對企業(yè)后勤物業(yè)公司的資源分析

1、對企業(yè)后勤物業(yè)公司的資源分析對企業(yè)后勤物業(yè)公司的資源分析作者：佚名 時間：2008-9-21瀏覽量：后勤社會化在當(dāng)今的物業(yè)管理行業(yè) ，確屬一個非常精彩、令人 興奮的話題，但是作為企業(yè)本身卻是一個沉重的課題。在一本美國人所編著的描述中國的書巨龍當(dāng)中，曾提到中國傳統(tǒng)的國有企業(yè)：國有企業(yè)一直是小型的福利國家，它們?yōu)槁毠ぬ峁酿B(yǎng)老金到幼兒園等各方面的服務(wù)”但 根據(jù)任何嚴格商業(yè)領(lǐng)域的基本要求 ，國有企業(yè)為數(shù)百萬工人所創(chuàng)造的 就業(yè)機會，都可以視作是多余的?！边@里一部分毫無疑問正是 指那編制龐大的后勤隊伍 ，及其所引發(fā)的一系列低效率的連 鎖反應(yīng)，很多國有企業(yè)因此困頓不堪 ，步履維艱。在早期的企 業(yè)后勤改制當(dāng)

2、中,我們總是希望卸下企業(yè)的負擔(dān)，使其輕裝前進;但是在現(xiàn)今后勤社會化物業(yè)管理的實踐中，我們則試圖另辟蹊徑，改天換地，把包袱變成雙翼，幫助企業(yè)的騰飛。實際上，任何一家企業(yè)乃至個人的發(fā)展 ，均要從其本身的內(nèi)在 因素和全面的外部環(huán)境來加以考慮 ，后勤社會化的進程當(dāng)中無論是物業(yè)管理企業(yè)還是主業(yè)公司本身，是否具有市場中的競爭能力，將取決于它們所具有資源以及對這些資源的利用 效果。當(dāng)我們從人員、資金、物業(yè)硬件和運行機制等各方面 對企業(yè)后勤物業(yè)公司進行綜合性的考察，分析其具備的優(yōu)勢和存在的弱點，力圖尋找由莫種稍具普遍性的結(jié)論時，我們會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實原來如此令人困惑而迷醉 ：它們是如此地龐大，但又 如此地虛弱，但當(dāng)

3、我們試圖全盤否定它們的時候，它們卻又向我們宣稱著存在的價值，進而表現(xiàn)由令人驚異的活力 ！論點于 一些后勤物業(yè)管理公司改制的實踐，其中值得商榷之處應(yīng)請有識之士指正。不容忽視的優(yōu)勢必須承認，全部的后勤社會化物業(yè)管理企業(yè)本身都存在著一些共同的值得羨慕的特征 ，譬如說它們的經(jīng)營管理者都處于 年富力強的成熟年齡段，因為脫身于計劃經(jīng)濟體制當(dāng)中相對 優(yōu)良的部分，他們所保有的對企業(yè)的忠誠、 兢兢業(yè)業(yè)的務(wù)實態(tài) 度、任勞任怨的工作作風(fēng)是一種管理平衡的基礎(chǔ)，其中的相當(dāng)一部分，已經(jīng)接觸了現(xiàn)代的物業(yè)管理知識和理論，具備了相應(yīng)的管理意識。而作為一線的操作層員工也同樣日夜操勞，不計得失,應(yīng)當(dāng)說，這樣的一些企業(yè)當(dāng)中所保留著的

4、早期國有企業(yè) 的殘影，在市場的塵垢當(dāng)中閃現(xiàn)生 奉獻”的光彩尤其奪目。在人員因素之外，后勤社會化物業(yè)企業(yè)的管理面積也常常以規(guī)模龐大而著稱，一家大公司占地面積數(shù)百畝、數(shù)千畝，樓宇常以百十計，毋庸諱言，中國的后勤服務(wù)市場是一個天文數(shù)字即便是面積規(guī)模不大的后勤轉(zhuǎn)制企業(yè)，他們所管理的物業(yè)也往往地段頗佳、質(zhì)素較高，目前在中國，約有三分之一以上的 高層樓宇由電信、銀行以及大型企業(yè)的后勤物業(yè)管理企業(yè)所管理。在這樣的主體背景之下，我們會發(fā)現(xiàn)企業(yè)后勤物業(yè)公司在其 它資源方面的強項同樣明顯。首先在資金方面，全國范圍內(nèi)，后勤物業(yè)企業(yè)幾元錢乃至十幾元錢的的管理費標(biāo)準(zhǔn)，不由得讓那些管理著小區(qū)和商品房的物業(yè)經(jīng)理們絕望地企羨

