我國個人住房抵押貸款場的現(xiàn)狀

1、、我國個人住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀我國自1987年開展住房抵押貸款以來，居民住房抵押貸款額度不斷增加，居民購買 商品住房逐年增多。如今 要買房，找銀行”已成為大多數(shù)中國老百姓所熟知的口號了。 人們在茶余飯后隨便翻開一張報紙，就可以看到許多漂亮的房地產(chǎn)廣告都標注著首付20%即可入住”、“X銀行提供X年按揭”等極富煽動性的語句。這些關于個人住房抵押 貸款的條件，對于剛剛跨入商品住房市場的中國老百姓來說，影響無疑是巨大的。 可以預見，今后很長一段時間內居民住房信貸會有一定的發(fā)展，居民購房熱情也會不斷升溫。然而，目前我國個人住房消費信貸發(fā)展遲緩，發(fā)展規(guī)模較小且地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟比較發(fā)達的

2、沿海城市和居民收入較高的中小城市?？梢妭€人住房抵押貸款的發(fā)展還遠遠沒有達到國家所期望的程度。據(jù)統(tǒng)計，截至 1998年底，我國城鄉(xiāng)居民儲 蓄存款余額高達億元，比1997年增長了%。其中，定期儲蓄增加了億元，比1997年多增億元，與此同時，我國的商品住房空置量也在成倍增長。從以上數(shù)據(jù)我們不免發(fā)出疑問，為什么巨大的儲蓄存款卻消化不掉這些空置商品住房呢？是不是由于我國 的商品住房市場已飽和， 居民都不需要買房了呢？當然不是。目前，我國人均居住面積還很低，還有300多萬戶住房困難戶，其人均居住面積不足4平方米。1996年，建設部把原先制定的2000年城鎮(zhèn)人均居住面積 8平方米調整為平方米，使用面積改為1

3、5- 18平方米。我國目前的實際狀況與這一目標還差了一大截。據(jù)有關資料顯示，要達到 這一目標，現(xiàn)有的商品住房空置量仍不能滿足需要，城鎮(zhèn)每年至少要新建住宅 3億平方米，農(nóng)村至少要新建住宅 5-6億平方米。那么究竟是什么原因導致商品住房空置量逐 年遞增的呢？很多人都認為是房價太高，人們一時無法湊出那么多錢來。于是個人住房抵押貸款政策就應運而生了， 這一政策主要是針對近 6萬億元的居民儲蓄存款并不是普 通老百姓平均擁有的，其中的70%部分只由30%的人擁有的狀況提出來的。有錢人不缺房，缺房人沒有錢的狀況造成了社會資源的極大浪費。個人住房抵押貸款政策的實施使得有錢人通過銀行把閑散的資金投資出去，得到銀

4、行存款利息回報， 缺錢人通過銀行獲得個人住房抵押貸款， 實現(xiàn)購房夢想，銀行從貸款者那兒獲得貸款利息，支付投資者存款利息，獲得存貸款的利息差。這樣，投資者、銀行、借款人都得到了好處，社會資 源也得到了有效利用。 按上述說法，個人住房抵押貸款市場應該很紅火才對，但實際情況并非如此。雖然在政府和央行一再頒發(fā)一些鼓勵性政策，各商業(yè)銀行都曾積極響應過，但如今我們可以明顯感覺到以前的那股熱乎勁已經(jīng)退下去了，老百姓紛紛抱怨貸款難。有關資料顯示，1998年以來，我國各商業(yè)銀行貸款增長趨緩，其貸款發(fā)放越來越謹慎，1998年前4個月就有約60%的金融分支機構按貸款條件發(fā)放的貸款余額較1997年同期有所下降。、我國

