23價值時點原則及替代原則新版教學內容

1、精品文檔一、本講考點1 .價值時點原那么.2022、2022年考點.2 .最高最正確利用原那么. 2022、2022、2022、2022、2022年考點.3 .謹慎原那么.2022、2022、2022、2022年連續(xù)四年有考點.二、內容講解第四節(jié)價值時點原那么價值時點原那么要求估價結果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格.這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的,而必須根據估價目的來確定.這個由估價目的決定的評估價值所對應的時間,稱為價值時點,并一般用公歷年、月、日表 示.房地產估價之所以要遵循價值時點原那么,是由于影響房地產價格的因素是不斷變化的,房地產市場是不斷變化的,從而房

2、地產價格和價值是不斷變化的確立價值時點原那么的意義在于：價值時點除了說明評估價值對應的時間,還是評估估價對象價值的時間界限.例如,有關房地產的法規(guī)、政策和估價標準等的發(fā)布、修訂、 廢止和實施日期等,均有可能影響估價對象的價值,因此,在估價時究竟是采用發(fā)布、 修訂、廢止和實施日期之前還是之后的,就應根據價值時點來確定.確定價值時點應在先,得出評估價值應在后.而不是有了 “評估價值之后,再把它定義為某個時間的價值.在實際中,多數估價工程是評估現在的價值,一般將估價作業(yè)日期內特別是實地查勘估價對象期間的某個日期原那么上為完成估價對象實地查勘之日確定為價值時點.不管是何種估價目的,評估估價對象價值所依

3、據的市場狀況始終是價值時點的狀 況,但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況.不同估價目的的房地產估價,其價值時點與所對應的估價對象狀況和房地產市場狀況的匹配關系見表5 1.價值時點、估價對象狀況和房地產市場狀況的關系表5-1價值時點估價對象狀況房地產市場狀況過去回憶性估價過去過去現在過去房地產損害現在現在刊精品文檔精品文檔未來(預測性估價)表51中的各種情形舉例說明如下:(1)價值時點為現在,估價對象為現時狀況的估價.此種情形是目前估價中最常見、最大量的,包括在建工程估價.(2)價值時點為現在,估價對象為過去狀況的估價.此種情形大多出現在房地產損害賠償和保險理賠案件 中.例如,投保了火災險的建筑

4、物被燒毀后,評估其價值損失 或損失程度時,通常是估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況(到實地查勘,估價對象已不存在),在現行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用.房屋征收估價有時也會出現這種情況. 例如,在實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某門面房,租金 或收益較高,在實施房屋征收后,隨著周圍門面房被逐漸撤除,該地段變得不繁華了.此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值,那么應評估它在原較繁華環(huán)境下的價值, 而不是評估它在現在不繁華環(huán)境下的價值.(3)價值時點為現在,估價對象為未來狀況的估價.此種情形如 評估期房的價值. 在房屋征收中,補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的,為計

5、算被征收 房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值就屬于這種 情形.在評估用于產權調換房屋的價值時,應特別注意兩點：價值時點應與評估被征 收房屋價值的價值時點一致.估價對象狀況,如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑 結構等,以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況 為依據.房屋征收部門與被征收人訂立補償協議后,補償協議約定的用于產權調換房屋 狀況有變化的,應當依據變化后的用于產權調換房屋狀況對評估結果進行相應調整.當 房屋征收部門和被征收人共同認可了用于產權調換房屋的評估價值或者在此評估價值 的根底上商定了一個價格后,那么該評估價值或商定的價格

6、就不應因將來用于產權調換房 屋成為現房時房地產市場發(fā)生變化導致的實際市場價格與其不同而調整.僅當交付的用于產權調換房屋狀況與補償協議中約定的狀況有出入時,才應對評估價值或商定的價格進行相應凋整.(4)價值時點為過去,估價對象狀況為過去狀況的估價.此種情形大多出現在 房 地產糾紛案件中,特別是出現在對估價結果有異議而引起的估價鑒定或復核估價、重新精品文檔精品文檔估價中.例如,某宗房地產被人民法院拍賣后,被執(zhí)行人認為人民法院確定拍賣保存價 所依據的評估價過低,致使該房地產被低價拍賣,從而引起了該評估價是否過低的鑒定. 鑒定該評估價是否過低,首先應回到原價值時點除非原價值時點確定有誤,相應地,估價對

7、象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產市 場狀況,也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準.否那么的話,就無法判斷 該評估價是否過低.并且任何一個估價工程的估價結果在事后來看也都可能是錯誤的, 由于房地產市場狀況或估價對象狀況可能發(fā)生了變化,而事實上估價結果可能并沒有 錯,只是它不再適合變化后的狀況.類似的情況還出現在對過去評估的房地產抵押價值是否過高的鑒定中.當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形,依法以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償時,在折價的價值或者拍賣、變賣所得的價 款缺乏以歸還抵押貸款的情況下,就需要

