房地產(chǎn)開發(fā)用地制

1、第三章房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 本章引例 某工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模，投資8080萬元建一分廠，向某縣級人民政府申請用地 2 2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A A村集體所有的土地（非耕地）2 2畝。為保證按時使用土地，工廠與A A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A A村向工廠出讓土地2 2畝，土地所有權(quán)出讓金3030萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為7070年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標準合同寫明。據(jù)此，請回答以下問題： （1 1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2 2）縣級人民政府批準的該工廠用地7070年是否合法？為什么？

2、（3 3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應該怎樣取得土地使用權(quán)？第一節(jié) 我國國有土地使用制度改革狀況一、傳統(tǒng)土地使用制度的特點 從生產(chǎn)資料的社會主義改造完成到1980年開始的國有土地使用制度改革，是傳統(tǒng)國有土地使用制度階段，這一階段，土地的價值沒有得到重視，土地沒有作為商品進入市場流通，而是主要依靠行政手段調(diào)整土地的使用，其特征是： 1行政調(diào)撥 2無償無限期使用 3禁止土地轉(zhuǎn)讓二、國有土地使用制度改革的狀況 我國城市土地使用制度改革從1980年召開的“全國城市規(guī)劃工作會議”開始，到1994年城市房地產(chǎn)管理法頒布施行。其改革的基本思路是從無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變、從行政劃撥向市場出讓轉(zhuǎn)變，大體上是從以下

3、幾個方面逐步展開、逐步推行的： 一是收取城市土地使用費 二是征收城鎮(zhèn)土地使用稅 三是實行城市土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓 三、城市土地儲備制度 城市土地儲備制度是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。 我國國有土地有償使用制度是在堅持城市土地國有，實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，使土地使用權(quán)在有限度商品化的前提下，以國家壟斷城市土地所有權(quán)為基礎，充分利用市場機制，實行多層次、多形式的城市土

4、地使用權(quán)有期有償轉(zhuǎn)讓 第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念、法律特征（一）土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）以拍賣、招標、協(xié)議等方式讓與土地使用者，由土地使用者在原始取得的有效年限內(nèi)使用該土地并向國家繳納由此產(chǎn)生的土地使用權(quán)出讓金，在約定期限屆滿時土地的使用者應當將使用后土地返還國家的行為。（二）土地使用權(quán)出讓的法律特征 1土地使用權(quán)出讓主體的壟斷性 2土地使用權(quán)受讓主體的廣泛性 3土地使用權(quán)出讓行為屬要式法律行為 4土地使用權(quán)出讓的期限性 根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，建設用地使用權(quán)的最高年限按用途的不同有所不同； 居民居住

5、用地70年； 工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合或其他用地均為50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。二、土地使用權(quán)出讓的范圍 1土地使用權(quán)出讓的地域范圍 土地使用權(quán)的出讓只能在城市規(guī)劃區(qū)的范圍內(nèi)進行。 城市規(guī)劃區(qū)， 一般是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域， 其具體范圍則由城市人民政府在編制并經(jīng)批準的城市總體規(guī)劃中劃定。 2土地使用權(quán)出讓的土地范圍 土地使用權(quán)是在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地上進行的；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地在未經(jīng)法定程序征為國有土地前不得出讓。 3土地使用權(quán)出讓的建設項目范圍 城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定，除國家機關(guān)和軍事用地

6、，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利諸項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他建設用地，可以由政府劃撥外，其他的建設項目都應采用出讓的方式取得。三、土地使用權(quán)出讓的方式 目前，我國國有土地使用權(quán)的出讓方式可以分為：協(xié)議出讓土地使用權(quán)、招標出讓土地使用權(quán)、拍賣出讓土地使用權(quán)及掛牌出讓土地使用權(quán)四種。 掛牌出讓國有土地使用權(quán)（簡稱土地掛牌），是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用人的行為。 四、土地使用權(quán)的出讓程序 (一)擬定出讓方案和預報 1擬定出讓

