某廣場規(guī)劃策劃草案

1、阿城上京廣場規(guī)劃策劃草案前 言此方案根據(jù)目前哈爾濱市阿城區(qū)商業(yè)的情況一個月的深入調(diào)研總結(jié)和未來23年內(nèi)中國商業(yè)的發(fā)展所做的商業(yè)定位與策劃。方案根據(jù)項目已建成的建筑形式和地理位置，模擬了將來實際招商和商場運營，僅供參考。通過對市場的全面調(diào)查和主要商戶、意向投資者、行業(yè)專家的訪談基本認可此方案有較強的可行性。一、阿城商業(yè)概況阿城區(qū)商業(yè)主要集中在解放大街上，但從規(guī)模、體量、購物環(huán)境、停車及其他配套服務現(xiàn)已無法滿足消費者的需求。阿城現(xiàn)有市場商業(yè)參差不齊，競爭意識落后，業(yè)態(tài)同質(zhì)化，還是以百貨和綜合性商業(yè)占據(jù)半壁江山；整體消費水平低下，缺少體驗購物商場及主題商業(yè)，整體還處傳統(tǒng)商業(yè)。阿城上京廣場項目做為一個

2、總建筑面積51000平方米的大型商場，雖然處在一個新區(qū)域，周邊沒有其他商業(yè)，但是項目自身在體量上夠規(guī)模，具備獨立成市、獨立成圈的條件，同時隨著城市的發(fā)展，一個城市一個商圈已無法滿足人民生活水平日益提高及生活配套的發(fā)展，新商圈的誕生是社會進步發(fā)展的必然需要。只要我們項目定位準確和差異化，其輻射區(qū)域?qū)⒊^一般的區(qū)域中心，依然能輻射整個阿城區(qū)及周邊地區(qū)。二、上京廣場的周邊環(huán)境上京廣場坐落于阿城新區(qū)上京大道南側(cè)，北臨區(qū)政府，。周邊的住宅小區(qū)設(shè)計新穎、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，一直是阿城區(qū)商品房價格的領(lǐng)跑者。具體有：金昌國際、金京賽麗斯、上京商住小區(qū)、上京府邸、金京壹號公館、麗都國際、金上京公館、金都府邸

3、、恒盛新天地、金河銘苑、鼎源名座、海富城等高檔住宅小區(qū)。該區(qū)域已成為阿城的富人區(qū)，醫(yī)院、學校、銀行環(huán)繞左右，名符其實的阿城區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。三、建筑結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施1.上京廣場建設(shè)單位為哈爾濱富氏隆集團阿城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，設(shè)計單位為哈工大設(shè)計院，施工單位為哈爾濱市華興建筑公司。目前地下商場已完工。地上廣場綠化及景觀預計2013年7月前竣工。2、建設(shè)地點為哈爾濱市阿城區(qū)上京大道南側(cè)，北臨區(qū)政府，西臨金滌路，東臨金溪路，交通便利。3、建筑規(guī)模:本工程。地下兩層商場的建筑面積為50946平方米，其中:地下一層25473、地下二層25473。地下一層為商場，共劃分為14個防火分區(qū)，局部采用防火

4、墻分隔。地下二層為商場及局部停車位，共劃分為11個防火分區(qū)，車位為平層停車，停車位112個（根據(jù)實際需要可以增加）。整體上運用對稱、和諧的建筑風格。以南北中軸線為中心，進行布局。在上京大道一側(cè)設(shè)置兩個25米寬的主入口（下沉廣場），每個主入口各安裝上下兩部戶外自動扶梯。廣場上設(shè)置輔助入口22個，地下一層至地下二層設(shè)置自動扶梯八部、運貨電梯二部、步行梯26部。地上直通地下二層設(shè)置行車坡道二處，并在地下一層設(shè)置了入口和卸貨平臺。室內(nèi)設(shè)置公廁4個、污水池13個，為適應餐飲的需要，另設(shè)置了隔油池和生活水箱（自來水停水時使用）。商場總電容量為8000KVA，設(shè)8個低壓配電室和一個發(fā)電機工作室，采用雙電源供

