滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司訴陳傳實居間合同糾紛案

1、滿堂紅 中國 置業(yè)訴陳傳實居間合同糾紛案居間人與委托人 買受人約定委托人不履行買賣合同的，要向居間人支付違約金的條 款屬不合理條款，不應適用意思自治原那么，居間人不因此取得要求委托人給付違約金的權(quán) 利。、案情上訴人原審被告、反訴原告 ：陳傳實，男， 1939年 8月21日出生，漢族，住廣州 市天河北路 452 號天豐閣 1002 房。被上訴人 原審原告、反訴被告 ：滿堂紅 中國 置業(yè) 原稱廣州滿堂紅置 業(yè)，以下簡稱滿堂紅公司 。住所地：廣州市體育東路 138 號金利來數(shù)碼網(wǎng)絡大 廈 705 室。位于廣州市天河區(qū)建業(yè)路華翠街 17 號 101 房屋 以下簡稱案涉房屋 是何群笑的產(chǎn)業(yè)。2021 年

2、 5 月 8 日，滿堂紅公司與陳傳實簽訂?定金支付及要約發(fā)出委托書?，約定： 陳傳實委托滿堂紅公司向案涉房屋的業(yè)主發(fā)出要約購置案涉房屋，案涉房屋建筑面積為 74 平方米，總房款為 250000 元，房屋的交付標準為吉屋 雙方在“吉屋后標注的“附帶家 私家電一欄中打X表示刪除，付款方式為一次性付款;陳傳實同意在簽訂本委托書時支 付 5000 元作為購置房屋的定金，交滿堂紅公司保管，滿堂紅公司必須按合同約定條件盡 力促成買賣 ; 一旦業(yè)主同意按 250000 元成交或低于 250000 元成交，并同意上述約定的房 屋條件的，陳傳實即確認成交，滿堂紅公司無需另行通知陳傳實即可將定金5000 元轉(zhuǎn)交業(yè)

3、主，陳傳實應于業(yè)主收取定金后兩天內(nèi)補足定金余款 5000元，否那么視為違約 ;滿堂紅公 司如在 2021年5月 17日前未能與業(yè)主就以上要約條件達成協(xié)議取得業(yè)主承諾的，代保管 的定金 5000元應無息退還陳傳實 ;假設(shè)滿堂紅公司在上述期限內(nèi)取得符合要約條件的業(yè)主承 諾，業(yè)主承諾到達滿堂紅公司即視為到達陳傳實，滿堂紅公司與業(yè)主的買賣合同即告成立 陳傳實須于 2021年 5月30日前簽署?房地產(chǎn)買賣合同?，于 2021年6月 18日前與業(yè)主 到廣州市房管局辦理房屋交易過戶手續(xù) ; 陳傳實在業(yè)主按照上述要約條件作出承諾后，如 不依要約履行的，那么已付定金將被業(yè)主沒收，同時，陳傳實需向滿堂紅公司支付違

4、約金 12500元;如陳傳實或其代理人、親屬在未通過滿堂紅公司的情況下與業(yè)主進行交易，仍須 向滿堂紅公司支付違約金 12500 元。當天，雙方還簽訂了?買賣代理費支付承諾書買方?，約定如滿堂紅公司成功促成業(yè)主與陳傳實達成交易以簽訂?房地產(chǎn)買賣合同為準? ，陳傳實同意支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費共 7500元等內(nèi)容。上述委托書簽訂的當天，陳傳實向滿堂紅公司支付了定金5000 元。同日，滿堂紅公司與案涉房屋的業(yè)主何群笑簽訂了?承諾書?，約定：何群笑同意按照買方提出的要約條 件出售涉案房屋，售價為 250000 元，房屋交吉情況為吉屋 不含家私家電 ，收款方式為 一次性收款，何群笑收取定金后在 202

5、1年 5月 30日前與買方簽署?房地產(chǎn)買賣合同?，并于 2021年6月 18日前到房管局辦理交易過戶手續(xù)，否那么視為違約 ;滿堂紅公司作為買 方要約發(fā)出的代理人，本承諾書送達滿堂紅公司時視為送達買方，合同即告成立; 何群笑須支付滿堂紅公司的代理費 5000 元等條款。上述承諾書簽訂當天滿堂紅公司將陳傳實交付代管的定金 5000 元轉(zhuǎn)交何群笑。后在 陳傳實與何群笑在協(xié)商過程中，雙方對涉案房屋的交付標準 - 吉屋是否附帶兩臺分體式空 調(diào)，以及付款方式是否為一次性付款的問題發(fā)生爭議，陳傳實認為吉屋應該附帶兩臺空調(diào) 機并要求分期付款，何群笑那么明確表示吉屋不附帶家私家電，以及要求一次性交付房款 250