5、，相比于同等規(guī)模的公司，應(yīng)當(dāng)說財雄勢大，其資本的原始積累與那 些先天不足的小組團物業(yè)自不可同日而語，更重要的方面，在于它面對單一大業(yè)主，管理費用直接劃撥，從根本上衣食無 憂。收費低和收費難這兩個當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)最重要最致命 的問題，對后勤物業(yè)公司來說迎刃而解。在另一個方向考慮，后勤物業(yè)公司大多具有多種經(jīng)營的天然 優(yōu)勢，因為業(yè)主集中于主業(yè)經(jīng)營 ，各類 三產(chǎn)”事務(wù)均交由物業(yè) 公司負責(zé)，物業(yè)管理延伸到餐飲服務(wù)、花木、藝術(shù)品設(shè)置、集 中采購、房屋租賃、基建、裝修等各個層面，其它住宅類物業(yè)公司孤心苦詣而求之不可得的多種服務(wù)項目以及需要招攬 的客戶群，在后勤社會化物業(yè)公司卻是理所當(dāng)然的自然壟斷 而這些都給

6、后勤社會化物業(yè)公司廣開財路。最后，應(yīng)當(dāng)提到的是，后勤物業(yè)公司有強大的母業(yè)公司作后盾，一榮俱榮，一損俱損，所具有的天然品牌與信息優(yōu)勢不可小覷，更有非常廣闊的社會資源，隨時可涉及市場，在處理同水、電、 電信、工商、稅務(wù)、公安等社會上各類利益集團的關(guān)系時，后勤社會化物業(yè)公司更易于以一種平等的方式進行對話，從而較之其它物業(yè)公司更有著得天獨厚的地位。必須面對的弱勢然而,任何事物都是一把雙刃劍，越來越多的公司選擇將他們 的設(shè)施管理和服務(wù)外包，證明優(yōu)勢永遠處于潛伏期不是偶然 現(xiàn)象。畢竟很多失敗的后勤改制只是徒增了一群官僚，反使企業(yè)負擔(dān)越陷越深，在眾多現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)蓬勃發(fā)展的今天后勤社會化物業(yè)公司所能占據(jù)的

7、份額仍然非常有限，很明顯后勤社會化物業(yè)公司的大資本、多種經(jīng)營項目和廣闊社會資源,并沒有帶給其更強的市場生存能力和核心競爭力，這的確是一個值得深思的問題，而它們絕不可能簡單地歸于體制上 的弊端來進行抵消，更大程度上，仍于這些資源本身以及對這 些資源運用上的責(zé)詰。首先，后勤社會化物業(yè)公司的資金問題實質(zhì)上是一個很嚴重 的問題，因為長期的計劃經(jīng)濟體制和后勤模式，物業(yè)公司還不能 用商業(yè)語言說話”即每個管理干部作由決策時，還不能充分考慮到經(jīng)濟效益。很多后勤物業(yè)公司雖然已成為一家獨立 核算的法人單位，但是對收入的運用上始對企業(yè)后勤物業(yè)公司的資源分析作者：佚名時間：2008-9-21瀏覽量：終滿足于一筆糊涂帳

