商業(yè)策劃方案

1、內(nèi)部討論文件機(jī)密復(fù)地上城商業(yè)策劃方案第一部分渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研1渝北區(qū)重點(diǎn)大型商業(yè)物業(yè)索引序號(hào)物業(yè)名稱規(guī)模（萬平米）區(qū)位商圈等級(jí)功能樓層業(yè)種經(jīng)營(yíng)情況主力店1金易都會(huì)2. 00兩路三級(jí)復(fù)合6百貨在營(yíng)重百兩路店2國(guó)美電器0. 27兩路三級(jí)單一3家電在營(yíng)3汽博中心3. 50加工區(qū)單一汽配在營(yíng)4易初蓮花2. 80新西路單一4百貨在營(yíng)5奧園15. 00管委會(huì)4購(gòu)物在營(yíng)6西部建材57. 30金開大道單一建材在營(yíng)7財(cái)富中心16. 00新光大道未入市8米蘭天空2. 50松牌路未入市渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式

2、專業(yè)市場(chǎng)聚集，知名、大型百貨主 力店等相對(duì)缺之的現(xiàn)狀。2.渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì):引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項(xiàng)目15個(gè)，入市面積為96.66萬平方米，位于458.2%。其主城區(qū)的第一位。其中，預(yù)售面積約為8.71萬平方米，占未來入市量的8.8%。區(qū)域內(nèi)未來入市面積所占比重相對(duì)較大，未來入市面積為目前可經(jīng)營(yíng)總量的中，北部新區(qū)為未來入市量較大片區(qū)，建筑面積達(dá)73.4萬平方米，如西部建材城項(xiàng)目就占16萬平方米,據(jù)約57.3萬平方米，其次為新牌坊片區(qū)，以財(cái)富中心為代表，入市面積約為 兩路片區(qū)則相對(duì)較小。3.渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價(jià)格（元/備注rf)渝洲新城冉家壩龍湖居未出價(jià)

3、總建面24.5萬平米，其中商業(yè)面住區(qū)積8萬方，車位1075個(gè)金易都會(huì)渝北區(qū)義學(xué)路25000 （起）均價(jià)總建面0.50萬平米號(hào)6000金香林渝北區(qū)興科大均價(jià)5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1道力方協(xié)信TOW城北部新區(qū)未出價(jià)總建面29.70萬平米，商業(yè)面積6.7力方社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價(jià)格（兀/怦）備注天一順和康城北部新區(qū)未出價(jià)，車位401個(gè)，均價(jià)1萬總建面5.30萬平米，其中商業(yè)面積0.77萬方，車位110個(gè)月伴灣渝北區(qū)興科大道均價(jià)2708總建面18萬平米，其中商業(yè)面積1.4萬方金香林渝北區(qū)興科大道均價(jià)5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1萬方，車位744個(gè)蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)2

4、000-3000總建面7.25萬平米，商業(yè)面積0.32萬方，車位233個(gè)榮錦龍匯苑新牌坊未推出總建面13.84萬平米，商業(yè)面積1.20萬方，車位401個(gè)水晶酈城新牌坊4200-7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，與其他區(qū)域相比，其經(jīng)營(yíng)業(yè)種較為單一，專業(yè)市場(chǎng)可經(jīng)營(yíng)面積超過百貨類位居第一。但渝北區(qū)以住商業(yè)規(guī)模小，檔次相對(duì)較低，導(dǎo)致宅開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)沒有形成相對(duì)集中成型的商業(yè)中心,有效消費(fèi)人群外流。區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，規(guī)?；?、品牌性的開發(fā)企業(yè)入住提升了區(qū)域知名度，預(yù)計(jì)在未來2-3年內(nèi)渝北區(qū)將形成一個(gè)多中心、多組團(tuán)、多層次的商業(yè)格局。第二部分本

