土地資產(chǎn)評估分析匯報

1、土地估價報告第一部分摘要一、估價項目名稱位于相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側的 49.216畝土地使用權價格 評估。二、委托估價方X X公司三、估價目的為了 X X公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要， 依據(jù)國家標準城鎮(zhèn)土地估 價規(guī)程（GB/T18508-2001 ）,我們對委估土地使用權進行估價， 提供委估對象 在估價基準日的市場價值參考依據(jù)。四、估價基準日二。一 O年三月十日。五、宗地的描述土地位置實際用地（山）土地用途出讓年限規(guī)劃指標要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例起始價（人民幣）容積率建筑密度綠地率相思湖新區(qū)西莊路49.216城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)城鎮(zhèn)住宅：703.0Z0%>35%批發(fā)零

2、售3%-5% ,180萬元/畝南側、西零售年住宅留7%寧路路東批發(fā)零側售：40年綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進行估價，估價結果為估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價 值。六、估價結果估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析， 確定估價對象的國有出讓土地使用 權價格為：土地價值總額：24862.69萬元單位地價：505.175 （萬元/畝）七、估價師簽名第二部分評估的過程待評估宗地為一塊空地，面積為 49.216畝，要求評估其2010年3月10日的市場價格。我們通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選

3、出3個交易實例作為比較參照物,交易實例的有關情況如下表所示,港3例比較交易、ABC被評估對象D坐落高新區(qū)魯班路延長線西側金浦路141-1號白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務金融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零售、商務金融（辦公）住宅、批發(fā)零售熟地熟地熟地熟地價格（萬元/畝）16008650560回積（山）18.33518.40596.12249.216交易時間2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形狀不太規(guī)則規(guī)則規(guī)則不太規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住

4、70、售40容積率5.011.763.23.0建筑密度m8%>40% M5%手5%/0%綠地率125%>20% 至5%>35%>35%備注住宅90平方米以下的住房面積占開發(fā)面積的70%以上300米以上的高層建筑無住宅90平方米以下的住房囿枳占開發(fā)面積的60%以上1、進行交易情況修正經(jīng)調查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調查，2009年12月以來，土地價格平均每月上漲1%,則：交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100 =1.043、進行區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關數(shù)據(jù)判斷。根據(jù)各個區(qū)域的具體情

5、況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標準值, 即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境1010經(jīng)濟繁華程度5分、周圍人口復雜程度（人口素質）街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3離交通車站1010以被評估對象為標準（20分鐘路程），若參照實例路H此隅離市中心距離1010格比5刃鐘內力口 10刃以，,5 15刃鐘內力口 5-10 以被評估對象為標準（15cm地圖上）若若參照實例5cm 內加20分以上，510cm 內力口 10-20分，10-15基礎設施1010交通、郵電、供水

6、供電、商業(yè)服務、科研與技術服務、園林綠化、環(huán)境保護、文化教育、衛(wèi)生事公共設施完備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂2分、銀行郵局等2分水、大氣、55水2分、大氣1分、噪音2分噪音污染狀周圍環(huán)境及1010環(huán)境：綠化環(huán)境2分、居住舒適度3分規(guī)劃限制510綜合打分100100則A地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下:區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對面后酒樓、農(nóng)貿市場、小商鋪2、天邊啟勝大商都等住宅小區(qū)，多為教師，街道條件1020大學路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面交通便捷度10161、大學與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車輛自

7、離交通車站點1018離公車站點大概十分鐘的距離；相比于被評估對象離巾中心距離1027地圖上為6.5厘米，是四塊地中最近的，離魯班路基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完備1020宗地四周比較成熟，公共設施比較完備，有市場、水、大氣、噪54大學路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所苜污臬狀況周圍環(huán)境及景1010以M仕牛輛牧多,味后加仝y百染比牧大周圍是比較大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比較好；規(guī)劃限制55無綜合打分100176B地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下:區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境1040南寧經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟繁榮；周邊人口受教育街道條件1016直接到

8、該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達、各離交通車站1020到公交站點較近，且到南寧個車站、火車站、飛離市中心距1025在地圖上，離市中心為 7.5cm基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完1030靠近五象廣場、民歌廣場、有學校、超市水、大氣、55無噪音污染狀周圍環(huán)境及1025附近為高級住宅區(qū)寫字樓，靠近民歌廣場，環(huán)境規(guī)劃限制55無綜合打分100206C地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010無社會環(huán)境1020周圍是兩個住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但

9、普羅旺斯內道路交通便捷度1013公車路線僅后6路車，所處離繁華處較遠，公車離交通車站1015處十網(wǎng)個站點中間，各需五分鐘離市中心距1021離巾中心較遠基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完各、件與1020有生活必備的商店、技術開發(fā)區(qū)、衛(wèi)生服務中心、什1八幾水、大氣、HR nV卜52力Q及皂'吐包151見夕尸 N ' 叫 /M凹，口丁 千物1處于快環(huán)通道，大車多，噪音大，較遠處清晰可咪曰力樂伏 周圍環(huán)境及108見幾根人的工廠煙囪近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內風景和街道，遠景規(guī)劃限制55無綜合打分100144于是可以得到:交易實例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176= 0.

10、568交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206= 0.485交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144= 0.6944、進行個別因素修正(1)關于面積因素的修正：對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地 的價格會比A、B交易實例價格低6%,估宗地的價格會比C交易實例價格高3%經(jīng)過計算得到面積修正系數(shù)為:交易實例A的面積修正系數(shù)=0.94交易實例B的面積修正系數(shù)=0.94交易實例C的面積修正系數(shù)=1.03（2）關于容積率因素的修正：經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率增加0.1 ,地價增加2%。則：交易實例A的容積率修正系數(shù)=100/1

11、40 =0.714交易實例B的容積率修正系數(shù)=100/275.2 =0.363交易實例C的容積率修正系數(shù)=100/104 =0.962個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)=0.94 X0.714 =0.671交易實例B的個別因素修正系數(shù)=0.94 X0.363 =0.341交易實例C的個別因素修正系數(shù)=1.03 X0.962 =0.9915 .計算比準價格A=1600 X1.0X0.568 X0.671 =609.8 （萬元/ 畝）B = 8650 X1.0 X0.485 X0.341 =1430.58 （萬元/ 畝）C = 560 XO0X1.04 X0.694 X0.99

12、1 =400.55 （萬元/ 畝）6 .采用算術平均法求得評估結果由于B實例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評 估結果。故宗地D的評估結果為:待估宗地評估價值（單價）=（609.8+400.55 ） /2= 505.175 （萬元/ 畝）待估宗地評估價值（總價）=505.175 X49.216 =24862.69萬元第三部分 土地估價結果一、估價依據(jù)根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 （國土資源部令第3 9號） 等法律法規(guī)，并且委托估價方提供的相關資料和受托估價方掌握的有關資料和估 價人員實地勘察、調查獲取的資料進行估價。二、土地估價1、估價原則地產(chǎn)評估應遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應根據(jù)估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經(jīng)濟原則，遵循合法原則、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和 地方的有關規(guī)定，恪守客觀、科學、合法的原則進行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。2、估價方法根據(jù)“城鎮(zhèn)土地估價規(guī)