8、了事：產(chǎn)權(quán)不明，管理責(zé)任不清以致于對主業(yè)各單位的服務(wù)內(nèi)容外延過廣，有的開始直接提供硬件配置，諸如垃圾桶、衛(wèi)生間內(nèi)配套設(shè)施的配備，有的滿足于向主業(yè)領(lǐng)導(dǎo)個人服務(wù)而不收取任何費用。這些不成文的慣例使全部的經(jīng)費測算依據(jù)采取一種經(jīng)驗?zāi)Ｊ蕉皇强茖W(xué)地估價日常服務(wù)消耗，既有盲點又有漏洞，財務(wù)制度不完善，后勤物業(yè)提供了以權(quán)謀私的無底洞 ，最終表現(xiàn)由物業(yè)公司的經(jīng) 濟效益不能得到有效的評估，由此形成制約后勤社會化物業(yè) 公司正常經(jīng)營、快速發(fā)展的嚴重桎梏。其次，所謂 多種經(jīng)營”所帶來的管理體制與結(jié)構(gòu)上的問題無 法規(guī)避，因為缺乏統(tǒng)一的組織目標(biāo)，管理項目過寬，于是本末倒 置，諸如房改、幼兒園、衛(wèi)生所劃入物業(yè)公司所造成的代

9、管性 質(zhì),造成中層干部之間相互攀比，組織設(shè)置龐雜，管理結(jié)構(gòu)松散 責(zé)任歸屬不明，權(quán)力分配不均，部門溝通不暢，本來每一個可資 利用增強收入、提高物業(yè)管理效果的服務(wù)項目，在后勤物業(yè)公 司當(dāng)中卻成為沉重的負擔(dān)，每年不得不花巨資進行補貼 ，這樣 的現(xiàn)實境況之下，譬如 雞肋”棄之尤不及，更何談藉此面臨未 來的市場競爭？物業(yè)硬件設(shè)施仍然不容樂觀，一般來說，鑒于所管物業(yè)均屬公共財產(chǎn)的特殊性質(zhì)，物業(yè)使用人常常缺乏最基本的產(chǎn)權(quán)意識 從而導(dǎo)致無論其新舊程度如何，對物業(yè)保養(yǎng)維護上均處于薄弱環(huán)節(jié)；另一方面，通道與由入口較多，智能化設(shè)施尚屬空白 而物業(yè)本身又較住宅相對昂貴，在缺乏現(xiàn)代的保安監(jiān)控手段 情況下，可以預(yù)期安全服

10、務(wù)壓力較大；物業(yè)類型相對蕪雜，物業(yè) 點過于分散，辦公樓、倉庫、食堂、宿舍公寓和住宅相混雜不成規(guī)模，將有限的人力資源零散分割，導(dǎo)致成本偏高，并且物 業(yè)硬件遺留問題大，開支不能多元化，難以從機制上提高物業(yè) 管理效果。以上多方面都歸結(jié)到人的問題 ，回過頭來看，在大量存在的各 類企業(yè)后勤實踐當(dāng)中，服務(wù)人員常常屬于進行下崗分流的部 門，信心不足，效率低下，直接導(dǎo)致了后勤社會化物業(yè)企業(yè)缺乏 生氣的整體形象，也在實質(zhì)上制約了后勤管理的實施效果。對服務(wù)瑕疵的反應(yīng)力不強、專業(yè)精神較差、滿足于良心的主動 性但是抗拒被動地服從規(guī)范，成為后勤社會化物業(yè)管理企業(yè) 操作層員工的通病，它凹現(xiàn)由無可爭辯地管理上的低層次。由于

11、缺乏基本的員工考核體系，干部們滿足于處理瑣碎細節(jié)事 務(wù)，而相應(yīng)的指揮、督導(dǎo)、檢查、評估等工作職能卻受到削弱， 物業(yè)管理本身服務(wù)的時間性和質(zhì)量均由此難以保障；績效日削之下，因為分配機制的約定束成，工資收入與崗位責(zé)任沒有 直接聯(lián)系，所以干部對追加工作的責(zé)任心彈性不大，卻對危及利益的懲罰扣款相對敏感 ，應(yīng)當(dāng)說，人力資源的問題是后勤物業(yè)公司所面臨的最大的內(nèi)部問題最后，社會資源的背景存在在更大程度上往往是困擾而不是 支持。這涉及到后勤物業(yè)公司所賴以生存的土壤，從一定程度上說，大業(yè)主”給物業(yè)公司造成的壓力并不簡單：首先，作為獨 立的法人公司和作為部門的直線式管理模式相悖，過多、過死的行政手段造成物業(yè)管理干

