萬科施工圖設計管理流程及設計任務書

1、施工圖設計管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人一、 流程圖示 二、流程概述流程目的 規(guī)范公司項目設計施工圖階段的操作流程，加強對此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達到確保設計質量、進度和控制成本的目的適用范圍 適用于公司房地產開發(fā)各項目的建筑施工圖設計管理。定義 施工圖設計是建筑設計的最后階段，綜合建筑、結構、設備各工種，相互交底，核實校對，深入了解材料供應，施工技術、設備等條件，把滿足工程施工的各項具體要求反映在圖紙上，做到整套圖紙齊全，準確無誤。流程要素描述支持文件1. 項目拓展及論證管理流程2. 報批報建管理流程3. 初步設計管理流程4. 設計供方選定及管理

2、評價流程流程CP點1. 設計資料準備2. 此階段同步開展項目部品策劃、成本預算3. 設計評審及評審要點責任部門1. 主導部門：一線公司設計管理部2. 參與部門：總部：產品研發(fā)中心、成本管理中心等一線公司：合約采購部、經(jīng)營開發(fā)部、工程管理部、營銷部、客服部、項目部等流程KPI1.輸入條件1. 設計資料2. 方案設計成果3. 方案及初設報審意見輸出結果1. 施工圖及報審圖施工圖設計管理流程流程CP點描述CP點對流程的影響控制要點難點風險點提示1. 設計資料準備是設計環(huán)節(jié)的起點，明確此階段的輸入成果及職責，有利于提高設計管理部門的工作效率及相關工作的提前安排·詳見文件說明·進一步

3、總結，逐步形成標準化輸入條件2. 此階段同步開展項目部品策劃、施工圖預算屬于為提升項目效率所進行的部分工作前置·公司以合約框架為基礎的目標成本體系，尚未清晰逐步細化深化的具體方式3. 設計評審及評審要點多專業(yè)并行及協(xié)同復雜 ·多專業(yè)參與，包括物業(yè)管理部門、成本、報批報建部門等，詳見流程說明·提供通用的方案評審要點·評審決策難度越來越高三、工作程序3.1設計資料準備一線公司設計管理部在初步擴初設計完成，進入施工圖設計準備階段，設計管理部負責收集相關資料及施工圖設計前的準備工作、各部門配合，主要包括：1） 產品研發(fā)中心：給出公司確認的項目部品控制表（B版）。

4、2） 成本管理中心：給出公司確認的施工圖設計階段限額設計及成本控制建議。3） 經(jīng)營開發(fā)部：提交規(guī)劃部門、消防部門、環(huán)保部門、人防部門、交通管理等部門在內的關于方案或初步設計的審批意見書。3.2施工圖設計任務書編制和評審1）一線公司設計管理部根據(jù)以上資料編制施工圖設計任務書，經(jīng)主管上級審核后，發(fā)送項目部、工程管理部、合約采購部、客服部進行會簽并根據(jù)審查意見，對任務書進行修改完善最終報各部門主管上級聯(lián)簽確認。2）一般情況，不建議初步設計和施工圖設計的單位分開，一般不再進行施工圖設計單位的招標。3.3施工圖設計與評審1）設計管理部委派設計任務書，設計單位按設計任務書要求的時間、限額設計要求和成果標準

5、提交設計資料；設計期間由設計管理部組織設計交流，并填寫意見；各專業(yè)工程師依據(jù)產品功能需要，結合本專業(yè)具體情況，針對產品技術方案或某方面考慮進行專題分析。2）因項目進度要求，經(jīng)設計管理部主管上級批準后，可要求設計單位先行提交滿足基礎施工的條件圖及總包招標圖，由設計管理部組織項目部、工程部專業(yè)人員和外部專家（必要時）審查施工條件圖及招標圖，確保施工條件圖及招標圖滿足后期設計及施工的技術條件，并最大可能降低無正式施工圖帶來的潛在風險。3）設計單位按要求提交設計成果后，一線公司召集項目部、工程管理部、合約采購部、客服部、物業(yè)公司、總包單位（或總包招標入圍單位）進行審查，各專業(yè)按設計審圖要點進行審查；設

