房地產(chǎn)項目設計費案例

1、房地產(chǎn)項目設計費案例案情原告：口口建筑規(guī)劃設計事務所 被告：口口房地產(chǎn)有限公司。1997 年 4 月被告口口房地產(chǎn)有限公司經(jīng)上海市建設 工程招標投標管理辦公室的批準，組織了建設凱馬廣場的國 際性方案設計征集活動。原告口口建筑規(guī)劃設計事務所應邀 參加該活動設計投標，繳納保證金人民幣 l 萬元。原告按被 告要求組織設計并將設計方案及收費標準送交被告后，經(jīng)專 家評審， 1997 年 9 月 30 日，原告收到中標通知書。但由 于凱馬廣場項目最終未獲批準， 原、被告沒有簽訂有關合同。 為此，原告要求被告支付其向被告提供設計方案的方案設計 費，因雙方未能達成一致意見，原告遂起訴法院，要求被告 按其提供的

2、收費標準支付方案設計費。問題： 1 、建筑規(guī)劃設計事務所的要求是否合理 ?一審法院審理認為，原告設計方案中標后原被告并 沒有簽訂相應的合同，但原告為該方案設計應獲得報酬，參 照被告在征集設計方案時的承諾，由被告給付相應的經(jīng)濟補 償。依照（中華人民共和國民法通則第四條之規(guī)定作出判 決：一、被告在判決生效后給付原告補償款美金 5 萬元；二、被告應在判決生效后返還原告保證金人民幣1 萬元；三、原告其余訴訟請求不予支持。、»4 亠訴辯上訴人建筑規(guī)劃設計事務所辯稱 其接受房地產(chǎn)有限公司的邀請，參加凱馬廣場工程項目 方案設計競選，為此付出了大量勞動。上訴人項目設計方案 既已中標，就應與中標單位簽

3、訂工程設計承包合同，上訴人 要求查明項目未獲批準的真正原因。上訴人已喪失了中標后 與建設單位簽訂工程合同的預期利益至少保護上訴人為此 次招標活動所支付的實際費用 226967 美元被上訴人房地產(chǎn)有限公司辯稱凱馬廣場工程項目未獲批準是由于主管部門原因造成 的，其對此并無惡意。上訴人與被上訴人既然沒有能簽訂相 應合同，上訴人也沒有過錯。故原告要求按設計方案支付設 計費沒有法律依據(jù)。問題：你支持哪一方 ?原因何在 ?二審法院審理查明： 1 1998 年 10 月上海市外國投資工 作委員會交送（關于注銷凱馬大酒店有限公司的申請報告， 該報告述及“因上海凱馬大酒店有限公司的投資方 GD 公司、 上海凱馬

4、房地產(chǎn)有限公司與亡海海達公司簽訂了關于中止 金融貿(mào)易區(qū) BB 23 地塊項目的協(xié)議書， 故凱馬大酒店已無 存在的必要，經(jīng)公司董事會決議通過，決定申請注銷” 。2 原告口口建筑規(guī)劃設計事務所持有上海市勘查設計臨 時許可證，承擔業(yè)務范圍為建筑設計。二審法院審理認為， 根據(jù)有關法律規(guī)定， 招標投標是一種 特殊的簽訂合同的形式， 招標公告為要約邀請， 投標為要約， 而招標人選定為中標人，發(fā)出中標人通知書即為承諾，中標 通知書一經(jīng)發(fā)出，即對招、投標雙方具有法律上的約束力。 本案涉及“凱馬廣場”方案設計征集活動，經(jīng)過上海市建設 工程招標投標管理辦公室批準，且招標人投標人均具有法律 規(guī)定的主體資格， 應為合

5、法有效。 在上訴人的設計方案中標， 且發(fā)出中標 （中選 ）通知 30 天，被上訴人作為建設單位末依 據(jù)有關規(guī)定與上訴人，即中標單位簽訂工程設計發(fā)包合同， 應承擔相應的責任。依照本市合資工程項目標準設計費的收 費標準，并參照國家內(nèi)資工程項目方案設計費單獨記取的標 準項目計取的方案設計費遠高于上訴人在二審要求被上訴 人給付的方案設計所實際支出的費用 226967 美元，故對上 訴人的亡訴請求予以準許。至于被上訴人認為工程設計承包 合同最終未能簽訂的原因，系涉及項目末獲主管部門批準， 因該事由不足以作為被上訴人免責事由，對被上訴人的此項 抗辯理由，本院不予以采納綜上，依照V中華人民共和國民事訴訟法第