12、部無所適從，廣泛地應(yīng)付瑣碎閑雜事務(wù)，引發(fā)了低效率；其次,主業(yè)公司多屬資金、技術(shù)、信息 密集型產(chǎn)業(yè)，但對物業(yè)卻不能有效加以利用 ，于是表現(xiàn)由管理 資源輸生嚴重不平等，先進的主業(yè)和落后的副業(yè)同時并存 ，物 業(yè)在整個經(jīng)濟實體內(nèi)部被置于相當(dāng)?shù)膶擂蔚匚?；第三，大業(yè)主”本身對不動產(chǎn)設(shè)施的規(guī)劃與運作尚處于一個摸索階段，未建立維修保障資金，未明確更新改造計劃，未完善公眾管理制 度,把本來僅僅承擔(dān)設(shè)施服務(wù)的物業(yè)公司不由自主地被拖入 配套完善的泥潭；第四，有相當(dāng)多的服務(wù)對象 一一主業(yè)員工對 物業(yè)公司采取輕視、不信任的態(tài)度，其實物業(yè)硬件規(guī)模所限， 以及本身存在的遺留問題造成管理成本偏高，難度大，同市場上的微利物業(yè)管

13、理相形之下 ，管理費有一定差距無可非議 ，但 是在企業(yè)內(nèi)卻造成顯明的拿人手軟，吃人嘴軟”的溝通瓶頸，對各物業(yè)使用人也是有服務(wù)無約束，對物業(yè)的任何變更物業(yè)公司均無權(quán)表達其權(quán)利，這樣的背景之下，有意無意地違章在企業(yè)的物業(yè)管理實踐中非常普遍地存在著，企業(yè)資源得不到應(yīng)有的重視和利用，造成物業(yè)管理的最終目標(biāo)一一整體公益和文明對企業(yè)后勤物業(yè)公司的資源分析作者：佚名時間：2008-9-21瀏覽量：程度的提高，尚且不能在后勤社會化物業(yè)管理企業(yè)當(dāng) 中發(fā)揮作用?？梢越梃b的發(fā)展取向從以上可以看到，后勤物業(yè)公司的優(yōu)勢和弱勢表現(xiàn)由同一件 事物的兩端，它們不斷在現(xiàn)實與潛在、顯性和隱性之間相互轉(zhuǎn) 化，或者爭持不下，作為一家

14、企業(yè)后勤物業(yè)公司 ，只要通過一系 列明智而有效的發(fā)展舉措，通過對自身資源能力的綜合把握 加以改造和利用，在適當(dāng)?shù)臈l件和時機，它們就會以一種令人 驚異的方式走向復(fù)興。首先，在于物業(yè)部門全員的危機意識、責(zé)任意識和質(zhì)量意識建 立起來，這可不是一個簡單的過程，現(xiàn)代企業(yè)與傳統(tǒng)國企最大 的不同，在于傳統(tǒng)國企是對政策的依賴 ，而民營企業(yè)則是充分 進入市場，市場的法則就是優(yōu)勝劣汰。 一旦傳統(tǒng)的晉升和分配 機制被打破，正如毒癮發(fā)作會致人死命一樣 ，利益的轉(zhuǎn)移也會 使后勤社會化的進程面臨方方面面的阻力 ，但正是這考驗的 時刻，也為以后取得實質(zhì)效果的工作提供了可能。然后，我們可以著手對自身已有的資源加以整合，長期閑

15、暇和無所事事的狀態(tài)必須改變，在這種時刻，我們會發(fā)現(xiàn)需要做的 工作太多了 ：一、人。我們可以采取聘請顧問和招募高學(xué)歷人才并舉的方式，在短期內(nèi)滿足管理人員專業(yè)化的需求，但是從長期看必須納入系統(tǒng)的人力資源優(yōu)化方案 ，這包括嚴把進人關(guān)，全員下崗 然后競聘上崗，并且輔以規(guī)范有效的培訓(xùn)與考核制度。這在更大程度上不是物業(yè)管理的問題，而是管理的課題。二、財。資金的使用必須認真加以對待 ，畢竟一個管理者絕大 多數(shù)的決定都與資金花費有關(guān)，當(dāng)今物業(yè)管理的財務(wù)管理越 來越趨向于陽光條款”不斷增加的透明度和有限的財務(wù)決策自主權(quán)為每一個企業(yè)后勤物業(yè)公司老總提由了難題。在此 筆者認為，最重要的應(yīng)當(dāng)是明確整個組織的目標(biāo) ，尋