5、電系統(tǒng)，發(fā)生事故迅速切換，既保證了火災發(fā)生時的應急照明，又保障了停電狀態(tài)下商場的正常運營。商場設(shè)置了中央空調(diào)，用于冬季取暖和夏季制冷，從而營造冬暖夏涼的購物環(huán)境。4、結(jié)構(gòu)體系：為框架結(jié)構(gòu)；外墻為400厚抗?jié)B鋼筋混凝土墻，內(nèi)墻為200厚陶?；炷翂Α５叵露訉痈?.8m，地下一層層高5.5m ,柱距8.4m，覆土最薄處為0.51.7m。3、建筑防火類別：本工程為多層商場，耐火等級均為一級；車庫為類地下停車庫耐火等級均為一級。4、功能分配：地下二層車庫主要有商場，車庫及設(shè)備用房等。地下一層功能有商場，設(shè)備用房等。四、地面廣場建設(shè)及綠化地上大型休閑廣場25,000，以“金源文化、城市發(fā)展”為主題，采

6、用現(xiàn)代城市廣場設(shè)計手法，其中穿插城市歷史文脈、文化、城市民風與民俗。廣場中間的主題雕塑是一面抽象巨幅銅鏡，廣場南側(cè)是一面通透式景觀墻，上面雕刻著金代的文化圖騰和城市發(fā)展與未來前景的圖案。沿著廣場的東西中軸線，兩側(cè)各設(shè)置一臺巨幅LED電視屏，用以市政宣傳和商品推介。廣場地面采用天然大理石拼花鋪裝，并配以多彩地坪漆進行點綴，對稱的植物配置，步行梯入口旁設(shè)有防腐木休閑座椅，以供市民休閑、小憩。廣場在設(shè)計上充分考慮形象（景觀）、功能（實用）、環(huán)境，這三大要素，是人們休閑、集會、學習、交流的最佳場所，同時也延長了顧客停留時間，為地下的商業(yè)運營發(fā)展打下了扎實伏筆。五、開發(fā)商簡介富氏隆集團成立于xxx年，董

7、事長傅立君。富氏隆集團是集商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、廣告、物業(yè)管理于一體的多元化大型民營企業(yè)。集團現(xiàn)有職工158人，其中，中高級技術(shù)人員和專業(yè)管理人員78人。商業(yè):富氏隆商貿(mào)城主要經(jīng)營副食品、特色餐飲、日用百貨、洗滌化妝、小型家用電器、服裝鞋帽、床品布藝、勞保用品、針織、箱包、成衣加工等。富氏隆家居購物廣場是阿城區(qū)唯一一座集家具、家電、裝飾材料、室內(nèi)裝飾品于一體的“一站式”購物商場。金街購物廣場是目前阿城區(qū)設(shè)施完善、布局科學、裝修豪華、環(huán)境舒適的專業(yè)化品牌服飾集散地。房地產(chǎn)開發(fā)：富氏隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝飾于一體的綜合性企業(yè)?？瑟毩㈤_發(fā)建設(shè)民用住宅、公共建筑、路橋等工程項目

8、。金融：富氏隆信用擔保有限公司是阿城區(qū)第一家信用擔保公司。業(yè)務范圍是為中小型企事業(yè)單位、個體工商戶、下崗職工再就業(yè)小額流動資金貸款提供擔保服務，同時提供信息查詢、投資咨詢、資信分析等服務。廣告;富氏隆廣告策劃有限公司全權(quán)代理阿城電視臺(新聞、文藝、影視三個頻道) 的電視廣告業(yè)務；全權(quán)代理阿城區(qū)主要街道戶外媒體廣告業(yè)務。六、 市場調(diào)研（一）阿城區(qū)核心商圈調(diào)研報告1. 商圈地圖2. 商圈調(diào)研數(shù)據(jù)阿城區(qū)核心商圈調(diào)研報告調(diào)研城市阿城區(qū)消費理念阿城人在消費理念方面主要有兩個特性：1、基本工薪層及周邊農(nóng)村：基本工薪人群個人收入雖然相對穩(wěn)定，但僅能應付日常支出，因此其存在“以收定支”的主要消費思想，周邊農(nóng)村

9、人口主要指月收入在2000元以下人群；2、月收入超過2000元人群：這類人群主要是企業(yè)小領(lǐng)導、公司骨干員工、經(jīng)商者及公務員等企業(yè)人群。由于這部分人群在社會上經(jīng)歷的多，有相應的社會經(jīng)驗，同時也具備再創(chuàng)業(yè)能力，其思想要比第一類人前衛(wèi)許多，他們可以花明天的錢，也就是提前消費理念人群。但這些人并不占據(jù)主流。小結(jié)：當?shù)厝酥饕灾械蜋n次為主。在日常消費中，主要為溫飽型。個別富裕群體，在追求品牌及奢侈品方面和招待就餐大型飯店，主要以去市中心購物和招待為主。消費習慣因離哈市較近相對高消費人群去市里消費，老百姓及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民以阿城本地消費為主，日常消耗品以本地采購為主。調(diào)研商圈阿城區(qū)解放大街商圈商圈形成時間解放大街

