按照與郵電部門的協(xié)議正確處理各類 盲信/退信/受損信件。4.7標識管理4.7.1公共信息標識應(yīng)符合 GB / T10001公共信息標志圖形符號。4.7.2安全標識應(yīng)符合 GB2894安全標志。4.7.3標識的設(shè)置方式、照明和固定

13、要求應(yīng)符合GB/T15566圖形標志、使用原則與要求。4.7.4公共場所的安全設(shè)備設(shè)施標識及使用說明按照本公司標準執(zhí)行，應(yīng)用中、英文書寫，文字規(guī)范。4.7.5保持各類標識完好。4.8檔案管理具體目4.8.1有完善的物業(yè)管理檔案制度，應(yīng)按照全國物業(yè)管理示范大廈標準逐條逐項分類匯總成冊， 錄另定。4.8.2房屋、設(shè)施設(shè)備檔案管理建立完善的服務(wù)資料檔案，包括商業(yè)物業(yè)總平面圖、各類建筑物附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計圖和竣工圖、房屋 各層平面圖、共有部分和建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的臺帳、大中修及更新改造記錄、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng) 計冊等。4.8.3業(yè)（租）戶檔案管理嚴格遵守業(yè)（租）戶資料保密規(guī)定，不得將資料提供給無關(guān)人

14、員；未經(jīng)業(yè)（租）戶許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。4.8.3.1原始檔案一戶一檔，清晰便查。業(yè)主檔案包括但不限于業(yè)主收樓資料、產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證、產(chǎn)權(quán)變更資料等的復(fù)印件；裝修檔案；往來 文件。租戶/經(jīng)營戶檔案包括但不限于租賃合同、營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證、公司職員資料等承租資料復(fù)印件；裝修檔案；往來文件。對產(chǎn)權(quán)屬于大業(yè)主的營業(yè)空間，保留歷次分割、裝修、審批的設(shè)計、施工、驗收資料。4.8.3.2電子檔案包括現(xiàn)有業(yè)（租）戶清單及上述原始檔案內(nèi)文件資料的存檔情況、業(yè)（租）戶的聯(lián)系方式、前期歷任 業(yè)（租）戶/租戶/經(jīng)營戶的變更記錄（如去向、聯(lián)系方式等）、物業(yè)重大事件記錄。4. 9承接查驗4.9.1承

15、接查驗標準：應(yīng)收集國家、省市各類建筑安裝施工及驗收規(guī)范的最新版本，研究熟悉。4.9.2基本順序4.9.3新建商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備查驗所需的基本條件是已經(jīng)辦理了竣工手續(xù)。4.9.4根據(jù)具體類型、特點確定參加驗收的人員。成立驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，基本組成主要以工程人員和操作 人員為主，各個專業(yè)齊全。4.9.5內(nèi)部制定查驗實施方案，軟件資料上根據(jù)建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范的規(guī)定，擬定所需要的 文件資料目錄，對設(shè)備圖紙、資料、出廠證明、使用說明、調(diào)試報告等要緊緊不放。盡量在在查驗前得到 資料，以備熟悉了解。設(shè)備現(xiàn)場上分專業(yè)按照公用部位、公用設(shè)施分類，遵循先機房、后樓層、再外圍； 先單機設(shè)備、后管路系統(tǒng)的順序逐一進行。

16、時間上不能求快，要按照規(guī)范仔細、認真、全面進行查驗。4.9.6準備常用的監(jiān)測儀表、工具等，注意這些儀器儀表是否經(jīng)過技術(shù)監(jiān)督部門的校驗、是否在有效期 內(nèi)。497查驗發(fā)現(xiàn)遺留問題的處理，按照填寫相應(yīng)表格、分類分別匯總、提交開發(fā)商確認、施工單位整改、 物業(yè)派人跟蹤并再次查驗的順序進行。498與開發(fā)商辦理移交。499撤管接手查驗應(yīng)遵守上述標準，同時應(yīng)著重于軟件資料、硬件改造記錄、設(shè)備維保記錄、財務(wù)狀 況等進行深入交接。5租戶服務(wù)5.1入駐和遷出5.1.1受業(yè)主方委托，按約定的時間辦理租戶入駐手續(xù)：一一登記租戶信息，向租戶提供管理規(guī)約等入駐資料要求簽署；一一向租戶明確租賃區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備使用范圍，辦理設(shè)

17、施設(shè)各交接手續(xù)。5.1.2按業(yè)主方要求為租戶提供約定的供電、供水、供氣、空調(diào)、消防等服務(wù)。5.1.3按租戶要求提供直線電話或其他通訊業(yè)務(wù)的接入服務(wù)。5.1.4受租戶委托，按約定要求管理商鋪的備用鑰匙（包括封存保管、緊急啟用）。5.1.5按業(yè)主方要求辦理退租戶的遷出手續(xù)并提供以下服務(wù)：一一對退租戶的拆除、搬運活動進行監(jiān)督；一一查驗租賃區(qū)域的公用設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞及時報告；一一確認租賃區(qū)域水、電、氣、通訊、空調(diào)、物業(yè)管理、租金等費用的結(jié)清。5.2裝修管理5.2.1配合業(yè)主方受理租戶裝修施工的申請，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣、供空調(diào)的容量 限額，從物業(yè)管理的角度初步審核其是否符合消防、噪聲

