第8章 房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策

1、房地產(chǎn)交易管理及房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策稅收制度與政策一、房地開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1、管理機(jī)構(gòu)：、管理機(jī)構(gòu)： 建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)2、資質(zhì)分級(jí)審批：、資質(zhì)分級(jí)審批： 一級(jí)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì)（及以下）二級(jí)資質(zhì)（及以下）3、資質(zhì)年檢制度、資質(zhì)年檢制度 對(duì)于不符合原定資質(zhì)或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，可降級(jí)或?qū)τ诓环显ㄙY質(zhì)或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，可降級(jí)或吊銷吊銷資質(zhì)證書(shū)資質(zhì)證書(shū)。 一級(jí)資

2、質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 二級(jí)及三級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)二級(jí)及三級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積建設(shè)面積2525萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 另外，各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)另外，各資質(zhì)等級(jí)的房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行住宅質(zhì)住宅質(zhì)量保證書(shū)量保證書(shū)和和住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)制度制度，且從未發(fā)生，且從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。過(guò)重大工程質(zhì)量事故。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理的概念n房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。l城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)交易包括房規(guī)定

4、房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押抵押和房屋和房屋租賃租賃三種形式。三種形式。房地產(chǎn)交易中的基本制度房地產(chǎn)交易中的基本制度 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了四項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度：規(guī)定了四項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度：l 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度l 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度l 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)：n對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法

5、行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。l辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；l協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)；l為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；l為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為政府或其授權(quán)的部門公布各為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，為宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，為宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念 城市房地產(chǎn)管理法城

6、市房地產(chǎn)管理法中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（建設(shè)部令第（建設(shè)部令第9696號(hào)）對(duì)其他號(hào)）對(duì)其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括下列行為：合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括下列行為：n以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；發(fā)生變更的；l一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金

7、，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的l因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；l以房地產(chǎn)抵債的；以房地產(chǎn)抵債的；l法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類n根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓。面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓。l根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

8、轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓。l根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣主要包括房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)入股等行為；無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房房地產(chǎn)入股等行為；無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與地產(chǎn)贈(zèng)與繼承等行為。繼承等行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理

9、法和和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：l 達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：l 以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的發(fā)投資總額的25%25%以上；以上；l屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其

10、他建設(shè)用地條件。l同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。并取得土地使用權(quán)證書(shū)。n司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或以其他形式司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：限制房地產(chǎn)權(quán)利的：l依法收回土地使用權(quán)的；依法收回土地使用權(quán)的；l共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；l權(quán)屬有爭(zhēng)議的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；l未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；l法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

11、的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 第一第一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；第二第二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂天內(nèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂天內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人的合法證明轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人的合法證明轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理局部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)提交向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理局部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)提交價(jià)格；價(jià)格；第三第三房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面回答；日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)

12、的書(shū)面回答；第四第四房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì) 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估； 第五第五房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅款；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅款；第六第六房地產(chǎn)管理部門核實(shí)過(guò)戶單；房地產(chǎn)管理部門核實(shí)過(guò)戶單；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易房屋簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易房屋權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見(jiàn)權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見(jiàn)的通知中提到轉(zhuǎn)移登的通知中提到轉(zhuǎn)移登記的必收要件：記的必收要件：l房屋權(quán)屬證書(shū)房屋權(quán)屬證書(shū)l房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)

13、議、法院司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議、法院司法文書(shū)、房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承公證書(shū)等）法文書(shū)、房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承公證書(shū)等）房屋贈(zèng)與手續(xù)應(yīng)該如何辦理？n 一、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同一、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，即贈(zèng)與書(shū)。按規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書(shū)面形式。n 二、房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，二、房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。在此，市民要注意的是，房屋贈(zèng)與也是要繳稅的。n 三、辦理公證三、辦理公證。 根據(jù)司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知的規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證，公證費(fèi)

14、一般為總房?jī)r(jià)千分之一。n四、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。四、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交下列證件：、申請(qǐng)書(shū)；、身份證件；、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；、贈(zèng)與書(shū)及公證書(shū)；、契稅收據(jù)。n 五、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。五、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。 這里的交付要以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書(shū)面贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人已將原房屋產(chǎn)權(quán)證交給受贈(zèng)人的，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