5、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)分析.復(fù)地上城一期商業(yè)概況1復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖2.商業(yè)指標(biāo)商業(yè)位置商鋪數(shù)量(個(gè))總建筑面積(怦)單個(gè)商鋪建筑面積(rf)層咼(m)開間(m)進(jìn)深(m)2號(hào)樓一層61729. 6344.1-1084 . 95約4約7約202號(hào)樓二層41878. 07暫時(shí)沒有分割約4約7約205號(hào)樓一層51728. 7931-68約4約7約205號(hào)樓二層41881. 58暫時(shí)沒有分割約4約7約20合計(jì)7218. 07 rf二復(fù)地上城周邊商業(yè)概況1.項(xiàng)目周邊商業(yè)概況融科蔚城金城銀撙龍脊萬興家園商業(yè)規(guī)模10407.11 rf5000 rf商業(yè)形態(tài)沿街底商，3.2米-6米 層咼沿街底商，7米以上層高，

6、已做隔樓面積30-150 rf30-200 rf招商時(shí)間2005年10月2004年底租賃價(jià)格30-45 元 / rf30-40 元 / rf商業(yè)定位社區(qū)服務(wù)性商業(yè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價(jià)格暫不銷售9000-14000 元 / rf銷售情況80%物業(yè)管理費(fèi)餐飲3. 5元/ rf、其它2.8 元/ rf1. 5 元 / rf交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，預(yù)留水、電、 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)清水交房，留給排水點(diǎn)，無煙道推廣統(tǒng)一招商、推廣和管理無統(tǒng)一招商、推廣和管理經(jīng)營(yíng)狀況1906100平80平已十分利超市為主的 家社區(qū)服務(wù)性商業(yè)， 年-07年免收租金，08 年按實(shí)際租金收取，其它費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生繳 納。目前，已經(jīng)有？家 因

7、經(jīng)營(yíng)慘淡退租，其余 商業(yè)客戶苦苦支撐，集 體向地產(chǎn)公司要求經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼及減免物業(yè)管理費(fèi)。中國(guó)郵政購(gòu)買約 米；中國(guó)移動(dòng)購(gòu)買 米；雙星運(yùn)動(dòng)用品租賃450 平米；中國(guó)信合租賃250平米；餐飲3家租賃500 平米；五金建材、電動(dòng)工 具租賃、150平米。零星 小商家約100平米。租賃 門面的位置集中在金開大 道和渝北區(qū)公安分局，租 金建面40元/平米。朝本 項(xiàng)目的門面部分租出，價(jià) 格在20元平米，鴛鴦醫(yī) 院。雙喜火鍋400平米、 萬誼大酒樓1600平米，免 租1年，租金20元/平米 以下，租期5年。周邊商業(yè)小結(jié):(1)周邊商業(yè)體量與本項(xiàng)目相當(dāng)，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項(xiàng)目一期相近;(2)底商

8、面積區(qū)間在20-200平米之間，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7米以上層高，至少可隔為2層。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在300-2000平米;(3)本項(xiàng)目與融科都已租賃為主，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、管理。小項(xiàng)目商業(yè)已銷售形式,不進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費(fèi)較低;(4)小項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格次街面集中在7000-8000元/ rf之間(經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦湖郡湖津路門面 06年初實(shí)際成交價(jià)在 6000元內(nèi)，是由一名溫州人購(gòu)買，一次性購(gòu)買了個(gè)門面)，臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對(duì)外公布價(jià)格在10000-13000元/ rf,最高可達(dá)15000元/怦。在實(shí)際購(gòu)買中可進(jìn)行議價(jià)，這和我們前期了解到的一致。在