10、商圈，其于90年代初期即有商業(yè)在此經(jīng)營。隨著阿城百貨大樓的建立周邊商家陸續(xù)進入，如世紀名苑肯德基等;商業(yè)進駐和發(fā)展使得步行街商圈進入了新的商業(yè)氛圍。但是現(xiàn)在由于政府城市向西發(fā)展的改造，商圈也在陸續(xù)向外擴延。商圈內(nèi)主要商業(yè)項目名稱陽光地下商場、富士隆地下商場世紀名苑、源澤商場、阿城百貨大樓 富士隆建材城、富士隆商貿(mào)城慶客隆超外、金街地下商圈所處位置地理位置范圍解放大街 牌路大街 延川大街貨品來源哈爾濱批發(fā)商場為主商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成零售商場陽光地下商場、富士隆地下商場、世紀名苑、源澤商場、阿城百貨大樓、富士隆建材城、富士隆商貿(mào)城、慶客隆超外、金街地下商圈定位批發(fā)市場無零售商場百貨業(yè)態(tài)：中低檔；非百貨業(yè)態(tài)

11、：以中低檔為主，部分商場區(qū)域經(jīng)營商品為低檔商圈內(nèi)商戶數(shù)量批發(fā)市場無零售商場9個門市餐飲170戶商圈銷售輻射區(qū)域阿城當?shù)丶爸苓呣r(nóng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈主要交通情況公交路線百貨大樓站臺：2、5、6、9、10、12、30、31、環(huán)慶客隆站臺：1、3、7、8、10、31、32、環(huán)消費原因阿城唯一購物商圈，商圈內(nèi)商場經(jīng)營品項齊全，可選擇性高。商圈 綜述阿城區(qū)商業(yè)服務業(yè)近幾年發(fā)展發(fā)展迅猛，零售業(yè)、餐飲業(yè)等品牌店種類繁多，各品牌專業(yè)店比較齊全，各具特色，并且分布集中在金城步行街，和解放大街中段，形成了阿城的商圈，是人們購物的唯一去處，沒有選擇余地，在這個阿城唯一商業(yè)圈中，集中了阿城一百、百貨大樓、遠大商場、世紀名苑、

12、時尚陽光、金街、肯德基快餐等現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)，功能齊全完善。商場、超市、連鎖店、酒店、銀行、交易所、美容美發(fā)中心等應有盡有，大大小小的便民店更是遍布大街小巷，形成了中心商業(yè)區(qū)。（二）阿城各商場詳細數(shù)據(jù)商場名稱地理位置使用面積/經(jīng)營格局經(jīng)營品項開業(yè)時間租金區(qū)間/元/月/銷售價格/元/銷售年限陽光地下解放大街到延川大街地下7500負一層服裝為主，百貨類2012135-270開盤時30000元，現(xiàn)專賣價42000元，餐飲原價51800元元，現(xiàn)專賣價69000元2012年起銷售產(chǎn)權(quán)40年富氏隆地下商業(yè)街解放大街370負一層通訊類為主，百貨類1992150-165世紀名苑解放大街59號6600地下一層地上四

13、層負一層：人民同泰藥店一層：申格體育二層：男女裝、飾品、針織、童裝、化妝品、包三層：男女裝、飾品、床品、美甲、手表四層：家具城、美食廣場2002二層：165-225三層：75-120四層：15000-18000元/年源澤購物中心解放大街67號6000地下一層地上四層負一層：鞋類一層：表、金飾品、鞋類二層：鞋類三層：男裝、女裝、箱包、女士內(nèi)衣、家居服、休閑服飾、床品、男女褲四層：男女裝、熨燙、銀飾2013負一層，一層，二層為大包戶。三層四層為商場聯(lián)營阿城百貨大樓解放大街84號9000地上四層一層：化妝品、金店、鐘表、眼鏡、文教、五金、工藝品、家電、箱包、煙酒、食品、醫(yī)藥二層：休閑裝、童裝、運動裝