15、讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房銷售管理包括：商品房銷售管理包括：n商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售管理n商品房現(xiàn)售管理商品房現(xiàn)售管理商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售的概念 城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令（建設(shè)部令第第131131號(hào)）中規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)號(hào)）中規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售的條件n已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；已交付全部土地使用權(quán)出

16、讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；l持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；l按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；交付日期；l開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證?！拔遄C五證”，是房屋合法出生的證明。也即是開(kāi)發(fā)商必須具備五證，才能保證購(gòu)房業(yè)主在購(gòu)房后能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。五證包括： n1 1、國(guó)有土地使用證國(guó)

17、有土地使用證 n2 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證n 3 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證n 4 4、建設(shè)工程開(kāi)工證建設(shè)工程開(kāi)工證n 5 5、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售許可商品房預(yù)售許可 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：l商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；l開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)

18、的營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；和資質(zhì)證書(shū)；l土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；n投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；l工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；l商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。商品房預(yù)售合同登記備案商品房預(yù)售合同登記備案 城市房地產(chǎn)管

19、理法規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起3030日內(nèi)，向房地日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 預(yù)售合同登記備案管理主要是備案的及預(yù)售合同登記備案管理主要是備案的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、公開(kāi)性。時(shí)性、準(zhǔn)確性、公開(kāi)性。商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售的概念 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，

20、并由買工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。受人支付定金或者價(jià)款的行為。n商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售, ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：應(yīng)當(dāng)符合以下條件：l現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；l取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；l持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；l已通過(guò)竣工驗(yàn)收；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；l拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；l供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交

21、付使用條供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；施工進(jìn)度和交付日期；l物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；“五證兩書(shū)五證兩書(shū)” “五證五證”，是房屋合法出生的證明。也即是開(kāi)發(fā)商必須具備五證，才能保證購(gòu)房業(yè)主在購(gòu)房后能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。五證包括： n1 1、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 n2 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證n 3 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證n 4 4、建設(shè)工程開(kāi)工證建設(shè)工程開(kāi)工證n 5 5、商品房預(yù)售許可

22、證商品房預(yù)售許可證 “兩書(shū)兩書(shū)” 是開(kāi)發(fā)商在向業(yè)主交付房產(chǎn)時(shí)必須具備的。 n1 1、 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)n2 2、 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)商品房現(xiàn)售備案商品房現(xiàn)售備案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。案。商品房銷售中禁止的行為商品房銷售中禁止的行為n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。為合同標(biāo)的

23、物的商品房再行銷售給他人。l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。方式銷售商品房。l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。方式銷售未竣工商品房。l商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。n 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。式。 合同未作約定的，按

24、以下原則處理：n（一）面積誤差比絕對(duì)值在（一）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；算房?jī)r(jià)款； 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積n面積誤差比面積誤差比100% 合同約定面積合同約定面積 商品房買賣合同中誤差處理方式商品房買賣合同中誤差處理方式n買受人有權(quán)退房：買受人有權(quán)退房：買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起當(dāng)在買受人提出退房之日起3030日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。n買受人不退房的：買受人不退房的： （

25、1 1）產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，）產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在面積誤差比在3 3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3 3）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3 3部部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 （2 2）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕面積誤差比絕對(duì)值在對(duì)值在3 3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3 3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出返還買受人；絕對(duì)值超出3 3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍

26、返還買受人。企業(yè)雙倍返還買受人。 （二）面積誤差比絕對(duì)值超出面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)時(shí) 目前，我國(guó)直接將房產(chǎn)和地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。 直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)（”兩稅一費(fèi)”），企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅印花稅等。根據(jù)課稅對(duì)象性質(zhì)的不同，分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、行為稅和資源稅。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況n 按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得取得、保保有有和流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收

27、。n取得環(huán)節(jié)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅耕地占用稅和固定資產(chǎn)投固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。n保有環(huán)節(jié)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅、房房地產(chǎn)稅地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。n流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：以房產(chǎn)為對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。（1 1）納稅人納稅人：中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。：中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。（外商投資企業(yè)和外籍人員

28、暫不繳納）（2 2）課稅對(duì)象課稅對(duì)象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。（3 3）課稅依據(jù)：課稅依據(jù)： 非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10103030后的余值；后的余值； 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。（4 4）稅率：稅率：采用比例稅率采用比例稅率 按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.21.2； 按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為1212。（5 5）納稅地點(diǎn)和納稅期限納稅地點(diǎn)和納稅期限 納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地 納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體