9、鴛鴦這個(gè)位置來看，實(shí)際成交價(jià)格越高，具分析原因一是因?yàn)樯虡I(yè)層高大多在7米以上,可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價(jià)格相應(yīng)減低； 二是由于這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量本身不大,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商希望能在商業(yè)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)其銷售速度并沒有太高期望。同時(shí)，其商業(yè)對(duì)住宅的銷售沒有太大影響;(5)從周邊三個(gè)項(xiàng)目的來看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000 rf左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時(shí)間，均銷售了 60%且在05年-06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資者。由于本區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，原人氣和商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，在05年-08年期間對(duì)外來的購(gòu)買者的投資吸引力不大，加上價(jià)格過高，商業(yè)銷售抗性較大;(6)萬興家園在商業(yè)銷售后

10、期，將未售商鋪和裙樓拿出來招商，以營(yíng)造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營(yíng)情況分析餐飲經(jīng)營(yíng)較好。2.北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模37000 rf25000 rf10000 rf商業(yè)形態(tài)獨(dú)立商業(yè)區(qū)，3層5個(gè)獨(dú)立商業(yè)區(qū)。2-3層，層高3-4米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積20-200 rf60-300 rf40-1000 rf招商時(shí)間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價(jià)格代客租賃20-80元/ rf代客租賃30-60元/ rf25-30 元 / rf出租情況無無25%銷售價(jià)格6500-14000 元 / rf4500-8500 元 / rf11000 元 / rf銷售情況15

11、%銷售多為背街的60%30%物業(yè)管理 費(fèi)4元/ rf4元/ rf3元/ rf交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，配獨(dú)立的衛(wèi)生間和 廚房(集中排煙道、集油池)清水交房，配獨(dú)立的衛(wèi)生間和 廚房(集中排煙道、集油池)清水交房，墻面刷百，配獨(dú)立的 衛(wèi)生間和廚房(集中排煙道、集 油池)推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管 理無統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)狀況8月24日開街，賣師傅超市、 秦媽火鍋等3家餐飲企業(yè)簽約正在經(jīng)營(yíng)的有：裝飾公司，私 家采館，五金店，美容美發(fā)， 二手店，窗簾店，便利店等正在經(jīng)營(yíng)的餐飲為小型的社區(qū) 商業(yè)，目前簽約預(yù)計(jì) 07年年初 開業(yè)的為南充大酒店、小洞天餐 飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社

12、區(qū)商業(yè)小結(jié):(1 )北部新區(qū)幾個(gè)大社區(qū)，商業(yè)規(guī)模在2.5萬一3.5萬左右，融科蔚城一期陽光帶商業(yè)約1萬平米，商業(yè)定位于社區(qū)服務(wù)中心;(2 )大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對(duì)商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來的是物業(yè)費(fèi)的增高，達(dá)到4 元 / rf；(3)租賃價(jià)格在 20-80元/ rf,集中于30-40元/rf,銷售價(jià)格在 5000-14000元/ rf之間,集中于6500-8000元/ rf;(4)從位置上看，幾個(gè)可比項(xiàng)目位置優(yōu)于復(fù)地上城,均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位,商業(yè)氛圍較好;5）從正在銷售和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)來看，離主城區(qū)近的項(xiàng)目，銷售情況較好，但是由于本身周

13、由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項(xiàng)目，又是新邊商業(yè)飽和，出租和經(jīng)營(yíng)狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，開發(fā)區(qū)域， 龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價(jià)銷售， 為后期商業(yè)升值預(yù)留空間， 加上龍湖的區(qū)域品牌和對(duì)大型零售商的引進(jìn)， 很大程度增加購(gòu)買信心， 在最短的時(shí)間內(nèi)回流現(xiàn)金， 有效的回避了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 此來一舉 3 得，又為龍湖傳奇加上了厚重一筆。 銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來 10 萬人的消費(fèi)群，銷售商業(yè)價(jià)格普遍偏高，使其投資風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200 套，目前入住了 40%，入住人口也才 1 千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進(jìn)