14、三層：休閑鞋、中老年鞋 童鞋、床品四層：家具1989一層 80-100/月/二層 130-150/月/三層 110-130/月/四層 大包富氏隆家居購物廣場延川大街6000地上四層一層： 裝裱 五金二層：燈飾 瓷磚 潔具 衛(wèi)浴 地板 櫥柜 木門 三層：實木家具 板式家具 辦公家具 沙發(fā) 床墊四層：錦繡坊布藝 窗簾 床上用品2004一層：800-1000/年/二層:400-800/年/三層：300-400/年/四層：500/年/富氏隆商貿(mào)城 解放大街中心市場 7000地下一層，地上三層負一層：衣世界批發(fā)城一層: 小家電器、藥店、小百、銀飾、婚慶用品二層: 服裝、鞋、床品三層: 家具2004一層：

15、200-300二層：66-115慶客隆超外延川大街與民權(quán)大街交口2000超市超外服裝、針織、家居、化妝品、鞋帽、箱包、副食、藥店1998140-200金京大廈延川大街與解放大街交匯處7000地下一層地上五層負一層：床品、工藝品 一層：品牌家電 二層：精品男裝、毛衫、鞋 三層：男女裝、羽絨服、手表 四層：內(nèi)衣、床品、童裝 百貨 五層：精品家具 2007二層：1300-1500/年三層：1100-1400/年四層：600-1300/年阿城在建項目的詳細情況商場名稱地理位置建筑面積/經(jīng)營格局經(jīng)營品項預計開業(yè)時間銷售價格/元/銷售年限租金區(qū)間/元/月/達仁印象城解放大街60000地下一層地上五層負一層

16、：家樂福超市一層：化妝品，名表，黃金二層：品牌女裝，男裝等三層：童裝，淘氣堡四層：針織，家居，餐飲等五層：電影院預計2015年9月開業(yè)暫時不銷售暫時不銷售待定新光天地解放大街與牌路大街交口12000負一層服裝，針織，小百，餐飲，箱包，飾品，童裝，童鞋等預計2015年9月開業(yè)30000使用面積產(chǎn)權(quán)商鋪40年經(jīng)營使用權(quán)待定金昌國際建材城上京大道區(qū)政府西側(cè) 250000一帶二門市建材、潔具、裝飾等16000建筑面積產(chǎn)權(quán)70年帶房產(chǎn)證全部出售（三）金上京廣場區(qū)位圖（四）哈爾濱市阿城區(qū)慶客隆超市調(diào)研報告調(diào)查時間：2014年7月14日調(diào)查地點：哈爾濱市阿城區(qū)慶客隆超市調(diào)查方法：實地調(diào)查調(diào)查目的：通過進行拜

17、訪詢問和實地考察的方式，來了解慶客隆超市的經(jīng)營特色，發(fā)展歷程，超市面積及每天的銷售額，貨品來源，并通過對其核心競爭力的分析，了解慶客隆超市之所以在阿城當?shù)睾苁軞g迎的原因。1、公司簡介 慶客隆連鎖商貿(mào)有限公司成立于1998年10月，是黑龍江省大慶市首家大型連鎖超市。 2009年12月7日慶客隆成功在納斯達克掛牌上市。2010年，慶客隆進軍戰(zhàn)略省份吉林省、遼寧省，實現(xiàn)戰(zhàn)略布局，加速企業(yè)發(fā)展。如今，慶客隆連鎖經(jīng)營網(wǎng)點遍布東北三省、內(nèi)蒙古東部二十多個城市，拓展門店五十余家、物流配送中心二家，以壯大成為具有百貨、大賣場、超市三種經(jīng)營模式的旗艦之師。2、慶客隆超市簡介 慶客隆超市是慶客隆連鎖商貿(mào)有限公司旗

18、下的連鎖分公司。 慶客隆第一家超市成立于1999年1月23日新村店。2003年12月7日，慶客隆肇東店成立。這是慶客隆第一家外埠分店，從而邁出了向大慶市外發(fā)展的第一步。2009年12月20日，慶客隆吉林省第一家門店農(nóng)安大賣場成立，2008年12月28日，慶客隆海拉爾店成立，標志著慶客隆跨出黑龍江省向內(nèi)蒙古區(qū)域發(fā)展的序幕。2010年10月20日，慶客隆臺安店成立，這是慶客隆在遼寧省發(fā)展第一家門店臺安店，為跨省發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。如今慶客隆經(jīng)營連鎖經(jīng)營網(wǎng)點遍布東北三省、內(nèi)蒙古東部十多個城市，拓展門店50余家。3、阿城區(qū)慶客隆超市基本情況地理位置：黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)延川大街418號服務電話：04