18、、電磁干擾、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等相關(guān)要求。5.2.2對裝修材料、風(fēng)格、道具的選用，按照業(yè)主方或經(jīng)營方的統(tǒng)一規(guī)定進行審核。5.2.2涉及到特殊經(jīng)營的業(yè)態(tài)，必須辦理政府相關(guān)部門包括但不限于消防、安全、衛(wèi)生防疫、市容等的書面專項批復(fù)。簽訂施工管理協(xié)議和消防安全責(zé)522裝修申請批準后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員的操作證， 任書，發(fā)放施工許可證明。5.2.3裝修期間負責(zé)協(xié)調(diào)與開發(fā)商、經(jīng)營方、總包施工隊伍之間的接口關(guān)系。5.2.4受業(yè)主方委托，對裝修施工現(xiàn)場以下內(nèi)容進行監(jiān)管：一一施工時間、施工區(qū)域、建筑材料進出與臨時倉庫，建筑垃圾堆放與清運； 一一施工人員的進出、現(xiàn)場管理，應(yīng)主動控制

19、營業(yè)期間施工人員的頻繁出入； 一一施工現(xiàn)場的外圍裝飾性一體化封閉隔離，噪音、異味、粉塵的控制，應(yīng)嚴格控制營業(yè)期間的嚴重 噪聲和刺激性氣味的施工；一一臨時供電、供水和升降等設(shè)備的使用；一一現(xiàn)場滅火器材的配置。動用明火，易燃易爆物品和化學(xué)危險品的使用必須辦理手續(xù)；一一建筑物本體和設(shè)施設(shè)備的保護；一一制止違章搭建與占用行為。5.2.5配合業(yè)主方、政府相關(guān)部門進行裝修施工驗收，監(jiān)督租戶限期整改發(fā)現(xiàn)的問題。5.2.6收集租戶裝修登記、施工監(jiān)督管理記錄、 裝修項目竣工圖紙和驗收整改記錄，歸入裝修管理檔案。5.3服務(wù)接待5.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務(wù)機構(gòu)設(shè)立接待服務(wù)窗口，為業(yè)（租）戶提供一站式服務(wù)，受理業(yè)（租）戶從

20、搬入至 遷離辦公樓期間的各類申請事務(wù)。建立24小時人員值班制度，公開辦事制度、辦事紀律、收費項目及收費標準，公示服務(wù)接待電話和服務(wù)承諾。5.3.2接待人員態(tài)度和藹、耐心熱情、用語規(guī)范，做好來電來訪記錄。5.3.3現(xiàn)場接待時間符合商業(yè)營運要求，遇重大活動或節(jié)假日應(yīng)執(zhí)行經(jīng)營方的統(tǒng)一調(diào)度。 5.4報修服務(wù)5.4.1全天24小時受理報修。有值班記錄和報修記錄。5.4.2報修15分鐘內(nèi)到場，小修項目 24小時內(nèi)修復(fù)（預(yù)約修理除外），急修項目限時修復(fù)：如須說明維 修責(zé)任或收費標準的，應(yīng)予以說明。一一小修急修及時率100%；>90%;30%;次維修合格率一一維修服務(wù)回訪率一一有報修記錄、回訪記錄、返修

21、分析及處理記錄；每月統(tǒng)計一次。5.4.3電梯故障困人時，物業(yè)服務(wù)人員5分鐘內(nèi)作出響應(yīng)，專業(yè)技術(shù)人員30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施救援。 5.5客戶意見管理5.5.1應(yīng)與開發(fā)商、業(yè)主方、租戶保持溝通，定期開展工作匯報和意見征詢。5.5.2應(yīng)每半年進行一次抽樣的物業(yè)服務(wù)意見征詢；每年測評業(yè)主方和租戶對物業(yè)服務(wù)的滿意狀況，斷改進服務(wù)質(zhì)量。5.5.3物業(yè)管理服務(wù)不滿意率不超過8%。5.5.4投訴管理應(yīng)符合 GB/T17242投訴處理指南的要求。6環(huán)境管理6.1室外區(qū)域6.1.1建筑物外觀、門面裝飾、店招牌、戶外廣告設(shè)施及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持完好，無違章設(shè)攤、搭建、堆 放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整潔。遇臺風(fēng)、汛期應(yīng)采取相應(yīng)6

22、.1.2對具有抗風(fēng)能力要求的中大型戶外廣告牌等設(shè)施應(yīng)定期進行安全檢查， 的安全防范措施。6.1.3出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設(shè)防滑墊，其 附屬設(shè)施保持完好。6.1.4綠化養(yǎng)護要求應(yīng)符合本公司寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范有關(guān)章節(jié)的規(guī)定，使用的藥 劑不應(yīng)有害人體健康及造成環(huán)境污染。6.1.5環(huán)境照明應(yīng)符合城市環(huán)境 （裝飾）照明相關(guān)規(guī)范的要求，戶外供電設(shè)施、用電設(shè)備，定期進行安全 檢查和維護。6.1.6商業(yè)營運產(chǎn)生的噪聲對周邊的影響應(yīng)符合GB22337社會生活環(huán)境噪聲排放標準的規(guī)定。6.2室內(nèi)區(qū)域6.2.1保持室內(nèi)通風(fēng)良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合G

23、B/T18883室內(nèi)空氣質(zhì)量標準。6.2.2空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家公共場所空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求的規(guī)定。6.2.3柜臺、通道、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動扶梯扶手帶等設(shè)施應(yīng)定期消毒，在傳染病流行期應(yīng)按 照衛(wèi)生防疫部門的要求增加消毒頻次。6.2.4生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合 GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準的規(guī)定，二次供水設(shè)施應(yīng)定期清洗、消 毒或更換濾芯。6.2.5物業(yè)的污水排放應(yīng)符合污水綜合排放標準的規(guī)定。油煙排放、殘渣處理6.2.6按照飲食服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治辦法的要求，協(xié)助業(yè)主方對餐飲單位的廢水、 進行檢查。6.2.7化學(xué)危險品的貯存應(yīng)符合GB15603常用化學(xué)危險品貯存通則的要求。6.2.8商場及