14、了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進(jìn)了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府 3 家， 但都沒有正式開張營(yíng)業(yè)，暢谷商業(yè)街于06年 8月 24日開街正式對(duì)外招商。3市場(chǎng)情況對(duì)復(fù)地上城商業(yè)未來3 年內(nèi)的參考意義1）商業(yè) 3 年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價(jià)格要為現(xiàn)在購(gòu)買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別是經(jīng)開園， 離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊配套不成熟， 居住人口少， 現(xiàn)階段對(duì)商家及商業(yè)投資者的吸引力不足 , 并且賣不出開發(fā)商期望的價(jià)格。 除非有大型的主賣場(chǎng)進(jìn)入復(fù)地上城鴦）；2）市政府常務(wù)會(huì)審議通過的 “十一五 ”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃中提出，未來五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有 5 大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪

15、、沙坪壩），新建培育 6 大商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)）；同時(shí)，還要重點(diǎn)打造 30 條商業(yè)特色街，發(fā)展 200 家星級(jí)農(nóng)家樂。3）在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來消費(fèi)者，渝北兩路商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費(fèi)者；僅僅簡(jiǎn)單的社區(qū)商業(yè)定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)吸引不了外來消費(fèi)者來此地消費(fèi)，綜觀藍(lán)湖郡藍(lán)調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場(chǎng)，06 年 10月 28 日美克美家藍(lán)湖郡店試營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積600 平米，分 2 層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國(guó)的阿士萊預(yù)計(jì)將在 07年初進(jìn)入,營(yíng)業(yè)面積約為 1000平米;4）在 07 年 7月首推金開大道

16、 2 號(hào)樓，提高其號(hào)召力和輻射范圍。 但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；5）根據(jù)市場(chǎng)與自身的實(shí)際情況， 07-08 年可免收商業(yè)租金， 09 年商業(yè)租賃價(jià)格在 15-25元/ rf的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對(duì)于銷售價(jià)格，針對(duì)集團(tuán)客戶購(gòu)買，銷售價(jià)格不能于周邊項(xiàng)目（9）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)進(jìn)度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng),在09年后有必要引進(jìn)一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀(jì)連鎖超市）；三復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃1. 商業(yè)定位一一08年社區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)超市、休閑水療）復(fù)地上城占地約500畝，項(xiàng)目完成后居住人口約5000人。中型規(guī)模的居住

17、社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本身具有升值潛力，對(duì)住宅后期的銷售有強(qiáng)力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)， 但單純的以社區(qū)商業(yè)又無法消化如此大的商業(yè)體量,按商業(yè)與消費(fèi)人口的配比關(guān)系1萬方的商業(yè)面積需要 2-3萬人的人群消費(fèi)，鴛鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達(dá)近3萬方，按此計(jì)算鴛鴦當(dāng)?shù)匦枰?5-6萬人的消費(fèi)基礎(chǔ)，這就需要3-5年的時(shí)間培育和消化商業(yè)，所以說復(fù)地上城商業(yè)真正突現(xiàn)價(jià)值應(yīng)在2010年以后，目前商業(yè)招商會(huì)面臨非常尷尬的境地。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個(gè)性化、便 利服務(wù)等特點(diǎn)，成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項(xiàng)目之一。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種

18、、 業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營(yíng)不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤(rùn)較薄,同時(shí)也涉嫌投資回收期長(zhǎng)，加上按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營(yíng)的硬件標(biāo)準(zhǔn), 擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為本的服務(wù)理念。綜合以上信息，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及商業(yè)市場(chǎng)的分析，只有做有特色有主題的商業(yè)項(xiàng)目才能發(fā)揮其品牌號(hào)召力及影響力，從06年商業(yè)投資項(xiàng)目熱點(diǎn)集中在：汽車養(yǎng)護(hù)、足道、保健食品、洗衣、教育培訓(xùn)、家居用品、健身7大類，從未來潛景分析，北部新區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、家飾、布藝、社區(qū)服務(wù)性商業(yè)等需求看漲，在 07年復(fù)地上城一期商業(yè)以引進(jìn)以上商業(yè)的品牌店、專賣店

