物業(yè)管理招投標的一般流程精編版

1、最新資料推薦5物業(yè)管理招投標的一般流程累了很多宅貴經(jīng)驗一、物業(yè)管理招標投標的基本概念 招投標是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一 種競爭性的交易方式。 1999年 8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過 的我國第一部招投標法，確立了強制性招投標制度。 物業(yè)管理的招標， 是指物業(yè)所有權人或其法定代表 （發(fā)商基業(yè)主委員會） ，在為其物業(yè)選擇管理者 時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開， 由多家物業(yè)管 理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立 物業(yè)管理合同的過程。 物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)， 根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準， 根據(jù)國家有關法律、

2、 法規(guī)與本 企業(yè)的實力，編制投標文件， 參與投標的活動。 物業(yè)管理招投標實質(zhì)上是物業(yè)管 理權的一種交易形式。 1994 年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權內(nèi)部招 投標，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標， 對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務， 并以 優(yōu)質(zhì)服務、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評， 開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標的先河。 1996 年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè) 主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位， 推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。 1999 年 5 月，全國第三次物業(yè)管理工作 會議在深圳召開，建設部領導在工作報告中強調(diào)各地要 &qu

3、ot; 在調(diào)查研究的基礎上， 制定物業(yè)招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標 工作。 "會議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應，物業(yè)管理招投標活動 在一些經(jīng)濟比較發(fā)達、 物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來， 并在實踐中積 2003年 9 月 1日正式實施的國家物業(yè)管理條例第24 條明確規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則， 通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的招標按內(nèi) 容可分為： 單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標兩種。 一些經(jīng)營性的物業(yè) 管理 （例如商住樓、購物中心 ）往往采用第二種形式。二、物業(yè)管理開

4、展招投標應遵循的原則 物業(yè)管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向 選擇。根據(jù)招標法的規(guī)定，招投標活動中必須遵循 "公開"、"公平 "、"公正" 和"合理 "的原則。具體要求如下：（一）公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標定為公開招標， 就必須按公開原則， 召開新聞發(fā)布會，在報刊、 電臺、電視上公開登出招標公告， 把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一 切想投標的物業(yè)管理企業(yè)。（二）公平原則所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件必須是一致的， 也就是說所有參加投 標者都必須

5、在相同的基礎上投標。例如根據(jù)住宅小區(qū) （大廈樓宇 ）要求，需要資質(zhì) 在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭， 那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資 質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標， 同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來 投標競爭，總之要體現(xiàn)公平性。（三）公正原則 所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務瑚場答辯時的尺度應對任何物業(yè)管 理企業(yè)是一致的。 特別在評標、 決標的過程中一定要采用科學方法， 按照平等競 爭的原則，進行實事求是的分析、打分。（四 ）合理原則所謂合理原則， 是指在最后選擇投標單位時， 其確定的服務項目和收費價格必須合理， 既 不能接受低于正常管理服務成本

6、的報價， 也不能脫離實際市場情況， 提出不切實際的管理服 務要求。 招標與投標足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴格依照法 律的有關規(guī)定進行，否則就可能會引起糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下： （一 ） 準備階段 1選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。 2成立招標領導小組。 在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由業(yè)主方 （如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會 ）成立招標領 導小組， 小組成員由業(yè)主方派出， 也可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家參加。 通常還委托招標代理機構 （如物業(yè)管理招投標有形市場 ）來具體實施招標工作。3確定招標項目、招標指導思想及原則。 4編寫招標書。招標書的主要

7、內(nèi)容有：（1）擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設施、場地情況等。（2）物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。（3）對招標的有關說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件（如提供管理用房、商業(yè)用房面積 ），物業(yè)管理服務收費及維修資金標準， 以及其他需要說明的問題。（4）物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。（5） 投標開標時間。此外，對招標書的具體內(nèi)容和要求還應做出較詳細的說明，如提供建筑結構圖、設備型號清單等，以便投標單位編制標書。 5若是公開招標， 則將向社會發(fā)布招標公告。 通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標公告。 公告內(nèi)容主要

8、包含招標的物業(yè)名稱、 投標單位條件、 報名投標截止日期， 投送投標書截止日 期，以及聯(lián)系地址、電話等有關事項。（二 ）招標階段1招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢。 在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位委托的 招標代理機構在投標人購買招標文件后， 統(tǒng)一安排一次投標人會議， 即標前會議。 標前會議 通常安排在現(xiàn)場； 或者先到現(xiàn)場視察， 再集中開標前會。 召開標前會議的目的在于解答投標 人提出的各類問題。2投標單位資質(zhì)資信審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質(zhì)審查， 從中選擇若干家參加投標， 并書面通知各投標單位。3投標書的報送。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應在規(guī)定的報

9、送投標書截止日期前， 將投標書密封送達投標領導小 組（辦公室 ）或其委托的招標代理機構。（三 ）開標階段1按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下， 公開開標并登記。2由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。 3公證員宣讀公證書，確認預 選中標單位。（四 ）中標和訂立合同確定中標單位后，應書面通知中標單位。中標單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務談判， 才會正式簽訂物業(yè)管理服務合同。 合同簽訂后才標志 著中標單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權。物業(yè)公司招投標工作流程步驟 工作

10、內(nèi)容1 業(yè)主大會授權給業(yè)委會開展物業(yè)公司招投標工作2.1 業(yè)委會需要得到政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復文件。2.2 制作標書；3 業(yè)主委員會到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時需要提交的材料： （1）業(yè)主大會決議（ 2）政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復文件（3）填寫 XX 市物業(yè)管理招投標活動備案表一（4）招標公告或者投標邀請書（5）招標文件（ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料（ 7）招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書；4 公開招標或邀請招標4.1 公開招標需要進行的工作：4.1.1 在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在 XX 市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告；4

11、.1.2 招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制；4.1.3 公開招標的物業(yè)管理項目， 自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止， 最短不得少于 20 日；4.1.4 招標人組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.1.5 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應在原（前期 ）物業(yè)服務合同終止前 3個月完成；4.2 邀請招標需要進行的工作：4.2.1 采取邀請招標方式的，應當向 5 家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書；4.2.2 招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。4.2.3 招標人組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場

12、，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.2.4 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應在原（前期）物業(yè)服務合同終止前 3 個月完成；5 開標：在指定時間和地點進行開標，開標過程應當記錄，并存檔備查。6 評標6.1 評標委員會由招標人代表和有關物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為 5 人以上單數(shù)， 其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的23。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標專家?guī)?。評標委員會的專家人員，應當由招標人在開標前 3 日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定; 6.2 一般項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7 日內(nèi)完成，重點工程項目需在15 日內(nèi)完成; 6.3

13、 評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告; 6.4 評標報告由評標委員會全體成員簽字。6.5 招標人可以授權評標委員會直接確定中標人， 也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單 ;7 中標7.1 中標人確定后，招標人（業(yè)委會）應當在 3 日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時通知未中標人。7.2 招標人（業(yè)委會）和中標人雙方應自中標通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容就招標項目的管理簽訂 （前期 ）物業(yè)服務合同。合同的主要條款不得背離標書中的內(nèi)容。7.3 招標人應當自與中標人簽訂 （前期）物業(yè)服務合同之日起 15 日內(nèi)，到原備案機關備案。 備案時，招標人應填寫XX市物業(yè)管理