7、方案 土地使用規(guī)劃、 出讓合同(草案)。 2預報 (二)正式報批 1正式報批程序 2報批需送有關(guān)文件 (三)組織實施和發(fā)證(使用年限的起算) (四)備案五、土地使用權(quán)的終止與續(xù)期（一）土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)終止的情形分為： 1約定的年限屆滿，終止土地使用權(quán)的 2國家依法提前收回土地，終止土地使用權(quán)的 3土地遭到滅失，終止土地使用權(quán)的（二）土地使用權(quán)的續(xù)期土地使用權(quán)續(xù)期，是指在國有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿時需要繼續(xù)使用該土地的，受讓人（土地使用人）依法向出讓人（原土地行政主管部門）提出續(xù)期申請，經(jīng)審查準予續(xù)期的，受讓人（土地使用人）辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)占有該土地使用權(quán)的行為。六、

8、土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓合同，是指出讓人與受讓人之間，按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就所出讓的土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的行使期限以及如何行使土地使用權(quán)等內(nèi)容達成一致意見，明確其相互之間的權(quán)利義務關(guān)系的書面協(xié)議。 第三節(jié)土地使用權(quán)劃撥一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征（一）土地使用權(quán)劃撥的概念 建設用地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批淮，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用或者將國有建設用地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（二）土地使用權(quán)劃撥的特征 (1)劃撥建設用地使用權(quán)是通過行政方式取得的。 (2)劃撥建設用地使用權(quán)是附屬行政權(quán)的民事權(quán)利，雖然享有占有、使用

9、和一定的收益權(quán)利，但處分權(quán)受到嚴格的限制，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 (3)劃撥建設用地使用權(quán)的取得具有低償性或無償性。 (4)劃拔建設用地使用權(quán)具有無期性 。 (5)劃撥土地的用途具有特定性。二、土地使用權(quán)劃撥的范圍 經(jīng)縣級以上人民政府依法審查批準，可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地，具體包括以下幾方面：（）國家機關(guān)用地和軍事用地 （）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地（）國家重點扶持的能源、交通、水利等項 目用地（）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地三、土地使用權(quán)劃撥的程序(1)申請(2)審查(3)批準(4)劃撥 (5)登記 三、劃撥土地使用權(quán)的終止 (1)為公共利益需要使用土地，收回劃撥建設用地使用

10、權(quán)的，對建設用地的使用權(quán)人應當給予適當?shù)难a償。 (2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，因該目的而收回劃撥建設用地使用權(quán)的，對土地的使用權(quán)人也應當給予適當?shù)难a償。 (3)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的。這種情況由于是使用人的原因而致劃撥建設用地使用權(quán)不需要的，因而國家無需給予使用人補償。 (4)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。 (5)土地滅失。第四節(jié)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與出租一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （一）含義 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指建設用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限的有效范圍內(nèi)，將其受讓的建設用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。 （二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的特點 (1)

11、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是以建設用地使用權(quán)的出讓為基礎的，轉(zhuǎn)讓合同必須以出讓合同為前提。 (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原出讓合同中的權(quán)利義務也隨之轉(zhuǎn)移到新的受讓人。 (3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限受到建設用地位用權(quán)出讓合同中約定年限的制約。 (4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物也一并轉(zhuǎn)讓。 （三）建設用地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系、區(qū)別 建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以建設用地使用權(quán)的出讓為前提和基礎。建設用地使用權(quán)的出讓合同的內(nèi)容當然地成為建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一部分而對其產(chǎn)生效力。但它們?nèi)杂泻艽蟮牟煌?(1)建設用地使用權(quán)的出讓是創(chuàng)設財產(chǎn)權(quán)的行為，而國有建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是移轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)的行為。 (2

12、)法律關(guān)系的主體不同。 (3)建設用地使用權(quán)出讓金和轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成不同。 (4)出讓和轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不同。（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人時所采取的方式，具體包括出售土地使用權(quán)、交換土地使用權(quán)和贈與土地使用權(quán)等三種轉(zhuǎn)讓形式。 （五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 1出讓建設用地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓的條件 通過出讓而獲得的宗地建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按出讓合同規(guī)定的期限和條件進行投資、開發(fā)建設后方可轉(zhuǎn)讓： (1)按約定已支付全部建設用地使用權(quán)出讓金； (2)完成登記，取得國有建設用地使用權(quán)證； (3)按合同進行投資開發(fā)，并完成投資總額的25以上；成片開發(fā)的，須形成工業(yè)

