3深圳市物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

1、1 / 8附件：3 深圳市物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評分細(xì)則基礎(chǔ)管理221、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用1符合 1.0,主要配套設(shè)施不完善時，每發(fā)現(xiàn)一處不合規(guī)扣 0.22、己辦理承接查驗手續(xù)（包括分戶查驗單、查驗冋題 清單、物品及資料清冊等等）1符合 1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不合規(guī)扣0.23、由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1符合 1.0,不符合 04、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽 訂前期物業(yè)服務(wù)合冋，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合 1.0,合冋不是規(guī)定范本扣0.5，合冋寫入違規(guī)內(nèi)容扣 0.5,合冋未在主管部門備案05、 在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業(yè)服

2、務(wù)企業(yè)簽訂 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確2符合 2.0,協(xié)議不是規(guī)定范本扣0.5，簽訂率每差 1%扣 0.16、按規(guī)定建立專項維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符 合有關(guān)規(guī)定1符合 1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌每發(fā)現(xiàn) 一處不合規(guī)扣 0.5，未建立 07、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各 項公眾制度完善1完善 1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不不完善扣 0.28、滿足法定條件的物業(yè)項目，業(yè)主委員會按規(guī)定程序 成立，并按章程履行職責(zé)1符合或未成立業(yè)主委員會 1.0,無業(yè)主委員會 名單扣 0.2,無章程等相關(guān)制度扣 0.2，未備案 09、已成立業(yè)主委員會的物業(yè)項目，業(yè)主委員會與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)簽訂

3、物業(yè)服務(wù)合冋，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合或未成立業(yè)主委員會 1.0,合冋不是規(guī)定 范本扣 0.5,合冋寫入違規(guī)內(nèi)容扣 0.5，合冋 未在主管部門備案 010、物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案，并 經(jīng)業(yè)主委員會同意1符合或未成立業(yè)主委員會1.0,不符合每處扣0.511、大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工 作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法2制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全 2.0,主要檢查；物 業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費 管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度、資料管理制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.5:未制定具體的落實措施扣1.0,未制定考核辦法扣 1.012、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員和

4、專業(yè)技術(shù)人員持證上 崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng) 嚴(yán)謹(jǐn)1管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1 人無上崗 證書扣 0.1 :著裝及標(biāo)志符合 0.5，不符合 03、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用計算機、 智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管 理手段，提高管理效率1符合 1.0,無計算機扣 0.5，未裝備智能化設(shè)備扣 0.514、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅 收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定：至少每半年公開一次物業(yè)管理 服務(wù)費用收支情況1執(zhí)行有關(guān)規(guī)定 1.0,未執(zhí)行 0;公開 1.0 未公 開 015、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，1包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、2 / 8管理完善，查閱

5、方便種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施 設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝 圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完 善扣 0.216、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊， 查閱方便1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.217、建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主 和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、 質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理， 有回訪制度和記錄2符合 2.0,值班制度不符合扣 0.5，未設(shè)服務(wù) 電話扣 0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2，沒有回訪錄每次扣 0.118、定期向使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單， 對合理的建議及時整改，滿意率達(dá)95%以上

6、1符合 1.0,未定期發(fā)單扣 0.2，無整改記錄扣0.2,滿意率不達(dá)標(biāo)扣0.519、 建立并落實便民維修服務(wù)承諾制， 零修急修及時 率 100%、返修率不高于 1%,并有回訪記錄2建立并落實 2.0,建立但未落實扣 1.0,未建 立扣2.0;及時率符合 1.0,每降低 1 個百分 點扣 0.1；返修率符合 0.3，不符合 0;回訪 記錄完整 0.2,記錄不完整或無回訪記錄0房屋管理與維修養(yǎng)護91、大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合 理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識在 大堂內(nèi)顯著位署1符合 1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒 有標(biāo)志扣 0.22、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅

7、自改變房屋用途現(xiàn)象2符合 2.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 使用用途均扣 0.5（城市管理綜合執(zhí)法部門已 經(jīng)下達(dá)整改通知的除外）3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的， 無脫落； 是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫 落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象， 按規(guī)定清洗外墻、外立面，粉刷樓梯、公共走廊2符合 2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處 脫落扣 0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或 不潔扣0.2；是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 的扣 0.1 ；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣 0.24、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔 統(tǒng)一美觀，無安全隱患

8、或破損1符合 1.0 未按規(guī)定設(shè)置 0;按規(guī)定設(shè)置，但不 整齊或有破損每處扣 0,有安主隱患每處扣 0.5 （工商行政管理或城市管理綜合執(zhí)法部門 已經(jīng)下達(dá)整改通知的除外）5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2符合 2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.26、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除 建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽蓬等1符合 1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 （城市管理綜合執(zhí)法部門已經(jīng)下達(dá)整改通知的除外）7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全 及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1符合 1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 0.5 （房屋安 全監(jiān)察部門

9、已經(jīng)下達(dá)整改通知的除外）二共用設(shè)備管理35（一）綜合要求J43 / 81、制訂設(shè)備女全運仃、岡位責(zé)任制、疋期巡回檢查、 維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并 嚴(yán)格執(zhí)行1符合 1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.22、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害 發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求1符合 1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.23、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1符合 1.0，不符合 04、設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故1符合 1.0，不符合 0（二）供電系統(tǒng)31、供電設(shè)備設(shè)施運行狀態(tài)正常，可操作部分懸掛的警 示牌、標(biāo)識等清晰明確；巡視、檢測、維修、操作行 為規(guī)范，記錄