19、51-53783100高峰購物時間段：16:30-19:30慶客隆超市總面積超內(nèi)面積超外面積開業(yè)時間營業(yè)時間收銀系統(tǒng)/個銷售額/萬/天日客流量/人5780438014002006年5月20日08:00-21:0022個17-20約2000左右超外商鋪情況：品項商戶數(shù)量（戶）租金元/月/食品類6140-200元飾品類7箱包8化妝品2針織5服裝2玩具3童裝2日用百貨8家紡2通訊6鞋4美甲1藥店1總計574、經(jīng)營特色慶客隆自有品牌商品包括下述品牌：QKL、唯宜、唯馨、唯舒及綠江康源。5、商品來源所有商品均是由總部統(tǒng)一采購，根據(jù)本店的銷售額來制定采購計劃，統(tǒng)一配送到連鎖店。6、交通狀況1路、3路、7路

20、、8路、10路、31路、32路、環(huán)7、消費群體本地居民及周邊鄉(xiāng)村居民8、慶客隆超市的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、 地理位置阿城區(qū)慶客隆超市位于延川大街上，公路客運站對面，交通便利，處于中心地段，周圍商場圍繞，客流量很大。慶客隆超市將來超市購買物品的消費者辦理會員卡，會員卡分為一張主卡兩張副卡，一家三口，只需辦理一張即可。每期推出會員商品，吸引消費者前來消費3、 大眾化的目標客戶 目標消費群體，消費者短期內(nèi)的重復購買率高，但每次的購買量不大，多為臨時性，隨機性消費行為。加以公路客運站流動人口多，給慶客隆帶來了穩(wěn)定的收益4、 特色化商品營銷 價格低廉吸引客戶，以獨家商品，特色商品及自有品牌商品吸引客戶。5

21、、 物流中心 慶客隆超市有自有的物流配送中心，給商品在交通運輸上解決了很大的問題，使商品可以快速的運到各個連鎖店。劣勢：1. 超市開業(yè)時間長，物業(yè)設(shè)施老化2. 外門面無明顯標識，裝修簡陋3. 超市管理有空缺，海產(chǎn)區(qū)區(qū)衛(wèi)生差4. 目前慶客隆在阿城消費者比較認可，同類型超市沒有與之并肩發(fā)展的，缺乏有競爭力的管理機制。5. 員工的素質(zhì)有待提高，超市內(nèi)衛(wèi)生問題無人管理6.由于阿城本地無其它大型超市，當?shù)鼐用裥纬少徫锪晳T，因此，慶客隆超市的商品的價格要高于本地其它超市。9、超市外圖片展示 10、超市內(nèi)的圖片展示 （五） 阿城滿客隆北新店調(diào)研報告1、調(diào)研時間：2014年7月14日2、調(diào)研項目位置：阿城區(qū)北

22、新路與金瀾路交口處3、調(diào)研目的：（1.）超市概況，及其賣場布置；（2.）超市銷售情況；（3.）滿客隆超市與其他超市同種商品的價格對比。4、公司簡介1.成長歷程：滿客隆連鎖超市有限公司成立于1999年10月28日，現(xiàn)有超市45家，覆蓋整個東北三省。員工5000多人，資產(chǎn)過億元。滿客隆連鎖超市有限公司于2008年正式開始運營，依據(jù)東北區(qū)市場已確立要開設(shè)500家門店的宏偉戰(zhàn)略規(guī)劃目標，并建立了集倉儲、配送、運輸一體化的物流配送中心，配置一流的硬件、軟件配套設(shè)施和完善的采購運營系統(tǒng)。5、滿客隆超市（北新店）概況：（1.）開業(yè)時間：2013年8月 （2.）營業(yè)時間：8:00-20:30（3.）公交線路：

