售后回租會(huì)計(jì)稅務(wù)處理

1、售后回購的會(huì)計(jì)規(guī)定按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，售后回購，是指企業(yè)銷售商品的同時(shí)承諾 或有權(quán)選擇日后再將該商品（包括相同或幾乎相同的商品，或以該商品作為組成部分的商品）購回的銷售方式。收入準(zhǔn)則中售后回購分兩種情形分別會(huì)計(jì)處理：第一種情況， 企業(yè)因存在與客戶的遠(yuǎn)期安排而負(fù)有回購義 務(wù)或享有回購權(quán)利的，表明客戶在銷售時(shí)點(diǎn)并未取得相關(guān) 商品控制權(quán)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)作為租賃交易或融資交易進(jìn)行相應(yīng) 的會(huì)計(jì)處理。其中，回購價(jià)格低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為租賃交易，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 21號(hào)一一租賃的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì) 處理；回購價(jià)格不低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為融資交易，在收到 客戶款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)金融負(fù)債，并將該款項(xiàng)和回購價(jià)格的差額 在回購期間內(nèi)

2、確認(rèn)為利息費(fèi)用等。企業(yè)到期未行使回購權(quán) 利的，應(yīng)當(dāng)在該回購權(quán)利到期時(shí)終止確認(rèn)金融負(fù)債，同時(shí) 確認(rèn)收入。第二種情況， 企業(yè)負(fù)有應(yīng)客戶要求回購商品義務(wù)的，應(yīng)當(dāng) 在合同開始日評(píng)估客戶是否具有行使該要求權(quán)的重大經(jīng)濟(jì) 動(dòng)因?？蛻艟哂行惺乖撘髾?quán)重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因的，企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將售后回購作為租賃交易或融資交易，按照本條（一）規(guī) 定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；否則，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準(zhǔn)則第三十二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這個(gè)規(guī)定的核心是對(duì)客戶的判斷，如果認(rèn)為客戶大概率會(huì) 要求回購，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為租賃或者融資行為，如果認(rèn)定為 客戶要求回購意愿較小， 概率較小，則應(yīng)認(rèn)定為銷售行為。售后回購的涉稅處理1、增值

3、稅增值稅并無收回回購的專門規(guī)定，財(cái)稅201636號(hào)第四十五條增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行 為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先 開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng) 天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者 書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成 的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司需要就收到的預(yù)收房款預(yù)交增值稅，不 應(yīng)被認(rèn)定為納稅義務(wù)發(fā)生，正常交房正常開具發(fā)票并辦理 產(chǎn)權(quán)證，因此必須正常繳納增值稅。2、企業(yè)所得稅關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干

4、問題的通知（國稅函 2008875 號(hào)）規(guī)定，采用售后回購方式銷售商品的，銷 售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方 式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原 售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。可見所得稅的邏輯其實(shí)和會(huì)計(jì)的確認(rèn)邏輯大致相同，符合會(huì)計(jì)的收入確認(rèn)條件也就基本符合了875號(hào)文的所得稅收入確認(rèn)條件。售后回購不同模式的風(fēng)險(xiǎn)各異交易核心被認(rèn)定為融資，每平方差額2000元將被認(rèn)定為借款利息，房地產(chǎn)公司向自然人支付所謂回購款時(shí)應(yīng)就利息部分取得發(fā)票，同時(shí)代扣代繳20%個(gè)人所得稅。這一點(diǎn)需要在回購協(xié)議（融資協(xié)議）中明確注明，否則最終將無法取得發(fā)票，惹來麻煩案例二中的交易核心變成了兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)然是銷售行為，房地產(chǎn)公司正常繳納各種稅費(fèi)，五年以后，如果業(yè)主要求回購，房地產(chǎn)公司等于從業(yè)主手中買到了二手房，業(yè)