5、個人住房抵押貸款制度帶來的內外風險個人住房抵押貸款 雷聲大，雨點小”、關注者多，參與者少”，除了許多消費者自給 自足、封閉性的消費心態(tài)和害怕負債消費的傳統(tǒng)觀念作怪外，主要還是因為銀行提供個人住房抵押貸款的風險太高而收益過低，從而限制了銀行貸款規(guī)模的擴大。這里的風險分為兩種，一是制度的外在不穩(wěn)定因素，其帶來的風險稱為外部風險。外部風險是指在 貸款存續(xù)的期限內個人貸款者的資信下降或房地產(chǎn)市場價格下跌，銀行所面臨的信用風險；一是制度的內在缺陷，其引起的風險稱為內部風險。從長遠來看，起主要制約作用的是內部風險。下面我們著重分析個人住房抵押貸款制度本身的內在缺陷及其給銀行帶來的內部風險。（一）存貸期限不

6、同帶來的風險我國商業(yè)銀行的貸款資金大部分來自企業(yè)和居民的儲蓄存款，以中短期為主，而個人住房抵押貸款期限大多在10年以上甚至20年。僅靠短期資金發(fā)放長期貸款，就造成了存貸期限不同。只要儲蓄存款放緩或者貸款規(guī)模過大，商業(yè)銀行就會陷入資金周轉不暢的困境，甚至會出現(xiàn)支付危機和擠兌風潮。（二）存貸款利率不配套帶來的風險目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款的利率相對固定，而且偏低，只有中央銀行調整利率時，貸款利息才能發(fā)生相應的變化。但是存款利率卻可能因物價上漲等許 多因素隨時變動。如果存款利率上調，而貸款利率不變，則銀行會產(chǎn)生虧空；如果存款利率下降，借款人可能會從資本市場籌集到資金而提前歸還銀行的貸款

7、，從而使得銀行的未來高利息期望收益無法實現(xiàn)。（三）貸款規(guī)模與資本充足率有時會產(chǎn)生矛盾，從而帶來違法風險我國法律規(guī)定商業(yè)銀行要保證 8%的資本充足率，商業(yè)銀行要擴大信貸規(guī)模，就必須 相應地增加其自有資本和呆壞賬準備金，這使商業(yè)銀行成本過大， 資本利潤率過低。同時，過低的個人住房抵押貸款利率造成商業(yè)銀行的盈利水平過低，更使自負盈虧的商業(yè)銀行不愿從事這種繁瑣的政策性貸款業(yè)務。風險高而盈利低的狀況，使我國商業(yè)銀行在提供個人住房抵押貸款時缺乏內在動力，因此，其貸款條件相當苛刻。表現(xiàn)在盡量縮短抵押期限，減少按揭成數(shù)，提高利率，只愿貸給有錢人，越缺錢越難貸到錢。這種狀況 無形中就為個人住房抵押貸款市場的發(fā)展

8、設置了絆腳石，限制了我國住房消費的持續(xù)增長。三、促進住房消費，擴大個人住房抵押貸款業(yè)務規(guī)模的對策針對我國個人住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀，要想擴大這一貸款業(yè)務的規(guī)模，促進住房消費，就必須建立有效的居民住房信用制度，借鑒國外經(jīng)驗使個人住房抵押貸款證券化。（一）建立有效的居民住房信用制度，大力促進住房消費建立居民住房信用制度的內容包括對金融機構與居民發(fā)生的住房信貸活動的規(guī)范以及進一步對這一信用關 系的觀念、道德、政策行為等的規(guī)范。具體實施思路如下：1 .加強宣傳，轉變傳統(tǒng)觀念首先，通過教育宣傳途徑，引導居民樹立信貸消費觀念，傳統(tǒng)的消費觀念都是按照收入來安排支出，支出一般都是小于等于收入，很少有支出大于收