24、各類倉庫、小庫內(nèi)禁止吸煙，明確重點防火區(qū)域、安全疏散通道及路線。7保潔服務(wù)7.1應(yīng)按商場的營業(yè)特點、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢查方法。若 委外執(zhí)行，應(yīng)在合同中書面明確。2米以上列入定期保潔，確定保潔周7.2按照作業(yè)區(qū)域距離地面的高度確定日常保潔和定期保潔范圍，期：2米以下列入日常保潔，確定作業(yè)頻次。7.3保潔質(zhì)量符合附錄 A的要求。外露物體可視表面無明顯污跡和灰塵：不可視表面無積塵。7.4保潔服務(wù)人員、作業(yè)工具、清潔藥劑、作業(yè)規(guī)程等應(yīng)滿足策劃的要求，大型電動器具和耗材藥水 均應(yīng)為品牌產(chǎn)品。保潔作業(yè)時應(yīng)采取安全防護措施，防止對作業(yè)人員或他人造成傷害。7.5保潔服務(wù)人員

25、每天至少提前在營業(yè)前2.5小時進場，按照分工、分區(qū)域?qū)嵤└黝惒僮?。所有的大型清潔和地面養(yǎng)護工作均應(yīng)安排在打烊后的夜間進行。7.6商場內(nèi)的衛(wèi)生消毒、滅鼠除害等應(yīng)有專人檢查，并保持相關(guān)記錄。7.7明確租戶自用區(qū)域及公共區(qū)域結(jié)合部位的保潔范圍與責(zé)任，并定期檢查。7.8提供生活和餐廚垃圾的分類收集放置點，裝運垃圾的容器應(yīng)加蓋，防止垃圾外溢、滴漏，傾翻。 餐廚垃圾的收集、外運、處理應(yīng)符合餐廚垃圾處理辦法的要求。7.9遇惡劣大雨天氣，保潔服務(wù)人員應(yīng)于物業(yè)的總進口派發(fā)雨傘套，并采取一切有效措施實施地面防 滑。遇惡劣大雪天氣，按照預(yù)定分工完成相關(guān)任務(wù)。8秩序維護服務(wù)8.1人員出入管理8.1.1勸阻拾荒者、小商

26、販、攜帶寵物者等進入商業(yè)物業(yè)區(qū)域。8.1.2對出入內(nèi)部專用通道的工作人員進行核查，對聯(lián)系工作的外來人員進行核查、登記。8.1.3因夜間營業(yè)、施工活動等需要設(shè)定的封閉區(qū)域，應(yīng)有明顯標識，阻止無關(guān)人員進入。應(yīng)事先編制預(yù)案， 重要活動要報公安派出所審批，具體8.1.4因節(jié)假日或促銷活動等引起人流集中時， 實施時應(yīng)控制人流進入或進行疏導(dǎo)，保持出入口暢通。8.2車輛管理停車須知、應(yīng)急處理預(yù)案（包括火警、盜警、車輛失竊、 收費許可證。公示收費標準和管理規(guī)定。8.2.1制定車場車庫管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、水淹車庫）等規(guī)章制度。停車場（庫）應(yīng)具備營運證、8.2.2停車場（庫）及車輛進出通道應(yīng)明確行駛路線，按車

27、輛種類劃分車輛保管區(qū)域，劃定停車位、停車 劃線明顯；無雜物堆放；通道順暢；規(guī)范設(shè)置交通標識，標志齊全。8.2.3停車場（庫）通往商場的入口處，宜張貼車庫平面圖，標注入口處位置、停車區(qū)位編 號及緊急疏散出口等信息。8.2.4停車場（庫）內(nèi)禁止存放易燃易爆、化學(xué)危險品或其他違禁物品。消防車進入前，應(yīng)對車輛采取825引導(dǎo)進出物業(yè)區(qū)域的車輛按規(guī)定路線行駛，維護正常的交通秩序。緊急疏散，保持路線暢通。826指揮進入停車場（庫）的車輛停入泊位，及時提醒車主注意相關(guān)的安全事項。特種車輛和殘疾人車輛應(yīng)停在指定位置。8.2.6貨運車輛應(yīng)按預(yù)約時間、指定通道進出。8.3貨物裝卸管理8.3.1貨物裝卸應(yīng)按約定時間、

28、在指定區(qū)域進行。8.3.2維護貨物裝卸區(qū)域的正常秩序：一一阻止無關(guān)人員和車輛進入；一一卸貨車輛按序進入裝卸平臺；一一車輛在裝卸區(qū)域等候時駕駛員不應(yīng)離開現(xiàn)場；一一督促作業(yè)人員及時清除廢棄物，保持卸貨區(qū)和車輛周轉(zhuǎn)區(qū)域的干凈整潔；一一勸離完成卸貨任務(wù)的車輛。8.4監(jiān)控管理8.4.1監(jiān)控室門有明顯警示標志；室內(nèi)無雜物堆放；每天清掃一次。8.4.2監(jiān)控室環(huán)境應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)備運行要求，定期進行檢查和檢測，確保監(jiān)控系統(tǒng)功能正常，通訊系統(tǒng)暢通。8.4.3監(jiān)控室應(yīng)24小時實施監(jiān)控管理并保持相關(guān)記錄完整。監(jiān)控的錄入資料，有特殊要求的應(yīng)復(fù)制備 份，查閱應(yīng)經(jīng)授權(quán)人核準。8.4.4保持電話暢通，隨時接聽（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽

