綠地運河商務中心--前期物業(yè)管理服務協(xié)議

1、綠地運河商務中心前期物業(yè)管理服務協(xié)議甲方：上海永綠置業(yè)有限公司杭州分公司 乙方： 甲方是指：房地產開發(fā)單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)。乙方是指：購房人（業(yè)主）。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。本物業(yè)基本情況本物業(yè)名稱：杭政儲出【2012】64號、65號地塊商業(yè)金融業(yè)用房【綠地運河商務中心】物業(yè)類型： 辦公樓、商業(yè) ；座落位置： 杭州市拱墅區(qū)大關路100號 ；占地面積： 22638 平方米；建筑面積： 130313 平方米；乙方所購物業(yè)基本情況：房號： 幢 層 室乙方所購或租賃房屋銷售（預售）或租賃合同編號： 乙方所購（租）房屋基本情況：

2、 框架結構 ；使用性質： 建筑面積： 業(yè)主聯(lián)系電話： 根據中華人民共和國物業(yè)管理條例、杭州市物業(yè)管理條例等有關法律，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方就綠地運河商務中心物業(yè)管理服務達成如下協(xié)議。 本協(xié)議依照國家建設部制訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議范本制定，已經行政管理部門審定備案。第一條 甲方的權利及義務一、 可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項服務，但不將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方；二、 依據本協(xié)議按時向乙方收取物業(yè)管理服務費、公共能耗均攤費等；三、 乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務；四、 根據本物業(yè)服務管理的實際情況，增加、調整物業(yè)管理服務的內容要求；五、 因物業(yè)維修、更

3、新影響相鄰業(yè)主或使用人對物業(yè)使用或造成財產損失的，責任方負責修復，并承擔相應的賠償責任；六、 物業(yè)共用部位及設施、設備保修期滿后，涉及中修以上的維修及更新，提出物業(yè)管理維修基金的年度使用計劃，依法報審后使用，并每年一次公布物業(yè)管理維修基金使用情況；每年一次向業(yè)主公布物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受業(yè)主的監(jiān)督；七、 甲方有權自主使用和經營物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房；八、 編制物業(yè)管理服務方案及財務年度計劃；九、 甲方應提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方；并與乙方及裝修施工責任方共同簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議、消防安全責任書；十、 接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處

4、理；十一、 接受物業(yè)管理部門，其他有關行政管理部門的監(jiān)督指導；十二、 配合提供商務中心物業(yè)服務和開展商務中心文化活動；十三、 制定物業(yè)區(qū)域內車輛行駛、停放的管理制度；十四、 在有關法規(guī)和政府部門的許可下，享有在本物業(yè)公共場所等張貼、懸掛、設置、安裝招牌或廣告宣傳物及其他有益物件，擁有調整及拆除的權利；相關費用用于物業(yè)經營管理費不足部分的彌補。第二條 乙方的權利及義務一、 有權監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方提出意見和建議；發(fā)生爭議時，有權向物業(yè)委托單位和房地產行政主管部門提出協(xié)調要求；二、 有權合理使用物業(yè)的公共部位和公共場所（因甲方制訂的物業(yè)管理制度限制除外）；三、 有

5、權按照有關法規(guī)制度及根據房屋所有人的要求進行合理裝修；四、 有權向甲方提出物業(yè)管理服務方面的合理化建議，并得到相應的回復；五、 遵守綠地運河商務中心裝修手冊、綠地運河商務中心管理規(guī)約等文件內容規(guī)定的管理制度和物業(yè)使用規(guī)則；六、 遵守甲方制定的綠地運河商務中心用戶手冊等有關物業(yè)管理的制度；七、 倡導本物業(yè)公德，愛護綠化、園藝、景觀、室外公建器材等服務設施；八、 自覺將非機動車停放在指定區(qū)域，不得出現(xiàn)亂停亂放、未鎖離人現(xiàn)象，應根據甲方管理人員要求將自行車、電動車、機動車分類擺放；如未按規(guī)定停放在指定區(qū)域，甲方管理人員有權將違規(guī)車輛搬離；九、 遵守甲方規(guī)定的時段要求，租用車位并繳納規(guī)定費用；機動車臨

