物業(yè)管理建議

1、0物業(yè)管理建議書編制：_審核：_批準:_*物業(yè)服務(wù)有限公司2012.*.171為了進一步提升*世家物業(yè)精品品牌，促進物業(yè)管理工作的開展，有效推動樓盤的銷售工作，*物業(yè)在分析規(guī)劃設(shè)計要點及實地考察的基礎(chǔ)上， 結(jié)合多年*世家整體工作更趨完善本次建議立足于目前收集到的信息及 資料，不妥之處，敬青指正建議的目的及側(cè)重點-根據(jù)*世家的特點以及存在的 問題加以改進，使其建設(shè)更趨向合理及實用，從而有效促進銷售；-為日后優(yōu)秀的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)；-從客戶及物業(yè)管理的角度考量 業(yè)主生活及物業(yè)管理工作開展的便利性;-減少入住后業(yè)主對房屋存在在瑕疵在 誤解升級為房屋質(zhì)量，對后期銷售產(chǎn) 生影響。建議的原則-尊重原

2、有設(shè)計、不需要進行大的調(diào)整和投資、科學合理并便于操作建議的內(nèi)容-本建議書涉及建設(shè)、物業(yè)管理（含合排水、機電設(shè)備、園林綠化、客戶服務(wù) 等）第一部分總體規(guī)劃1 1、*世家檔次高、占地面積大，分期開發(fā)，小區(qū)出入口較多，其規(guī)劃居住戶 多，秩序維護員無法對眾多人員熟悉掌握而增加管理難度，建議在施工過程中通過妥當?shù)姆绞绞剐^(qū)已建和在建部分分隔開，形成相 對的封閉管理，以便確立集中控 制與分期的物業(yè)管理實際運作經(jīng)驗,對建設(shè)、管理初步提出如下一些建 議和意見，以期2管理相統(tǒng)一的管理模式；2 2、*.*世家水景（疊瀑、溪流、湖泊等）周圍的兒童、老人安全問題尤其值得關(guān)注，建議采用適當?shù)陌哆叞踩贾玫姆椒ǎò惭b防護

3、欄）。第二部分土建部分1 1、 小高層之天面煙道應(yīng)加鐵絲網(wǎng)防護，外露高度應(yīng)高出女兒墻高度，公共煙 道務(wù)必做好防水處理；2 2、 小高層每層電梯廳門坎應(yīng)比裝修面高 1 1 公分（做 1515 -2020 坡度），防止清吉 污水流入電梯井道，燒壞電梯元件；地下室的廳門地坎應(yīng)比裝修面高 3 3 公分；3 3 地漏與樓板接口處建議做嵌縫材料封閉，廚房、衛(wèi)生間的套管接口須用防 水水泥沙槳封閉，以避免滲漏；4 4 窗臺處作適當坡度，保證窗臺外不積水，門窗實密性、防風強度要符合國家 規(guī)范及常德氣候特點，推拉窗防墜落限位裝置要采用成熟可行方案；5 5 樓梯踏步扶手一端 應(yīng)設(shè)置約 3cm3cm 高的擋水隔，防止

4、清潔時污水側(cè)流污染墻 體；6 6 所有設(shè)備房（包括電梯機房、配電房、變壓器室、水泵房等）內(nèi)，地面應(yīng)鋪設(shè) 防滑瓷磚；另外電梯機房、低壓配電房、變壓器室等處建議安裝空調(diào)，以符合優(yōu)秀 住宅小區(qū)的考評標準；7 7、小區(qū)內(nèi)考慮設(shè)置公共洗手間，并建議內(nèi)設(shè)衣帽鉤、不銹鋼扶手等，方便使用; 同時應(yīng)考慮設(shè)置殘疾人專用位置，方便傷殘人士使用；8 8 在小區(qū)完全竣工并交付使用后， 應(yīng)將樓宇的各種裝飾材料預(yù)留一小部分交 管理處儲存，便于日后修補時能使用相同材料；9 9 建議地下室電梯廳到車庫的通道的裝修標準跟標準層一樣；1010 電梯底坑應(yīng)做排水設(shè)施，不能有積水現(xiàn)象；1111、建議后期開發(fā)房屋外墻刷一次防水材料，再做

