上公司凈資產(chǎn)評價方法

1、評估方法 企業(yè)價值評估的基本方法有三種，即市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或 類比分析以估測資產(chǎn)價值的一種評估方法。能夠采用市場法評估的基本前 提條件是需要存在一個該類資產(chǎn)交易十分活躍的公開市場。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的 一種評估方法。收益法的基本原理是任何一個理智的購買者在購買一項資 產(chǎn)時所愿意支付的貨幣額不會高于所購置資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報。 運用收益法評估資產(chǎn)價值的前提條件是預(yù)期收益可以量化、預(yù)期收益年限 可以預(yù)測、與折現(xiàn)密切相關(guān)的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測。資產(chǎn)基礎(chǔ)法，先前被稱作為單項

2、資產(chǎn)加總法、成本法等，最近被稱為資產(chǎn) 基礎(chǔ)法。這一方法的本質(zhì)是以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對委估企業(yè)所有 可辨認(rèn)的資產(chǎn)和負(fù)債逐一按其公允價值評估后代數(shù)累加求得總值，并認(rèn)為 累加得出的總值就是企業(yè)整體的市場價值。資本市場的大量案例證明了在 一定條件下，在一定的范圍內(nèi)，以加總的結(jié)果作為企業(yè)的交易價值是被市 場所接受的。正確運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值的關(guān)鍵首先在于對每一可 辨認(rèn)的資產(chǎn)和負(fù)債以其對企業(yè)整體價值的貢獻給出合理的評估值。三種基本方法是從不同的角度去衡量資產(chǎn)的價值，它們的獨立存在說明不 同的方法之間存在著差異。三種方法所評估的對象并不完全相同，三種方精選資料法所得到的結(jié)果也不會相同。某項資產(chǎn)選

3、用何種或哪些方法進行評估取決于評估目的、評估對象、市場條件、掌握的數(shù)據(jù)情況等等諸多因素，并且還受制于人們的價值觀。本次評估目的為資產(chǎn)置換，評估對象實為XX 的資產(chǎn)凈值（全部資產(chǎn)-負(fù)債），并不是通常意義上所說股東全部權(quán)益，且該資產(chǎn)凈值的盈利能力較差， 根據(jù)審計報告顯示 XX 2013、2014 2015 年度的營業(yè)利潤分別為-82,344.76 萬元、-1,408.07 萬元和-4,480.95 萬元，結(jié)合以上情況，評估人員認(rèn)為本次評估不適合采用收益法和市場法進 行評估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對該資產(chǎn)凈值進行評估。資產(chǎn)基礎(chǔ)法有關(guān)各科目評估方法的簡介（一）流動資產(chǎn)的評估流動資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在

4、一年或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。1、貨幣資金的評估貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，貨幣資金一般按核實調(diào)整后的賬面價值作為該項資產(chǎn)評估現(xiàn)值。對現(xiàn)金進行盤點，倒推出評估基準(zhǔn)日的實際庫存數(shù)作為評估值。對銀行存款和其他貨幣資金查閱銀行存款對賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，人民幣賬戶按核實調(diào)整后的賬面值作為評估 值。2、應(yīng)收票據(jù)的評估精選資料由企業(yè)會計人員出示應(yīng)收票據(jù)或已兌現(xiàn)的憑證，核對票面金額、出票日期、出票單位及利息率等，以此確定評估基準(zhǔn)日應(yīng)收票據(jù)的存在性及會計記錄 的準(zhǔn)確性。3、應(yīng)收款項（應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和預(yù)付賬款）的評估借助于歷史資料和評估中調(diào)查了解的情況，通過核對明細(xì)賬

5、，發(fā)詢證函或 執(zhí)行替代程序?qū)Ω黜椕骷?xì)予以核實。根據(jù)每筆款項可收回的數(shù)額確定評估 值。在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項收回的可能性確定評估值。評估人員 借助于歷史資料和目前調(diào)查情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項 回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。對于有充分理由相信全 部能收回的， 按核實后的賬面值評估； 符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、 包括應(yīng)計入損益的費用支出，或有明顯跡象表明無法收回的，按零值評估 將各種情況計算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項的評估現(xiàn)值。4、存貨存貨的評估原則上分為兩大類，一類是為產(chǎn)品生產(chǎn)或管理所需的物資，例 如原材料、低值易耗品等；一類是處于生產(chǎn)流程中的半成品和

