房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)

1、Page1Page2熱身：15秒記憶 16位數(shù)字Page3Page4 起源：20世紀(jì)30年代，美國田納西流域開發(fā)時，羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī) 學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項目貸款的依據(jù)。 推廣：1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫工業(yè)可行性研究手冊， 1980年編寫工業(yè)項目評價手冊，在國際上得到廣泛推廣。應(yīng)用：應(yīng)用：1983年，國家計委頒發(fā)年，國家計委頒發(fā)關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法。 1987年，國家計委頒布年，國家計委頒布建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)； 1993年，國家計委又頒布了建設(shè)項目經(jīng)

2、濟(jì)評價方法與參數(shù)第二版。 2000年建設(shè)部建標(biāo)2000205號 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法一個方法，拯救了一個國家Page5Page6開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計任務(wù)書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協(xié)議申請項目建設(shè)執(zhí)照Page7項目項目概況概況市場市場研究研究結(jié)論結(jié)論及建議及建議項目經(jīng)項目經(jīng)濟(jì)評價濟(jì)評價社會影社會影響分析響分析項目開項目開發(fā)方案發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容1、項目概況、項目概況2 2、市場分析和需求預(yù)測、市場分析和需求預(yù)測3 3、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選4 4、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5 5、項目投資估算、項目投資估算6 6、資金

3、的籌集方案和成本估算、資金的籌集方案和成本估算7 7、經(jīng)濟(jì)分析和財務(wù)評價、經(jīng)濟(jì)分析和財務(wù)評價8 8、風(fēng)險分析、風(fēng)險分析9 9、社會經(jīng)濟(jì)評價、社會經(jīng)濟(jì)評價1010、結(jié)論、結(jié)論 Page8Page9房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表體系房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表之間的關(guān)系如下圖所示。財務(wù)報表的編制可以手工計算，也可以采用Microsoft Excel軟件進(jìn)行編制。Page10靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤率銷售利潤率動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的

4、盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Page11靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價與動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價Page12靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)及其計算方法Page131、成本利潤率 指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。 2年期開發(fā)項目一般35%-45%的水平。 成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額*100%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本RPC= Profit Rate on Cost

5、 成本利潤率GDV=Gross Development Value 總開發(fā)價值TDC=Total Development Cost 項目總開發(fā)成本DP= Development Profit 開發(fā)利潤Page141、成本利潤率案例某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其成本利潤率。GDV=(5350萬-275萬)=5075萬 TDC=4059.6萬 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01%100%

6、100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本Page15152、銷售利潤率 銷售利潤率是企業(yè)利潤總額與凈銷售收入的比率。 銷售利潤率是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標(biāo)。Page16某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其銷售利潤率。2、銷售利潤率案例GDV=（5350萬-275萬）=5075萬 TDC= 4059.6萬 銷售利潤率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98%Pag

7、e173、靜態(tài)投資回收期 是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（什么意思？就是累計現(xiàn)金流量為零）所需的時間。10bPttCICO序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累計現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年P(guān)age18房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總

8、投資與總成本費(fèi)用的估算 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措？利潤Page19飛狐外傳 雪山飛狐 連城訣天龍八部射雕英雄傳白馬嘯西風(fēng)鹿鼎記笑傲江湖 書劍恩仇錄神雕俠侶俠客行倚天屠龍記 碧血劍鴛鴦刀飛雪連天射白鹿 笑書神俠倚碧鴛Page20難點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)測算科目（開發(fā)建設(shè)投資） 土地 前期 基礎(chǔ) 建安 公共 開發(fā) 稅費(fèi) 其他 不可 財務(wù) 管理 銷售 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 土 前 基 建 公 開 稅 他 否 財 管 銷開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用Page21一、房地產(chǎn)開發(fā)項目

9、總投資與總成本費(fèi)用的估算 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用

10、開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）Page22一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算1土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對土地費(fèi)用的估算要依實際情況而定。 1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 2）土地出讓地價款 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 5）土地投資折價。

11、房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。序 號項 目金額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價合 計Page23一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。二二前期工程費(fèi)表前期工程費(fèi)表（僅供參考）（僅供參考）1 1前期工作咨詢費(fèi)前期工作咨詢費(fèi)建安工程的建安工程的0.20.5%2 2地質(zhì)勘察、測