9、入的情況。 然而，住房使用期限長， 價值大，居民需要借助于外界的力量才有 能力購房，引導居民樹立負債消費觀念是住房商品化的客觀要求。其次，轉變商業(yè)銀行經(jīng)營觀念。按照傳統(tǒng)觀念，在產(chǎn)權模糊的情況下，銀企是一家人，銀行對國營企業(yè)的貸款即使收不回來也不怕，而對居民貸款則頗為謹慎。但實際上據(jù)建設銀行對今年 開展的個人住房抵押貸款業(yè)務的統(tǒng)計，其逾期率僅為1%3%,利息實收率達100%。根據(jù)這種情況，各商業(yè)銀行為何不從自身的盈利情況出發(fā)，轉變傳統(tǒng)經(jīng)營觀念， 不再把對象僅限制在企業(yè)上面，而把開展個人住房抵押貸款這項業(yè)務抓緊落實呢？ 2.建立對居民信用進行調查評估的專門機構銀行在向個人提供貸款時必須對個人信用十

10、分了解，但完全由銀行對所有借款人的信用情況進行全面的調查，這種做法有很大難度，而且銀行成本也會提高。 針對這一情況，我國應及時建立個人信用調查評估機 構，在一些發(fā)達國家，已經(jīng)建立了此類的專門機構，其職能主要是提供有關個人是否有過違約、債務等記錄及就業(yè)、收入等狀況。因此，目前我國應當借鑒國外經(jīng)驗，盡快建 立個人信用調查評估機構，對借款人的個人素質、實際收入、財產(chǎn)情況、負債情況等信用狀況進行調查分析和評估，并把這些情況反饋給銀行，以便銀行及時了解貸款人的信 用狀況，防范信貸風險。3.明晰住房產(chǎn)權，同時加快開放住房二級市場，從而提高個人申請住房信貸的積極性 長期以來，我國住房產(chǎn)權歸國家所有， 住房又

11、總是被單位具體占有，國家只向居民收取低廉租金，住房產(chǎn)權不歸個人所有，目前，也有一些效益好的單位內部有房出售，單位職工以低于市場價的價格買下來，但并不能獲得完全的產(chǎn)權， 個人沒有自由交易的住房所有權，而居民投資的目的有兩個：一是用于消費，二是為獲取投資收益。在上述缺乏產(chǎn)權流轉市場的情況下，一方面由于購買的房子難以出讓，個人缺乏為獲取收益而投資房產(chǎn)的積極性；另一方面，居民在工作調動、收入變動、消費偏好發(fā)生變化時，很難轉 售已有住房產(chǎn)權，這必然大大抑制居民購房的積極性。因此，明晰住房產(chǎn)權，加快開放住房二級市場能夠推動住房消費的發(fā)展。4.建立健全有關個人住房信用的法律法規(guī)體系 國外許多國家，對不同收入

12、居民的購房貸款數(shù)量、利率、償還期限等都有 明確的法律法規(guī)加以規(guī)定。 我國目前尚缺乏這方面的專門性法規(guī)。因此建立健全個人住房信用的法律法規(guī)體系是當務之急。（二）借鑒國外經(jīng)驗，使個人住房抵押貸款證券化1 .個人住房抵押貸款證券化概述個人住房抵押貸款證券化自 1970年在美國開始發(fā)行以來，在全球得到迅速推廣。個人住房抵押貸款證券化是指金融機構把所持有的流 動性較差的住房抵押貸款轉化為可在金融市場上流通的證券。具體地說是指個人住房抵押貸款發(fā)放銀行作為發(fā)起人，將其持有的抵押貸款債權真實出售給特設機構，特設機構將購買到的抵押貸款債權 打包”重組，信用增強后以此為擔保發(fā)行抵押貸款擔保債券給 投資者的過程。其

13、步驟如下：（1）組建特設機構。這是購買個人住房抵押貸款債權，發(fā)行個人住房抵押貸款證券化的獨立金融實體。（2）發(fā)起人銀行將個人住房抵押貸款債券出售給特設機構，此后，該債券就不再是銀行資產(chǎn)，發(fā)起人銀行不再對該債權有任何權利義務； 投資者對發(fā)起人銀行也無追索權，發(fā)起人銀行可以成為特設機構的代理人，負責收集借款人還本付息，并存入特設機構開設的戶頭，特設機構以此支付本息給投資者。（3）特設機構將購得的個人住房抵押貸款債權按不同的期限、利率水平等因素進行重組， 以等量、同質的現(xiàn)金流為基礎組成若干抵押貸款債權，經(jīng)內部評級后，將債權分成不同的等級。（4）特設機構采取各種不同方法使不同的債權信用增強（主要是由政

