住房制度改革

1、住房制度改革目錄概述改革內(nèi)容發(fā)展過程初見成效面臨問題概述改革內(nèi)容發(fā)展過程初見成效面臨問題 展開編輯本段 概述住房制度改革是我國 經(jīng)濟體制改革 的重要組成部分，是對 城鎮(zhèn)居民 住 房保障體制的改革。編輯本段 改革內(nèi)容1. 改革住房建設(shè)投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)?國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2. 改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房 建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè) 專業(yè)化，維修、管理社會化的體制。3. 改革住房分配體制。 由原來的 行政手段 、福利 性質(zhì)、實物分配制度， 轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?。職工?/p>

2、據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力，通 過向市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。4. 建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社 會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房及 廉租住房 供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的 商品房供應(yīng)體系。5. 建立住房 公積金制度 。由職工個人和所在單位分別交繳占職工工資 一定比例的資金，作為職工個人住房基金，以增強職工住房消費能力。6. 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融 和 住房保7. 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋 維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的 良性循環(huán) ，促進房地產(chǎn)業(yè) 和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。編輯本段 發(fā)展過程

3、作為我國經(jīng)濟體制改革的一項重要內(nèi)容，住房制度改革是指對傳統(tǒng)的 福利分房制度進行變革，以建立起符合市場經(jīng)濟機制的住房體制，實現(xiàn)住 房的商品化和社會化?；仡?中國改革 開放 30 年的歷程，住房制度改革以及 與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)可謂一大看點，其影響和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟范 疇。與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進，在調(diào)整 中逐步展開。根據(jù)相關(guān)重大決策出臺以及實踐中執(zhí)行的效果，我國住房制 度改革大體上經(jīng)歷了三個 10 年：1978-1988 年的探索試階；1988-1998 年在全國逐步推開和深化階段；1998 年至今實行的 住房分配貨幣化 ，建立 住房保障制度 階段。第一階段：探索

4、和試點1949 1979 年，是我國住房發(fā)展相對緩慢的時期。根據(jù)相關(guān)資料，國 家在這 30 年內(nèi)雖投入 374 億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足 城鎮(zhèn)職工 居民 的需求。 1978 年，全國城鎮(zhèn)居民人均 居住面積 僅 36m2，缺房戶達 869 萬， 占城市總戶數(shù)的 475%。同時，由于我國長期實行低租金的福利分房制度， 國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建 設(shè)的進程。實踐表明， 計劃經(jīng)濟體制 下住房完全靠國家包下來，實行福利 分配的路子走不通。因此，從 1978 年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建 設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年 9 月，中

5、央召開的城市住 宅建設(shè)會議傳達了 鄧小平 的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題 能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助， 分期付款 ；在長期規(guī) 劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。 1980 年 4 月，鄧小平同志明確指出， 住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1982 年，國家有關(guān)部門設(shè)計了“三三制”的補貼出售新建住房方案， 即由政府、企業(yè)和個人各承擔(dān)1/3 ，并在 鄭州 、常州 、 四平 、沙市 試點。在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房 低租金制未觸動的情況下，租買比價不合理，個人缺乏買房動力，住房建 設(shè)資金不能自身循環(huán)，國家和企

6、業(yè)難以長期承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門 于 1985 年停止這種做法。1985 年，住房制度改革從“三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革的研究和 設(shè)計。 1986 年，選定 煙臺 、唐山、 蚌埠 進行房改試點，試行“提租補貼、 租售結(jié)合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準(zhǔn)成本起步，月租金由 原來的 007008 元/m2 （使用面積 ）提高到 1 元以上，相當(dāng)于成本租 金（由維修費、 管理費、 折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅 5 項因素組成） 的 70% 80%；公房按包含建筑造價、征地和 拆遷補償費 的標(biāo)準(zhǔn)價出售。這次試點從 根本上動搖了根深蒂固的 住房福利 觀念、等級觀念和消費觀念，分房上的 不正之風(fēng)也

