(買賣合同)小產(chǎn)權房買賣合同

1、 小產(chǎn)權房買賣合同 近年來，隨著房價的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產(chǎn)證而被稱為“小產(chǎn)權房”，雖然價格低廉、交通便利，但由于宅基地的買賣受法律制約，因而，其買賣有著難以規(guī)避的法律風險。 案例一：XX年4月，家住_(省、市、區(qū)、縣)_(省、市、區(qū)、縣)的孔先生夫婦購買了一套位于_(省、市、區(qū)、縣)城鄉(xiāng)接合部的小產(chǎn)權房，如今，賣方申請法院認定當初房屋買賣合同無效。近日，_(省、市、區(qū)、縣)_(省、市、區(qū)、縣)法院華山法庭已經(jīng)對此案調(diào)解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。 孔先生夫婦看中的這套

2、房子上下兩層，一共230平方米，當初約定的價格是35萬元。由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是先簽了一份房屋買賣合同。合同中約定，先交付25萬元房款，剩余部分待過戶手續(xù)完成后付清。雙方事后才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國家對其轉讓有著嚴格的限定。 賣方多次催促孔先生交付剩余的10萬元房款，但由于過戶手續(xù)未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協(xié)商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效，希望把賣出的房子再要回來?？紫壬鷦t認為，如今房產(chǎn)早已升值，無論是現(xiàn)值還是拆遷補償價格都已遠遠高于原來的價格，因而請求法院判令賣方賠償經(jīng)濟損失32萬元。 最終，法院認

3、定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無效合同。在法官的調(diào)解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款，并支付10萬元的經(jīng)濟損失費。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他并不開心，因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。 案例二、王某系濟南某公司的職工，XX年全家從農(nóng)村搬入省城居住。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹，王某于XX年花9萬元購買了農(nóng)民高某建造的住房，當時二人還簽訂了購房合同。 XX年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。 “這種案子經(jīng)常出現(xiàn)，去年一年我就審理過

4、十幾例?！?月10日，_(省、市、區(qū)、縣)_(省、市、區(qū)、縣)法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設的房屋，還有農(nóng)村居民到鄰村購買房屋的情況，“往往是當初因為省錢買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無效”。 1、糾紛處理不能簡單化 城市居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩(wěn)定，因此法院在處理此類糾紛時，并非僅僅認定買賣合同無效就結案。_(省、市、區(qū)、縣)法院執(zhí)行局局長蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現(xiàn)實，綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響。 從基層法院審理的案件來看，由于現(xiàn)在房價上漲

5、較快，因而賣主主張合同無效的現(xiàn)象比較多?！半p方的房屋買賣無效，出售方有權要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償?！?2、買賣合同無效買方風險較大 據(jù)了解，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和國家政策，非集體經(jīng)濟組織成員不能成為農(nóng)村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋，故對農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應一律認定為無效。 小產(chǎn)權房買賣中，承擔法律風險的不僅是買方，賣方也會承擔風險?！霸诜績r上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房價一旦出現(xiàn)下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效?！钡F(xiàn)在來看承擔風險的主要還是買方，“如果遇到拆

6、遷的話，買方是難以獲得土地補償費用的”。 3、小產(chǎn)權房買賣合同效力判定 對于小產(chǎn)權房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點認為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在于：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產(chǎn)權房的主要是：_年國務院辦公廳就發(fā)出了關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知、XX年國務院發(fā)布的關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)XX28號）、XX年國 土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見（國土資發(fā)XX234號）

7、。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定合同無效的依據(jù)。（2）土地管理法規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓情況下，由于買賣的標的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。 另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，1故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產(chǎn)交

8、易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)物權法第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權也發(fā)生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。 從土地管理法規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@一規(guī)定當然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉讓 宅基地使用權。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必