XX商業(yè)中心物管方案

1、XX商業(yè)中央物管方案致 送 函尊敬的富萬邦演武商業(yè)中央：誠摯的感謝您們,給予我們這樣一次能充分展示自身實力的時機.我公司即“銀鼎巖物 業(yè)是嚴格根據9001國際質量治理體系提供物業(yè)治理效勞的企業(yè).我們深信,在富萬邦演 武商業(yè)中央各位領導的支持和關心下, 一定能在更大程度上提升富萬邦演武商業(yè)中央樓盤品 質,保證富萬邦演武商業(yè)中央商城健康、快樂、自然、休閑的商業(yè)環(huán)境.在此,我們鄭重承諾：秉承置信“為您想得更多,讓您用得更好企業(yè)理念,推行“幫 助客戶,就是幫助自己的全員效勞標準.倡導“治理嚴謹化、效勞優(yōu)質化、客戶親情化、 理念超前化并最終形成以“高檔物業(yè)特征、 優(yōu)質效勞標志、獨具工程特色、合理收費取向

2、 為核心的物業(yè)治理品牌風格.我們根據雙方交流精神及所得資料, 精心制定了此份物業(yè)治理企劃書,希望能憑借我們 物管的先進理念,結合國內政策法規(guī)和客戶實際需要, 利用我們在物業(yè)治理過程中積累的豐 富經驗,向富萬邦演武商業(yè)中央提供節(jié)約投資、促進銷售、保證效勞質量和方便物業(yè)治理等 方面的專業(yè)化物業(yè)治理效勞建議.恭請各位領導在百忙之中細閱.順頌祺祥！廈門市銀鼎巖物業(yè)治理二零零八年七月十六日我們關于富萬邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理的概述如我們接管富萬邦演武商業(yè)中央的物業(yè)治理將結合商業(yè)物業(yè)的治理模式對其專業(yè)化管 理.我們主要闡述以下公共商業(yè)樓宇的治理內容.1、一般性治理(1)對商戶或承租商的治理.統(tǒng)一產權型的公共

3、商用樓宇 ,其經營者都是承租商,可以在承 租合同中寫進相應的治理條款,對承租戶的經營行為進行標準治理,也可以以商場經營治理公 約的形式對他們進行治理引導.(2)平安保衛(wèi)治理.公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大 ,容易發(fā)生平安問題.因此, 平安保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內巡邏.商場晚上關門時 ,要 進行嚴格的清場.同時在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置 , 對商場進行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供平安、放心的環(huán)境.(3)消防治理.由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所,所以消防平安非常重要.消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支

4、義務消防隊,并要有一套緊急情況下 的應急舉措.(4)設備治理.管好機電設備,保證正常運轉是經營場所治理的一項重要工作.要保證電 梯、手扶電梯、中央空調、電力系統(tǒng)等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營,造成 不必要的損失.(5)清潔衛(wèi)生及車輛治理.要有專門人員負責場內流動保潔 ,將垃圾雜物及時清理外運,時 時保持場內的清潔衛(wèi)生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光.車輛治理要分別設置汽車 、摩 托車、自行車停放保管區(qū).要有專人指揮,維持良好的交通秩序.2、特殊治理(1)商業(yè)形象的宣傳推廣.公共商業(yè)樓宇物業(yè)治理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹立良好的商

5、業(yè)形象,以吸引更多的消費 者.這 是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一治理的一項必不可少的工作.以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業(yè)樓宇的良好形象.第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用.公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的表達,也是潛在的銷售額和一種無形資產.公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力.在各類商場不斷涌現,各種產品層出不窮、把戲繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比擬、 選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性.為此,商家應樹立與眾不同、具有 鮮明特色的 形象,以特色飽滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標識、商品、效勞和特殊的營銷策略征

6、服吸引顧客,在實際治理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、熟悉這些特色,印入腦海,潛移默 化,傳遞、追逐這些特色一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來o這樣才能留 住老顧客,吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流,所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先 行指標.同時,公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底 也就是一種無形資產.當商業(yè)市場進入“印象時期后,消 費者過去買“品牌,現在買“店 牌.可以說,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便 具有提升商品價值和形象的作用.第二,公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立.企業(yè)識別系統(tǒng),簡稱是強化公共商