7、基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之間的利益關(guān)系得到調(diào)整， 為全國的住房改革提供了思路。第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革1988 年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出關(guān)于 在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案：首先，實施提租補 貼、租售結(jié)合，實行維修費、房產(chǎn)稅等5 項因素組成的成本租金；其次，隨著工資調(diào)整，逐步將住房補貼納入工資，進入成本，并將租金提高到包 含 8 項因素（成本租金加土地使用費、保險費和利潤）的市場租金。1988 年下半年，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價總指數(shù)上升18 5%，使較大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難，用3 5 年完成提租補貼方案的計劃也

8、夭折了。隨后，一些城市想繞開這個難點，試圖“甩包袱”出 售公房，在標(biāo)準(zhǔn)價基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣。據(jù)不完全統(tǒng)計，這一年全國共出售舊 公房 654 萬 m2，每平方米僅回收資金 657 元，實則以低價福利售房取代 租售并舉的配套改革，既不利于住房機制轉(zhuǎn)換，也帶來很多不良后果，因 而國務(wù)院房改辦明令制止這種做法。1991 年 6 月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改 革的通知，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金； 在規(guī)定住房面積內(nèi)， 職工購買公有住房實行標(biāo)準(zhǔn)價。 11 月，國務(wù)院下發(fā) 關(guān) 于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，確定房改的總目標(biāo)是：從改革公 房低租金制度入手，從公房

9、的實物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由 住戶通過買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進入市 場，實現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。這是我國住房制度改革的一個 綱領(lǐng)性文件。與此同時，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實施，其中，一些大城市 的運作比較規(guī)范，部分 中小城市 則相對較差，優(yōu)惠比例越來越高，房改又 一次進入了低價售房的怪圈。對此， 1992 年 6 月，國務(wù)院房改工作會議再 次提出制止。1994 年 7 月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定， 確定房改的根本目標(biāo)是：建立與 社會主義市場經(jīng)濟體制 相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn) 住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居

10、住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容，可以概括為“三改四 建”：“三改”，即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性體制，從住房建設(shè)投資由 國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國 家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業(yè)化運行體 制；從住房實物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”，即建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新住房制度，包 括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體 系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展 住房金融、保險，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化

11、 的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。決定出臺后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實施方案，在建立住房 公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進展。到 1998 年 6 月， 全國歸集住房公積金總額達 980 億元。 1997 年底， 35 個 中等城市 的公房租 金有了較大提高，平均為 1 29 元/m2。到 1998 年中，全國城鎮(zhèn)自有住房 比例已經(jīng)超過 50%，部分省市已超過 60%。第三階段：住房分配貨幣化，建 立住房保障制度 1998 年 7 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制 度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從同年下半年開始全面停止 住房實物 分配 ，實行住房分配貨幣化，首次提出

12、建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的 多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：1調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困 難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原 則出售，其成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工 程費、 住宅小區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等 7 項因 素，原則上企業(yè)管理費不超過 2%、開發(fā)利潤不超過 3%，使中低收入家庭有 能力承受。2對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。對最低收入家庭，由政 府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。 最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》?/p>

13、面 積的 60%，租金由政府按維修費、管理費兩項因素定價。中低收入家庭購買 經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。對高收入家庭購買、租賃的商品住房實行 市場調(diào)節(jié)價。3 發(fā)放住房補貼 。如果房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在 4 倍以上， 政府和單位可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼。截至 1998 年底，全國已經(jīng)全面停止實物分房，中國 城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根本性的轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過程中，住房補貼的發(fā) 放和群眾對住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現(xiàn)象進一步擴大，并隨著房價的飆升更加惡化。而經(jīng)濟適用房由