23、9線、10線（4.）日銷售額：4-5萬元。（5.）收銀系統(tǒng)：11個口（6.）日客流量：約1000人左右（7.）高峰購物時間段：16:30-19:00（8.）超市面積概況：約建面4000平方米超內(nèi)超外建筑面積28001000使用面積1600500租金/月/不詳180-240（9）超外商鋪情況：品項名稱主力戶型商鋪數(shù)量熟食葉氏百草153哈肉聯(lián)葉華食品藥店寶豐醫(yī)藥連鎖2手表金天城表行1日用品韓式商品1奶吧每日陽光1茶葉湘復茶莊1服飾茶馬云南1玩具巧手娃益智園1美發(fā)19公館1總計15個（10.）貨品來源： 生鮮類與肉類來源于阿城當?shù)亟?jīng)銷商，水果來源于哈達批發(fā)市場，其它品項由總部統(tǒng)一調(diào)配。注：生鮮，肉類

24、，水產(chǎn)都對外招商，由當?shù)亟?jīng)銷商經(jīng)營。6、消費群體本地居民及周邊鄉(xiāng)村居民7、滿客隆超市（北新店）優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：1、 地理位置優(yōu)越，位于北新客運站對面，超市周圍小區(qū)集中，具有穩(wěn)定的客流；2、滿客隆為連鎖超市，具有品牌效應；3、商品種類齊全，能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨螅?、商品價格低廉，百姓都能接受。 劣勢：1、 超市門面小，不夠醒目；2、 超市內(nèi)個別通道窄，只夠兩個行人并排行走；3、 超市內(nèi)導購標示不明顯；4、 超市地面不整潔，海鮮區(qū)地面濕滑；5、 超市導購態(tài)度懶散，有嘮嗑和打瞌睡的現(xiàn)象；6、 商品陳列不整齊，顧客挑選完商品后，沒有工作人員整理；7、 超市庫存商品直接放在通道邊，沒人管理

25、；8、 同類商品對比度小，不能滿足個性顧客的購物需求；9、 超市內(nèi)照明度不夠，有陰暗角落；10、 超市通風性較差，超市內(nèi)部潮濕。11、 超市電梯不是自動人行道電梯，購物車不能直接上到地面12、 滿客隆超市為新開業(yè)超市，當?shù)刂炔桓?，由于在新客運站對面，消費者多為過往旅客及周邊居民。8、超市內(nèi)圖片展示綜述：經(jīng)調(diào)研阿城兩家大型超市后，發(fā)現(xiàn)超市內(nèi)物品均為本地貨品居多，因該商品屬于生活消耗品，百姓日常必需品，客流量是商圈內(nèi)最大的商場目前兩家超市本面積偏小，均在老城區(qū)，超市門面不夠醒目，商品與大型超市無法比擬，也流失很多品質(zhì)客戶去哈爾濱大型超市購物，超外部分店鋪裝修及經(jīng)營商品陳列都很落后；超市內(nèi)裝修陳

26、舊，超市內(nèi)照明度不夠，有陰暗角落，通風性較差，超市內(nèi)部悶熱潮濕，無法使顧客長時間逗留產(chǎn)生購物欲望。通道偏窄，顧客在挑選商品時容易造成通道堵塞。超市內(nèi)導購標示不明顯，顧客無法迅速找到需求商品，造成購物不便。超市內(nèi)地面清掃不夠及時，海鮮區(qū)商品價格較高商品質(zhì)量較差，衛(wèi)生環(huán)境較差，超市導購態(tài)度懶散，商品陳列不整齊，顧客挑選完商品后，沒有工作人員整理。超市庫存商品直接放在通道邊，使本就不寬敞的通道更顯擁堵。同類商品對比度小，檔次偏低，很多品牌沒有進入超市，不能滿足品質(zhì)顧客的購物需求。因此阿城亟需進駐一個更加專業(yè)的大型超市以滿足所有阿城人民的購物需求。9、在建超市項目情況：位置：解放大街體育場項目名稱建筑

27、面積規(guī)模樓層規(guī)劃開業(yè)時間銷售情況達仁印象城總建筑面積60000地下一層地上五層負一層：家樂福超市一層：化妝品，名表，黃金二層：品牌女裝，男裝等三層：童裝，淘氣堡四層：針織，家居，餐飲等五層：電影院預計2015年9月開業(yè)暫時不銷售10、阿城金城廣場品牌服裝調(diào)研分析報告地理位置位于阿城解放大街與牌路大街交匯處金城胡同商業(yè)分布金城廣場品牌服裝一條街是商業(yè)中心地帶，周邊有源澤商場、世紀名苑、慶客隆超外、富士隆商貿(mào)、富士隆地下、金街地下、一百家電商場、肯德基金城餐廳。自然狀況名稱 金城廣場品牌服裝一條街地址解放大街與延川大街交匯處金城胡同性質(zhì)個體經(jīng)營經(jīng)營方式零售商場規(guī)模50至100平方米營業(yè)面積6000