7、業(yè)樓宇形象的一種重要方式. 從理論上分析,完整 的系統(tǒng)由三 個子系統(tǒng)構成,即理念識別系統(tǒng)視覺識別系統(tǒng)行為識別系統(tǒng).三者只有互 相推進,共同作用,才能產生最好的效果.是一種藉以改變企業(yè)形象,注入新鮮感,使企業(yè)更能引起廣闊消費者注意,進而提升經營 業(yè)績的一種經營手法.它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形局部進行統(tǒng) 籌設計、限制和傳播,使公共商業(yè)樓宇的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標準化、個性化和專有化.強化和識別樓宇形象.這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發(fā)生反射作用.它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開,長期堅持.第三、公共商業(yè)樓宇的

8、治理方式公共商業(yè)樓宇應實行統(tǒng)一的專業(yè)化治理.但在具體的治理有富萬邦演武商業(yè)中央決策.由于公共商業(yè)樓宇治理內容雖包括物業(yè)治理、但不涉及具體的經營問題.物業(yè)治理公司不擁有所管物業(yè)的產權,因而 不具有物業(yè)的經營使用權.它只是受物業(yè)產權人的委托對物業(yè)及設 施、使用人的經營行為進行治理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經營環(huán)境和經營秩序 ,使經營者 的生意好做.公共商業(yè) 樓宇本身是一個整體,由于多家經營,各經營者經營活動的許多方面需 要協(xié)調一致,而物業(yè)公司并不參與經營,無權介入各經營者的經營活動.因此,要保證治理的有 效性,應由富萬邦演武商業(yè)中央與銀鼎巖物業(yè)進行協(xié)調和治理.公共商業(yè)樓宇治理應主要從 以下幾個方面

9、開展工作：(1)制定治理章程,并負責監(jiān)督執(zhí)行,以標準每個經營者的經營行為.(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動.如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè) 廣告,舉辦節(jié)假日削價展銷會,組織顧客聯(lián)誼活動,以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等.帶旺人氣,吸引顧客.(3)協(xié)調公共商業(yè)樓宇各經營者的關系,協(xié)調各經營者之間的關系.如：不得欺行霸市,不 得進行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時間,不影響他人營業(yè)；各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等.經營 者在經營上發(fā)生的矛盾、糾紛.(5)協(xié)調治理者與經營者之間的關系.一方面,公共商業(yè)樓宇治理者可通過協(xié)調來到達統(tǒng) 一組織、協(xié)調經營者經營的目的.另一方面,物業(yè)又成為經營者與公共商業(yè)樓

10、宇經營者之間 對話的橋梁和中介.(6)與工商治理部門配合,嚴格執(zhí)行?消費者權益保護法?,嚴厲打擊假冒偽劣產品,維護 公共商業(yè)樓宇的形象.第一章物業(yè)公司簡介廈門市銀鼎巖物業(yè)治理成立于 1998年初,為建設部物業(yè)治理三級資質企業(yè), 具備承攬高層公寓、多層商住小區(qū)、寫字樓、別墅、廠房等各類型物業(yè)治理的水平.公司主 營業(yè)務有物業(yè)治理、房地產籌劃銷售、物業(yè)中介代理效勞、物業(yè)治理專業(yè)咨詢參謀、園林綠 化工程等.目前,擔負著總建筑面積達 80多萬平方米的物業(yè)治理效勞.公司會聚了廈門物 業(yè)治理的優(yōu)秀人才,以高起點邁入市場,有一批經驗豐富、技術精湛的物業(yè)治理人才,是一 支朝氣蓬勃、精干團結的年輕隊伍.公司建立以

11、客戶需求為導向的治理運行機制.公司成立 以來,運用自己獨特的經營治理效勞理念、文化價值理念、先進的治理效勞模式以及高效的 企業(yè)運營機制,致力于打造物業(yè)治理效勞行業(yè)最具核心競爭力和知名品牌的企業(yè).銀鼎巖人治理工程所獲榮譽2007年被評為思明區(qū)十佳物業(yè)2007年被評為物業(yè)治理效勞工作先進單位2006年被評為平安小區(qū)2007年城市治理先進單位9002: 1994國際質量體系認證9001: 2000國際質量治理體系認證治理目標治理人員持證上崗率100%員工崗前培訓率100%特殊工種持證上崗率100%房屋完好率到達98%設施設備有效運行率99%維修預約及時率98%維修合格率98%治理范圍平安事故維序員到

12、場及時率 100%公共區(qū)域清掃保潔率100%綠化養(yǎng)護率95%投訴處理及時率100%征求意見評議滿意率95%經營理念以質量立足市場、以品牌角逐市場、以信譽贏取市場、以實力拓展市場.以質量立足市場質量上做到標準化、標準化,以高標準質量治理體系立足市場,并不斷突破與自我超越, 使銀鼎巖獲得市場的認同.以品牌角逐市場有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力.銀鼎巖精神內涵就是以品牌去占領、去獲得市場.這種精神內涵就是標準治理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)開展品牌,自我超越升華品牌、塑 造精品演繹品牌.以信譽贏取市場銀鼎巖以“管就高標準,干就創(chuàng)一流,樹立銀鼎巖良好市場口碑和“有諾必踐、一諾 千金的社會信譽.以實力拓展