19、、加盟店作為整個(gè)招商的重點(diǎn)。2. 08年前金開大道2、5號(hào)樓已超市招商為主，同時(shí)對(duì)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動(dòng)、 電信、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動(dòng)取款機(jī)、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美 容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費(fèi)者。 商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷 售為主（銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、事業(yè)單位、大客戶購(gòu)買等）。注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商 業(yè)經(jīng)營(yíng)或購(gòu)買的主力。（1）租售的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)出租物業(yè)對(duì)引入商業(yè)有篩選，保證社區(qū)商業(yè)形象； 統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理利于商業(yè)健康發(fā)展 收益穩(wěn)定增長(zhǎng)運(yùn)作周期長(zhǎng)前期投入大，資金回收慢對(duì)后期管理和服務(wù)要求高迅速開業(yè)，聚集人氣銷售物業(yè)資金回籠快商

20、業(yè)進(jìn)入無序見效快后期管理難風(fēng)險(xiǎn)低投資客戶大于經(jīng)營(yíng)客戶，不利于積聚人氣從復(fù)地上城07年的前期商業(yè)招租情況分析，項(xiàng)目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實(shí)有定差距，特別是復(fù)地-上城對(duì)立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)階段商業(yè)招商會(huì)面臨巨大的困難，同時(shí)客戶對(duì)前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營(yíng)銷管理部建議3年內(nèi)適宜采取租賃為主，優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營(yíng)并存活下來。(2) 期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對(duì)一期組團(tuán)內(nèi)未來3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項(xiàng)目一期商業(yè)分二個(gè)階段進(jìn)行租賃及服務(wù)

21、水平的提高。1、從2007年7月招商啟動(dòng)開始到2008年12月31日止為第一階段： 起步期。重點(diǎn)針對(duì)2號(hào)樓主力超市類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標(biāo)為“進(jìn)一家活一家”的原則，循序漸進(jìn)的完成此類商家引進(jìn)，同時(shí)加強(qiáng)租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提供經(jīng)營(yíng)便利及經(jīng)營(yíng)渠道。2、08年1月-12月份為第二階段： 培育期。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場(chǎng)雛形，逐步形成較為完善的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形態(tài)和針對(duì)主力休閑類商業(yè)的引入,將商業(yè)服務(wù)有效的輻射周邊區(qū)域，為周邊客戶提供有一定購(gòu)物樂趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標(biāo)為“一家強(qiáng)過一家”的原則。商業(yè)服務(wù)水平上一個(gè)臺(tái)階

22、，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個(gè)商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和區(qū)域品牌號(hào)召力。3、09年1月-12月份為第三階段： 完善期。預(yù)計(jì)在08年北部新區(qū)居住整體形象基本形成,位于金渝大道的金山國(guó)際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模，將會(huì)形成一個(gè)初步的商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)的三北商業(yè)副中心。在09年，此階段的目標(biāo)為“具有一定品牌號(hào)召力和市場(chǎng)輻射力”的商業(yè)引入原則。一期2、5號(hào)樓整體商業(yè)出租率達(dá)到 70%每年商業(yè)淘汰率控制在 5%-8%項(xiàng)目的社區(qū)配套小區(qū)會(huì)所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團(tuán)內(nèi)重要的集休閑、購(gòu)物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。公司歡迎復(fù)地上城業(yè)主在本項(xiàng)目自主創(chuàng)業(yè)，

23、大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店;相同業(yè)態(tài)如干洗店、沖印店等在 07 年期間每棟暫定一家進(jìn)駐，而對(duì)有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進(jìn)駐；相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進(jìn)駐； 出租商鋪范圍： 07年主推 2號(hào)樓、 08年推 5號(hào)樓商業(yè)如銷售只針對(duì)集團(tuán)客戶 （通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團(tuán)購(gòu)等） 開展 3復(fù)地上城一期 2、5 號(hào)樓商業(yè)規(guī)劃以社區(qū)根據(jù)我們項(xiàng)目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為 超市為主， 社區(qū)生活配套功能為輔， 首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價(jià)值的基礎(chǔ)” 。此種業(yè)態(tài)組合 的特點(diǎn)主要是以社區(qū)超市及各輔助性商業(yè)的品牌號(hào)召力，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，配以生活、購(gòu)物、 休閑、康體等其