13、用地和其他建設用地條件； (4)對已建成的房屋，應持房屋產(chǎn)權(quán)證書。2出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件 分割轉(zhuǎn)讓是一整塊國有建設用地使用權(quán)的部分轉(zhuǎn)讓。出讓轉(zhuǎn)讓條例第25條規(guī)定：建設用地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應經(jīng)市、縣級房地產(chǎn)行政部門批準，并依照規(guī)定辦理登記過戶手續(xù)。 3劃撥國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)縣級以上人民政府地政部門批準，其劃撥建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓： (1)土地使用者為經(jīng)濟組織和個人； (2)領有國有土地使用證； (3)具有合法的地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明； (4)依照出讓轉(zhuǎn)讓條例和劃拔建設用地使用權(quán)管理辦法的規(guī)定簽訂國有建設用地

14、使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府繳納建設用地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交建設用地使用權(quán)出讓金； (5)符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。4建設用地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的情形 (1)司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 (2)依法收回建設用地使用權(quán)的； (3)共有房產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的； (4)權(quán)屬有爭議的； (5)末依法登記領取權(quán)屬證書的； (6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止轉(zhuǎn)讓的情形。（六）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 1. 申請。 2. 批準 3. 簽約 4. 公證及認證 公證即由公證機關(guān)依照法定程序證明轉(zhuǎn)讓合同的真實性和合法性； 認證亦稱“外交公證”， 即由外交或

15、領事機關(guān)在公證文件上證明公證機關(guān)或認證機關(guān)（包括本國與外國的外交、 領事機關(guān)） 的最后一個簽名或印章屬實。 盡管出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 對公證、認證未作規(guī)定， 但各地的轉(zhuǎn)讓規(guī)定卻都將公證作為轉(zhuǎn)讓合同生效的必要條件。例如， 上海和廣州均規(guī)定： 在中國境內(nèi)進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 應經(jīng)公證處公證； 在中國境外進行的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)公證后再由我國相應的駐外機構(gòu)認證。 5. 登記過戶 二、土地使用權(quán)出租（一）含義 土地使用權(quán)出租是指建設用地使用權(quán)人作為出租人，將土地隨同地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物提供給承租人占有、使用和收益，出承租人支付租金的行為。（二）特征有： (1)建設用地使用權(quán)出租不是單一的出租，而必須

16、是將土地隨同地上建筑物、附著物交給承租人使用、收益。 (2)建設用地使用權(quán)的出租是一種繼續(xù)性法律行為。（三）土地使用權(quán)出租的條件1出租方必須是合法的土地使用權(quán)人，并具備出租條件2土地使用權(quán)出租是指將土地及其地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)一同出租給承租人3出租人與承租人之間應當依法簽訂土地使用權(quán)租賃合同4依法約定土地使用權(quán)的出租期限5依法辦理相應的登記手續(xù)本章引例 某工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模，投資8080萬元建一分廠，向某縣級人民政府申請用地 2 2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A A村集體所有的土地（非耕地）2 2畝。為保證按時使用土地，工廠與A A村簽訂了土地

17、使用權(quán)合同。合同規(guī)定A A村向工廠出讓土地2 2畝，土地所有權(quán)出讓金3030萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為7070年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標準合同寫明。據(jù)此，請回答以下問題： （1 1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2 2）縣級人民政府批準的該工廠用地7070年是否合法？為什么？（3 3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應該怎樣取得土地使用權(quán)？二、國有土地使用制度改革的狀況 我國城市土地使用制度改革從1980年召開的“全國城市規(guī)劃工作會議”開始，到1994年城市房地產(chǎn)管理法頒布施行。其改革的基本思路是從無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變、從行政劃撥向市場出讓轉(zhuǎn)變，

18、大體上是從以下幾個方面逐步展開、逐步推行的： 一是收取城市土地使用費 二是征收城鎮(zhèn)土地使用稅 三是實行城市土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓 三、城市土地儲備制度 城市土地儲備制度是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。 我國國有土地有償使用制度是在堅持城市土地國有，實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，使土地使用權(quán)在有限度商品化的前提下，以國家壟斷城市土地所有權(quán)為基礎，充分利用市場機制，實行多層次、多形式的城市土地使用權(quán)有期有償轉(zhuǎn)讓 五、土地使用權(quán)的終止與續(xù)期（一）土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)終止的情形分為： 1約定的年限屆滿，終止土地使用權(quán)的