10、完整。1符合 1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.22、制訂供用電管理制度，并按照操作規(guī)程進(jìn)行限電、 停電、臨時用電等工作。1符合 1.0，臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣 0.53每半個月對應(yīng)急電源設(shè)備 （發(fā)電機）進(jìn)行保養(yǎng)；儲備 足夠的燃料；應(yīng)急電源設(shè)備處以可隨時啟動狀態(tài)1符合 1.0，不符合 0（三）弱電系統(tǒng)2一處不符合扣 0.1，扣完為止1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正 常工作2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按 規(guī)定期限保存3、監(jiān)控設(shè)備齊全、完好無損，控制范圍符合設(shè)計和安 全要求，操作臺整潔。4、監(jiān)控錄像畫面清晰、畫面切換穩(wěn)定，音頻視頻線路 接線牢固、布線規(guī)范

11、、標(biāo)識清楚，監(jiān)視攝像鏡頭干凈 無灰塵、連接線路規(guī)范無銹跡，焦距調(diào)整、云臺各角 度動作靈敏，監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按鈕、 開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。錄相帶或硬盤存放時間 不少于 7 天。5、對講系統(tǒng)工作正常（含電梯內(nèi)）、設(shè)備完好、通話音 質(zhì)較好，控制主機、樓層解碼器箱干凈無塵、線路規(guī) 范。6、紅外防越位防盜系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、 車場管理系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)工作正常。7、按規(guī)定時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（四）消防系統(tǒng)6一處不符合扣 0.1,扣完為止，其中 消防 控制主機，消防聯(lián)動不能正常運行的實行一 票否決1、消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊 全、完好無損，可隨

12、時起用2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及4 / 8時處理各種問題3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各 區(qū)域防火責(zé)任人4、制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通5、無火災(zāi)安全隱患6、消防水泵、風(fēng)機、防火卷簾門、手報等末端設(shè)備處 于自動狀態(tài)。7、 消防中心可隨時啟動消防水泵、 風(fēng)機、 防火卷簾門 等設(shè)備，消防對講、消防廣播、消防泵、風(fēng)機、防火 卷簾門、警鈴工作正常。8、 消防控制主機、 消防聯(lián)動控制柜運行正常， 各種控 制開關(guān)、按鈕、指示燈齊全并標(biāo)有功能標(biāo)識。9、消防控制主機、消防聯(lián)到控制柜內(nèi)清潔無灰塵、線 路整理規(guī)范，工作電

13、壓正常（控制箱、電瓶）。10、消防報警系統(tǒng)無故障點，探測器、手報、風(fēng)閥、 水流開關(guān)、水壓開關(guān)功能正常。11、消防系統(tǒng)的模塊箱、控制箱內(nèi)清潔無灰塵、線路 整理規(guī)范。12、消防中心能夠正常迫降電梯。13、消防栓箱內(nèi)清潔無灰塵、配件齊全、水龍帶完好 無損，無私自動用消防栓情況，栓口不漏水。14、防火卷簾門外觀清潔無灰塵、運行靈活無異常磨 擦聲，就地手動、啟動及聯(lián)動正常，上下限位置正常， 防火卷簾門開關(guān)盒玻璃完好無損。15、防火卷簾門現(xiàn)場應(yīng)有編號，防火卷簾門下的地面 有兩條黃色警戒線，防火卷簾門兩邊有警示牌。16、氣體滅火系統(tǒng)儲藏器壓力、機械運轉(zhuǎn)等正常，無 故障，控制柜時間顯示正確。17、滅火器壓力顯

14、示正常，鉛封、保險帶完好無損。18、出口指示燈控制器面板（包括電壓）無異常、熒 光顯示板正常、清潔無塵。19、各種指示發(fā)光管正常、疏散示意圖、照明設(shè)施和 引路標(biāo)志完好。（五）電梯系統(tǒng)61、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1符合 1.0,不符合 02、電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，通 風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.25 / 83、轎廂、井道、機房保持清潔1符合 1.0,不符合 04、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證 上崗1符合 1.0,不符合 05、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá) 現(xiàn)場維修1符合 1.0,不符合 06、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排

15、除險情的應(yīng)急處理措施1符合 1.0,不符合 0（六）給排水系統(tǒng)91、無因設(shè)備、管理等事故而造成的長時間停水。（1 分）一處不符合扣 0. 2 分，扣完為止2、建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排 合理用水和節(jié)水計劃。（0.5 分）3、水泵運行無異聲，無異常震動，消防水泵和不經(jīng)常 使用的水泵手動盤車靈活。（0.5 分）4、設(shè)備銘牌清晰，水泵盤根滲漏水在允許的范圍內(nèi)，水泵按規(guī)定添加潤滑黃油。（0.5 分）5、水泵運行時產(chǎn)生的噪音符合環(huán)保、職業(yè)健康要求。（0.5 分）6、設(shè)備、管道和閥門表面油漆光潔、無脫皮、無銹跡、 無跑冒滴漏，有標(biāo)識和水流方向指示。（0.5 分）7、水池水位有明顯標(biāo)志，顯示正確，無跑冒水現(xiàn)象。（0.5 分）8、按規(guī)定對二次供水、蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清洗、 消毒，各種證件齊全。（1 分）9、水池、水箱周邊整潔衛(wèi)生，無二次污染，蓄水池人 孔封閉良好，井蓋上鎖，通氣孔用不銹鋼紗網(wǎng)封隔。（0.5 分）10、污水池蓋完好，管道、閥門、法蘭、止回閥