28、平方米主要輻射區(qū)域本地人口和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)居住生活的居民商場主要消費人群特性消費人群層次中低檔消費消費原因唯一品牌消費基地貨品來源運動品牌、尚淑女裝、針織內(nèi)衣以廠家發(fā)貨為主， 經(jīng)營特色尚淑女裝、運動休閑、針織品牌內(nèi)衣、品牌男裝、飾品、餐飲等 金城胡同品牌一條街經(jīng)營品牌：唐獅、鴻星而克、特步、貴人鳥、阿依蓮、CCDD、脈膊潮流男裝、男人幫、夏娃之秀、曼妮芬內(nèi)家、老銀匠等。 交通環(huán)境金城廣場位于商圈中心，交通便利，乘車方便公交線路有：1路、2路、3路、4路、5路、6路、10路、31路、環(huán)2路商鋪數(shù)量、配比品項數(shù)量（個）占比%主力戶型租金元/月/商戶成分消費者占比男裝930、60、10080-180

29、本地加盟商女性為60，男性為40年齡以2135歲者最多占總體人數(shù)的60；3550歲者占20，5160歲者占10；60歲以上者占5%;20歲以下者占5%女裝16童裝34.0 飾品小百58.0 針織46.0 銀飾11.0 皮具11.0 運動品牌2233.0 鞋11.0 餐飲46.0 家紡11.0 眼鏡11.0 拖鞋11.0 11、綜述金城胡同自發(fā)形成品牌一條街，是品牌較集中的商業(yè)中心，客流量穩(wěn)定，是阿城唯一品牌購物聚集地。消費者多為本地人口和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)居住生活的居民，解放大街和牌路大街客流相對大?，F(xiàn)阿城區(qū)品牌較為分散，需要一個大型商場容納整合，為本地品牌購物人群提供一站式購物商場。七、上京廣場

30、投資分析（一）投資成本地下開發(fā)面積按51000平方米（含出口）計算，開發(fā)成本單位約2353元平方米，總造價為1.2億元。（二）效益測算1、商場有效出租面積在設(shè)計合理的情況下，商場部分（51000平方米）有效使用面積可達到50%，即25050平方米。2、銷售利潤（1）回收成本銷售（只售20%）參照目前阿城市場的銷售價格，本項目建筑面積售價均價可達到1.8萬元平方米，如果按收回成本計算，只需售約20%，即可基本收回全部成本?；鼗\資金5100020%1.8=1.8362億元回籠資金5100020%1.2=1.224億元毛利潤1.8362-億=0.6362億元毛利潤1.224-億=0.024億元剩余8

31、0%每年出租收取租金利潤。（2）售30%計算回籠資金：5100030%=2.754億元回籠資金：5100030%=1.836億元毛利潤-1.2億=1.554億元毛利潤-1.2億=0.636億元剩余50%商場及停車場每年出租收取租金利潤。（3）售40%計算回籠資金：5100040%=億元回籠資金：5100040%=億元毛利潤-1.2億=2.472億元毛利潤-1.2億=1.2482億元剩余60%商場及停車場每年出租收取租金利潤（4）售50%計算回籠資金：5100050%=4.59億元回籠資金：5100050%=3.06億元毛利潤-1.2億=3.39億元毛利潤3.39-1.2億=2.19億元剩余50

32、%商場及停車場每年出租收取租金利潤。（一）租賃部分1、超市部分：按套內(nèi)建筑面積12000平方米，日租金0.6-0.8元/平方米/天計算，年租金收益為：263-350萬左右大型超市因需求面積大，合同期限長，前期投入裝修大，租金相對較低，但是這種大型主力店帶來的品牌效應、聚客效應、提升其他商鋪租金能力強。2、地下一層部分建筑面積：25000平方米，有效可出租面積13000平方米，按平均月租金100-120元計算，年租金收益約為：1560-1872萬元注：此租金為估算，以市場調(diào)研定價為準，僅作參考3、年租金收益合計：1823-2222萬元（以后每年租金會逐漸遞增）八、銷售策略在品項定位準確、動線規(guī)劃