16、找工作中 的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并進行重要度排序，我們用錢是為了賺錢，該用的 錢要舍得用，不該用的錢一分錢也不要用 ，花錢花在明處，要切 實帶來整體物業(yè)的改善，并要贏得全體用戶的滿意。 與此同時 規(guī)范采購管理和財務(wù)審批制度 ，以堵塞長期存在的管理漏洞。三、物。這意味著物業(yè)公司要把本職工作對物業(yè)本身的維護和保養(yǎng)放到工作中的必要位置，長期以來對不動產(chǎn)生命周期的嚴重忽視為今天的專業(yè)化物業(yè)管理提供了足夠的發(fā) 展空間，這時可以嘗試為全部的現(xiàn)有樓宇及其設(shè)施建立一個 基本的模型，體現(xiàn)由更新周期、已使用年限以及保養(yǎng)項目與周 期等等，物業(yè)公司可以利用自身與基建、 裝修單位的密切關(guān)系 加強建與管的銜接，逐步突生物業(yè)管理的作

17、用。四、理順內(nèi)部機制。這里最重要的仍然在于兩大方面的內(nèi)容 一是明確內(nèi)部組織架構(gòu)，要確保物業(yè)公司的每一項工作職能 都有人負責(zé)，充分達到分工的合理化，處理好瓶頸與接口。二 是對不具備盈利能力的工作、事務(wù)、部門實施成本控制，或給予相應(yīng)的政策使其盡快擺脫困境，必要的時候，應(yīng)當(dāng)勇于放棄和割離，暫時的退卻是為了更好的進攻 ，很多物業(yè)公司的失敗 在于服務(wù)職能的無邊界，分攤了利潤，空耗了精力，而后勤物業(yè) 公司更應(yīng)注意把握好自身的范圍”管理，這樣無論對主業(yè)公司還是物業(yè)公司本身，都是有益的。五、軟化外部環(huán)境。最后 ，我們必須認識到，后勤物業(yè)公司的 環(huán)境平臺，責(zé)權(quán)利關(guān)系平臺和其它物業(yè)公司有所不同，單一大業(yè)主其實兼容

18、著投資方和決策人等多重角色，后勤物業(yè)重服務(wù)輕管理問題普遍存在著，這就需要作為獨立的物業(yè)公司應(yīng) 建立長期的公共關(guān)系計劃，我們應(yīng)當(dāng)用足各種手段宣傳我們 自身，所謂 每一名物業(yè)工作者都是一名推銷員”我們所 推銷”的并不是莫種產(chǎn)品，而是現(xiàn)代的物業(yè)使用意識和理念 ，服務(wù) 的進階，在于平等地溝通與交流。左傳關(guān)于晉文公的篇章中，先是令民 知義"、知信”然后 出谷戍，釋宋圍，一戰(zhàn)而霸，文之教也?！苯袢盏暮笄谏鐣飿I(yè)公司也是負有同樣的使命，揚長避短，養(yǎng)精蓄銳，招兵買馬，在對人”的改造初步完成之后，我們必須充分考慮參與市場競爭，鑒于中國各地物業(yè)管理行業(yè)普遍的稚嫩和滯后現(xiàn)狀，各類具有一定實力的后勤物業(yè)完全有理由亦有能力憑藉其特殊的人力、資金、信息再加上管理優(yōu)勢，選擇部分重點物業(yè)介 入創(chuàng)優(yōu)力塑品牌，打造當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理名牌企業(yè)。 同時通過自外 而內(nèi)的理念沖擊，后勤物業(yè)公司的工作人員不斷加強其服務(wù) 意識、管理意識、市場意識和行業(yè)方面的修養(yǎng)，舉手投足盡現(xiàn) 企業(yè)風(fēng)貌，以一個強大的設(shè)施管理 一服務(wù)部門立足于主業(yè)公 司，帶給每