29、）。8.4.5接到報警（火情、險情及其他異常情況報警）信息后，應(yīng)對現(xiàn)場進行核實并安排保安人員及時趕 到現(xiàn)場進行前期處理、并記錄，發(fā)生緊急或異常情況時，應(yīng)報告并啟動相應(yīng)預(yù)案。8.4.6隨時對遇難、遇危、遇險、遇困的業(yè)（租）戶提供緊急援助；隨時應(yīng)公安機關(guān)、國家安全機關(guān)要 求提供必要協(xié)助；向有關(guān)部門報告。8.4.7對商業(yè)促銷活動的關(guān)鍵區(qū)域、通宵活動或營業(yè)區(qū)域等宜進行跟蹤監(jiān)視。8.4.8對停止營業(yè)的區(qū)域進行安全防范技術(shù)設(shè)防。對租戶的設(shè)防進行確認，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取措施。8.5秩序管理8.5.1制定秩序維護員管理規(guī)定、秩序維護員站崗值勤標準、秩序維護員巡邏值勤標準、秩序維護員交接班要求、秩序維護員培訓(xùn)制

30、度、非營業(yè)期間人員和大宗物品進出登記制度、應(yīng)急處理預(yù)案（火警、盜警、地震、臺風(fēng)、爆炸、炸彈恐嚇、人員急救、高空擲物傷人及其他不可預(yù)見緊急事件）等規(guī)章制度。8.5.2明確巡視工作職責(zé)、流程，按商業(yè)物業(yè)的特點，設(shè)定巡邏路線，明確巡邏內(nèi)容。貴重商品區(qū)域、 金融營業(yè)網(wǎng)點及施工區(qū)域等增加巡邏頻次，保持巡更和巡邏記錄。8.5.3巡邏中應(yīng)及時阻止偷盜、損壞物品、亂招貼等行為，關(guān)注老、弱、殘、兒童的安全。8.5.4巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況時應(yīng)及時處理：一一違章占用通道等有礙安全的行為；一一消費者的違規(guī)行為和危險舉動；一一可疑人員；一一設(shè)施損壞或設(shè)備異常。8.5.5巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控室保持巡更記錄。如無巡更設(shè)

31、備，應(yīng)盡量保證兩人一組進行巡視； 收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，應(yīng)及時到達現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施；巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部 門和報告相關(guān)負責(zé)人，并在現(xiàn)場采取必要的應(yīng)急措施，隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。8.5.6節(jié)假日或促銷等重大活動時，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，與有關(guān)部門一道，現(xiàn)場主動觀察人群流向， 防止擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發(fā)生，必要時啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。8.6清場管理8.6.1確定清場路線，不留死角和盲區(qū)。8.6.2引導(dǎo)消費者及租戶按指定路線離場，需要留場的租戶工作人員，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)。863要求租戶檢查確認租賃區(qū)域內(nèi)無安全隱患。關(guān)閉門窗及水、電、燃氣、空調(diào)開關(guān)；保險庫（箱櫥柜上

32、鎖，無遺留鑰匙；商鋪及庫房內(nèi)無明火、無火種、無滯留人員。864人員離場后，對清場區(qū)域進行復(fù)查，重點檢查電梯廳、衛(wèi)生間、試衣室、小庫、消防通道等場所。865完成清場的區(qū)域應(yīng)按要求封閉，進行安全防范技術(shù)設(shè)防。866清場過程宜全程錄像跟蹤，并保持清場檢查記錄。8.7大型活動保障服務(wù)8.7.1認真貫徹誰主管，誰負責(zé)”的原則，落實安全責(zé)任人，實行安全責(zé)任制。8.7.2商業(yè)促銷、貴賓參觀、社區(qū)活動等大型活動，應(yīng)配合業(yè)主方/組織者編制秩序維護保障方案。內(nèi)環(huán)境、氣候等自然情況；內(nèi)部指揮系統(tǒng)、信息傳遞途徑、人 通訊保障、應(yīng)急預(yù)案等。方案應(yīng)向政府相關(guān)部門報審并得到容包括舉辦活動的地點、地形、場所、人數(shù)、 /車流集

33、散路線三套、車位安排、人員布置、 其支持。車位及活動所需的設(shè)施設(shè)備等進行專項檢查和確認,必要時進行8.7.3活動前應(yīng)對人/車流集散路線、 區(qū)域臨時封閉。8.7.4強化對活動場所火源、電源、氣源、水源和易燃、易爆、危險物品管理，加強對活動用設(shè)施、設(shè) 備、用具、用品管理，嚴防各類案件、事件、事故的發(fā)生。8.7.5活動中與組織者保持密切溝通，宜對商場入口、活動區(qū)域、通道、懸高圍欄等處的人流聚集狀況 及車輛進出實施重點維護，發(fā)生擁擠時啟動相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案。8.7.4監(jiān)控室對活動現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，與現(xiàn)場保持通訊暢通。8.8消防管理8.8.1建立健全消防管理防火安全責(zé)任制，組建義務(wù)消防隊。8.8.2制訂防火