12、繪費(fèi)、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)、勘察報告審查費(fèi)勘察報告審查費(fèi)3元元/平方米平方米3 3建筑規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建筑規(guī)劃設(shè)計費(fèi)按建筑設(shè)計取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計價格計價格2002 10號號4 4市政設(shè)計費(fèi)市政設(shè)計費(fèi)按建筑設(shè)計取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計價格計價格2002 10號號5 5環(huán)境評估費(fèi)環(huán)境評估費(fèi)詳見建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6 6交通評價費(fèi)交通評價費(fèi)按地上面積按地上面積 ： 1元元/平方米估算平方米估算7 7施工圖審查費(fèi)施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字京勘設(shè)管字(2001)41號號8 8標(biāo)底編制費(fèi)標(biāo)底編制費(fèi)概算價格的概算價格的2-3, 計算鋼筋量計算鋼筋量16元元

13、/噸噸.9 9工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價格的中標(biāo)價格的0.66%o,(共共0.11%,招標(biāo)方招標(biāo)方60%),京價京價(收收)字字1999第第042號號1010招標(biāo)代理費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取, 計價格計價格2002 1980號號1111三通一平費(fèi)（土方臨時水電）三通一平費(fèi)（土方臨時水電）20元元/平方米平方米1212工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2計??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取計取；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取1313新材料基金新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項基、水泥專項基金（可退）金（可退）8元元/平方

14、米平方米,中標(biāo)水泥量中標(biāo)水泥量3元元/噸噸通常列入“前期工程費(fèi)”項也可以列入“其他費(fèi)用”、”開發(fā)期間稅費(fèi)“項Page24一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小市政） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實際工程量估算。Page25基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)單位數(shù)量單價造價1）住宅 平方米 其中：供水、排污 平方米 30 道路、綜合管網(wǎng) 平方米 40 景觀環(huán)境（含綠化） 平方米 100 供電工程

15、 平方米 30 智能化工程 平方米 50路燈工程 平方米 102）公建 平方米 其中：道路、綜合管網(wǎng) 平方米 60下深式廣場 平方米（約20m寬*120m長） 2000景觀環(huán)境 平方米 100照明、路燈 平方米 50供電工程 平方米 70供水、排污 平方米 40綜合布線 平方米 40Page26一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 項目單方估價三三建筑、安裝工程費(fèi)（一）建安工程造價1住宅1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高

16、層）19001.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）23001.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）12001.6底商16002非配套公建2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）19002.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）15003地下3.1建安費(fèi)用21003.2地下停車場2300Page27一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。序 號項 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說明 1 2 3 4 5 6居委會派出所托

17、兒所幼兒園公共廁所停車場合 計表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元單位：萬元 Page28一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 6開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 一般經(jīng)濟(jì)測算不作此項要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實情況予以計算 7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項目投資或前述15項直接費(fèi)用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般

18、為2-3%左右。Page29一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。 一般可以按照建安成本的最高65%計算，或者按照動態(tài)資金缺口計算 9銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)

19、，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。Page30一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%-3%。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同

20、預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險費(fèi) 合 計其他費(fèi)用估算表 單位：萬元Page31一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 11開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時取消）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時取消）土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi) 合 計開發(fā)期

21、稅費(fèi)估算表開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元Page32一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 12不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費(fèi)用之和的3%左右估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13運(yùn)營費(fèi)用 14修理費(fèi)用Page33難點(diǎn)二 開發(fā)建設(shè)投資估算取值標(biāo)準(zhǔn)Page34二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措Page35二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措1租售價格的確定1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法-市場比較法 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根

22、據(jù)房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。2）市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產(chǎn) 建立價格可比基礎(chǔ) 比較實例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格Page36案例案例1案例案例2案例案例3案例案例4本案本案權(quán)重權(quán)重3530431038903720契合度契合度比較比較系數(shù)系數(shù)契合度契合度比較比較系數(shù)系數(shù)契合度契合度比較比較系數(shù)系數(shù)契合度契合度比較比較系數(shù)系數(shù)景觀景觀50%0.80 0.40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.45 外檐外檐30%1.30 0.39