5、外墻裝飾；31212 建議水管井房做防水、排水工程，避免給水管道爆裂造成電梯和電井浸水 事故；1313 建議衛(wèi)生間和綠化帶做預(yù)留疏水地漏，避免滲漏、積水。4第三部分電氣部分1 1、低壓計量要完善，盡可能每路公共負荷加表計量，便于以后物業(yè)公司掌握 各用電情況，為節(jié)能技改提供依據(jù)；2 2 室外公共照明采用光控與 時控相結(jié)合的方法，室內(nèi)樓梯及走道控制開關(guān)選 用紅外感應(yīng)開關(guān)電梯廳除外）；3 3 室外草坪燈，庭園燈具選用帶防護罩防水防風燈具；小區(qū)水系電氣部分燈具、 線路選用安全電壓等級、接地線應(yīng)連接牢固；4 4 建議電梯機房選用足夠容量、性能優(yōu)良的空調(diào)降溫，確保電梯安全運行；5 5 各單元表箱處總進線空

6、氣開關(guān)不宜帶漏電功能，既節(jié)約成本又便于維護；6 6 強、弱電井及設(shè)備房門鎖按類別采用通用鎖芯，鑰匙按類別通用；7 7、 各戶用室內(nèi)及室外線路開關(guān)按前后順序整定額定值，按戶內(nèi)小、戶外大”原 則整定，確保出現(xiàn)故障時按順序跳閘，避免業(yè)主誤會，不便于溝通及管理，并影響 后期銷售和企業(yè)口碑；8 8、 供配電系統(tǒng)建議注意以下事項：A.A. 設(shè)備房（包括低壓配電房、變壓器室等）請考慮防塵、降溫設(shè)備；B.B. 設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配備煙感、溫感探測器和自動氣體滅火系統(tǒng)；C.C. 專業(yè)操作防護器具應(yīng)配備齊全，包括應(yīng)急照明燈、手提式滅火器及溫度計、 濕度計、絕緣手套、絕緣靴等；D.D. 竣工投入使用后供配 電系統(tǒng)圖、相關(guān)操

7、作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程必須在現(xiàn)場懸掛；E.E. 設(shè)備房門應(yīng)設(shè)置擋鼠板和防水墻，電纜橋架穿墻處應(yīng)封堵好；F.F. 設(shè)備房（如小區(qū)中心配電室、力嘰泵房等）門口處應(yīng)設(shè)置照明燈具；G.G.高低壓配電柜上方避免設(shè)置日光燈管等照明燈具；禾和合排水管道；59 9、小區(qū)智能控制中心在設(shè)計施工時應(yīng)考慮：集中消防報警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)及路燈控制系統(tǒng)等，便于集中管理， 建議監(jiān)控內(nèi)存達到兩個月 時效；同時，控制中心須配齊相關(guān)消防器材，如：消防斧、消防水龍帶、消防頭盔、緩 降器、防毒面具、應(yīng)急照明燈等;1010建議明確電管井內(nèi)地線連接工藝，避免地線連接不牢固;11.11.為方便業(yè)主