34、檢查、隱患整改、應(yīng)急預(yù)案演練等制度，建立防火管理檔案。8.8.3新員工上崗前消防宣傳教育率達100%，有記錄；單位消防安全責(zé)任人取得消防安全培訓(xùn)合格證，重點工種人員每年接受消防培訓(xùn)不少于兩次，并持消防培訓(xùn)合格證上崗。單位接受消防部門培訓(xùn)率不少于 40%。每季度至少進行一次消防聯(lián)動測試。定期8.8.4火災(zāi)報警系統(tǒng)和聯(lián)動裝置應(yīng)完好并保持自動控制狀態(tài)， 點動備用發(fā)電機，每半年進行一次負載試驗。8.8.4定期對消防設(shè)備、器材、安全標識、應(yīng)急照明、疏散導(dǎo)向燈等進行檢查，確保完好。8.8.5對消防安全進行日常檢查，并保持檢查記錄，檢查內(nèi)容應(yīng)包括：一一無存放易燃易爆物品和化學(xué)危險品（商品類如打火機油等物品必

35、須嚴格按照消防主管部門的規(guī)定存儲）；一一消防通道、消防設(shè)施周圍、防火卷簾門下及機房內(nèi)無堆放物品；一一無亂接亂拉電線、超負荷用電；一一排油煙裝置及煙道有定期清洗記錄；一一停車庫、裝卸區(qū)域及設(shè)備機房內(nèi)無吸煙：一一裝修施工現(xiàn)場無安全隱患；一一火災(zāi)隱患的整改及防范措施。8.8.6每年至少進行一次消防演習(xí)和疏散演習(xí)。9建筑物及設(shè)施設(shè)備管理9.1供水設(shè)施設(shè)備9.1.1建章立制制定供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、水池清洗辦法、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。9.1.2資料與標識建立完整的供水設(shè)施資料檔案；設(shè)施設(shè)備標識規(guī)范齊全。9.1.3水泵房管理泵房有明顯標志；懸掛操作規(guī)程；管系色標分明；流向箭頭清晰；按國家標

36、準建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防滅火器材。9.1.4供水設(shè)施設(shè)備維護9.141水泵控制箱一一日檢：檢查儀表、指示燈、開關(guān)、電源、電壓。一一月度保養(yǎng)：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表、指示燈、開關(guān)及內(nèi)部元件；檢查調(diào)整水位開關(guān)；試驗 備用泵自動啟動功能；檢查接地線。一一半年度保養(yǎng)：檢查繼電器、接觸器接線和觸點并清潔；檢查滅弧罩、滅弧柵、電纜電線連接狀況；測量控制箱各線路絕緣。一一年度保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器和時間繼電器整定值；檢查控制箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢查測量接觸 器、繼電器線圈、線路絕緣；檢查啟動柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆。9.142生活水泵（含電動機）一一日檢：檢查水泵進出口閥門、泵內(nèi)充水與

37、水泵轉(zhuǎn)動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、 水泵進出口壓力、水泵與電機運行狀況。月度保養(yǎng)：檢查水泵潤滑油量、 油質(zhì)并加油；電機軸承加油；檢查排氣閥門；清洗管道濾網(wǎng)（器）； 檢查進出口可撓曲橡膠接頭、水泵聯(lián)軸節(jié)螺絲、機座螺絲，活絡(luò)閥門。一一年度保養(yǎng)：檢查水泵、電機固定螺絲固定狀況；水泵、電機、管道除銹補漆；測量電機絕緣；檢 查活絡(luò)閥門，除銹補漆，閥門螺桿上油；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠。9.1.4.3供水管路與閥門一一月度保養(yǎng)：檢查活絡(luò)閥門，閥桿加油；檢查管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。一一半年度保養(yǎng)：檢查清潔供水管閥門和閥桿；檢修水龍頭；清潔管井、管道與支架，局部除銹補漆。一一年度保養(yǎng)：檢查管路、閥

38、門，除銹補漆。9.1.5二次供水上、下蓄水池9.1.5.1水池管理水池蓋設(shè)有密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖；水池底無雜物堆放；水池附近無污染源。9.1.5.2水池維護一一周檢：檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進水閥。一一季度保養(yǎng)：配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥，閥桿加油； 解體檢查進水液壓閥；檢查清潔水位控制浮球；池內(nèi)扶梯檢查、除銹。一一年度保養(yǎng)：檢查測量水位控制浮球絕緣；檢查進水手動閘閥；管道除銹補漆。9.1.5.3水池清洗一一水池每半年清洗一次；管理處提前四十八小時書面告知業(yè)（租）戶。一一須由具備資質(zhì)單位負責(zé)清洗；清洗人員須持有效健康證；按清洗程序操

39、作；按量使用政府部門規(guī) 定的消毒藥物；排水時注意排水管道暢通與否；恢復(fù)供水后檢查管道、閥門、浮球等設(shè)備零件。一一水池清洗后由管理處和經(jīng)營方共同驗收，填寫驗收表格。一一水質(zhì)檢驗須由政府認可的專業(yè)部門負責(zé)；水質(zhì)抽樣須于水池清洗后三至五天內(nèi)進行；抽取水樣須 存于專業(yè)部門提供的規(guī)范水瓶；水質(zhì)檢驗報告向業(yè)（租）戶公布。9.1.6供水系統(tǒng)應(yīng)急處理9.1.6.1停水應(yīng)急處理可獲知的市政停水情況，應(yīng)提前在相關(guān)物業(yè)張貼停水通知并采取相應(yīng)蓄水措施，特別是對餐飲、洗浴 業(yè)（租）戶更要全方位關(guān)照；故障停水情況，接報后15分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶。9.1.6.2管道爆裂應(yīng)急處理出現(xiàn)管道爆裂等