29、由各省、自治區(qū)、直轄市人納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。民政府規(guī)定。（6）減稅、免稅1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)2、國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)、國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)4、個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)、個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)

30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前已經(jīng)使用或出租，出借的商品房應(yīng)按規(guī)定不征房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前已經(jīng)使用或出租，出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅。5、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅：（1）納稅人 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人（2）課稅對(duì)象 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地（3）計(jì)稅依據(jù) 納稅人實(shí)際占用的土地面積以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。（4 4）適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算:幅度定額稅率n城鎮(zhèn)土地使用稅率城鎮(zhèn)土地

31、使用稅率 級(jí)別級(jí)別 人口（萬(wàn)）人口（萬(wàn)） 稅額（元稅額（元/ /平米平米. .年）年） 四川省四川省n大城市大城市 =50 0.5-10 0.5-5=50 0.5-10 0.5-5n中等城市中等城市 20-50 0.4-8 0.4-420-50 0.4-8 0.4-4n小城市小城市 =20 0.3-6 0.3-3=20 0.3-6 0.3-3n縣城、縣城、 _ 0.2-4 0.2-2_ 0.2-4 0.2-2 建制鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、 工礦區(qū)工礦區(qū)每平方米的年幅度稅額按城市大小分為每平方米的年幅度稅額按城市大小分為4個(gè)檔次個(gè)檔次（5 5）納稅地點(diǎn)和納稅期限納稅地點(diǎn)和納稅期限n納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn) 土地所在

32、地稅務(wù)機(jī)關(guān)土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)n納稅期限納稅期限 按年計(jì)算，分期繳納按年計(jì)算，分期繳納 四川?。悍謨纱卫U納四川省：分兩次繳納 （當(dāng)年五月一次、十一月一（當(dāng)年五月一次、十一月一次）。次）。（6 6）減稅、免稅減稅、免稅耕地占用稅：對(duì)占用耕地征收的一種稅。n納稅人:包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。團(tuán)體和個(gè)人。n計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的定額稅率。濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的定

33、額稅率。 （一）以縣為單位，人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為2元10元；（二）人均耕地在1畝2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為1.6元8元；（三）人均耕地在2畝3畝（含3畝）的地區(qū)，每平方米為1.3元6.5元；（四）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元5元。 n納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起3030日內(nèi)日內(nèi)一次一次性繳納性繳納。n地方財(cái)政稅務(wù)部門征收，收入歸地方政府所有。地方財(cái)政稅務(wù)部門征收，收入歸地方政府所有。土地增值稅土地增值稅：（1 1）納稅人納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、

34、地上建筑物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人（2 2）征稅范圍征稅范圍 國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（3 3）課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù) 課稅對(duì)象課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額土地增值額（轉(zhuǎn)讓收（轉(zhuǎn)讓收入規(guī)定扣除項(xiàng)目金額）入規(guī)定扣除項(xiàng)目金額） 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使

35、用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位和個(gè)人征收的一種稅。（4 4）稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率, ,增值增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率不同：額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率不同： 土地增值稅稅率及速算扣除率表土地增值稅稅率及速算扣除率表速算公式如下：速算公式如下：n土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額5050的，的，應(yīng)納稅額土應(yīng)納稅額土地增值稅額地增值稅額3030；n土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目

36、金額5050的，未超過(guò)的，未超過(guò)100100的，的，應(yīng)納稅額土地增值稅額應(yīng)納稅額土地增值稅額4040扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目5 5；n土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100100的，未超過(guò)的，未超過(guò)200200的，的， 應(yīng)納稅額土地增值稅額應(yīng)納稅額土地增值稅額5050扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目1515；n土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200200的，的，應(yīng)納稅額土地應(yīng)納稅額土地增值稅額增值稅額6060扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額3535。（5 5）扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目n取得土地使用權(quán)所支付的金額；n開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；n新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

37、；n與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；n財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（6 6）免稅免稅 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（7 7）征收管理征收管理 納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。的資料。契稅契稅:n土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。n稅率3%-5%n免征對(duì)

38、象：法定繼承營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅:（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）n對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)n銷售不不動(dòng)產(chǎn) 稅率5%n建筑、安裝、修繕及其他工程作業(yè) 稅率3%印花稅：印花稅：以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。 對(duì)一些載有金額的憑證采用比例稅率：n建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同 萬(wàn)分之五n建筑安裝工程承包 萬(wàn)分之三n產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) 萬(wàn)分之五n對(duì)一些無(wú)法計(jì)算金額的憑證采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款個(gè)人所得稅的組成部