6、000 元。雙方對此爭議無法協(xié)商一致，導致案涉房屋至今未能成交。2021 年 5 月 27 日，滿堂紅公司以掛號信形式向陳傳實發(fā)出?通知?，要求陳傳實接 到本通知后立即前往滿堂紅公司處按照廣州市房管局的格式要求簽署房屋買賣合同等，并 要求陳傳實于 2021年 6月 18日前到廣州市房管局辦理交易過戶手續(xù)。陳傳實表示收到了 通知，但未履行。二、審判廣州市天河區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方簽訂的?定金支付及要約發(fā)出委托 書?，其內(nèi)容是作為委托人的被告與作為受托人的原告約定，由受托人處理委托人事務的 合同，屬于委托合同。該合同是原、被告雙方當事人的真實意思表示，要約的內(nèi)容不違反 法律、行政法規(guī)的

7、強制性規(guī)定，屬合法有效，雙方應遵照履行。原告作為被告的受托人， 履行了向案涉房屋業(yè)主何群笑發(fā)出買房要約的義務，而何群笑對此要約作出了承諾，愿意 按照要約條件出售案涉房屋，該承諾已到達原告，按約定即表示已到達被告，因此，被告 與何群笑關(guān)于案涉房屋的買賣合同關(guān)系應自此成立。被告應按合同約定履行義務，與何群 笑辦理相關(guān)的房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)等。但被告未履行，導致案涉房屋未能成交，責任在被 告。至于導致案涉房屋未能成交的原因 見廣州市天河區(qū)人民法院查明局部中表達的原因 ， 該院認為，被告與何群笑雙方均明確約定吉屋不附帶家私家電以及房款方式為一次性付款， 被告應按此約定條件接受房屋與支付房款 250000

8、 元，而被告拒不履行，其所提出的關(guān)于 吉屋附帶家私家電以及分期付款的要求，與約定不符。被告以此抗辯不履行接收案涉房屋 以及一次性支付房款的義務沒有事實依據(jù)，該院不予采納。故原告以被告不履行合同義務 為由要求被告按約定支付違約金 12500 元的請求有理，該院予以支持。對于被告反訴的請求，由于何群笑作出了同意按成交價 250000 元成交及同意要約的 吉屋出售案涉房屋，被告那么確認成交，原告已將被告交付的定金 5000 元轉(zhuǎn)交給業(yè)主何群 笑，原告轉(zhuǎn)交定金的行為符合雙方的約定，被告要求原告退還定金 5000 元缺乏事實依據(jù)， 對其反訴請求不予支持。據(jù)此，依據(jù)?中華人民共和國民事訴訟法?第六十四條第

9、一款，?中華人民共和國合 同法?第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第三百九十六條、第四百零 五條的規(guī)定，判決如下：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起10 日內(nèi)，被告陳傳實支付原告廣州滿堂紅置業(yè)違約金 12500 元; 二、駁回被告陳傳實的反訴請求。本案受理 費 510 元，反訴費 210 元，合計 720 元由被告陳傳實承當。一審宣判后，陳傳實不服向廣州市中級人民法院提出上訴，陳傳實認為：1、上訴人與被上訴人是居間合同法律關(guān)系，被上訴人作為居間人并未促成上訴人與業(yè)主簽訂?房屋 買賣合同?，是不能要求支付報酬的。原審法院認為上訴人與被上訴人簽訂的?定金支付 及要約發(fā)出委托書?屬于委托合

10、同，是片面的，明顯違反了代理人不能同時代表雙方進行 交易的法律規(guī)定。 2、簽訂?委托書?與?承諾書?并不代表房屋買賣合同關(guān)系成立。根 據(jù)(2021) 穗中法民四終字第 1363 號生效判決，滿堂紅公司作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)分別與售 房人、購房人簽訂合同，兩份居間合同不是售房人與購房人達成的房屋買賣合同，滿堂紅 公司并未最終促成房屋買賣合同成立。本案中，上訴人簽訂的居間合同，只是在標的、總 價等方面的初步意向，對于房屋如何交付、如何付款、辦證期限、居住環(huán)境等均有待雙方 協(xié)商，只有雙方對具體的?房屋買賣合同?條款協(xié)商一致并簽字，才能成立買賣合同關(guān)系。 3、上訴人未違約，被上訴人那么有欺騙行為。?委托書?簽訂后，上訴人積極履約，但在 看房時滿堂紅公司承諾按照現(xiàn)場的標準交房，但與業(yè)主協(xié)商時卻是“吉屋，而且，被上 訴人與業(yè)主簽訂的?承諾書?中在交吉情況中注明“不含家私家電，對“吉屋的含義 作出了明確的解釋，但在上訴人與被上訴人簽訂的?委托書?中卻沒有注明吉屋是不含家 私家電。 4、?委托書?是損害買房人利益