青海省城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

1、青海省城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第一章總則第一條為了加強(qiáng)本省房地產(chǎn)抵押管理，保護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益， 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押。地上無建筑物的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。第三條 本辦法所稱城市是指國家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)以及未設(shè)鎮(zhèn)建制的縣級(jí)人民政府所在地。本辦法所稱房地產(chǎn)抵押是指抵押人向抵押權(quán)人提供其合法擁有的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)），以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為按期履行債務(wù)（包括歸還貸款，下同）的擔(dān)保，在不能按期履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)

2、依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為。本辦法所稱抵押人是指將房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的法人、其他組織或者公民。本辦法所稱抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人、其他組織或者公民。本辦法所稱有限產(chǎn)權(quán)房屋是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)的房屋。本辦法所稱房屋期權(quán)是指以買賣合同約定將來某一時(shí)間取得房屋所有權(quán)或者 以建筑工程承包合同約定將來某一時(shí)間取得建成房屋的權(quán)利。第四條 房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用原則。抵押當(dāng)事人設(shè)定房地產(chǎn)抵押，必須遵守國家和本省的有關(guān)法律、 法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定。依法設(shè)定的房地產(chǎn)

3、抵押受法律保護(hù)。第五條 省建設(shè)行政主管部門歸口管理全省城市房地產(chǎn)抵押管理工作。州、地、市、縣房地產(chǎn)管理部門（或建設(shè)行政主管部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作，業(yè)務(wù)上受省建設(shè)行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。第二章抵押權(quán)的設(shè)定第六條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：（一）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（二）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（三）已出租的公有居住房屋；（四）依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn)或者在集體所有土地上被列入征用范圍的房地產(chǎn)；（五）政府代管的房地產(chǎn)；（六）權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（七）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者以 其他形式加以

4、限制的房地產(chǎn);（八）已竣工驗(yàn)收但未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);（九）依法不得設(shè)定抵押權(quán)的其他房地產(chǎn)。第七條 以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，不得違反國家和本省有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定。以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)設(shè)定前原有的地上房屋及其他附屬物 應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。以出讓土地使用權(quán)地塊上的全部房屋設(shè)定抵押權(quán)的， 該房屋占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)隨之抵押。以出讓土地使用權(quán)地塊上的部分房屋設(shè)定抵押權(quán)的， 該部分房屋所占用范圍內(nèi) 的土地使用權(quán)隨之抵押。第八條 以有限產(chǎn)權(quán)房屋設(shè)定抵押權(quán)的，以房屋所有人原出資的比例為限，并 須符合國家和本省關(guān)于有限產(chǎn)權(quán)房屋的管理規(guī)定。第九

5、條 以房屋期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，必須符合房屋預(yù)售和建筑承包管理的有關(guān)規(guī)定。第十條以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已出租的事實(shí)明示抵押權(quán)人， 并將抵押情況告知承租人。房地產(chǎn)抵押合同（以下簡(jiǎn)稱抵押合同）簽訂后，原 租賃關(guān)系繼續(xù)有效。第十一條 有營(yíng)業(yè)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，其設(shè)定的抵押 期限不得超過企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限。以有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使 用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。第十二條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意，并以抵押人所享有的份額為限。以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，

6、必須經(jīng)全體共有人書面同意，抵押人為全體共有人。第十三條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物；在抵押權(quán)存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。第十四條 已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，并應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。 所擔(dān)保的債務(wù)的履行期限亦不得早于前一個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)的履行期限。第十五條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押房地產(chǎn)。第三章抵押合同的訂立第十六條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人必須簽訂書面抵

7、押合同。第十七條 抵押合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所：（二）抵押房地產(chǎn)的座落、類型、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用地面積以及四至、價(jià)值、 所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、權(quán)證編號(hào)等；（三）抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)種類、數(shù)額及履行期限；（四）抵押物的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外毀損或者滅失的責(zé)任；（五）抵押權(quán)滅失的條件；（六）違約責(zé)任；（七）爭(zhēng)議的解決方式；（八）抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)；（九）簽訂抵押合同的時(shí)間與地點(diǎn)。第十八條設(shè)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)， 并在抵押合同中載明所估價(jià)值。抵押 物價(jià)值由抵押當(dāng)事人委托經(jīng)省建設(shè)行政主管部門審批并核發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)評(píng)