6、時停放時，繳納占道泊位費（甲方按照政府文件和本物業(yè)實際情況設置室外臨時停車卸貨區(qū)）；十、 裝飾裝修的申辦及工程管理嚴格按照國家有關法規(guī)要求以及本協(xié)議附件綠地運河商務中心裝修手冊執(zhí)行，并服從甲方的公共管理；十一、 裝飾裝修工程申報時，應與甲方和裝修施工責任方共同簽訂綠地運河商務中心房屋裝飾裝修管理協(xié)議； 十二、 不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施的，應事先通知甲方獲得批準后方能使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；十三、 履行以下義務，并承擔相應的法律責任：不變動外墻及不影響外觀形象；不在公共區(qū)域內設

7、置辦公區(qū)，不設置無框玻璃墻；不在公共區(qū)域安置或堆放雜物，不影響整體外觀；不在窗戶玻璃上亂張貼；不在外立墻面隨意設置中央空調室外機和動力電箱柜；不私自搭建空中花園或鳥籠類物品；不封閉管線檢修孔；不截堵和改變通排風口；不影響消防設施及隱蔽線路； 不私自移動或封閉所有弱電管線；十四、 依據法規(guī)和前期物業(yè)服務合同，按時向甲方繳納物業(yè)管理服務費、公共能耗費等；十五、 轉讓房屋或轉租時，事先通知甲方，結清相關費用，并告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；十六、 承租人、使用人及訪客因違反綠地運河商務中心管理規(guī)約、綠地運河商務中心裝修手冊和本協(xié)議所造成公物及設施、設備的損失、損壞，業(yè)主、使用人應承擔連帶民事責任；十七

8、、 業(yè)主、使用人的維修、給排水、通風、采光、通行、衛(wèi)生、環(huán)保（噪音）等方面的相鄰關系，應予以配合，不得因此而損害他人的合法權益；因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)或公共部位損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任；十八、 根據綠地運河商務中心物業(yè)分期開發(fā)建設的實際情況，遵守開發(fā)建設單位及甲方制訂的各項工地管理制度；十九、 按照建設開發(fā)單位的交付通知函件，如期履行物業(yè)交付手續(xù)。違約逾期，承擔相應的責任；二十、 履行業(yè)主自覺、自律、自治與物業(yè)管理服務相結合的原則，支持物管企業(yè)的合法行為。第三條 甲方提供的物業(yè)管理服務內容一、物業(yè)共用部位的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新共用部位是指房屋主

9、體承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、柱、梁、內外承重墻體）門廳、樓梯間、庭院、戶外墻面、走廊通道等。二、物業(yè)共用設施設備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新1、共用設施設備是指共用的暖通設備、上下水管道、落水管、水箱、電梯 、加壓水泵、照明、消防設施、綠地、園藝小品、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、附屬建筑物、構筑物等。2、物業(yè)公司根據業(yè)主或物業(yè)實際使用人的要求，另行安裝物業(yè)非常規(guī)性的設施設備時（如空調、加裝消防噴淋、煙感系統(tǒng)等設施設備的購買、安裝、維護保養(yǎng)），相關設施設備的維護保養(yǎng)費用則另行收取，維護保養(yǎng)費用發(fā)票單獨開具。（該條款為物業(yè)公司與物業(yè)實際使用人單獨另行約定事

10、項，為非常規(guī)性物業(yè)服務內容，故該項維保費用的收取和支出與物業(yè)管理費無任何關聯(lián)，僅為雙方單獨約定事項在本協(xié)議中體現(xiàn)。）三、公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、管理1、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生。共用部位是指樓道、門廳、走廊通道、電梯間、公用的衛(wèi)生間等；2、公共場所的清潔衛(wèi)生及垃圾收集、清運；3、室外服務標識的清潔；4、區(qū)內水域的衛(wèi)生管理及凈化措施；5、區(qū)域道路的環(huán)境保潔衛(wèi)生。四、公共綠地的養(yǎng)護與管理公共綠地是指公共地帶的花、草、樹木、園藝小品。五、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序和安全防范，實行安全監(jiān)控、商務中心主要入口門崗查驗、執(zhí)勤巡邏。六、協(xié)助公安消防管理部門維護本物業(yè)區(qū)域內的消防安全防范工作1、消防制度

