房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理本章學習要求：1 .掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進度控制方法及關注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項目 的主要合同與分類；2 .熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進度管理的 主要任務，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗收的工作程序；3 .了解房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的特點，成本管理的參加者，進度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的特點與作用，監(jiān)理 單位的其他工作，竣工驗收的要求、范圍及依據(jù)。9.1 質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標和職責并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、

2、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進使其實施全部管理職能的所有活動。9.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的特點1 .影響因素多。2 .質(zhì)量波動大。3 .質(zhì)量隱蔽性。4 .終檢局限性。5 .評價方法的特殊性。9.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容1.施工前的質(zhì)量管理(1)審查承包單位的技術資質(zhì)；(2)組織設計交底和圖紙會審。(3)對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進行檢查和控制。)對永久性生產(chǎn)設備或裝置，應按審批同意的設計圖紙組織采購或4 (.訂貨；(5)審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設計，對于工程質(zhì)量應具有可靠的技術措施來保證；（ 6 ）對工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術，均應審核其技術鑒

3、定書；（ 7 ）檢查施工現(xiàn)場的測量標準、建筑物的定位放線以及高程水準點，重要工程還應親自復核；（ 8 ）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計量及質(zhì)量檢測技術和手段等；（ 9 ）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量報表制度和質(zhì)量事故報告及處理制度等；（ 10 ）把好開工關。2. 施工過程中的質(zhì)量管理（ 1 ）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制；（ 2 ）嚴格工序間交接檢查；（ 3 ）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應親自進行試驗或技術復核；（ 4 ）對已完成的分項、分部工程，按相應的質(zhì)量評定標準和辦法進行自檢、驗收；（ 5 ）審核設計變更和圖紙修改；（ 6 ）按合同于必

4、要時可下達停工令；（ 7 ）組織定期或不定期的現(xiàn)場會議，及時分析、通報工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關單位間的業(yè)務活動等。3. 工程項目竣工質(zhì)量管理（ 1 ）按規(guī)定的質(zhì)量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程、單位工程進行檢查驗收；（ 2 ）組織試用；（ 3 ）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗報告及有關技術性文件；（ 4 ）審核承包單位提交的竣工圖；（ 5 ）整理有關工程項目質(zhì)量的技術文件，并編目、建檔。9.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要途徑和方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段進行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關文件、 報表，以及進行現(xiàn)場檢查及試驗這兩方面的途徑和相應的方法來實現(xiàn)的。 9.1.4 施工階段質(zhì)量監(jiān)

5、督控制手段1. 旁站監(jiān)督。2. 測量。3. 試驗。4. 指令文件。5. 規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序。6. 利用支付控制手段。9.2 成本管理9.2.1 成本管理的參加者成本管理的參加者有業(yè)主、承包商、監(jiān)理、設計單位等。9.2.2 項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容開發(fā)項目成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設階段上， 事實上， 項目成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的全過程，包括策劃、設計、施工、銷售等諸階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的重點是設計階段的成本管理。9.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方法1. 編制成本管理規(guī)劃。2. 確定成本管理的對象。3. 費用比較與投資偏差分析。4. 有效利用工程價款結(jié)算方法。

6、（ 1 ）工程預付款。（ 2 ）工程進度款。（ 3 ）工程價款結(jié)算的分類。目前我國常用的結(jié)算方式有按月結(jié)算、分階段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算和結(jié)算雙方約定的其他結(jié)算方式等幾種。（ 4 ）工程價款的動態(tài)結(jié)算。5. 重視工程變更工作。認真做好成本核實與總結(jié)工作。 6.9.3 進度管理9.3.1 進度管理的主要任務1. 設計前準備階段的進度管理設計前準備階段的進度管理的主要任務包括： （ 1）確定工期總目標；（ 2）編制項目總進度計劃；（ 3 ）編制準備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；（ 4）施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析等。2. 設計階段進度管理的主要任務包括： （ 1）編制設計階段工作進度計劃，并控制其

7、執(zhí)行； （ 2 ）編 制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。3. 施工階段進度管理的主要任務包括： （ 1）編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行； （ 2）編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。9.3.2 進度管理及計劃房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法。 項目進度計劃表示方法有橫道圖法、網(wǎng)絡計劃法、里程碑法和進度曲線法等。9.3.3 進度控制中關注的因素1. 材料、設備的供應情況。2. 設計變更。3. 勞動力的安排情況。4. 氣象條件。9.3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商一般不直接對項目實施進度進行控制和管理， 而是委托建設監(jiān)理單位進行進度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建