6、計管理部將施工圖送外部審圖機構征求審批意見；同時，如項目進度要求，設計管理部提出依據(jù)內部評審的施工圖紙，合約采購部提前進行總包、監(jiān)理等招投標工作的申請，由一線公司總經(jīng)理確認后執(zhí)行。4）一線公司設計管理部匯總內外部審查意見后，組織二次評審會，設計單位設計團隊、外部顧問專家、項目部、工程管理部、合約采購部、客服部、物業(yè)公司、總包單位（或總包招標入圍單位）參加；參會人員討論、確定最終的評審意見或記錄主要分歧并達成后續(xù)解決方式的備忘錄，經(jīng)總經(jīng)理批準后，由設計管理部發(fā)給設計單位進行補充、修改和完善。5）設計單位按要求完善施工圖后，設計管理部對施工圖進行驗證，確保評審意見得到落實并將落實結果及時反饋有關部

7、門。6）此階段總部相關中心工作：產品研發(fā)中心對設計任務書及施工圖成果具有備案及要點抽查的權限；成本管理中心組織咨詢單位進行施工圖預算，按照成本管理流程規(guī)定，有權對異常情況向公司領導匯報，經(jīng)公司領導確認，可發(fā)出成本預警并要求一線公司整改。3.4施工圖交底詳見施工圖設計交底工作指引。擴初/施工圖審核意見表項目名稱圖紙名稱設計單位圖紙完成時間一線公司審核意見建筑結構設備電部門經(jīng)理： 主管副總經(jīng)理：總經(jīng)理： 施工圖設計任務書工 程 名 稱： 首創(chuàng) 項目擴初及施工圖工 程 地 點： 委 托 方： 簽 訂 日 期： 年 月目 錄一. 項目概要3二. 設計依據(jù)3三總體設計要求4四專業(yè)技術設計要點5五. 設計

8、文件的內容及深度13一. 項目概要1.1項目名稱：1.2項目位置：1.3用地范圍： 1.4總建筑面積：1.5地上部分： 1.6地下部分： 一、 二. 設計依據(jù)2.1市規(guī)劃國土局方案審批意見書（附件）2.2市消防局方案審批意見書（附件）2.3市人防辦建設意見征詢單（附件）2.4市規(guī)劃國土局擴初設計審批意見書（附件）2.5市消防局擴初設計審批意見書（附件）2.6市人防辦擴初設計審批意見書（附件）2.7市其他行政部門審批意見書（附件）2.8甲方確認的設計方案及相關技術經(jīng)濟指標2.9設計中的建筑、市政、水、電、燃氣、電信等用量及標準應符合國家、建設部及市有關設計標準及規(guī)定2.10設計深度需符合國家建設

9、部建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定中有關的要求及甲方的其他要求。2.11其他國家現(xiàn)行有關規(guī)范二、 三總體設計要求3.1總體布局要求3.2道路交通要求3.3戶型配置要求3.4配套設施要求3.5環(huán)境設計要求3.6地下車庫要求3.7經(jīng)濟性原則、成本要求三、 四專業(yè)技術設計要點4.1建筑專業(yè)4.1.1層高與凈高：住宅層高2.9米，住宅底商凈高3.3米。4.1.2各功能空間關系緊湊且形狀合理，起居室、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間長短邊之比宜1.8。其中起居室供家具、設施布置的連續(xù)墻面長度3m。4.1.3戶型放大圖須經(jīng)甲方確認后方可進行其他專業(yè)后續(xù)設計。戶型放大圖中應包含各種家具、電器、設施、點位定位等內容。4

10、.1.4空調機的安裝位置應合理，柜式空調位置宜與電視柜同側，壁掛機出風口不能正對床頭，冷媒管長度不宜超過3米，最長不應超過6米。空調冷凝水必須有組織排放?？照{室外機擱板的位置應方便對室外機的安裝與檢修。4.1.5櫥柜設計需符合操作流程，管道接口、電源插座定位應與設備位置相一致，微波爐、電飯煲等廚房電器有固定擺放位置，方便使用。廚房地柜操作臺面總長度不宜小于3米。廚房中不設洗衣機位時不設地漏，不做防水。4.1.6生活陽臺各種管道的布置須盡量減少對日常使用的干擾。4.1.7衛(wèi)生間潔具的布置應符合人體工程學原理,并根據(jù)戶型定位提供設備、設施： 位置設備設施獨立衛(wèi)生間或客衛(wèi)生間主衛(wèi)生間主衛(wèi)生間（高級住

11、宅、豪宅）洗臉盆1（柱盆或臺盆）1（臺盆）1或2（臺盆）座便器111婦洗器可設置淋浴間1選其一1浴缸1化妝鏡設置設置設置鏡前燈設置設置設置排風扇設置設置設置浴室五金設置設置設置注：浴缸尺寸宜選用750*1500mm（1700mm），檔次較高時可增設浴缸平臺。豪宅項目同時需考慮設置按摩浴缸的可能性。4.1.8衛(wèi)生間內應考慮預留電熱水器的位置及插座。4.1.9立面造型4.1.9.1近人尺度范圍內的立面、入口、大堂和架空層頂部等重點部位需精心設計，提供局部放大圖。4.1.9.2外立面設計需將各種材料的飾面畫出詳細的分割設計圖,詳細標注各種尺寸、顏色、材料、做法；尤其需注意轉角處與不同材料交界處的細部