8、估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。第十九條 當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人向保險(xiǎn)公司投保。第二十條 以已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行出租的，出租人應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實(shí) 明示承租人。第二十一條 抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借、轉(zhuǎn)借抵押房 地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。第二十二條 下列抵押合同為無效合同：（一）違反本辦法第六條規(guī)定所簽訂的抵押合同;（二）抵押合同所擔(dān)保的合同無效的；（三）違法簽訂的其他抵押合同。第四章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理第二十三條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占用管理。抵押人在占用與管理期間應(yīng)當(dāng)保持抵押房地產(chǎn)的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的規(guī)定，監(jiān)督檢查

9、由抵押人占用管理的抵押房地產(chǎn)。第二十四條 除國家建設(shè)需要進(jìn)行拆遷外，未征得抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)出售、交換、贈(zèng)與、拆除或者改建。因國家建設(shè)需要將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人。抵押房地產(chǎn)發(fā)生繼承、析產(chǎn)的，承受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人。第二十五條 抵押房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，抵押房地產(chǎn)所承擔(dān)的擔(dān)保義務(wù)不變。作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡時(shí)， 其合法繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與所繼承或受遺贈(zèng)的抵押房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值相應(yīng)的抵押擔(dān)保義務(wù)。第二十六條 除自然損耗外，抵押房地產(chǎn)滅失或者毀損的，抵押人應(yīng)當(dāng)立即通知抵押權(quán)人，并采取有效措施防止損失擴(kuò)

10、大。因抵押人過錯(cuò)而導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)滅失或者毀損的， 不能或者不足以作為其履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)重新提供或增加擔(dān)保， 以彌補(bǔ)不足，抵押權(quán)人也可直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。第二十七條非抵押人過錯(cuò)造成抵押房地產(chǎn)滅失、毀損或者被依法列入拆遷范圍所獲得的賠償金、補(bǔ)償金，應(yīng)當(dāng)提存公證，并作為抵押財(cái)產(chǎn)處理 第五章抵押合同的變更、解除和終止第二十八條已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)被改建或者依法列入拆遷范圍，以交換產(chǎn)權(quán)方式補(bǔ)償?shù)?，由抵押?dāng)事人以交換所得房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同；實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押人將所得補(bǔ)償金提存公證， 作為抵押財(cái)產(chǎn)處理，或者由抵押當(dāng)事人選擇與原抵押房地產(chǎn)同等價(jià)值的房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押

11、權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同。抵押人按本辦法第二十六條第二款規(guī)定重新提供或增加擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)變更抵押合同。除本條第一款、第二款規(guī)定外，變更抵押合同必須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致。變更抵押合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押變更合同。第二十九條因國家建設(shè)需要將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍并實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，其補(bǔ)償金已用于清償?shù)盅悍康禺a(chǎn)所擔(dān)保的債務(wù)， 并補(bǔ)足不足部分后，抵押合同解除。除前款規(guī)定外，解除抵押合同必須經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商一致并簽訂抵押解除合同。第三十條 抵押人在合同期內(nèi)已清償債務(wù)或者抵押權(quán)人放棄債權(quán)的，抵押合同終止。第六章抵押登記 第三十一條 房地產(chǎn)抵押設(shè)定后，必須向房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。未經(jīng) 登記的房地產(chǎn)抵

12、押不得對(duì)抗第三人。第三十二條 房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理抵押登記；以房屋期權(quán)作抵押，房屋在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證 之日起三十日內(nèi)，重新辦理抵押登記。第三十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押雙方當(dāng)事人必須持抵押合同、 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份 證件等，填寫房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表，并由抵押人提交下列材料：（一）以出讓土地使用權(quán)作抵押的，提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用 權(quán)證；（二）以房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作抵押的，提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證；（三）以預(yù)購房屋期權(quán)作抵押的，提交依法生效的房屋預(yù)（購）合同，預(yù)付款 票據(jù)；房屋在抵押期

13、間竣工、重新辦理抵押登記的，提交本款第二項(xiàng)所列材料；（四）以建筑工程發(fā)包的房屋期權(quán)作抵押的， 提交依法生效的建筑工程承包合 同、土地使用權(quán)證件、投資計(jì)劃、規(guī)劃許可證、建筑許可證；房屋在抵押期間 竣工、重新辦理抵押登記的，提交本款第二項(xiàng)所列材料；（五）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料。抵押當(dāng)事人委托他人辦理房地產(chǎn)抵押登記的， 還必須提交委托書和代理人身份證件。第三十四條以房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作抵押的，在辦理抵押登記時(shí)，需同時(shí)在房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書上注記抵押土地的面積， 不需另行辦理其 他抵押登記。第三十五條 抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押變更合同簽訂之日 起三十日內(nèi)，