8、用電增容，建議預(yù)留預(yù)埋線管。6第四部分電梯部分1 1、電梯安裝應(yīng)由廠家或具有資質(zhì)、信譽好的專業(yè)公司進行，安裝中應(yīng)保證安 全，特別要注意機房及井道開口的防 護；2 2 電梯的安裝合同中應(yīng)明確乙方的主要配件免保 時間責任，和規(guī)定免保期及 免費更換的配件；3 3 電梯應(yīng)配有發(fā)電電源，市電停電時發(fā)電機組迅速自動響應(yīng)工作，使電梯恢 復正常使用；4 4 電梯應(yīng)配有斷電自動平層開門系統(tǒng)，避免電梯困人；1 1、轎廂內(nèi)建議設(shè)置閉路監(jiān)控攝像頭，由控制中心實施監(jiān)控和錄像；6 6 控制中心應(yīng)具備電梯迫降功能，和五方通話；1 1、電梯機房應(yīng)設(shè) 電梯困人救援操作規(guī)程”及 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程”2 2、電梯曳引鋼絲繩應(yīng)做平層標

9、記；1 1、設(shè)備應(yīng)用黃綠雙色線做良好接地，且不得串接（包括線槽、控制柜、主機、限 速器等）；2 2、電源開關(guān)箱應(yīng)做明顯標識，應(yīng)設(shè)井道七米燈及雙控開關(guān)；曳引機 盤車裝置 應(yīng)有明顯的方向標志；3 3 機房應(yīng)配備空調(diào)設(shè)備，防止電梯高溫運行；4 4 機房電纜橋架上方不應(yīng)設(shè)置照明燈具，確保安全。7第五部分給排水部分1 1、 小高層的首層應(yīng)和首層以上樓層的排水分開，獨立排水，避免管道堵塞時 排水倒灌進入首層業(yè)主家中，造成責任賠償；2 2、 建議小區(qū)安裝水表、氣表的自動抄送系統(tǒng)，如果是人工抄表，水表、氣表應(yīng) 安裝在人工便于抄 錄的地方；3 3 關(guān)于管道：A A 生活管、消防管和噴淋管等管道上須明顯標識水流流

10、向；B B 所有管道應(yīng)按照規(guī)范要求顏色進行涂漆或涂色環(huán)，例如：消防御色，給水 管綠色，排水管銀灰色，煤氣管黃色等；C C為便于日后維修和保養(yǎng)，各水泵應(yīng)編號并明確標識；4 4 樓宇天面消火栓 試驗口應(yīng)加壓力表以指示管道 壓力值；5 5 關(guān)于水箱：A A 水池水箱應(yīng)裝設(shè)不銹鋼爬梯，內(nèi)壁全部做好防水處理貼瓷片，保證日后清 潔水箱的質(zhì)量；B B 通氣孔、排空管以及水箱蓋等應(yīng)加裝不銹鋼防蟲紗網(wǎng)；C C水箱應(yīng)增設(shè)溢流報警和低水位報警裝置，以保證在水箱浮球閥失靈或管道 破裂水箱無水時，能及時報警，確保供水及消防用水；6 6 關(guān)于給排水系統(tǒng)：A A 力壓泵應(yīng)使用壓力變頻控制系統(tǒng)；各 E E 件需簽訂免費維保時

11、間；加壓泵房內(nèi)的污水井和排水井應(yīng)加裝防護網(wǎng)，并裝設(shè)水位報警裝置由控制中 心進行監(jiān)控，防止因爆管原因引起泵房漫水；B B 室外給水井、雨水井、污水井等井蓋上標識“ *.*.*世家”等字樣，還應(yīng)明確 標識水井類別徴給水井、雨水井、污水井）；87 7、小區(qū)內(nèi)必須建立完善的計量系統(tǒng)，即小區(qū)總表計量，各單元、戶分表計量。且所有的公共用水點（如綠化、清潔水源等）都應(yīng)該安裝計量水表，以利于日后的用 水管理和費用核算；8 8、關(guān)于清潔水源：A A 條件允許的情況下, ,標準層內(nèi)每隔 4 4 層最好能安裝一個清 潔用水龍頭，水龍 頭應(yīng)設(shè)置在樓層隱蔽處并加鎖，同時寸考慮相應(yīng)的排水管道；B B 地下停車場內(nèi)亦應(yīng)考慮