39、分個(gè)人所得稅的組成部分（1）課稅對(duì)象課稅對(duì)象：納稅人每一年度內(nèi)房地產(chǎn)：納稅人每一年度內(nèi)房地產(chǎn)租金所得和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得租金所得和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得（2 2）稅率和適用稅額稅率和適用稅額：2020的比例稅率的比例稅率（3 3）應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額：房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃為每次取得的收入（一月一為每次取得的收入（一月一次）扣除規(guī)定費(fèi)用后的余額；次）扣除規(guī)定費(fèi)用后的余額；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額扣除財(cái)產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額扣除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。原值和合理費(fèi)用后的余額。個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)

40、定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò) 大，商品住房大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，這些均說(shuō)明在住宅業(yè)價(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，這些均說(shuō)明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理 1 1、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間應(yīng)時(shí)間 2 2、加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤

41、積土地行為、加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為 二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格三、三、 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng) 19991999、20032003年對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房又對(duì)外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策年對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房又對(duì)外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策 （一）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅（一）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅19992101999210號(hào)、財(cái)稅號(hào)、財(cái)稅200310200310號(hào)號(hào) （二）土地增值稅二）土地增值稅 ： 財(cái)稅財(cái)稅19992101999210號(hào)號(hào) （三）（三） 個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅： 財(cái)稅財(cái)稅19992781999278號(hào)號(hào) （四）

42、（四） 契稅：財(cái)稅契稅：財(cái)稅19992101999210號(hào)號(hào) （五）（五） 印花稅印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的萬(wàn)分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅萬(wàn)分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國(guó)家對(duì)根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國(guó)家對(duì)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整：政策做了調(diào)整： 1 1、自年月日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷、自年月日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 2 2、個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)、個(gè)人購(gòu)

43、買普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 特別需要說(shuō)明的是，現(xiàn)行對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整特別需要說(shuō)明的是，現(xiàn)行對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花了營(yíng)業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對(duì)此沒(méi)有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變稅目前對(duì)此沒(méi)有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整

44、中也維持不變 四、支持普通百姓自住住房需求四、支持普通百姓自住住房需求 各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原則條件是各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原則條件是 ： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在以上住宅小區(qū)建筑容積率在以上 2 2、單套建筑面積在平方米以下、單套建筑面積在平方米以下 3 3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下 允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的述標(biāo)準(zhǔn)的 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在以內(nèi)經(jīng)

45、濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在以內(nèi) 五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度購(gòu)房需要交納什么稅費(fèi)？購(gòu)房需要交納什么稅費(fèi)？ n一、交易過(guò)程中需交費(fèi)用：一、交易過(guò)程中需交費(fèi)用：n1、印花稅：雙方各繳納成交價(jià)格的萬(wàn)分之五； 二、申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用二、申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用1、登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元;n2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本n3、印花稅：5元/件n4、契稅：普通住宅繳納房?jī)r(jià)款的1.5%，如果是非普通住宅則契稅為3%；n5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的2%n三、入住過(guò)程中需交費(fèi)用三、入住過(guò)程中需交費(fèi)用 ：物業(yè)管理費(fèi)n四、辦理按揭須繳納的費(fèi)用四、辦理按揭須繳納的費(fèi)用n

46、1、律師費(fèi)：貸款額的0.3%。n2、保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=總房款*年費(fèi)率*年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。n2、擔(dān)保費(fèi)：n五、辦理公積金需繳納費(fèi)用五、辦理公積金需繳納費(fèi)用 1、評(píng)估費(fèi)：n評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。n2、保險(xiǎn)費(fèi)：n財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)案例案例n 19931993年初，四川省政府決定由年初，四川省政府決定由民貿(mào)公司民貿(mào)公司在成都市市區(qū)設(shè)立在成都市市區(qū)設(shè)立“中國(guó)中國(guó)西部民族用品批發(fā)市場(chǎng)西部民族用品批發(fā)市場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱（以下簡(jiǎn)稱“市場(chǎng)市場(chǎng)”），該市場(chǎng)需資金），該市場(chǎng)需資金萬(wàn)元。由于資金短缺，民貿(mào)公司決定出售萬(wàn)元。由于資金短缺，民貿(mào)公司決