14、向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押變更登記。第三十六條抵押合同解除或者終止，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同解除或者終止之日起三十日內(nèi)，向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷登記。第三十七條 房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，向登記人出具登記證明。第三十八條 辦理抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 向登記機(jī)關(guān)支付登記費(fèi)用。第三十九條 抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記的有關(guān)材料可以公開查閱。查閱人應(yīng)當(dāng)支付查閱費(fèi)用。第七章抵押房地產(chǎn)的處分第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)：（一）債務(wù)人未依約履行到期債務(wù)的；（二）作為公民的債務(wù)人死

15、亡或者被宣告死亡，無人代為履行到期債務(wù)的；（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈(zèng)人拒不履行到期債務(wù)的;（四）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的；（五）抵押人違反第二十四條規(guī)定擅自處分抵押物的；（六）作為法人或者其他組織的抵押人，發(fā)生減資、分立等情況而影響或者可能影響抵押合同履行的；（七）抵押合同約定的其他情況。第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，抵押當(dāng)事人可經(jīng)協(xié)商以下列方式處分抵押房地產(chǎn)：（一）作價(jià)轉(zhuǎn)讓；（二）拍賣。抵押當(dāng)事人無法達(dá)成作價(jià)轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)協(xié)議時(shí)，以拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)。第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者已出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承

16、租人。第四十三條 以作價(jià)轉(zhuǎn)讓方式處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，下列法人、其他組織或者公民在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)：（一）已出租的抵押房地產(chǎn)的承租人；（二）按份共有的抵押房地產(chǎn)的其他共有人；（三）與抵押房地產(chǎn)不宜分割或者有共同配套使用設(shè)施的房地產(chǎn)的共有人。以拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)前，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書面通知前款所享有優(yōu)先購買權(quán) 的相關(guān)人 第四十四條設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的房地產(chǎn)被處分時(shí)，受償權(quán)按下列順序確定:（一）在規(guī)定期限內(nèi)辦理抵押登記者，優(yōu)先于超過規(guī)定期限辦理抵押登記者；（二）均在規(guī)定期限內(nèi)辦理抵押登記的，以抵押合同生效的時(shí)間在前者為優(yōu)先；（三）均超過規(guī)定期限辦理抵押登記的， 以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理登記的時(shí)間在

17、 前者為優(yōu)先。處分設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押房地產(chǎn)一同 處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第四十五條 尚在租賃期內(nèi)的抵押房地產(chǎn)處分后，抵押權(quán)設(shè)定前已出租的，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效；抵押權(quán)設(shè)定后出租的，原租賃關(guān)系自然終止。第四十六條設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的， 依法處分該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)按 規(guī)定從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后， 抵 押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第四十七條抵押人破產(chǎn)后，其破產(chǎn)前已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 但處分抵押房 地產(chǎn)所得金額超過履行債務(wù)所需金額的，超過部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第四十八條抵押當(dāng)事人選擇拍

18、賣方式處分抵押房地產(chǎn)的，在拍賣程序開始前有下列情形之一的，可以中止拍賣：（一）被拍賣抵押房地產(chǎn)有權(quán)屬爭(zhēng)議的；（二）抵押權(quán)人要求中止拍賣的；（三）抵押人愿意即時(shí)履行債務(wù)或者向抵押權(quán)人提供有能力履行債務(wù)的證明，申請(qǐng)中止拍賣的；（四）應(yīng)當(dāng)中止拍賣的其他情況。第四十九條 抵押當(dāng)事人選擇拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)的，按國家和本省拍賣 的有關(guān)規(guī)定辦理。抵押當(dāng)事人選擇作價(jià)轉(zhuǎn)讓方式處分抵押房地產(chǎn)的， 按本省房地產(chǎn)交易管理的有 關(guān)規(guī)定辦理。第五十條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序和原則分配：（一）支付處分抵押房地產(chǎn)所需費(fèi)用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)處分后應(yīng)繳稅費(fèi)；（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（四）賠償因債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足履行債務(wù)和違約金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追 索不足部分。第五十一條處分劃撥土地使用權(quán)地塊上設(shè)定抵押權(quán)的房屋期權(quán)的，應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)移相應(yīng)的劃撥土地使用權(quán)。第八