24、他類型為輔助設(shè)施。2 號(hào)樓、 5 號(hào)樓的規(guī)劃為：2 號(hào)樓：一樓 1 家主力社區(qū)超市，面積 500-1000 平米（目標(biāo)：重慶本地知名新世紀(jì)超市、重客隆、重啤小超）。移動(dòng)、聯(lián)通、電信、郵政營(yíng)業(yè)廳、電力交費(fèi)點(diǎn)、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5 號(hào)樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓(xùn)中心、 玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。四招商現(xiàn)狀分析1現(xiàn)在的招商進(jìn)展情況成功引進(jìn)以十分利連鎖超市為主的生活配套，輔以重慶移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、 重慶聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、 手機(jī)專賣店、干洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、06 年 9 月 1 日前多窗簾店、

25、兒童服飾、文具店、打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。以上商業(yè)以于 數(shù)開業(yè)。2租賃客戶分析表：（ 06 年 10 月 30 日分析表）客戶在經(jīng)營(yíng)過程中集中提出的問題： 1、人氣嚴(yán)重不足； 2、每天營(yíng)業(yè)額少的可憐，個(gè)別商家無營(yíng)業(yè)額的情況；3、商業(yè)氛圍嚴(yán)重欠缺;4、門面的開間小，進(jìn)深大;5、門面的入口設(shè)計(jì)欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進(jìn)出;6、商家進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)高，前期投入大;7、物業(yè)公司收取的裝修管理費(fèi)高;8、商業(yè)門面設(shè)計(jì)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng);9、物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高;從客戶的反映來看，06年2月28日前執(zhí)行優(yōu)惠政策的出臺(tái)，對(duì)其租賃價(jià)格異議不大，問題 主要集中在經(jīng)營(yíng)中商業(yè)客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目人氣及商業(yè)氛圍欠缺

26、和自身經(jīng)營(yíng)管理欠缺加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加上一期商鋪設(shè)計(jì)、 入戶門位置等不利因素影響，已對(duì)后期租賃工作帶來很大的阻力及負(fù)面效果。策劃推廣部擔(dān)心在07年開始公司對(duì)租賃客戶收取租金后，按照現(xiàn)有的人氣07年年初大量的租賃客和消費(fèi)水平，很難保證有租賃客戶能夠堅(jiān)持，這樣就可能會(huì)發(fā)生在戶集中退租或提前解約。而在06年下半年開始至今商鋪購(gòu)買的客戶少得可憐，說明目前商業(yè)氛圍欠缺直接導(dǎo)致客戶投資信心不足，因此將未來3年里，營(yíng)造商業(yè)氛圍，扶持新進(jìn)商業(yè) 為主、維護(hù)現(xiàn)有租賃客戶，吸引人氣，提高服務(wù)水平，增加市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力是開發(fā)公司在商 業(yè)運(yùn)作中的主要任務(wù)。五.招商原則 1定價(jià)策略(1)按不同位置確定商鋪的均價(jià)，分為3個(gè)級(jí)別

27、最少加價(jià)租金1售價(jià)一級(jí)：金開大道沿線+15+1500二級(jí)：繽花街(層高 6米)+10+1000三級(jí)：萬象街00(2)在各級(jí)中分為3個(gè)小級(jí)最少加價(jià)租金售價(jià)一級(jí)：在整個(gè)社區(qū)的主入口、轉(zhuǎn)角處 等人流集中處+20+1500二級(jí)：該路段的靠近入口位置+10+1000三級(jí)：中間普通位置00(3)根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時(shí)租金調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價(jià)格上調(diào)整 , 如遇盈利能力強(qiáng) , 成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高 價(jià)租賃 , 如餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè) 業(yè)態(tài)的可按最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報(bào)店等。2銷售價(jià)格其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)