12、處理。4.1.9.3需注意各種立管的位置，盡量設在建筑物的凹角處，必須保證立面的整潔美觀。4.1.9.4立面設計需考慮空調機的隱蔽，減少對立面的影響。4.1.9.5同類型房間外窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一。窗設計既要考慮外立面整體形象，又要考慮業(yè)主在室內的感覺，位于轉角處的窗應避免視線干擾。外窗不宜采用較特殊或拼接過多的窗型，避免使用弧形玻璃。4.1.9.6對特殊部位如墻地面交接、窗臺、窗頂、欄桿欄板等裝飾構件、屋頂、女兒墻等節(jié)點均需提供設計詳圖。4.1.9.7擴初設計階段，建議建筑專業(yè)主要細部大樣均設計出圖，不引用標準圖集。4.1.10裝修標準（另附要求）4.2 結構專業(yè)4.2.1設計單位須與我司對

13、結構設計方案作深入溝通，確保結構造價和鋼筋、混凝土用量在控制范圍內。4.2.2基礎部分?；A應盡量根據(jù)地質報告采用天然基礎。若在軟土地區(qū)，應計算沉降量對主體結構的影響。基礎所采用的混凝土強度等級應不大于C30,高層建筑的基礎混凝土采用C30。有防水要求時，混凝土的抗?jié)B等級應根據(jù)地下水頭與防水混凝土厚度的比值確定。4.2.3地上部分的結構體系應根據(jù)建筑的抗震類別、抗震設防烈度、建筑高度、場地條件、地基、結構材料和施工等因素，經(jīng)技術、經(jīng)濟和使用條件綜合比較確定。上部結構的混凝土強度等級應從下到上逐漸遞減。梁板混凝土強度等級一般不大于C30，自下而上部逐漸減小。轉換層一般不大于C40。4.2.4結構

14、方案、構件布置應在滿足建筑要求的同時，盡量使室內空間“無梁無柱”，提高空間利用率。4.2.5戶型平面中在可能前提下客廳與餐廳做大板結構，取消二者之間的梁?？蛷d有躍層時，躍層應盡量用大板結構，以增加下層凈高，減少壓抑感。框架梁應滿足梁底距地面裝修完成面不小于2400。4.2.6衛(wèi)生間內避免有梁穿過，有梁穿過時應注意衛(wèi)生器具樓面留孔與梁的關系，同時需注意給水管、排水管不發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。4.2.7所有設備專業(yè)在板、梁上的留洞必須預留，不能后鑿。盡量留在對結構影響最小的地方，并且應有加強措施。相鄰上下層留洞需考慮外墻面美觀要求，做到水平、豎向排列整齊。注：其他要求及做法應滿足

15、國家及地方有關規(guī)范、規(guī)定、要求。4.3 暖通專業(yè)4.3.1室內采暖溫度設計參數(shù)：房間名稱采暖溫度廳房及衛(wèi)生間20廚房18設備用房、水箱間、水泵房5注：住宅衛(wèi)生間冬季采暖考慮散熱器與電輔加熱（如浴霸）相結合形式。4.3.2戶內為雙管異程式下供下回的供暖方式。根據(jù)要求在每戶的供水支管上加裝熱計量表及附屬配件。散熱器統(tǒng)一為鋼制散熱器，衛(wèi)生間可適當考慮衛(wèi)浴系列散熱器，每組散熱器配直通型溫控閥，便于調節(jié)溫度。散熱器安裝不能影響家具布置擺放，散熱器背后不得出現(xiàn)電器插座、開關之類管線。4.3.3散熱器進出水立管在承重墻或輕質隔墻內暗埋，保證地面完整。散熱器距地面200mm，靠墻角設置時，距墻角100mm。4

16、.3.4地下車庫建議不設采暖，在地下車庫出入口設電熱風幕，地下車庫管道防凍可以采用電伴熱保溫處理。4.3.5所有廳、房都應預留空調電源插座與冷媒管道孔，客廳空調冷媒管道孔按柜機和壁掛機分別考慮，客廳空調選擇參照下表：客廳面積25m2以下25m235m235m2以上空調形式分體壁掛機分體壁掛機和柜機分體柜機4.3.6空調室外機擱板的位置應方便對室外機的安裝與檢修。空調室外機應設百葉或孔板遮擋，開啟、拆裝方便，開孔面積大于板總面積的80%。4.3.7燃氣立管及燃氣表原則上置于陽臺上，位置及支管走向應做到美觀、隱蔽、便捷、安全；立管置于廚房墻角處時，應盡量減少對櫥柜有效空間的影響。4.3.8安裝燃氣