47、定出售“四川民貿(mào)大廈四川民貿(mào)大廈”及附及附屬設(shè)施，其價(jià)值約人民幣萬(wàn)元。屬設(shè)施，其價(jià)值約人民幣萬(wàn)元。n 隨后，隨后，國(guó)貿(mào)公司國(guó)貿(mào)公司表示愿購(gòu)此樓。同年表示愿購(gòu)此樓。同年月日月日，雙方經(jīng)協(xié)商，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了由國(guó)貿(mào)公司以支援簽訂了由國(guó)貿(mào)公司以支援“市場(chǎng)市場(chǎng)”建設(shè)名義向民貿(mào)公司捐贈(zèng)建設(shè)名義向民貿(mào)公司捐贈(zèng)萬(wàn)萬(wàn)元的捐贈(zèng)協(xié)議，并約定此款在月日前分次撥付，月元的捐贈(zèng)協(xié)議，并約定此款在月日前分次撥付，月日之前應(yīng)撥付民貿(mào)公司萬(wàn)元。日之前應(yīng)撥付民貿(mào)公司萬(wàn)元。n 月日，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司簽訂房屋買賣合同月日，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司簽訂房屋買賣合同，約定民貿(mào)，約定民貿(mào)公司以公司以萬(wàn)元的價(jià)格將萬(wàn)元的價(jià)格將“四川民貿(mào)大廈四

48、川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施賣給國(guó)貿(mào)及附屬設(shè)施賣給國(guó)貿(mào)公司。合同簽訂后，民貿(mào)公司即將大廈內(nèi)的間辦公室交給國(guó)貿(mào)公司公司。合同簽訂后，民貿(mào)公司即將大廈內(nèi)的間辦公室交給國(guó)貿(mào)公司使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交國(guó)貿(mào)公司保管。使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交國(guó)貿(mào)公司保管。月日，月日，國(guó)貿(mào)公司持國(guó)貿(mào)公司持房屋買賣合同、批復(fù)及民貿(mào)公司的過(guò)戶申請(qǐng)等，到成都市房地產(chǎn)管理房屋買賣合同、批復(fù)及民貿(mào)公司的過(guò)戶申請(qǐng)等，到成都市房地產(chǎn)管理部門辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。部門辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。月日，月日，民貿(mào)民貿(mào)公司為交付房屋作準(zhǔn)備，與成都新華飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金公司為交付房屋作準(zhǔn)備，與成都新華

49、飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金萬(wàn)元，花費(fèi)裝修費(fèi)元，電話移機(jī)費(fèi)萬(wàn)元，花費(fèi)裝修費(fèi)元，電話移機(jī)費(fèi)元。元。月日，月日，國(guó)貿(mào)公司向成都市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費(fèi)、國(guó)貿(mào)公司向成都市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、書(shū)證費(fèi)共元，日又交納了土地增值費(fèi)登記費(fèi)、書(shū)證費(fèi)共元，日又交納了土地增值費(fèi)元。元。至月日止，國(guó)貿(mào)公司陸續(xù)向民貿(mào)公司支付了購(gòu)房至月日止，國(guó)貿(mào)公司陸續(xù)向民貿(mào)公司支付了購(gòu)房定金萬(wàn)元及購(gòu)房款萬(wàn)元。定金萬(wàn)元及購(gòu)房款萬(wàn)元。n 此間，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司為支付捐贈(zèng)款、購(gòu)房款此間，民貿(mào)公司與國(guó)貿(mào)公司為支付捐贈(zèng)款、購(gòu)房款以及交接有關(guān)以及交接有關(guān)“大廈大廈”資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履行等

50、問(wèn)題曾發(fā)生爭(zhēng)議。行等問(wèn)題曾發(fā)生爭(zhēng)議。n 為此，雙方進(jìn)行協(xié)商，因認(rèn)識(shí)不一而未達(dá)成一致意為此，雙方進(jìn)行協(xié)商，因認(rèn)識(shí)不一而未達(dá)成一致意見(jiàn)。月日，國(guó)貿(mào)公司訴至成都市中級(jí)人民法院稱：見(jiàn)。月日，國(guó)貿(mào)公司訴至成都市中級(jí)人民法院稱：雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認(rèn)可生效，原雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認(rèn)可生效，原告按合同規(guī)定向被告交付了萬(wàn)元的定金及房款告按合同規(guī)定向被告交付了萬(wàn)元的定金及房款萬(wàn)元，同時(shí)雙方辦理了大廈產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告取萬(wàn)元，同時(shí)雙方辦理了大廈產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權(quán)證。但被告未按合同規(guī)定交付有關(guān)資料和得大廈的產(chǎn)權(quán)證。但被告未按合同規(guī)定交付有關(guān)資料和騰空房屋，致原告不能實(shí)際

