精編2019年商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2019 年 4 月目錄、總 論二、市場(chǎng)分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八、效益分析九、研究結(jié)論與建議、總 論 （一）項(xiàng)目背景1 項(xiàng)目名稱(chēng)： “XXXX ”居住小區(qū)2 承辦單位概況：“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。由于其他的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用大量資金， 且本項(xiàng)目工程量大， 建設(shè)周期 長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)， “世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán) 有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武 漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。公司注冊(cè)資本 1 億元（“世紀(jì)地產(chǎn)” 3

2、萬(wàn)0元00，武漢高科國(guó)有控股 集團(tuán)有限公司 3000 萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4000 萬(wàn)元）流動(dòng)資金 2400 萬(wàn)元（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。 集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35家，已成為“武漢中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投 資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大 型國(guó)有控股集團(tuán)。成立于 2002 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司， 是聯(lián)想控 股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的全資子公司， 也是其多

3、元化布 局的一個(gè)重要棋子。3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1 ）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5 ）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（二）項(xiàng)目概況1 地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南 400m 處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東 側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。 地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè) 施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專(zhuān)院校林立，公 園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距

4、不遠(yuǎn)?！奥?lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)周 邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、 魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū) 等。位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積： 270 畝（ 180090 平方米）容積率： 1.75 （本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路， 是武漢光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段， 因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè)， 把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積：314528 平方米開(kāi)發(fā)周期：7至8年土地價(jià)格：5400 萬(wàn)（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）3 周?chē)h(huán)境與設(shè)施（1）步行約 2 分

5、鐘可至 586 、521 、715 等公交車(chē)站；（2）魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之 遙；（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；（ 3）武漢光谷 CBD 中心光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資： 33597.28 萬(wàn)元 自有資金投入： 12400 萬(wàn)元 住宅銷(xiāo)售價(jià)格： 2000 元/ 平米起項(xiàng)目銷(xiāo)售收入： 59104.00 萬(wàn)元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額： 16127.14 萬(wàn)元項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)： 27.28 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率： 25.39 （三）項(xiàng)目建設(shè)緣由1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展 公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡

6、美”之企業(yè)理念，依托開(kāi) 發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通 過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)光谷 CBD 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí) 力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨 大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 隨著國(guó)家取消了銀 行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、 解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令， 更加 堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。 每 年投資 100 億元興建 600 萬(wàn)平方米的住宅，五年共建 3000 萬(wàn)平方 米，用五年的時(shí)間解決 30 萬(wàn)

7、居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房 地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市 房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展， 加之廣泛的宣傳引導(dǎo)， 市場(chǎng)運(yùn)作逐 步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮， 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、 三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。 部分條件好 的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段， 房改前的好條件正 在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房 梯級(jí)消費(fèi)。根據(jù) 2002 年第二季度武房指數(shù)報(bào)告， 洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就 是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主， 武珞路沿線以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。 作 為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與

8、“電腦一條街”在洪山區(qū)的 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。 隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大， 小區(qū)周邊土 地已成為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)， 在未來(lái)的 5 年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò) 1000 億以上的高 科技產(chǎn)業(yè)園， 加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng)， 一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬 勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配 套最完善的生活社區(qū)。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品 住宅小區(qū)， 由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺， 我 們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商，

9、達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián) 想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團(tuán) 270畝儲(chǔ)備 地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。3 由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資 開(kāi)發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自 90 年代中 期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展， 武漢市區(qū)土地資源日益減少， 在 市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類(lèi)似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺， 土地資源彌足珍貴。 隨著 土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化， 為了合理的利用城市土地資源， 土 地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、 協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、 招

10、標(biāo) 方式為主。 而后兩種方式必然提高土地獲得成本， 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不 利。本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)， 為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和 項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地 塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案 和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象， 這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值， 本項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)（四）市場(chǎng)分析1 武漢概況武漢市是中

11、國(guó)六大中心城市之一。 在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 2001 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2000 年增長(zhǎng) 12% 。經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 150.18 億元,同比增長(zhǎng) 21.8%, 占 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 11.1% 。自 1992 年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛 入快車(chē)道 ,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ,高于全國(guó)、全省平 均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各 項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步， 實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。 得天獨(dú)厚的 地理環(huán)境， 經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染， 創(chuàng)

12、造了輝煌的物資文明和精神文 明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后， 武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展， 已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi) 齊全的綜合性工業(yè)基地， 華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國(guó)內(nèi)地最大的 交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó) 221 個(gè)地級(jí)以上城市中， 武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位， 是中國(guó)的特大中心城市之一。 改革開(kāi) 放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)， 目前利用外資居中國(guó)中西部 大中城市之首， 實(shí)際利用外資 63.7 億美元， 外資來(lái)自全球五大洲 40 多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國(guó)公司有 35 家來(lái)漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各

13、大城市都在描繪新的發(fā) 展藍(lán)圖之際，美國(guó)未來(lái)學(xué)家雜志 1999 年 6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué) 者麥金利 -康韋所著題為未來(lái)的超級(jí)城市的文章，預(yù)言中國(guó)的上 海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 超級(jí)城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)： 人口超過(guò) 100 萬(wàn)； 能夠可持續(xù)地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、 醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿(mǎn)火力的經(jīng) 濟(jì)環(huán)境， 能夠創(chuàng)造、 吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng) 濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與 腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃 圾處理

14、；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中 國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎- 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于 地處中部要沖， 擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院， 武漢 具有很大的機(jī)會(huì)。2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)， 給世界生產(chǎn)力和人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的 推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一， 隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù) 和通信業(yè)的飛速發(fā)展， 光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略 性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背

15、景下，大 陸許多專(zhuān)家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 湖北省和武漢市 政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì) 委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢中國(guó)光谷”）?！拔錆h中國(guó)光谷”咼等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外 知名的專(zhuān)家學(xué)者， 為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持； 以武漢 烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、 精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批 光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)-武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 有著良好的外部環(huán)境和條件， 這些都為

16、光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的 基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所咼等院校，56 個(gè)省部屬科研院所， 65 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科 技人員， 35 萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有 5 萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面 八方。武漢東湖咼新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智 力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類(lèi)型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類(lèi)建筑其類(lèi)型現(xiàn)狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量 的主體， 這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。 目前市

17、中 心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少， 有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。 反觀城市的 外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區(qū)五片”， 即漢口的金銀 湖片和后湖片， 武昌的南湖片、 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌 口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。 從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除 了在“寸土寸金”的市中心之外， 小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的 城鄉(xiāng)結(jié)合部。 位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)， 其一期工程推出 了數(shù)棟八層帶電梯的小高層， 再加上戶(hù)型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)， 市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在 其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。 這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中 心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多 的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。 市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世， 為高層 物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相