17、的房間，應設置燃氣濃度報警器，并能連鎖關閉進氣閥，啟動排風設備。4.3.8室外燃氣管線應避免破壞建筑外立面。埋地燃氣管線應避開圍墻大門等設施。4.4 給排水4.4.1住宅小區(qū)低區(qū)生活給水采用市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)和高區(qū)采用低位水箱+變頻水泵給水或無負壓直接供水，（其中無負壓直接供水方式需要經(jīng)過當?shù)刈詠硭緦徟Ｒ虼藷o負壓變頻給水根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定是否選用）。4.4.2廚房、衛(wèi)生間均需考慮熱水供應，如不提供集中熱水，需預留熱水管道及熱水器位置。4.4.3排水系統(tǒng)采用室內污廢分流。住宅排水系統(tǒng)不與會所、餐飲的排水系統(tǒng)共用排水管，在室外連接之前應設水封井。4.4.4廚房衛(wèi)生間的立管集中設在管井內

18、，管井緊鄰廚房、衛(wèi)生間布置。管井中管線排布合理，盡量減少管井尺寸。4.4.5管井設檢查門，戶內計量儀表、閥門、檢查口位置合理，方便檢修和日常維護。4.4.6管道、管線宜采用暗裝形式布置，合理、安全。4.4.7消防設計按國家有關規(guī)范和市消防局方案、擴初批文要求進行設計。住宅內消火栓箱、立管、閥門等一律暗設或在隱蔽處設置。4.4.8人防設計按人防規(guī)范和市人防有關規(guī)定執(zhí)行。4.5 電氣4.5.1用電負荷： 二室兩廳 6KW 三室兩廳 7KW四室兩廳 10KW 大戶型平面復式 12KW車庫、裙房、會所等公共建筑的負荷按手冊的推薦值計算。4.5.2戶內照明配電箱盡量設置在戶內隱蔽處，配電箱底邊距地1.8

19、米。4.5.2獨立居室燈位居中布置；餐廳與客廳相連時，餐廳燈位以有利于家具布置為原則。4.5.3燈位開關面板安裝高度底邊距地1400mm，中距門洞口200mm；陽臺燈位開關一般在室內，廚房、衛(wèi)生間燈位開關設在廚房、衛(wèi)生間門口外側，套內有躍層時，樓梯走道燈應設置雙控開關。4.5.4住宅戶內點位數(shù)量名稱客廳臥室餐廳主衛(wèi)次衛(wèi)廚房儲藏陽臺二、三極插座4（豪宅為5個）3（豪宅為4個）11柜式空調插座1壁掛空調插座111廚房插座23抽油煙機1冰箱1櫥柜內插座（精裝修）12電吹風插座11洗衣機插座1換氣扇插座11電熱水器插座11燃氣熱水器1（根據(jù)預留位置設計）4.5.5電氣點位設計應依據(jù)戶型及家具布置圖展開

20、，詳見附圖，電氣點位設計圖與戶型及家具布置圖一并經(jīng)甲方確認后，方可開展后續(xù)設計工作。4.5.6公共部分照明方式合理，燈具選用節(jié)能型產品。電梯前室的照明燈具應滿足足夠的照度，管線一次敷設到位，二次裝修時不再開槽。4.5.7塔樓頂部設置泛光照明。4.5.8每戶設一個戶內弱電分配箱，戶內網(wǎng)絡、電視及電話接口均由此處引出。4.5.9每戶設兩條電話外線。起居室、臥室均設置電話及網(wǎng)絡接口，主臥衛(wèi)生間、高級住宅工人房需設置一個電話接口。網(wǎng)絡與電話接口在同一個面板上。4.5.10起居室、臥室內均需設置一個電視接口，豪宅中的廚房、主臥衛(wèi)生間、工人房均需設置電視接口。4.5.10首層大堂設置樓宇廣告用液晶顯示器,