33、合理、商鋪面積大小適中、銷售價格合理、產(chǎn)權(quán)進行分割、銀行按揭貸款等多項工作準備充足，并通過精心策劃，找準客戶，通過十年包租、五年返租，十年回購，零首付，帶租約銷售等多種銷售政策，并結(jié)合我們團隊在各項目積累的有效投資客戶資源，同時采取電銷、分銷、直銷（走市場找客戶）等多種營銷模式。九、招商策略改變傳統(tǒng)的“坐招”模式，派駐專業(yè)的團隊滲透到各種意向經(jīng)營者，通過專業(yè)的投資分析、市場調(diào)研等模版打動商家，促使其入駐。不定期組織各種投資說明會、投資沙龍、商業(yè)聯(lián)盟活動等，組織意向投資者到現(xiàn)場考察，聽取專業(yè)的投分析報告，促使其盡快下單。參考市場調(diào)查的資料，科學地安排每個樓層的商家比例，并充分考慮通過不同經(jīng)營性質(zhì)

34、、風格、檔次的商品組合，營造一個互相促進的良性競爭環(huán)境和商業(yè)氛圍：組織一線招商人員參與全程策劃，再配合位置、商機等方面的天時、地利、人和及緊湊有序的招商推廣，將令上京廣場在短時間內(nèi)吸納大量的意向有效經(jīng)營者。推廣中，并不僅僅以短時間內(nèi)的高出租率為目的，而更重視經(jīng)營者的品牌影響力、生存能力，對維持整個賣場的生命力有積極影響。在推廣中執(zhí)行嚴格的客戶甄選制度，是給上京廣場創(chuàng)造富有生命 力的經(jīng)營者組合起極為重要作用。租金額度按區(qū)統(tǒng)一 按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標準，原則上，在同等價值檔口采取統(tǒng)一租金的額 度，租金大體一致。租金走勢先低后高先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增。（在具體的銷售工作中租金宣傳應“高

35、開高走”，在初期可以以租金打折的方式降低經(jīng)營者租金壓力，投資者也易于接受。）租金級差店鋪區(qū)分 拉大次級店鋪與頂級店鋪的租金差距，同時對于次級店鋪岸采取一定免租 期的政策引進商家，實現(xiàn)賣場的飽滿度。租金特例個例專辦針對個別品牌優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策和較低的租金價格。十、上京廣場項目經(jīng)營定位根據(jù)阿城現(xiàn)在商圈的狀況，本著差異定位，錯位定位的原則，將項目定位為集購物、餐飲、娛樂、服務于一體的體驗潮玩公園主題的地下商業(yè)綜合體，走體驗環(huán)境，品牌服務，大眾消費的經(jīng)營之道。本項目以年輕、時尚、潮流、品位核心品牌理念，將地上地下有機結(jié)合起合，結(jié)合阿城金源文化的歷史內(nèi)涵、現(xiàn)代體驗的環(huán)境，將項目打造以新

36、鮮、時尚潮流、創(chuàng)意為主題，以新生活方式為文化內(nèi)涵的特色體驗型主題商街，業(yè)態(tài)組合上，將引進包括主力店、店中店、 集合店等全新特色組合，與購物中心業(yè)態(tài)互補，讓本項目更具娛樂化、個性化和趣味化。（一）總體定位發(fā)揮項目立地資源優(yōu)勢，充分利用市場缺失性與資源唯一性特征，滿足阿城居民日益增長的消費需求，符合政府規(guī)劃發(fā)展的要求，保證項目社會與經(jīng)濟效益統(tǒng)一，提升品質(zhì)、豐富功能鏈、拉伸檔次、創(chuàng)造差異，規(guī)避資源浪費與不合理競爭為了更加直觀的闡述本項目的定位與未來整個阿城商圈的關(guān)系，我們結(jié)合項目特點制定出以下商業(yè)定位以及定位思路 （二）市場定位1、以服裝零售、餐飲娛樂為主，經(jīng)營潮流、時尚、個性化的品牌，與周邊市場差異錯位，尋求特定的消費群，才能有相對高的利潤空間。2、互補性定位，不但考慮自身的因素，還要與周圍的配套設(shè)施相結(jié)合，使得項目定位能夠與街區(qū)功能互補，作到了優(yōu)勢互補，互為依托，與阿城傳統(tǒng)商圈的經(jīng)營模式有所區(qū)隔，使大家形成了一榮俱榮的共同體關(guān)系。 3、我們的商業(yè)理念一直堅信我們就是商圈核心，在規(guī)劃中我們將對商場功能進行規(guī)劃使得項目自身依靠強大的規(guī)模優(yōu)勢