14、于政策目標(biāo)不明確， 執(zhí)行過程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象嚴(yán)重， 1998 2003 年，全國經(jīng)濟適用住房累計 竣工面積 僅 477億 m2，累計解決 600 多萬戶家庭的住房問題，經(jīng)濟適用 住房并沒有成為供應(yīng)主渠道。2003 年以來，中央一方面繼續(xù)推進住房制度改革，一方面加大對房地 產(chǎn)市場的調(diào)控力度。國務(wù)院先后頒發(fā)“前國八條”、“后國八條”、“國 六條”等一系列文件，提出在高度重視穩(wěn)定住房價格工作，穩(wěn)定住房價格 （特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格）的同時，加快建立和完善適 合我國國情的住房保障制度。在穩(wěn)定房價方面，重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小 套型普通商品住房。對居住用地和住房價格上漲

15、過快的地方，適當(dāng)提高居 住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用 住房建設(shè)用地供應(yīng)量。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住 房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2 以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總 面積的 70%以上；對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營 業(yè)稅。在建立住房保障制度方面，加快 城鎮(zhèn)廉租住房 制度建設(shè)，穩(wěn)步擴大廉 租住房制度覆蓋面。各城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于 廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。同時，將經(jīng)濟適用住房嚴(yán)格 控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)，實行申 請、審批

16、和公示制度；積極發(fā)展 住房二級市場 和房屋租賃市場，引導(dǎo)居民 通過換購、租賃等方式合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套 型住房供應(yīng)。不過，由于宏觀調(diào)控政策的滯后性以及其他種種原因，城市廉租住房 制度建設(shè)依然相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善、政策措施還不配套， 部分城市低收入家庭住房還比較困難。值得注意的是， 2007 年以來，中央進一步加大宏觀調(diào)控的力度。8 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，規(guī)定：低 收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房； 中等收入家庭 根據(jù) 各地實際可以采取限價商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要 通過市場解決。這是中國房改

17、歷程中的一個新的里程碑。同年 10 月，黨的十七大提出，要加快推進以改善民生為重點的社會建 設(shè)，努力使全體人民“住有所居”。 11 月，溫家寶總理在 新加坡國立大學(xué) 明確闡述了我國住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房， 讓那些買不起房或進城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房；其次，是 建設(shè)主要面向中產(chǎn)階級的經(jīng)濟適用房；再次，高檔住房主要靠市場調(diào)節(jié)， 但必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)炒作，造成市場混亂。溫總理 的談話被稱為“房產(chǎn)新政”，為我國今后的住房建設(shè)和改革指明了方向。在剛剛結(jié)束的十一屆全國人大一次會議上，溫總理在 政府工作報告 中， 將住房保障列為 2008年重點推進的

18、九項工作之一。同時，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已 取代原有的建設(shè)部，以住房保障為核心的住房制度建設(shè)正在邁向新境界。編輯本段 初見成效近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，我國全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革，城 鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善，特別是住房質(zhì)量、居住功能和人居環(huán)境明顯改 善與提高。編輯本段 面臨問題廉租住房等住房保障將是長期任務(wù)二 00 七年國務(wù)院二十四號文件提出，要擴大廉租住房覆蓋范圍；要在 不太長的時間內(nèi)實現(xiàn)應(yīng)保盡保；要與經(jīng)濟適用住房實行無縫對接。今天 中 國市長協(xié)會 在北京舉行的 中國城市發(fā)展報告 二 00七年卷首發(fā)式 暨報告 會上，建設(shè)部政策研究中心 研究員 文林峰 指出，根據(jù)國際經(jīng)驗，即或是發(fā) 達國家，需要政府救濟性住房保障的群體也要占到社會家庭總數(shù)的百分之 七左右，而且這是一個始終存在的常態(tài)現(xiàn)象。中國作為一個發(fā)展中國家、 人口眾多且城鎮(zhèn)化快速發(fā)展， “金字塔形” 的收入分配狀況將至少在二十至三十年的戰(zhàn)略周期中長期存在。文林峰表 示，廉租住房和“應(yīng)保盡?！北貙⑹且豁楅L期的制度性任務(wù)。我們一定要 對此項任務(wù)的長期性、艱巨性有充分估計。以滿足基本住房需求為目標(biāo)中國是資源能源嚴(yán)重匱乏的國家，在未來相當(dāng)長的發(fā)展周期內(nèi)，都將 繼