12、充足水源，便于日后清潔工作；C C垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)考慮給水和排水，以便于清潔工具、設(shè)備的清洗；9 9、關(guān)于加壓泵房：A A、畜水箱內(nèi)水應(yīng)設(shè)計成流動狀態(tài)，避免箱內(nèi)水變質(zhì)；A A、室內(nèi)應(yīng)配備照明燈具、應(yīng)急照明、滅火器材等；B B、供水管道應(yīng)刷綠色油漆并有流向標識；A A、泵房內(nèi)懸掛相關(guān)供水管網(wǎng)圖；A A、泵房內(nèi)電箱、管線需抬高，并安裝一備一用排污泵，避免設(shè)備浸水。9第六部分園林部分1 1、為避免靠近路面綠化帶在大雨及澆灌水量大情況下，造成水土流失，建議在靠近路牙 30CM30CM 范圍內(nèi)全部種植草皮，防止大量水土流失造成對綠化的影響；2 2、 綠化回填土不應(yīng)有建筑垃圾避免影響植物生長；3 3、 綠化選

13、種種類不應(yīng)選用根系發(fā)達樹木，避免對路面及周圍綠化造成破壞。第七部分 智能化是否可在以下方面予以考 慮：1 1、 閉路電視監(jiān)控與紅外對射相結(jié)合系統(tǒng):該系統(tǒng)應(yīng)能使管理人員在控制中心 能觀察到小區(qū)所有重要地點的情況，如 電梯轎箱、各單元大堂、小區(qū)中央花園、圍 墻、地下車庫、地下室通道及小區(qū)隱蔽處等；室外管線應(yīng)預(yù)埋于墻內(nèi)或用鐵線管埋于地下，接線處需用防水接線盒；控制中心各系統(tǒng)電線應(yīng)使用獨立線槽更于以后檢查線路；2 2、 保安巡更系統(tǒng)或 GPSGPS 定位系統(tǒng)：保證秩序維護員能在規(guī)定時間、巡邏路線 對小區(qū)進行巡視，能記錄秩序維護員的身份和到達時間，模擬即時秩序維護員所在 位置、狀態(tài)；3 3、 設(shè)備自動控

14、制系統(tǒng)1 1） 供配電系統(tǒng)A.A. 高低壓配電柜的狀態(tài)監(jiān)控及開關(guān)控制；B.B. 變壓器出線電流、電壓及有功功率監(jiān)測；C.C. 自動開關(guān)、母聯(lián)開關(guān)的切換及故障報警；D.D. 各單元配電狀態(tài)監(jiān)測及故障報警；2 2）給排水系統(tǒng)A.A.各水箱、水池高、低位報警；B.B. 各水泵運行狀態(tài)與故障監(jiān)控；10C.C. 檢測總管壓力、流量，自動控制相關(guān)水泵。3 3） 電梯控制系統(tǒng)A.A. 電梯運行狀況監(jiān)測、故障報警；B.B. 電梯設(shè)置備用電源；C.C. 電梯轎箱內(nèi)增加攝像頭及五方通話系統(tǒng)，直接由監(jiān)控中心控制；D.D. 電梯消防狀態(tài)應(yīng)能在控制中心實現(xiàn)；4 4）各智能系統(tǒng)均需做防雷處理；4 4、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)1

15、1） 房上管理：A.A. 建立物業(yè)檔案，主要是房屋的各類信息數(shù)據(jù)；B.B. 業(yè)主檔案、住戶人數(shù)、相片等；2 2）財務(wù)及收費管理：A.A. 實現(xiàn)電子賬務(wù)管理B.B. 自動抄表、自動計費、可供查詢、打印報表、收費劃賬等；3 3）辦公自動化系統(tǒng)：A.A. 各類文件以電子形式分類保存，方便管理人員查詢B.B. 記錄小區(qū)日常事務(wù)，以便管理者全過程監(jiān)控和事后查詢；C.C. 記錄各類投訴及事務(wù)處理過程；4 4 停車場管理系統(tǒng)：車輛進入小區(qū)停車場時，系統(tǒng)應(yīng)能記錄車型、車牌號等圖 像和入場順序號（卡號），離去 e e 經(jīng)核實無誤后方可放行，并可查閱歷史記錄；該系 統(tǒng)應(yīng)對摩托車出入有監(jiān)控作用；5 5 家庭安全防范

