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文檔簡介
1、永安城物業(yè)管理方案1. 地理位置該項目位于華縣城內(nèi)繁華地段,交通便利,生活環(huán)境十分優(yōu)越。 2. 項目主要經(jīng)濟指標項 目計量單位數(shù) 值1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬m213.4交房住宅面積萬m27.0綠化率40%2.未交房面積萬m2住宅多層6層16棟住宅高層12棟住宅數(shù)量套775交房量套300地面停車位輛200(概)地下停車位輛80(概)物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務之中,建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為“六項管理、三類服務”,即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理
2、”;常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經(jīng)營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理1、建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面:A、工作的主動性 管理責任人與服務中心相結(jié)合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服
3、務等形式,并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。2、共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準,建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括:道路、室外上下水管道
4、、化糞池、溝渠池、地下車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。4、智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量
5、的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理 我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。1、衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。2、環(huán)境管理 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用
6、、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。3、綠化管理 綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結(jié)合”的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)
7、環(huán)境。6、公共管理1、住戶裝修管。在永安物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理,隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。2、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。3、協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務,是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、
8、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務 是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務項目。物業(yè)管理
9、模式 居住在永安城,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段,通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。1、 管理方法1、嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。2、提供共管式服務。3、嚴格法規(guī)、制度和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為。4、運用現(xiàn)代化管理手段,實現(xiàn)辦公管理自動化。5、啟動CI系統(tǒng),致力于精神文明建設(shè),實施品牌和形象戰(zhàn)略。2、 運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流
10、程兩部分。3、 實施措施1、治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合,確保安全。2、裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3、精心養(yǎng)護小區(qū)綠化,加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。4、合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。5、發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。6、在智能化管理上加強各方面工作7、超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。8、開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、 管理手段 啟動思想工作機制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性, 執(zhí)行獎懲制度,在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。建立激勵機制,尊重個體權(quán)力,保持團隊希望。提倡“以人
11、為本”的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識,使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。管理工作的計劃性,我們根據(jù)各個階段管理要點的不同,按照輕重有序、科學實效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實施。物業(yè)公司管理制度1、公共管理制度1、停車場管理須知A、 區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、 您不要亂停、亂放車輛,不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外,非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處,影響小區(qū)居民的出入。D、 小區(qū)
12、業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、 出租車(除特殊情況下)不得駛?cè)胄^(qū)。F、 對于違反本規(guī)定的車輛,保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押;同時相關(guān)業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2、衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔,使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境:A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當,造成堵塞或損壞,業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境,不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為,應由其家長負責。D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi),避免
13、丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、 請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn),物業(yè)處不經(jīng)通知,有權(quán)進行清理。3、寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境,防止病疫傳播,保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯:A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動,并佩束犬鏈,由主人牽領(lǐng)、看管,及時清除排出的糞便;B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞,請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所;C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人,寵物影響他人正常生活、休息時,寵物主人有義務采取有效措施予以制止;D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫,防止疾病的傳播;E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置,死亡的寵物請不要
14、遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。4綠化管理須知A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。B、 您不要攀折花草樹木,不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍,不要在綠地內(nèi)進行體育活動。E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物,或擅自種植其它作物。F、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲,以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度(各崗位職責)1、物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A. 應主動配合、支持公司正副總
15、經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作;B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度;C. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收,做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作,完成公司下達的經(jīng)濟指標;D. 做好員工管理工作,檢查各崗位人員完成任務情況;E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識,注意選拔有潛質(zhì)的員工,對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見;F. 關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè),并接受管委員會監(jiān)督,共同搞好管轄區(qū)的各項工作;G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應工作及其他上級交辦的工作;2、物管員崗位職責A. 負責本中心職責范
16、圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān);B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié);C. 負責對本中心員工各類考核;D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃;E. 接待來訪住戶,對住戶的投訴及時處理;投訴處理率99%;F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù);管線的走向;各種設(shè)備操作方法,公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法;督促本中心工作人員及時收繳管理費,收繳率達預定目標;G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定;H. 每日巡查小區(qū),檢查各部門工作,發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理,并加以改進;I. 負責
17、指導、監(jiān)督健全檔案管理,并抽查工作情況;3、工程維修部主管職責A、 負責小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實;B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修,制定計劃,負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓;C、 負責制定設(shè)備、備件采購計劃,報財務采購;D、 做好各項記錄,收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄,做好設(shè)備臺帳工作;E、 參與違章糾正工作,及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工;F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理,不合格服務的處理,糾正和預防措施的實施,跟蹤檢查;G、 負責員工的考評工作,及時上報本部門考勤;H、 合理控制本部
18、門各項費用,廣開增收渠道;4、服務中心主管職責A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策;B、 負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡(luò),包括業(yè)主報修服務,投訴受理傳遞,各部門信息匯總,對業(yè)主公布信息等;C、 負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理;D、 制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主、住戶的文化生活;E、 負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查;F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求 物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”,確定“重學歷,也重能力;重水平,更重品德”的用人標準。我們要
19、求事務管理具體操作人員必須是一專多能,實行一崗多職,相互協(xié)作,體現(xiàn)團隊精神。(人員的實際配置以具體管理范圍而定)物業(yè)費的成本測算1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。1 人員編制和基本工資標準:見表(01)序 號項 目人 數(shù)(人)工資標準(元/月)總額(元/月)備注一管理人員4/8300.00 1經(jīng)理13000.003000.00 2物管員11500.001500.00 3財務員11800.001800.00 4維修主管12000.002000.00 二普通員工14/23300.00 1維修員21600.003200.00&
20、#160;2保安員91400.0012600.00 3綠化員11500.001500.00 4保潔員61000.006000.00 三合計22/31600.00 2費用測算管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)序號項 目金額(元/月)依據(jù)測算結(jié)果(元/月.M2)一基本工資16050.00/ 二福利費2407.50注(1)暫按15%測算三服裝費667.00注(2) 四合計19124.50/ 注(1):福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額
21、的20%。注(2):服裝按年均400元/人計算,則每月分攤為:20×400元/人/年÷12月=667(元/月)3、 綠化管理費:綠化管理測算表(03)序 號項 目測算依據(jù)金額(元/月)測算結(jié)果(元/月.M2)備注1綠化工具費1000元/年84.00 2勞保用品費500元/年42.00 3綠化用水費 400.00/ 4農(nóng)藥化肥費 200.00 5景觀再造費0.10元/ M2.年200.00 6合 計/926.00 4、 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生
22、費測算表(04)序號項目測算依據(jù)金額(元/月)測算結(jié)果(元/月.M2)1工具購置費300元/人.年75.00 2勞保用品費300元/人.年75.00 3化糞池清掏費(注1)/4垃圾外運費 1000.00 5環(huán)境消殺/100.00/6合計/1250.00 注(1):化糞池清掏費全年共計約為:2000元,由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。5、 保安費:保安費測算表(05)序號項目測算依據(jù)金額(元/月)測算結(jié)果(元/月M2)1裝備費300元/人.年25000 2人身保險費(暫不計)/3房租費(暫不計)/4聯(lián)建、治安費100元/人.月1000.00 5合計/1250.00 6、 辦公費:(全年開支辦公費約3萬元)月辦公費=30000÷
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