40、緊急事件，接報后10分鐘內(nèi)到位處理。9.1.7工作記錄工作記錄及時、清楚、完整、準確。9.2排污設(shè)施設(shè)備9.2.1建章立制制定排污設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、排污設(shè)施清理辦法、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。9.2.2資料與標識建立完整的排污設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制設(shè)施設(shè)備平面圖；設(shè)施設(shè)備標識規(guī)范齊全，井、池蓋編號清 晰。9.2.3潛水（污）泵維護一一周檢：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機工作電流、接觸器。一一季度保養(yǎng)：清潔控制箱面、儀表、指示燈、開關(guān)；清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、接線、 水位控制浮球；清洗集水井和潛水泵表面；檢查接地線。一一年度保養(yǎng)：拆檢止回閥；檢查熱過載繼電

41、器整定值；檢查繼電器、接觸器活動機構(gòu)，測量線圈線路絕緣；檢查機械連接情況； 檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢查控制箱密封狀況； 控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆;潛水泵解體清潔，檢查軸承；測量潛水泵絕緣。9.2.4污水井清理每年清理一次。9.2.5樓頂、路面、車場排水溝清理排水明溝每周檢查清理一次，暗溝每月檢查清理一次。雨季對主要排水溝實施每天檢查、隨時清理。9.2.6化糞池清理每年清理一次；夜間打烊后進行。清理前提前二十四小時書面告知業(yè)（租）戶；清理現(xiàn)場設(shè)置安全標 志；池底污物淘凈；多級出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當夜運走；清運過程無漏灑；清理 現(xiàn)場即時清洗干凈；由管理處驗收，填寫驗收表格。9.

42、2.7管道爆裂、池井溢流應(yīng)急處理10分鐘內(nèi)到位處理。出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報9.2.8工作記錄工作記錄及時、清楚、完整、準確。9.3供電設(shè)施設(shè)備9.3.1建章立制應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。制定供電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、安全操作規(guī)程、9.3.2資料與標識建立完整的供電設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標識規(guī)范齊全。繼電器、各項運行參數(shù)、儀表指示； 儀表、指示燈、檢查清潔絕緣工具測量9.3.3高壓配電柜維護一一日檢：檢查屏面指示燈、開關(guān)位置、警告牌、母排溫升、一一月度保養(yǎng)：檢查電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜面、 母排接點溫度；一一半年度保養(yǎng)：檢查二次接線緊固狀況、檢查接

43、地和高壓開關(guān)小車推拉狀況。一一年度保養(yǎng)：測量線路和設(shè)備的絕緣；測量接地電阻；清潔并檢查互感器、 計量儀表、計量柜線路;清潔并檢查高壓開關(guān)小車；測量高壓開關(guān)絕緣阻；儲能機構(gòu)活動部位加油，檢查聯(lián)鎖動作狀況；清潔并檢 查避雷器小車；清潔并檢查繼電保護裝置，調(diào)整保護值；清潔并檢查電纜套管和支持絕緣子；檢查柜內(nèi)電 纜聯(lián)接狀況；柜內(nèi)外設(shè)備清潔除塵。禁止合閘”指示牌；操一一嚴禁帶電作業(yè)；停電或部分停電作業(yè)時，須在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛 作高壓隔離開關(guān)須穿戴絕緣服裝；絕緣工具每半年送檢一次，檢驗報告存檔備查。一一配電柜鑰匙統(tǒng)一存放于現(xiàn)場鑰匙箱內(nèi)。9.3.4低壓配電柜維護一一日檢：檢查開關(guān)、指示燈、儀表、指示

44、燈運行狀況；一一月度保養(yǎng)：清潔柜面、儀表、指示燈、檢查控制回路的接線情況；電容補償情況；清洗絕緣墊； 測量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處的溫度；清潔柜面。一一年度保養(yǎng)：檢查各抽出式主開關(guān)、滅弧罩和滅弧柵、 動觸頭、靜觸頭、接線螺絲和固定螺絲狀況； 測量抽屜、主開關(guān)、接觸器等絕緣；檢查各保護裝置的整定值；檢查接地線電阻；檢查配電柜母排連線并 測量配電柜絕緣；檢查并測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配電柜各電纜和控制線路固定螺絲； 檢查并清潔補償電容器、接觸器；配電柜內(nèi)外清潔處塵；除銹補漆。9.3.5應(yīng)急發(fā)電機維護發(fā)電機房門有明顯警示標志，懸掛操作規(guī)程，按國家標準建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范

45、 設(shè)置消防器材。周檢：檢查發(fā)電機啟動電池電壓、配電屏開關(guān)位置、指示燈、控制箱開關(guān)位置、蓄電池電解液高 度、接線柱狀況。一一月度保養(yǎng)：試驗發(fā)電機應(yīng)急啟動，檢查發(fā)電機運行時的電壓和頻率；測量蓄電池電壓、比重；檢 查蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機組表面。一一年度保養(yǎng)：帶負載運行不少于30分鐘。清潔并檢查整流器、互感器、自動電壓調(diào)節(jié)器；清潔并檢查接線盒電纜連接情況；清潔并檢查發(fā)電機定子繞組和轉(zhuǎn)子繞組；清潔并檢查旋轉(zhuǎn)勵磁部分或碳刷、壓 緊彈簧和滑環(huán)；測量烘潮電阻絕緣；清潔并檢查充電器內(nèi)部。發(fā)電機房每周清掃一次；房內(nèi)無雜物堆放。9.3.6柴油機維護一一周檢：檢查柴油柜油位、閥門、管道；柴油機