23、1.20 0.36 0.70 0.21 0.75 0.23 戶型戶型20%0.60 0.12 0.70 0.14 1.00 0.20 1.25 0.25 配套配套10%1.50 0.15 0.80 0.08 0.85 0.09 0.85 0.09 100%1.06 1.33 1.05 1.01 參考參考價格價格3741573240653757權(quán)重權(quán)重比準(zhǔn)比準(zhǔn)25%35%25%15%4522 平均平均比準(zhǔn)比準(zhǔn)4324 比準(zhǔn)價格確定比準(zhǔn)價格確定Page37二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入

24、主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入111213可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%） 2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加Page38二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措稅金估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營稅金及附加 5.5% 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 營業(yè)稅的稅率是5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；（以營業(yè)

25、稅為稅基） 教育費(fèi)附加的稅率，3%。 （以營業(yè)稅為稅基）2企業(yè)所得稅 稅率25%。 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。Page39二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，從30%60%。序 號項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2

26、+2.3+2.4+2.5地價款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過50%至100%部分： 40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率Page40第一節(jié)第一節(jié) 效益和費(fèi)用識別效益和費(fèi)用識別利潤總額經(jīng)營收入開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土

27、地增值稅 Page41Page42Page43動態(tài)投資效果評價指標(biāo)和方法-盈利能力指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收益率IRR動態(tài)投資回收期 PTPage44工程進(jìn)度甘特圖Page45現(xiàn)金流量經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里投入的資金，花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成貨幣形式（財務(wù)賬面）體現(xiàn)的資金流出和資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點(diǎn)上實際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量。其中，流出體統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。012345現(xiàn)金流入50405090現(xiàn)金流出12060凈流量-120-6050405090累計凈流-120-180-

28、130-90-4050單位：萬元Page46資金價值 在不同的時間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價值是不相等的，資金的價值會隨時間變化。 近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價值，因為當(dāng)期立即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產(chǎn)生收益，就與立刻投資價值不等。 利息率（單利和復(fù)利，由于房地產(chǎn)開發(fā)為復(fù)利，因此本處只做復(fù)利計算） 終值 現(xiàn)值 利息率利息=i；終值=F 現(xiàn)值（投資本金）=PFn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】Page47資金折現(xiàn)Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】那么，直接進(jìn)行對比有失科學(xué)，因此以某一時間為基準(zhǔn)點(diǎn)，將資金折算到同一個時間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。折

29、現(xiàn)，就是將各期資金折算到當(dāng)前時點(diǎn)的過程。（即已知終值求現(xiàn)值）Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知終值求現(xiàn)值】兩個要點(diǎn)：1、i的取值 8%-12%房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率的概念基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。2、-n次方的計算 在EXCEL的方法 Page48經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)及其計算方法盈利指標(biāo)計算方法 （一）動態(tài)指標(biāo) 1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV = Financial Net Present ValueFinancial Net Present Value） 是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的

30、動態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的折現(xiàn)率（可認(rèn)為制定），將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率 。（房地產(chǎn)行業(yè)通常水平8-12%） 11ntcttcFNPVCICOii基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率Page49經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)及其計算方法盈利指標(biāo)計算方法 2、財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR=Financial Internal Rate of Return)Financial Internal Rate of Return) 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是

31、指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時（也就是說人為設(shè)定）的折現(xiàn)率。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。（累計折現(xiàn)值小于0，即虧損狀態(tài)。） 011ttntFIRRCOCIPage50（1）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。FIRR與同期貸款利率i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRRi ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FI

32、RRi ， 項目虧損。FIRR與同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRRic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。Page51（2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（內(nèi)插法，了解即可） 其公式為：112112()NPVFIRRiiiNPVNPV式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。Page52（3）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算Exce

33、l 函數(shù)法函數(shù)法 IRR（X:Y）Page533、動態(tài)投資回收期 Pd= （dynamic investment pay-back perioddynamic investment pay-back period） 是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。) Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)

34、值 011tcPttiCOCIbPage54現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表序號序號 項項 目目 合合 計計 123 N 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 1.1銷售收入銷售收入 1.2出租收入出租收入 1.3自營收入自營收入 1.4凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 1.5其他收入其他收入 1.6回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值 1.7回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 2.1開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 2.2經(jīng)營資金經(jīng)營資金 2.3運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 2.4修理費(fèi)用修理費(fèi)用 2.5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 2.6土地增值稅土地增值稅 2.7所得稅所得稅 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)：計算指標(biāo)： 1、財務(wù)內(nèi)部收益率（、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：）： IRR 2、財務(wù)凈現(xiàn)值（、財務(wù)