28、等）湖津路B2線-8、11號(hào)樓銷售價(jià)格6500-8000 元/ rf,均價(jià) 7000 元/ rf;鴛鴦路B6線-12、14號(hào)樓銷售價(jià)格6000-7000 元/ rf,均價(jià) 6600 元/ 叱金開大道-1號(hào)樓銷售價(jià)格 7000-8000元/ rf,均價(jià)7500元/ rf;總體銷售均價(jià)7000元/ rf （按住宅：3500元/ rf的2倍計(jì)算） 其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)等）集中餐飲銷售價(jià)格一樓8500元/ rf,二樓6500元/ rf,三樓7500元/ rf （送露臺(tái)），整棟銷售另議；超市銷售價(jià)格 7000 元/rf （送庫(kù)房），整層銷售另議;銷售大廳銷售價(jià)格二樓6000元/

29、rf,三樓6000元/ rf （送露臺(tái)），整棟銷售另議;3。租賃價(jià)格（建筑面積）09 年租賃均價(jià)：根據(jù)目前北部新區(qū)經(jīng)開園商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)放量大，整個(gè)商業(yè)氛圍欠缺，常駐與流動(dòng)人口不足，消費(fèi)力低的現(xiàn)狀。我們將商鋪09年租賃均價(jià)定在一樓 20元/ rf、二樓10元/ rf。其中（已本地實(shí)際承受租金為基礎(chǔ)）2號(hào)樓一樓租賃價(jià)格 20-25 元/平米,二樓租賃價(jià)格 10-15 元/平米5號(hào)樓租賃價(jià)格 20/平米, 二樓租賃價(jià)格 20元/平米如遇特殊租賃租金價(jià)格只是根據(jù)目前項(xiàng)目實(shí)際租金水平及客戶所承受的租金基礎(chǔ)上擬定的?？蛻舭匆皇乱蛔h的原則協(xié)商。4）價(jià)格表 （ 見附件一 ）2物業(yè)管理費(fèi)的收取 3元/ 平米（建筑

30、面積）3付款方式 3 年起租，租金季付 在簽定租賃合同時(shí)交納 5000 元（其他）、 1 萬元（餐飲）、 2 萬元（超市）的保證金 在簽定租賃合同時(shí)預(yù)交 3 個(gè)月的租金 租期到時(shí)，承租者有優(yōu)先購(gòu)買或在同等商業(yè)情況下優(yōu)先租賃的權(quán)利407年 7月 07年12月 31日期間執(zhí)行的租賃政策1）免租優(yōu)惠期： 業(yè)主： 3 年的免租培育期； 非業(yè)主： 2 年的免租培育期2）租金遞增政策 09年20-25 元/平米， 2010年25-30 元/平米， 2010年 30元/平米。備注：游戲廳、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂園、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型餐飲、主 力超市和單個(gè)租賃面積超過 500 平米的商業(yè)根據(jù)實(shí)際

31、情況商談。07 年進(jìn)入的商家，合理的免收租目的：在前期諸多設(shè)施設(shè)備和商業(yè)環(huán)境尚在完善中，對(duì)于金，減少商家營(yíng)運(yùn)成本，為商家提供健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境， 為業(yè)主提供較為完善的生活配套服務(wù) 是公司的首要任務(wù)。3）租賃范圍07 年主推 2 號(hào)樓商業(yè)、08 年推 5 號(hào)樓商業(yè)4）招商范圍主力超市、各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)餐飲、生活配套、建材小五金5交房標(biāo)準(zhǔn)客戶洽談租賃登記客戶要求帶客戶YES工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見電話回訪客戶作好記錄與商業(yè)管理簽定租賃合同地面：水泥砂漿找平拉毛地面 墻面：水泥砂漿抹平 天棚：水泥砂漿抹平 門：彩色鋁合金帶白玻 窗：彩色鋁合金帶白玻 給排水：水表出戶集中。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個(gè)給水點(diǎn)、一個(gè)排水接

