物業(yè)工程部前期介入流程圖

1、物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重項目施工現(xiàn)場功能設(shè) 施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù) 人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè) 更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助 途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度 進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。確保我們物業(yè)接管順 利進行，為物業(yè)在接管后能夠正常運行減少運行成本奠定良好基礎(chǔ)。 為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)工程部組 織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗收階段。第一規(guī)劃設(shè)計階段一、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開發(fā)商

2、、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、 設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供 便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點，而前期介 入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完 成，進入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進 場，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟會同時開展。1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應(yīng)當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整 設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀

3、的結(jié)果進行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作， 所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標準：（1） .有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、 設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、 消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2） .有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際 需求結(jié)合的人員；（3） .有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；（4） .專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人 員。第二在建工程施工階段（一）土建施工跟進；1、在建工程

4、土建施工跟進要求：每五天對土建工程進行一次跟進； 2、跟進容：基礎(chǔ)；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、 滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風道、煙道；管 井；樓梯；踏步；護欄；大堂；單元門；室墻面；室棚頂；室地面； 門窗洞口；陽臺；等。3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“J”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像 等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程 前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，

5、必要 時呈報其領(lǐng)導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部 經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領(lǐng)導。（二）電氣施工跟進；1、在建工程電氣施工跟進要求：每五天對土電氣程進行一次跟進；2、跟進容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電表 箱；柴油發(fā)電機組；母線安裝；電線電纜導管；電纜終端壓接；管線 敖設(shè)；槽板配線；防雷

6、接地系統(tǒng)；導線連接；接線盒；線管接口吊裝; 絕緣材料；公共照明；開關(guān)插座；燈具安裝；3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“J”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像 等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程 前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要 時呈報其領(lǐng)導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部 經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描

7、述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領(lǐng)導。（三）水暖施工跟進；1、在建工程水暖施工跟進要求：每五天對土水暖程進行一次跟進；2、跟進容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室排 水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進水管道；進出水閥 門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi) 生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃氣設(shè)施；3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“J

8、”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像 等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程 前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要 時呈報其領(lǐng)導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部 經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函

9、兩次未整 改的問題要上報公司領(lǐng)導。（四）裝修施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進容：功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統(tǒng)；土建無滲 漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）；木門1、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木 門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；3、開、關(guān)、鎖靈活自如、平 穩(wěn)、無噪音；暗門鏈是否起作用；4、門鎖把手是否有保護膜；5、膠 條平順；6、小五金配件（門鎖、門吸、門較、貓眼等；）齊全，無松 脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；）;鋁合金（1、是否存在滲漏，是 否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；2、隼接部位，錨釘部位等

10、是否有 打膠；3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能 正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；4、推拉門推拉順暢；5、 窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自 如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；2、浴 缸無破損、脫麥、劃傷、磕傷、銹獨、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴 門動作自如，周邊打膠飽滿；3、馬桶蓋板安裝，水箱進水閥啟閉自 如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染 等；4、衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣 （1、燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；2、插座是否通

11、電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān) 高度應(yīng)一致高低差不大于2mm；同一室安裝的插座高低差不應(yīng)大于 5mm；并列按裝相同型號的插座高低差不應(yīng)大于1mm；左零右火上保 護線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器 沒有陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴1、淋浴門動作自如，周邊打膠 飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等；2、廚房煙道，止回閥安裝；3、 櫥柜五金 件（門較鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等；4、櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀,接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、 污染

12、等5、 煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當。）;扶手空調(diào)洞層高（1、欄桿高度1.10米；2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃 傷、固定件完好、拼角順平；3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等；4、 空調(diào)洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是 否前高后低；5、測量具體層高數(shù)據(jù)；）；墻地磚（1、墻地磚沒有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；3、墻地磚 接縫順直，接填嵌密實、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（1、墻 身天花油漆驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染； 2、墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；3、吊頂整體完好、安裝牢固， 表面平整、顏色均勻；4、線角

13、順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地 板（1、無污染，劃痕，崩角等。2、無大小頭。3、色澤同一性；4、 預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)處理。6、拼 健密實。7、成品保護到位。陽臺等公共部分（1、踏步磚沒有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻身無裂陰陽角順直方正，滴水線清晰；3、欄 桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平; 4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；5、窗開啟自如；6、首層 雜物間隔柵；7、陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染8、熱水 器和強電插座、煤氣表等位置合理；）；3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“

14、J”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像 等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程 前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要 時呈報其領(lǐng)導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部 經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)

15、函兩次未整 改的問題要上報公司領(lǐng)導。（五）消防系統(tǒng)施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進； 2、跟進容：網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）; 手動報警鈕（是否按照圖紙安裝；）；煙感（是否按照圖紙安裝；）；溫 感（是否按照圖紙安裝；）；消防栓（1、是否按照圖紙位置安裝2、閥門安裝及漏水情況3、消防皮帶噴咀安放齊全4、自動按鈕安裝 情況5、立管、消防栓外觀，6、安裝質(zhì)量情況；）；噴淋系統(tǒng)（1、噴 淋頭是否按設(shè)計安裝；2、安裝位置，間隔距離符合要求；3、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；4、末端放水閥門安裝情況；5、報 警閥；6、管道安裝；7、支架

16、安裝；8、壓力開關(guān)；9、漏水情況；）； 分區(qū)卷簾門（1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計；2、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；3、末端放水閥門安裝情況；）；防 排系統(tǒng)（1、風管安裝情況；2、設(shè)計防火閥安裝情況；3、防火閥動 作情況；4、自然排煙口面積；）；3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“J”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像 等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程 前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函

17、致工程部，必要 時呈報其領(lǐng)導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部 經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領(lǐng)導。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進； 2、跟進容：電源（電梯的供電電源線是否單獨敷設(shè)）；轎箱部分（轎箱 樓層顯示板，呼按鈕版，轎箱對講功能，轎箱應(yīng)急燈，各層層站顯示裝 置，轎箱天花，轎箱地板，轎門開關(guān)，廳門開關(guān)，轎箱壁板,轎箱攝像）； 機房部分（維修吊鉤，盤車工具，限速器，曳引機，主電源開關(guān)，井道照 明燈，防鼠設(shè)施，機房門鎖，機房室溫，轎箱照明，三方對講，監(jiān)控系統(tǒng)， 對重架護欄，機房排氣扇）；底坑（底坑有無積水,井底土建結(jié)構(gòu)，井底 爬梯）；3、跟進標準：按物業(yè)質(zhì)量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄打“J”，如異常則 打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄要詳細記錄。 2、巡查人員