8、追究有關責任.此時,最容易疑心的是當時的 抵押價值存在高估.如果通過鑒定,證實當時的抵押價值確實存在高估,那么估價機構和 估價師就要承當相應的責任.而如果當時評估的抵押價值符合當時的市場狀況等實際情 況,那么之后的市場不景氣等引起的價格下跌導致缺乏以歸還抵押貸款的,估價機構和估 價師就不應承當有關責任.史記：本自然段是案例測試的重要考點5價值時點為未來,估價對象狀況為未來狀況的估價.此種情形大多出現在房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值參考依據的情況下,特別是預測房地產在未來開發(fā)完成后的價值.在假設開發(fā)法中,預測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形.史家解讀：具體是動態(tài)分析法而不是靜態(tài)分

9、析法,由于靜態(tài)分析法中的開發(fā)完成后價值的價值時點是現在圖51 a所示現狀為在建工程的房地產,由于估價目的不同,同時存在著3種估價：價值時點為現在,估價對象為現時狀況下的估價,即該在建工程現狀在現在的 房地產市場狀況下的價值是多少；價值時點為現在,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經過一段時間如 10個月后將建成圖5-1 b中的狀況,而現在預售 或預購它的價值是多少；價值時點為未來,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經過一段時間如10個月后將建成圖5- 1 b中的狀況,該狀況的房地產在未 來建成時的房地產市場狀況下的價值是多少.精品文檔精品文檔(a)(b)圖5-1現狀為在建工程的不同

10、估價情形【2022年試題】關于確定價值時點與得出評估價值先后次序的說法,正確的選項是( ).A.確定價值時點在先,得出評估價值在后B.得出評估價值在先,確定價值時點在后C.確定價值時點與得出評估價值同時進行D.確定價值時點與得出評估價值無先后表示,誰先誰后都可以答案：A 見教材P31、161【2022年試題】以下估價中,價值時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是( ).A.因解決估價結果異議的需要,對原估價結果進行復核的估價B.因保險理賠需要,對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要,對作為抵押物的在建工程進行估價精品文檔精品文檔D.因房屋征收補償需要,對用于產權調換的期房進行估價答

11、案：D【2022年試題】某估價機構接受保險公司的估價委托,擬對一宗因火災完全燒毀 的房地產進行價值鑒定, 為保險理賠提供價值參考, 價值時點為現在,那么其估價對象狀 況與房地產市場狀況分別為().A.估價對象狀況為過去、房地產市場狀況為過去B.估價對象狀況為現在、房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去、房地產市場狀況為現在D.估價對象狀況為現在、房地產市場狀況為過去答案：C第五節(jié)替代原那么替代原那么要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內.【2022年教材變動點】房地產估價之所以要遵循替代原那么,是由于根據經濟學原理,在同一個市場下相同的商品有相同的價格.

12、一般地說,任何理性的買者在購置商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家,然后購置其中效用最大(或質量、性能最好)而價格最低的,即購置“性 價比高或“物美價廉的.賣者為了使其產品能夠賣出去,相互之間也會進行價格競 爭.市場上買者、賣者的這些行為導致的結果,是在相同的商品之間形成相同的價格.雖然房地產具有獨一無二性, 但在同一個房地產市場上, 相似的房地產也會有相近 的價格.替代原那么對于具體的房地產估價工作,指明了以下兩點：(1)如果存在著一定數量與估價對象相似的房地產并它們的價格時,那么可以 通過這些相似的房地產的價格推算出估價對象的價格.(2)不能孤立地思考估價對象的價值,應考慮相似的房地產的價

13、格牽掣,特別是精品文檔精品文檔同一個估價機構,在同一個城市、同一個時期,為了同一種估價目的,對不同區(qū)位、不 同檔次的房地產的評估價值應有合理的“價差,尤其是較好的房地產的評估價值不應低于較差的房地產的評估價值.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果,都應當可以拿出來比擬,之間不會相互矛盾 ,能夠“自圓其說.替代原那么是針對估價結果而言的,不管采用何種估價方法估價,最后都應把估價結 果放到市場中去衡量,只有當估價結果沒有不合理偏離相似的房地產在同等條件下的正 常價格時,估價結果才可以說是合理的.當把替代原那么的思想用于某個參數的測算、選 取時,替代原那么就轉化為替代原理.替代原理在市場法、收益法、本錢法、假設開發(fā)法 等估價方