6、產(chǎn)成品。委 估的存貨主要包括原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委外加工物資、產(chǎn)成品和在產(chǎn) 品等。依據(jù)資產(chǎn)占有方提供的存貨清單，我們核實了有關(guān)的購置發(fā)票和會 計憑證，對各類存貨進行了盤點，現(xiàn)場勘察了存貨的倉儲情況，了解了倉精選資料庫的保管、內(nèi)部控制制度。在此基礎(chǔ)上，我們對委托評估的原材料、在庫 周轉(zhuǎn)材料、委外加工物資、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品等分別進行評估。產(chǎn)品生產(chǎn)所 需的物資以其重置價值為基礎(chǔ)，而產(chǎn)成品或各種形式的在產(chǎn)品的評估則以 變現(xiàn)（銷售）所得為基礎(chǔ)。（1）外購材料（原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料）的評估：外購原材料的評估以現(xiàn)行市場售價為基礎(chǔ)。按清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行 市場購買價，再考慮合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫

7、費等合理費用后 得出評估值。對于存在有毀損、銹蝕、超儲呆滯情況的原材料，我們在充 分考慮其經(jīng)濟性貶值和功能性貶值后確定其評估值。（2）產(chǎn)成品的評估：根據(jù)產(chǎn)成品的市場適銷程度，將產(chǎn)成品劃分為暢銷產(chǎn)品、正常銷售產(chǎn)品、 勉強銷售產(chǎn)品和滯銷積壓產(chǎn)品。依據(jù)產(chǎn)成品銷售成本率、銷售費用率及相 關(guān)的稅費率，以完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)每一產(chǎn)品的市場銷售情況，決定是 否加上適當(dāng)?shù)睦麧櫥蚴且陀诔杀?，分別確定評估計算公式進行評估。本 項評估所涉及的產(chǎn)成品均屬正常銷售產(chǎn)品。（3）在產(chǎn)品的評估：原材料一旦進入生產(chǎn)流程后就開始了企業(yè)產(chǎn)品利潤的累積， 我們根據(jù)不 同產(chǎn)品、不同生產(chǎn)階段料、工、費的組成特點，以在產(chǎn)品核實后的成本和

8、 完工約當(dāng)量為依據(jù)，確定每一在產(chǎn)品所應(yīng)當(dāng)增加的適當(dāng)利潤。精選資料5、劃分為持有待售的資產(chǎn) 同時滿足下列條件的非流動資產(chǎn)（包括固定資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)劃分為持有待售：企業(yè)已經(jīng)就處置該資產(chǎn)做出了決議；企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷的銷售協(xié)議；該轉(zhuǎn)讓將在一年內(nèi)完成。本次直接按雙方簽訂的售價確定其評 估值。6 、其他流動資產(chǎn)的評估委估的其他流動資產(chǎn)為預(yù)交的所得稅，評估人員通過查閱了企業(yè)的所得稅 納稅申報表等方法來確定評估值。（二）非流動資產(chǎn)的評估1、長期股權(quán)投資的評估長期投資作為一種企業(yè)資產(chǎn)，它是以對其他企業(yè)擁有一定的權(quán)益而存在的，因而對長期投資的評估主要是對該項投資所代表的權(quán)益進行評估。對企業(yè)長期投資權(quán)益的評

9、估應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法。但是由于我國現(xiàn)行統(tǒng)計口徑不一，收益現(xiàn)值法各種參數(shù)的選取有較大的不確定性，因而目前通常還是用 資產(chǎn)基礎(chǔ)法對長期投資進行評估：其他長期投資的評估值為投資單位在被投資單位中按股權(quán)比例所占有的凈資產(chǎn)額：對非控股的長期投資，被投資單位凈資產(chǎn)額直接引用被投資單精選資料位評估基準(zhǔn)日的財務(wù)報表數(shù)；對控股的長期投資，凈資產(chǎn)額為對被投資單 位進行整體評估后的凈資產(chǎn)評估值。2、房屋建筑物的評估房屋（和土地）的評估可以采用多種方法進行，可以將房屋和土地合在一 起作為不可分割的整體進行評估，也可以將房屋和土地分開，分別地進行 評估。具體采用何種方法，取決于房地資產(chǎn)的用途、評估目的、所掌握的 資料等