11、制訂和宣傳教育；2、定期的消防預演訓練；3、義務消防隊伍建設；4、消防設施、器材配置維護與管理。七、交通秩序與車輛停放1、道路管理：設立區(qū)內交通導向標識及警告標志；2、車輛管理：對業(yè)主自備用車進行注冊登記和實行查驗制度及憑證（卡）進出； 3、停車場管理：對地下車庫機動車庫、路面機動車臨時停車和非機動車停放實施管理。八、物業(yè)裝飾裝修的管理服務制定綠地運河商務中心裝修手冊，作為本協(xié)議的附件，在簽署本協(xié)議時，予以明示，并予以說明。九、物業(yè)維修，更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管。十、依據綠地運河商務中心實際情況，制定有償服務內容，乙方就甲方提供的特約服務有自主選擇權。第四條 物業(yè)管理服務質量一、房屋

12、外觀1、外立墻面整潔；空調機位安裝需規(guī)定統(tǒng)一、集水入管；2、無違法違章違規(guī)搭建及封閉現(xiàn)象；3、無任意開鑿墻洞行為。二、設備運行設備運行質量達到國家相關部門的年檢標準。三、共用部位、共用設施設備的維護和管理1、確定設備標識和運行及安全標志；2、對共用部位、共用設備設施按期巡檢、維修、記錄；3、保證正常運行；4、選擇具有合法資質的企業(yè)對區(qū)內特種設備進行安全監(jiān)測、維保；5、督促電梯維保企業(yè)或責任人嚴格按照國家特種設備安全監(jiān)察條例的要求，對電梯進行規(guī)范化維保，以保證業(yè)主、使用人的利益。四、環(huán)境衛(wèi)生1、環(huán)境潔凈，無裸露垃圾，無衛(wèi)生死角，無積塵積垢；2、生活垃圾日產日清，建筑垃圾圈場集中堆放，定期清運。五

13、、綠化1、樹木生長茂盛，苗木成活率或修補后成活率達98%，每年二次防病除蟲；2、草坪整潔按期修剪，定時清理。六、交通秩序與車輛停放1、無違章占道，亂停車輛現(xiàn)象；2、應急特種車輛進出無礙；3、實行停車收費管理。七、保安實施24小時區(qū)域性監(jiān)控、綠地運河商務中心主要入口門崗查驗，執(zhí)勤巡邏，協(xié)助公安部門做好安全防范。八、消防消控中心全天候預警，無重特大火災事故。九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修小修：24小時或約定時間；急修：4 小時或約定時間。十、公開崗位職責，服務內容，實行業(yè)主監(jiān)督制，提升服務品質。十一、為維護本物業(yè)全體業(yè)主的公共利益及達成本協(xié)議的共建目標、服務標準，依法制定各類綠地運河商務

14、中心管理制度。凡甲方制定的各類綠地運河商務中心管理制度，甲方可通過以下三種方式中任何一種予以公示：1、通過信函的方式通知；2、通過商務中心單元通知欄，公告通知；3、通過商務中心公告電子顯示屏，公告通知；公示內容業(yè)主未明確提出書面回復的，視同認可公示內容。第五條 物業(yè)管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）一、乙方繳納費用時間1、乙方應自建設單位交付通知書約定的房屋交付之日的次月首日繳納前期物業(yè)服務費用（如實際交付時間早于交付通知書約定的交付時間, 乙方應自實際交付之日的次月首日開始繳納前期物業(yè)服務費用）。物業(yè)服務費及公共能耗費用按半年度預繳，業(yè)主應在每半年度末月的