51、使用房屋。請(qǐng)求法院督促被騰空房屋，致原告不能實(shí)際使用房屋。請(qǐng)求法院督促被告履行合同，承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。告履行合同，承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。n 民貿(mào)公司則辯稱：原告根本無(wú)意兌現(xiàn)捐贈(zèng)協(xié)議，在民貿(mào)公司則辯稱：原告根本無(wú)意兌現(xiàn)捐贈(zèng)協(xié)議，在無(wú)履行能力的情況下，以向無(wú)履行能力的情況下，以向“市場(chǎng)市場(chǎng)”捐贈(zèng)萬(wàn)元捐贈(zèng)萬(wàn)元為誘鉺，與被告簽訂為誘鉺，與被告簽訂“大廈大廈”買賣協(xié)議，實(shí)為欺詐行為。買賣協(xié)議，實(shí)為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，不受法律保護(hù)。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，不受法律保護(hù)。被告愿意退還原告已支付的款項(xiàng)。被告愿意退還原告已支付的款項(xiàng)。 評(píng)析評(píng)析n 正確處理好本案的關(guān)鍵，在于認(rèn)定

52、雙方當(dāng)正確處理好本案的關(guān)鍵，在于認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同是否有效？事人簽訂的房屋買賣合同是否有效？n 從形式上看，國(guó)貿(mào)公司與民貿(mào)公司簽訂的房屋買賣合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，手續(xù)齊備。同時(shí)，國(guó)貿(mào)公司也依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應(yīng)交納的費(fèi)用，取得了大廈的產(chǎn)權(quán)證。房屋買賣合同似乎具備了成立的一切條件，應(yīng)該認(rèn)定有效。 該大廈該大廈19911991年底完工造價(jià)將近萬(wàn)元，而近年來(lái)年底完工造價(jià)將近萬(wàn)元，而近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，價(jià)格更大幅度上漲，經(jīng)有關(guān)部門估算，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，價(jià)格更大幅度上漲，經(jīng)有關(guān)部門估算，“大廈大廈”現(xiàn)價(jià)值約萬(wàn)元。雙方當(dāng)事人卻以現(xiàn)價(jià)值約萬(wàn)元。雙方當(dāng)

53、事人卻以萬(wàn)元的價(jià)格成交，比原造價(jià)還低萬(wàn)元。這對(duì)于商萬(wàn)元的價(jià)格成交，比原造價(jià)還低萬(wàn)元。這對(duì)于商品意識(shí)極強(qiáng)的被告來(lái)講，顯然不是其真實(shí)意思。而品意識(shí)極強(qiáng)的被告來(lái)講，顯然不是其真實(shí)意思。而雙方簽雙方簽訂的捐贈(zèng)協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來(lái)正好是訂的捐贈(zèng)協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來(lái)正好是萬(wàn)元，萬(wàn)元，這顯然不是偶然的巧合。只是由于國(guó)貿(mào)公司沒(méi)有這顯然不是偶然的巧合。只是由于國(guó)貿(mào)公司沒(méi)有也無(wú)能力履行捐贈(zèng)協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致民貿(mào)公司反悔，也無(wú)能力履行捐贈(zèng)協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致民貿(mào)公司反悔，使買賣合同無(wú)法完全履行。可見(jiàn)，捐贈(zèng)協(xié)議的履行，是雙使買賣合同無(wú)法完全履行?？梢?jiàn)，捐贈(zèng)協(xié)議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。方履行買賣合同的前提。因此，從中不難看出，捐贈(zèng)協(xié)議因此，從中不難看出，捐贈(zèng)協(xié)議的簽訂，只不過(guò)是雙方為規(guī)避法律，以達(dá)到少交有關(guān)費(fèi)用的簽訂，只不過(guò)是雙方為規(guī)避法律，以達(dá)到少交有關(guān)費(fèi)用目的的幌子。目的的幌子。據(jù)查