8、設監(jiān)理合同分別對開發(fā)商、設計單位、施工單位的進度管理實施監(jiān)督。9.4 合同管理9.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的特點項目合同除具有一般合同的特征外，還具有以下特點。1. 合同標的物的特殊性2. 合同執(zhí)行周期長合同內(nèi)容多，涉及范圍廣. 34. 合同風險大9.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的作用1. 明確開發(fā)商和承包方在項目實施中的權利和義務2. 項目實施階段實行社會監(jiān)理的依據(jù)3. 項目實施的法律依據(jù)9.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同與分類1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關系（ 1 ）開發(fā)商的主要合同關系（ 2 ）承包商的主要合同關系2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的分類（ 1 ）固定價格合同合同總價或者單價在

9、合同約定的風險范圍內(nèi)不可調(diào)整。（ 2 ）可調(diào)價格合同合同總價或者單價在合同實施期內(nèi)，可以根據(jù)合同約定的方法進行適當?shù)恼{(diào)整。（ 3）成本加酬金合同成本加固定酬金合同， 是指工程成本按現(xiàn)行計價依據(jù)以合同約定的辦法計算， 而酬金的數(shù)額大小 往往根據(jù)市場競爭確定的數(shù)額計入合同。成本加固定酬金率合同， 是指工程成本按現(xiàn)行計價依據(jù)以合同約定的辦法計算， 而酬金數(shù)額的大小是以工程成本乘以通過競爭確定的費率計算。9.4.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目， 通過招標投標方式確定工程施工單位以后， 必須在招標文件的標底基礎上與中標單位談判簽約，訂立詳細的工程承包合同。開發(fā)商需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行

10、情況等等。9.5 建設監(jiān)理9.5.1 監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容1. 協(xié)助業(yè)主與承包單位編寫開工申請報告；2. 查看建設場地，辦理向承包單位的移交；確認總承包單位選擇的分包單位； . 34. 制定施工總體規(guī)劃，審查承包單位的施工組織設計 （包括進度計劃） 和施工技術方案，提出改 進意見，下達單位工程施工開工令；5. 審查承包單位的材料和設備的采購清單；6. 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設備的規(guī)格和質(zhì)量；7. 檢查施工技術措施和安全防護措施；8. 主持協(xié)商業(yè)主、設計、承包和監(jiān)理單位提出的工程設計變更；9. 監(jiān)督承包合同的履行， 主持協(xié)商承包合同的條款的變更， 調(diào)解合同雙方的爭議， 處理索賠事項；10.

11、 檢查工程進度和施工質(zhì)量，審查工程計量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證；11. 督促整理承包合同文件和技術檔案資料；12. 組織工程竣工初步驗收，編寫竣工驗收報告；13. 核查工程結(jié)算。監(jiān)理公司在規(guī)定保修期內(nèi)， 負責檢查工程質(zhì)量狀況， 組織鑒定質(zhì)量問題的責任， 督促責任單位及時進行修理。9.5.2 監(jiān)理單位的其他工作此外，監(jiān)理公司還可以在工程建設的不同階段提供一些專門的咨詢服務。9.6 竣工驗收9.6.1 竣工驗收的要求當開發(fā)項目完工并且具備竣工驗收條件后， 由承包商按國家工程竣工驗收有關規(guī)定， 向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告， 并提出竣工驗收申請。 之后， 開發(fā)商負責組織有關單位

12、進行驗收， 并在驗收后給予認可或提出修改意見。 承包商按要求修改， 并承擔由自身原因造成修改的費 用。2. 竣工驗收中遺留問題處理。開發(fā)商與建筑承包商應進行協(xié)商并妥善處理。9.6.2 竣工驗收的范圍及依據(jù)1. 驗收范圍。 凡房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按批準的設計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成， 還應驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施項目等。 2. 驗收依據(jù)。項目竣工驗收的依據(jù)是批準的設計任務書、初步設計、技術設計文件、施工圖、設備技術說明書、有關開發(fā)建設的文件，以及現(xiàn)行的施工技術驗收規(guī)范、施工承包合同等。9.6.3 竣工驗收的工作程序1. 工程完工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請工程竣工