46、管路；控制箱儀表、開關(guān)；檢查機油油位、冷卻水 箱水位、啟動電池電壓、接地線。一一月度保養(yǎng)：試機一次；檢查機油油位和冷卻水箱水位；檢查啟動線路的連接情況；檢查傳動皮帶 情況；檢查運行時的機油壓力、機油溫度和冷卻水溫度；檢查空載時的運行轉(zhuǎn)速；清潔柴油機表面。一一年度保養(yǎng)：檢查清潔渦輪增壓器；檢查清潔水泵；檢查清潔啟動電機、充電發(fā)電機并測量電機絕 緣；檢查所有管路和電路連接情況。937應(yīng)急發(fā)電機配電屏保養(yǎng)一一周檢：檢查各開關(guān)位置、指示燈狀況；清潔柜面開關(guān)、儀表、指示燈。月度保養(yǎng)：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動啟動發(fā)電機，檢查電壓和頻率。一一年度保養(yǎng)：檢查并清潔主開關(guān)、滅弧罩、滅弧柵；檢查動、靜觸頭緊固狀況

47、；檢查合閘線圈、失 壓脫扣線圈固定狀況；檢查所有接線螺絲、固定螺絲固定狀況；手動試驗開關(guān)合閘機構(gòu)，檢查機械部件平 滑狀況并加油；檢查清潔繼電器、接觸器；檢查各保護裝置整定值；檢查母排、電纜的連接狀況，測量絕 緣；檢查接地線的連接狀況；檢查操作機構(gòu)及彈簧狀態(tài)；清潔配電屏內(nèi)外；除銹補漆。9.3.8樓層配電間維護一一配電間有明顯警示標志，懸掛基本操作要求和回路線路圖，按國家標準建筑滅火器配置設(shè)計規(guī) 范設(shè)置消防器材。一一日檢：檢查配電間內(nèi)務(wù)應(yīng)干凈整潔，無雜物，大門、門鎖、內(nèi)部照明完好。一一每天對重要回路的接線端子、斷路器進行測溫，遇溫度過高，必須迅速檢查原因并消除，必要時 在與經(jīng)營方溝通后采取降低負荷

48、強制措施。月度保養(yǎng)：檢查配電箱按鈕、指示燈；清潔主開關(guān)表面；清潔配電箱內(nèi)外，檢查連接線；檢查繼 電器、接觸器連接線；清潔配電房，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。一一年度保養(yǎng)：檢查主開關(guān)滅弧罩和滅弧柵狀況；檢查主開關(guān)動、靜觸頭緊固狀況；檢查各分開關(guān)分 斷、合閘狀況；檢查接線螺絲緊固狀況；檢查地線連接狀況；測量絕緣。房內(nèi)每周清掃一次，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。9.3.9照明管理9.3.9.1賣場內(nèi)部公共照明一一每天按照節(jié)能控制規(guī)定定時開啟/關(guān)閉，至少分為開業(yè)前清掃照明、開業(yè)前準備照明、開業(yè)照明、專柜照明、夜間維修照明、值班照明、安保照明等類型實施獨立控制。一一外部廣告燈箱根據(jù)天氣狀況實施開啟，開啟時間不得晚于市

49、政路燈開啟時刻，關(guān)閉時間根據(jù)打烊 時刻確定。一一營業(yè)期間主動巡視公共區(qū)域，對損壞的燈具進行快速更換。完好率98%以上。一一專柜/商鋪內(nèi)部照明，一旦發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)提醒業(yè)（租）戶報修，提供有償服務(wù)。9.3.9.2路燈、梯燈管理95%以上。路燈、梯燈每班檢查一次；發(fā)現(xiàn)損壞當班修復(fù)；完好率為9.3.10停電應(yīng)急處理5分鐘內(nèi)到位處理，視需要以可獲知的市政停電情況，應(yīng)提前張貼停電通知；故障停電情況，接報后 口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶，執(zhí)行應(yīng)急預(yù)案。9.3.11工作記錄工作記錄及時、清楚、完整、準確。9.4電梯設(shè)施設(shè)備9.4.1建章立制制定電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、運行管理制度、監(jiān)督管理制度、安全

50、操作規(guī)程、應(yīng)急處 理預(yù)案等規(guī)章制度。9.4.2資料與標識建立完整的電梯設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標識規(guī)范齊全。9.4.3電梯運行按電梯運行制度執(zhí)行；至少應(yīng)有一部電梯24小時運行。9.4.4機房管理電梯機房門有明顯警示標志；懸掛各項操作規(guī)程和設(shè)備銘牌；按國家標準建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 設(shè)置消防器材；每 2周清潔一次；無雜物堆放。9.4.5電梯維護電梯的日常維護保養(yǎng)必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行，并建立電梯外 委保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理制度，做好對保養(yǎng)單位工作質(zhì)量的檢查監(jiān)督，確保電梯設(shè)備正常運行。正常情況下的維護保養(yǎng)、年度強制檢測一律安排在夜間進行，不得干擾正常營業(yè)。特殊情況下

51、的停梯 維護一般應(yīng)提前16小時以書面通知業(yè)（租）戶并公示。9.4.5.1電梯控制箱維護一一日檢：檢查電梯運行情況是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知保養(yǎng)單位解決。一一半月度保養(yǎng)：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢查對講機通訊效果；檢查保險絲與額定電流；檢查接觸器 與繼電器；試驗自動/檢修開關(guān)轉(zhuǎn)換與上行/下行開關(guān)控制狀況；。檢查接觸器、繼電器觸頭;一一半年度保養(yǎng)：檢查箱內(nèi)扁平電纜插接件牢固狀態(tài)和所有電纜連接狀況； 測量控制箱絕緣；檢查接地線。一一年度保養(yǎng)：檢查清潔接觸器、繼電器觸頭；檢查各安全保護裝置動作；檢查接地線并測量接地電 阻；檢查各電路板插件的連接狀態(tài)；檢查清潔散熱風(fēng)機。9.4.5.2電梯曳引機一一日檢：