10、。委估房地產(chǎn)為揚中宜禾路工業(yè)廠房以及外購的商品住宅，揚中工業(yè)廠房為 企業(yè)自建自用，商品住宅均為外購。商品住宅銷售及出租狀況較為普遍，周邊也存在較多的租售案例，在交易 活躍的房地產(chǎn)市場中，通過對大量類似物業(yè)的交易價格進行分析調(diào)整，可 以很好地反映委估對象的市場價值；揚中工業(yè)廠房租售情況較少，當(dāng)?shù)赜?較多的工業(yè)土地開發(fā)數(shù)據(jù)，成本、稅費構(gòu)成較為明晰。故本項評估對工業(yè) 廠房以房地分估，房屋采用成本法，外購商品房采用比較法。3、設(shè)備的評估機器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛的評估以現(xiàn)行市場售價為基礎(chǔ)。評估值二重置全價 X 成新率精選資料機器設(shè)備評估時首先根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的機器、 電子設(shè)備和車輛等清查 評估明細(xì)表所

11、列示的內(nèi)容，通過對有關(guān)合同、法律權(quán)屬證明及會計憑證、 設(shè)備臺帳的審查來核實其產(chǎn)權(quán)。重置全價是指在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同 或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費的全部費用。國產(chǎn)設(shè)備的重置全 價以國內(nèi)市場同類型設(shè)備的現(xiàn)行市價為基礎(chǔ)，再加上有關(guān)的合理費用。根 據(jù)國務(wù)院的決定， 自2009 年 1 月 1 日起，在全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革 一般納稅人購買的機器設(shè)備可以抵扣增值稅。本項評估中有關(guān)重置全價均 不包含可抵扣的增值稅。對無法詢價及查閱到價格的設(shè)備，用類似設(shè)備的現(xiàn)行市價加以確定。進口 設(shè)備的重置全價以到岸價為基礎(chǔ)，再加上其他必要的合理費用。成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其

12、全新狀態(tài)重置全價的比率。 成新率用 年限法、分部件打分法或是兩者的結(jié)合予以確定。在成新率的分析計算過 程中，充分注意設(shè)備的設(shè)計、制造、實際使用、維護、修理、改造情況，充分考慮設(shè)計使用年限、物理壽命、經(jīng)濟壽命、現(xiàn)有性能、運行狀態(tài)和技 術(shù)進步等因素的影響。對于車輛則嚴(yán)格按照國家規(guī)定的強制報廢標(biāo)準(zhǔn)進行評估。將重置全價與成新率相乘，得出設(shè)備重置凈價的評估值。4 、在建工程的評估精選資料一般說來，在建工程的賬面價值基本反映了企業(yè)對該項資產(chǎn)享有的真正權(quán)利。因為在企業(yè)支付工程款大于工程形象進度的情況下，部分屬于預(yù)付性質(zhì)，待工程完工決算后可少支付；支付的款項等于形象進度的情況下，賬面價值反映了工程的實際價值；

13、如果支付的款項小于工程的形象進度，說明企業(yè)存在欠款，待完工決算后必需多支付。評估中根據(jù)工程建設(shè)至評估 基準(zhǔn)日企業(yè)實際支付的款項，進行材料價格等因素的調(diào)整后，加計資金成 本后得出評估值。5、無形資產(chǎn)的評估委估的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)， 評估人員深入細(xì)致地分析了估價對象的實 際情況、特點和委托方提供的有關(guān)資料，并進行了實地勘察及大量的周邊 市場調(diào)查。由于目前經(jīng)營性用地均采用招拍掛形式出讓， 因此市場上有較 多類似土地的成交案例，故可以運用比較法進行估算；鎮(zhèn)江已于 2014 年 頒布鎮(zhèn)江市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價 ，故鎮(zhèn)江大港住宅用地除比較法以外， 同時采用基準(zhǔn)地價法進行評估。比較法是指根據(jù)替代原理，選擇與估

14、價對象屬于同一供需圈，條件類似或 使用價值相似的若干土地交易案例作為比較實例， 就交易情況、 交易日期、 區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行 修正，從而確定估價對象價格的方法。基本計算公式為：評估對象比準(zhǔn)地價=交易實例地價 X 交易情況修正系數(shù) X 交易日期修正系數(shù) X 區(qū)域因素修正系數(shù) X 個別因素修正系數(shù) X 容積率修正精選資料基準(zhǔn)地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，按 照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法。其基本公式為：P=P0 x Ry X