15、30日前繳納下半年度物業(yè)服務費用及公共能耗費用。逾期繳納物業(yè)服務費及公共能耗費用的，每逾期一日，應繳納欠費總額的千分之三作為違約金。2、乙方出租本單元房屋時，對物業(yè)管理服務費及公共能耗費用的支付有約定的，從其約定，無約定的，由乙方承擔。租賃雙方約定由租戶承擔的，乙方對物業(yè)管理費及公共能耗費用的繳納承擔連帶清償責任。二、物業(yè)管理費標準本著服務業(yè)主、保本微利經營的原則，綠地運河商務中心的物業(yè)管理服務費收?。ú话ǚ课莨灿貌课?、共用設施設備大中修、更新、改造費用，不包括公共能耗費用）執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理服務費用的相關規(guī)定，由乙方或物業(yè)使用人按其擁有的建筑面積計算，向甲方繳納，綠地運河商務中心

16、物業(yè)管理服務收費采取酬金制，按本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務費8%的比例提取酬金，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由乙方享有或者承擔。 （一）物業(yè)管理服務費：（1）【商務辦公】按建筑面積每平方米每月12元（不含能耗）；（2）【商業(yè)用房】按建筑面積每平方米每月10元（不含能耗）；（3）【地下車庫】按每單個車位每月160元。（二）公共能耗費：（1）【商務辦公】按建筑面積每平方米3元預收；（2）【商業(yè)用房】按建筑面積每平方米3元預收。（三）水電周轉金：（1）【商務辦公】按建筑面積每平方米15元預收一個月；（2）【商業(yè)用房】按建筑面積每平方米15元預收一個月。注：1、機動車輛實行有償

17、停泊，具體收費標準按照政府部門備案價格為準；2、當業(yè)主產權發(fā)生變更時可致物業(yè)服務中心辦理水電周轉金退款。三、乙方承租物業(yè)的，物業(yè)管理費及每月公共能耗均攤由乙方繳納。四、乙方轉讓物業(yè)時，須繳清轉讓之前的物業(yè)管理服務費用、公共能耗費及其他相關費用。五、協(xié)議中所有相關費用，以政府有關部門批準（備案）文件為準；無批文（備案）的，以本協(xié)議約定為準。第六條 協(xié)作事項1、乙方發(fā)生突發(fā)困難時，甲方應盡力給予排憂、解難，涉及到救援危險時，應主動求救社會聯(lián)動部門，并給予積極配合；2、甲方考慮到公共部位及業(yè)主的利益，在乙方提出裝修申請時，向乙方委托的裝修責任方（施工裝修公司）收取遵守綠地運河商務中心裝修手冊的裝修保

18、證金，乙方應予以支持（裝修保證金返回程序詳見裝修手冊規(guī)定），并表示同意；3、乙方裝修時，因裝修責任方在物品搬運時或其他人為行為對單元內樓道、走廊、電梯等應盡量注意保護設施設備，發(fā)生損壞的除應按價賠償外并甲方有權對其進行相應處罰；4、根據國家有關物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，甲方向乙方所聘的裝修公司收取裝修管理服務費用，乙方應予以支持，并表示同意；第七條 代收代繳收費服務1、受有關部門或單位的委托，甲方可提供電費、有線電視網、電信等開戶收費服務（開戶收費屬代收代繳），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定；2、乙方日常生活中所產生的水電費等費用將通過甲方實行代收代繳；乙方不能無故拖欠；否則，甲方有權按逾期之日起，按每天3追繳

19、該費用滯納金的權利，逾期超過30天的乙方同意甲方可采取必要的終止水電供應的行為。第八條 廣告牌設置及權益一、乙方不得擅自在本物業(yè)公共區(qū)域內設置任何形式的廣告（包括門牌、標識），不能散發(fā)宣傳紙；二、為美化本物業(yè)整體形象，各類招牌、銘牌的制作安裝須經甲方書面審批后辦理；三、甲方認為不影響本物業(yè)整體形象的，并征得房地產開發(fā)單位、政府主管部門、業(yè)委會同意的前提下，可在公共部位設置廣告并收取適當費用用于本物業(yè)管理服務中使用。第九條 其它約定事項一、乙方不得擅自改變房屋使用性質；二、乙方經政府有關部門同意變更房屋使用性質的，其物管性質相應變更，所繳費用相應調整；三、乙方裝修期間，可委托甲方進行裝修垃圾處理，甲方可根據政府相關執(zhí)行標準收取建筑垃圾接駁費；第十條 違約責任一、甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期不改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期不改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權對超出的部分拒付；四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求