52、檢查電動機、減速器、制動器、曳引機、限速器、導(dǎo)向輪、對重輪的運行狀況；檢查機房 溫升情況。一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔限速器；檢查曳引機運行狀況、曳引輪軸承潤滑情況；檢查各安全裝置； 檢查曳引繩、限速鋼絲連接狀況； 檢查制動器電磁鐵可動鐵心與銅套間的潤滑情況；檢查旋轉(zhuǎn)編碼器軸承。一一半年度保養(yǎng)：檢查曳引輪、曳引繩磨損情況；檢查制動器并加油；檢查制動器移位情況；測量電 機繞組絕緣；檢查曳引機減速箱狀況及油位；檢查限速器輪并加油。一一年度保養(yǎng)：檢查清潔制動帶；檢查制動力柜，調(diào)整制動彈簧；檢查電動機電纜及制動線圈電線連 接狀況；檢查電動機潤滑油狀況及換油；檢查曳引機接地線連接狀況。9.4.5.3電梯井道

53、維護一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔電梯導(dǎo)軌和對重導(dǎo)軌；檢查油杯油位、電梯隨行電纜、各限位開關(guān)、井道 照明燈；清潔安全鉗；清理井底雜物積水。一一季度保養(yǎng)：檢查井道照明、各限位開關(guān)、曳引鋼絲繩、對重鏈；清潔井底緩沖器；檢查液壓油位， 清潔柱塞外圓并上油； 檢查導(dǎo)軌磨損和潤滑情況； 檢查清潔安全鉗，傳動桿配合轉(zhuǎn)動處加油； 填補井道孔、 洞；清潔井道。一一年度保養(yǎng)：檢查清潔井底應(yīng)急開關(guān)；檢查試驗井底緩沖器；檢查轎廂軌道、對重導(dǎo)軌磨損情況及 軌道垂直平直狀況，上緊全部壓板、接頭和撐架螺栓；檢查試驗防沖頂、沖底限位開關(guān)；檢查清潔井道內(nèi) 所有設(shè)備及井道四周。945.4轎廂、層門維護一一廂內(nèi)懸掛電梯使用規(guī)定和電梯安

54、全使用許可證。一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔轎廂門頂機構(gòu)狀況并加油；檢查清潔轎頂ST裝置；檢查各廂內(nèi)各種按鈕；檢查調(diào)整平層裝置；檢查轎頂輪、導(dǎo)向輪滑動軸承間隙；檢查調(diào)整轎門驅(qū)動電機傳動皮帶；檢查轎頂安全 窗開關(guān)；檢查清潔轎門和廳門的電觸頭；檢查廳門聯(lián)動裝置狀況；檢查清潔轎頂控修箱；檢查廂內(nèi)控制盒 內(nèi)各開關(guān)。一一季度保養(yǎng)：檢查清潔自動門鎖并加油；檢查轎廂門和自動門機構(gòu)，擦拭門導(dǎo)軌并加油； 檢查層門,擦拭門導(dǎo)軌并加油；檢查清潔層門機械電氣聯(lián)鎖裝置；檢查清潔轎廂照明、風(fēng)扇，測量電氣絕緣；試驗消 防電梯開關(guān)，檢查迫降情況。一一年度保養(yǎng)：清潔轎頂控制箱內(nèi)電氣元件，檢查連線，全面清潔轎廂頂部；檢查試驗轎廂測重限

55、載 裝置；檢查各安全裝置；檢查清潔轎門驅(qū)動電機，測量絕緣，清洗軸承，加潤滑脂，檢查傳動皮帶磨損情 況；檢查層門各活動部位及各滾輪，清潔軸承并加潤滑脂；檢查清洗轎門機層門對擺桿軸承并加潤滑脂。9.4.5.5 年審每年由政府職能部門對電梯進行一次年度強制審驗并取得電梯安全使用許可證9.4.6電梯應(yīng)急處理24小時應(yīng)根據(jù)實際需要，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及 不間斷通訊設(shè)備。在發(fā)生應(yīng)急情況時，應(yīng)在通知電梯維保單位的同時，由管理處專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。9.4.6.1停電應(yīng)急處理可獲知的市政停電情況，應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知；停電前停止電梯運行；啟動應(yīng)急發(fā)電機； 恢復(fù)電梯運行。故障停電情況，接報后 5分鐘內(nèi)到位處理，立即檢查電梯有否困人，無人情況下啟動發(fā)電機，恢復(fù)電 梯運行。視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶。9.4.6.2電梯困人應(yīng)急處理出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)到位處理；確定轎廂所在位置；以可能的方式安撫被困乘客；按照電 梯應(yīng)急指南解救被困乘客。9.4.6.3樓宇火災(zāi)時電梯應(yīng)急處理樓宇發(fā)生火災(zāi)，3分鐘內(nèi)到位處理；按照電梯應(yīng)急指南操作。9.4.6.3地震時電梯應(yīng)急處理5分鐘內(nèi)到位處已發(fā)布地震預(yù)報的，按政府要求，決定電梯是否停止使用。震前未發(fā)布地震預(yù)報的， 理，按照電梯應(yīng)急指南操作。9.4.6.5