14、府、資信強的金融機構擔保支付本金利息給證券的投資者），以達到發(fā)行債券的信用級別或吸引更多的投資者。（5）對債券信用增強后，以債權未來的現(xiàn)金流為擔保，向投資者發(fā)行個人住房抵押貸款證券。（6）特設機構發(fā)行個人住房抵押貸款證券籌集到資金后，向發(fā)起人銀行支付出售抵押貸款債權的價格。（7）個人住房抵押貸款證券發(fā)行完畢后，可以申請到證券交易所掛牌上市。在整個過 程中，真實出售與信用增強非常重要，因為只有真實出售，特設機構才能享有發(fā)行證券的權利；只有信用增強了，投資者才能放心地把錢投放在這一證券上。2 .個人住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實障礙雖然個人住房抵押貸款證券化能夠給我國的住房消費帶來不可估量的促進作用，但

15、我們也不能忽視證券化過程中所存在的障礙。（1）作為個人抵押貸款證券化的發(fā)起人一一商業(yè)銀行的積極性并不高，這主要是因為目前個人住房抵押貸款規(guī)模太小，沒有足夠的資產(chǎn)來支持債券的發(fā)行。只有隨著個人抵押貸款規(guī)模的不斷擴大， 銀行進行貸款證券化的積極性才會不斷提高。很顯然，個人住房抵押貸款與個人住房抵押貸款證券化兩者是互相促進、相輔相成的，前者是后者的前提和基礎，后者以前者達到一定的規(guī)模為條件，同時，后者又會促進前者的發(fā)展，擴大前者的規(guī)模，前者以后者為實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展的一個必要條件和保證。（2）投資者關于抵押貸款證券化的知識了解得還很少，這大大制約了投資者投資個人住房抵押貸款擔保債券的積極性，為了消除這

16、方面的障礙，有必要提高關于證券化知識的宣傳力度， 大大加強投資者對證券知識的了解。（3）我國抵押貸款證券化在會計、稅收、法律等方面都還存在許多問題，而證券化卻離不開這些問題的解決。所以，必須盡快建立和健全證券化的相關體系。3 .推進個人住房抵押貸款證券化的對策雖然個人住房抵押貸款證券化的實施有著很大的現(xiàn)實障礙，可以說困難重重，但這一措施將給我國房地產(chǎn)市場帶來美好前景，所以證券化應該早日推出。 但抵押貸款證券化融資在我國還是新的金融創(chuàng)新，因此，必須有一個循序漸進的過程。我覺得，當前應著重做好以下幾個方面的工作：（1）建立健全與個人住房抵押貸款證券化相關的法律、法規(guī)。西方一些發(fā)達國家的實踐表明， 沒有一套嚴格的法律體系的保障，證券化就很難成功。所以我國的個人住房抵押貸款證券化也應遵守國際慣例， 逐步完善證券法規(guī)，使法規(guī)建設與住房抵押貸款證券化進程同 時進行。（2）建立發(fā)展資產(chǎn)支持債券發(fā)行的保險機構，除了要大力發(fā)展為個人住房抵押貸款提供擔保的保險機構，還要積極建立發(fā)展為資產(chǎn)支持債券發(fā)行提供擔保的保 險機構。（3）積極建立一個嚴謹、有效的交易結構，實行個人住房抵押貸款證券化，推進證券化可以先在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、金融業(yè)發(fā)達地區(qū)（如上海、深圳）發(fā)行。（4）美國的經(jīng)驗表明，住房抵押貸款證券化能否順利得到推