6、一百五十三條之規(guī)定判決：一、撤銷一審法院民事判決的第一項；二、被上訴人應在本判決生效后 10 日內(nèi)給付上訴人美金 226967 元；三、維持一審法院民事判決的第二項， 第三項。焦點八、丿、中標通知書發(fā)出后是否必須簽訂合同 ?投資項目未被批準是否能作為免責依據(jù) ?評析房地產(chǎn)建設項目設計招投標是我國房地產(chǎn)建筑市場引進競爭機制后普遍采用的方式，通過這種方式，能高效優(yōu)化地保證開發(fā)建設項目順利完成，也是國際上通用的做法。通常招標分為兩種，一種為公開招標，另一種為邀請招標。所謂公開招標就是招標人在國內(nèi)外主要報刊上刊登廣告或發(fā)出通知，以招標公告的方式邀請不特定的法人或其他組織參加投標。而邀請招標則是招標人或

7、其委托的招標單位向所信任 的、具有相應資質(zhì)的單位以投標邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ?法人或者其他組織投標。我國 1999 年 8 月頒布的 < 中華人 民共和國招標設標法>對我國房地產(chǎn)建設市場招投標的有 序進行作了嚴格規(guī)范， 該法律明確規(guī)定了招標、 投標、 開標、 評標和中標條件和程序。 首先，招標人提出的招標項目 按照國家規(guī)定需要履行審批手續(xù)的，應當先履行審批 手續(xù)，取得批準。同時，招標人應當落實招標項目的 資金來源。其次，投標人應當具備承擔招標項目的能 力，國家有關規(guī)定對投標人資格條件或者招標文件對 投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應當具備規(guī)定的資 格條件。第三，當中標人確定后，招標

8、人應當向中標 人發(fā)出通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標 人。中標通知書對招標人和中標人具有法 律效力。招 標人和中標人應當自中標通知發(fā)出之日起 30 日內(nèi)， 按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同 。對 照本案，作為招標人凱馬房地產(chǎn)公司，其凱馬廣場的國際性 方案設計征集活動雖然經(jīng)上海市建設工程招標投標管理辦 公室的批準，但凱馬廣場項目卻未獲批準，因此，招標人對 自己的招標活動在開始時，準備就是不成熟的，沒有符合招 標投標法規(guī)定招標項目取得批準的要求。同時，也為萬一項 目不批準中標通知書無法履行埋下丁隱患。而投標人設計所 公司參加投標時，持有上海市勘查設計臨時許可證，可承擔 業(yè)務范圍內(nèi)

9、建筑工程設計，具備法律規(guī)定的投標人的主體資 格。所以當招標人凱馬房地產(chǎn)公司發(fā)出中標通知書后，以 凱馬廣場項目末獲主管部門批準而拒不履行中標通知書規(guī) 定的義務，其理由沒有法律依據(jù)，過錯責任在于招標人凱馬 公司。那么，中標通知書發(fā)出后究竟產(chǎn)生什么法律效力?它和設計合同具有怎樣的關系 ?根據(jù)招標投標國際慣例和我國合同法規(guī)定，招標投標的過程 就是招標人和投標人按照法律簽訂合同的過程。合同法規(guī) 定，當事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。招標公告作 為希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示是要約邀請，它不具 備合同的主要內(nèi)容，而只是希望投標人向自己發(fā)出要約，因 此，我國合同法第 1 五條規(guī)定其為要約邀請。而投標

10、人設 計所公司根據(jù)招標人的邀請，向招標人直接表明白己主動愿 意訂立設計合同，明確未來訂立合同的主要內(nèi)容、設計方案 及設計費等，其所作的意思表示內(nèi)容具體確定，符合我國合 同法關于要約的規(guī)定。當招標人凱馬房地產(chǎn)公司收到投標人 投標文件后，選定投標人設計所公司并發(fā)出中標通知書，這 份通知書就是同意投標人設計所公司所提出訂立設計合同 的全部條件的意思表示，合同法規(guī)定其為承諾。我國合同法 第二十二、二十五條規(guī)定，承諾應當以通知的方式作出，承 諾生效時合同成立，因此本案中標人凱馬房地產(chǎn)公司的中標 通知書送達投標人設計所公司時，雙方關于凱馬廣場的項目 設計合同即告成立，也就是說，中標通知書與合同一樣，具 有同樣的法律效力。我國招標投標法第四十六條規(guī)定： “招 標人和中標人應當在自中標通知書發(fā)出之日起二十日內(nèi)，按 照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。因此，凱馬公司在發(fā)出中標通知后，只能就設計所公司投標的設計 方案為主要內(nèi)容訂立合同并履行。凱馬公司不繼續(xù)簽訂設