21、并與管理中心聯(lián)網(wǎng)。4.5.11統(tǒng)一考慮戶內緊急呼叫按鈕、燃氣報警、窗磁門磁及其他戶內安防設施，并與物業(yè)管理中心連接。每戶設置門鈴。4.5.12門禁管理系統(tǒng)：在各小區(qū)大門、各單元大門口、由地下室車庫進入各塔樓核心筒的防火門處、塔樓通向室外的疏散樓梯口等處設置門禁系統(tǒng)讀卡機。4.5.13可視對講系統(tǒng)：在各小區(qū)大門、各單元大門口及地下車庫進入塔樓核心筒的防火門處均安裝可視對講門口機，每戶戶內安裝可視對講室內分機，監(jiān)控中心安裝管理員機，在各單元首層大堂設置對講管理員機。所有設備均聯(lián)網(wǎng)運行。對講產品暫按_設計，但要考慮系統(tǒng)的普適性。4.5.14火災自動報警系統(tǒng)按照國家相關規(guī)范設計?；馂膱缶到y(tǒng)產品暫按_

22、設計，但也要考慮設計的普適性。4.5.15閉路電視監(jiān)控及保安系統(tǒng)：小區(qū)圍墻處防止非法侵入，采用攝象機監(jiān)控與主動式紅外對射探頭相結合的方式。在首層電梯大堂、電梯轎廂內均安裝一臺攝象機，在地下車庫及小區(qū)內部分地方設置攝象機，及時監(jiān)控小區(qū)內發(fā)生的緊急事件。4.5.16停車場管理及收費系統(tǒng)均與門禁系統(tǒng)一致，采用一卡通非接觸式IC卡。4.5.17在電梯廳、小區(qū)內、會所等處設置揚聲器，監(jiān)控中心設置CD唱機、功放等設備。背景音樂設備與消防廣播聯(lián)網(wǎng)運行，平時消防廣播可播放背景音樂，火災時切換為火災緊急廣播。4.5.18在室外工程中，各種管線變標高的地方應繪出詳圖。4.5.19其他未盡事宜，按照國家相關規(guī)范設計

23、。4.6 電梯4.6.1電梯設計要求。層數(shù)電梯類型每單元臺數(shù)載 重(Kg)速度(m/s)12層以下客梯兼消防電梯180010001.0 m/s12層及以上（注）客梯兼消防電梯11218層：1.5 m/s1826層：1.75 m/s2733層：2 m/s客梯1樓層數(shù)大于26層，且標準層6戶以上客梯兼消防梯1客梯2客梯3注：每單元戶數(shù)較少時，可考慮采用一部客梯兼消防梯。4.6.2電梯廳宜采用自然采光通風。4.6.4電梯呼叫按鈕宜設置在兩電梯門洞連接墻體的中心位置，單臺電梯呼叫按鈕設置在電梯門套一側。具體定位需經(jīng)裝修專業(yè)確認。四、 五. 設計工作內容及成果深度5.1 設計文件的編制必須貫徹執(zhí)行國家及

24、地方有關工程建設的政策和法令，應符合國家現(xiàn)行的建筑工程建設標準、設計規(guī)范和制圖標準，并滿足設計任務書的要求。5.2項目擴初設計、施工圖設計成果及深度除滿足國家建設部建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定中有關的要求外，同時必須滿足甲方以下要求:5.2.1建筑專業(yè)1)總圖a)總平面圖 1:500包括建筑布局、場地標高、道路、場地排水、豎向設計、土石方平衡等。b)各變標高處局部剖面圖 1:50c)管線綜合圖 1:5002)住宅單體a)各層平面圖 1:100b)廚房、衛(wèi)生間放大平面圖 1:50c)空中花園（兩層高）放大平面圖 1:50d)樓梯間放大平面圖 1:50e)各向立面圖 1:100f)立面放大圖 1

25、:50g)排磚圖 1:50h)門、窗、幕墻分割詳圖 1:50i)幕墻構造詳圖 1:10或更大j)特殊做法詳圖 1:10或更大k)主要剖面圖 1:100l)墻身剖面詳圖 1:20或更大，包括墻地面交接、窗臺、窗頂、特殊部位構造、屋頂、女兒墻、機房等部位。3)公建部分a)各層平面圖 1:100b)衛(wèi)生間放大圖 1:50c)樓梯放大圖 1:50d)各向立面圖 1:100e)立面放大圖 1:50f)排磚圖 1:50g)門、窗、幕墻分割詳圖 1:50h)幕墻構造詳圖 1:10或更大i)特殊做法詳圖 1:10或更大j)主要剖面圖 1:100k)墻身剖面詳圖 1:20或更大，包括墻地面交接、窗臺、窗頂、特殊部位構造、屋頂、女兒墻、機房等部位。l)環(huán)境構筑物平、立、剖面圖及詳圖4)地下室