32、口。電：電表出戶集中。表后接至配電箱 有線電視：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留有線電視接口電話：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留電話線接口1個(gè)6.商業(yè)交付時(shí)間 2號(hào)樓：07年6月30日 5號(hào)樓:六商業(yè)租賃及銷售流程 1租賃流程商業(yè)管理尋找客戶上門咨詢客戶NO財(cái)務(wù)收取呼和保證金作好客戶記錄存檔相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙2.銷售流程商業(yè)管理上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購(gòu)買登記客戶要求*電話回訪客戶作好記錄NO作好客戶記錄存檔帶客戶看商鋪YES1工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見信息反饋給銷售部,準(zhǔn)備合同與銷售部簽定買賣合同財(cái)務(wù)收取房款和其它費(fèi)用相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙3.賃交房時(shí)流程地產(chǎn)公司:提交租賃商鋪所需資料（個(gè)人租賃：個(gè)

33、人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計(jì)劃書一份。單位租企業(yè)代碼復(fù)印件一份、稅務(wù)登記證賃：法人身份證復(fù)印件一份、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、復(fù)印件一份、資格證書（如有）復(fù)印件一份）；繳納相關(guān)租賃商鋪費(fèi)用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認(rèn)交房時(shí)間;物業(yè)公司:物業(yè)公司發(fā)出入住通知;客戶持租賃合同、租金發(fā)票、入住通知到復(fù)地上城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù),納物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金、裝修管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;復(fù)地上城物業(yè)管理處全程陪同客戶驗(yàn)樓、確認(rèn)水、電起止度、收樓、交鑰匙;客戶提交裝修設(shè)計(jì)方案報(bào)復(fù)地上城物業(yè)管理中心審核確認(rèn);裝修設(shè)計(jì)方案通過客戶開始裝修;復(fù)地上城物業(yè)管理處工程部時(shí)時(shí)監(jiān)控并驗(yàn)收裝修是否合格;客戶開

34、門營(yíng)業(yè)4. 特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型休閑娛樂場(chǎng)所等，場(chǎng)所、價(jià)格、年限、交房標(biāo)準(zhǔn)及談判過程等及需以書面形式報(bào)總經(jīng)理室，并經(jīng)總經(jīng)理室商討后決策。七. 07年經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)位置總面積（rf）平均租金（元 / 年）年收益（元）銷售均價(jià)（元/ rf）銷售金額（元）2號(hào)樓一層2號(hào)樓二層5號(hào)樓一層5號(hào)樓二層合計(jì)10077.43均價(jià)10%30%50%70%80%100%租賃收益20 元 / rf183043549129915215128130114643441830430銷售金額7225 元/rf7, 280, 94321, 842, 82936

35、, 404, 71550,966,60158,247, 54472, 809, 43207年租金和銷售預(yù)算表八.資源保障1、06年12月31日完善11、12、14號(hào)樓商業(yè)收尾工程;2.06年12月31日完善湖濱廣場(chǎng)整改，增加湖濱休閑玩樂項(xiàng)目，提供人流量;3.確認(rèn)商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4.公共區(qū)域適當(dāng)增加商業(yè)鋪面的導(dǎo)視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5.增加鴛鴦路上的休閑長(zhǎng)椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6.推廣上根據(jù)餐飲類商業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁的制作、商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行、商業(yè)相關(guān)報(bào)媒的投放;7談判原則允許適當(dāng)提高報(bào)價(jià)，成交價(jià)格不低于該區(qū)域最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);&大型租賃單位對(duì)停車位的使用、停靠、出入、