16、系 統(tǒng)應(yīng)包括：室內(nèi)緊急報警按鈕、燃氣泄露報警、紅外線防盜、 門磁等功能，保證業(yè)主家居安全；6 6 在小區(qū)的主要出入口可考 慮設(shè)置電子顯示屏 LEDLED ），便于日后發(fā)布銷售策 劃信息，提供天氣預(yù)報、溫馨提示等服務(wù), ,提升開發(fā)商企業(yè)小區(qū)品牌。11第八部分其他一、關(guān)于銷售：為促進銷售，發(fā)揮綜合資源優(yōu)勢，在現(xiàn)有駕御山水的名人特區(qū)，高尚生活的 理想家園”概念基礎(chǔ)上，建議增加以下題材：1 1、 營造健康”概念：購房者通常為成功人士，生活優(yōu)越、更多地是期望有一個健康的身體，來享受 榮華富貴，可以設(shè)置卵石通道、懸空原木走廊、攀巖、各種時尚運動設(shè)施等來營造 全民健身氛圍，設(shè)置 泛會所”把會所中的部分功能

17、設(shè)施移至室外，供全體業(yè)主免 費享受；2 2、 營造高尚社區(qū)概念：為迎合購房者積極向上的人生心態(tài)，可以設(shè)置綠化澆水住戶自助設(shè)施、圖書室、 社區(qū)活動角等設(shè)施，營造積極向上的良好氛圍；3 3 另對應(yīng)售樓人員進行基本的物業(yè)知識的培訓；售樓人員應(yīng)避免給業(yè)主日后 不利于物業(yè)服務(wù)的承諾；4 4 通過舉行盛大的入住儀式”來宣傳推廣小區(qū)；5 5 可考慮與銀行部門開展合作，推行物業(yè)管理費 電腦劃款”收費方式，力爭做 到常德市第一家電腦劃款小區(qū)，成為推動銷售的又一亮點。二、停車場管理系統(tǒng)：1 1、 一期工程竣工時，應(yīng)確保各類停車場設(shè)施得到完善，包括：出入口道閘、減 速坡、路面導向線、車位線、警示線、擋車樁、反光板、

18、停車場標識系統(tǒng)等；2 2、 停車場的公共照明系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)應(yīng)作為一類供電設(shè)計，與小區(qū)的后 備發(fā)電機組相連，以便緊急停電時仍然可以提供服務(wù)，不致出現(xiàn)混亂；3 3 停車場照明應(yīng)考慮節(jié)能措施；4 4 考慮小區(qū)檔次屬常德高檔樓 盤，小區(qū)內(nèi)停放單車、摩托車等非機動車輛，將 直接影響小區(qū)整體 視覺形象，建議在地下室一些及不影響 車位規(guī)劃的情況下，將一12些拐角、柱子等一些不能使用的地方 設(shè)置為非機動車位。三、視覺形象識別系統(tǒng) VIVI）：1 1、 應(yīng)盡快完善小區(qū)的視覺識別系統(tǒng) VIVI），以提高物業(yè)的使用功能和整體形象；2 2、 小區(qū) VIVI 系統(tǒng)應(yīng)涵蓋物業(yè)管理各方面內(nèi)容，具體包括公共 設(shè)施類、清潔衛(wèi)生 類、設(shè)備管理類、園林綠化類、安全警示類（含消防、交通）、室外向類、使用須知 類、服務(wù)指引類、辦公用品類等等；3 3、 考慮到*.*世家的整體氛圍，戶外標識系統(tǒng)盡量能使用如木材