13、市場銀鼎巖對物業(yè)治理實行條塊結合、以條為主的專業(yè)化治理和內外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)模 化、專業(yè)化經營,通過組建、磨合、擴充,形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和產業(yè)優(yōu)勢. 銀鼎巖企業(yè)優(yōu)勢銀鼎巖通過不斷的摸索和求新求變,沿著努力創(chuàng)新的開展思路,正逐步在以下方面形成 企業(yè)所特有優(yōu)勢.科學化的治理舉措銀鼎巖在治理方式上嚴格執(zhí)行建設部?全國城市物業(yè)治理住宅小區(qū)考評驗收標準?“服務第一的宗旨,強調四個效譽社會效譽、文化效譽、環(huán)境效譽、經濟效譽,做到取之于民、用之于民,略有結余.實行四個結合的治理方法實行9001: 2000質量治理體系和目標治理,導入設計于物業(yè)治理之中,建立中央監(jiān)控調度輪值制度,各級治理部門均

14、成立質量 治理達標小組、信息反應渠道等.效率原那么要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時間內辦結,不能推托延誤,超過規(guī)定時間,辦得再好也 要視為沒有辦好.如接到報修后維修人員10分鐘到達現場,對一般故障30分鐘內處理完畢.質量原那么要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度,不能應付湊乎,沒有到達規(guī)定程度,即使流再多 的汗也算白流.情感原那么要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最正確效果,講究用出色效勞和真誠微笑征服人心, 給服務對象留下良好的印象.如征求住戶滿意率到達 95犯上.標準化的效勞限制銀鼎巖堅持“管那么精品,干那么一流,通過有效限制切實保證治理效勞根據既定的程序 和標準高質量地持續(xù)、穩(wěn)定運行.公司貫徹 900

15、0國際質量治理體系和14001國際環(huán)境治理 體系一絲不茍,實行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評、不定期抽檢.其中重點 抓住不定期抽檢這個關鍵環(huán)節(jié),組建專門班子,采取日期不確定、事先不預告的方式,增加 抽檢的隨機性,并把量化的檢查結果與每個崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤,以促使 各治理部門把日常治理效勞工作做得更深入、更扎實.除此之外,我們還自覺接受來自三個 方面的監(jiān)督,把他們的意見和建議作為推動治理效勞工作的動力：客戶監(jiān)督我們視客戶反映為檢驗治理效勞工作的第一信號,每年進行二次滿意度抽樣調查,形成小區(qū)建設治理上的互動效應.政府監(jiān)督我們自覺接受政府部門的指導監(jiān)督,邀請政府主管部門官員

16、定期對公司治理效勞工作進 行講評,聘請相關部門的人員長期擔任公司業(yè)務指導, 促使治理效勞工作始終處于領先水平.菜單式的效勞工程銀鼎巖悉心關注和呵護客戶的物質和精神生活,鄭重向所有客戶承諾“真誠效勞、商戶 滿意.我們在治理效勞過程中,不斷調整、充實新的效勞工程,全過程、全方位、全時空XX商業(yè)中央物管方案地滿足客戶開展變化著的、一切有支付水平的正當需求,同時還隨著公司的開展壯大,逐步 增加公司有承受水平的無償效勞.我們以業(yè)主為核心,實行“效勞設計,菜單效勞,因而形成了 “不是我有什么效勞你就只能享受什么效勞,而是你需要什么效勞我就提供什么效勞 這一銀鼎巖物業(yè)治理特點.目前我們已陸續(xù)推出了 3個類別

17、效勞工程,讓業(yè)主進行物業(yè)治理 效勞消費時有更多的選擇權和自主權.這 3個類別的效勞是：常規(guī)效勞主要有所有客戶共同享有的維修、維序員、清潔、綠化、消殺、車管等效勞工程,它滿 足客戶的普遍需求,立足于構筑一個平安、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境.特約效勞主要有局部客戶有償享有的商務、信息、秘書、慶典、代理、家居等效勞工程,襄助效勞主要有特殊客戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等效勞工程,它滿足那些有 特殊困難和臨時困難的客戶需要,立足于弘揚一種人們感到久違了的社會主義道德風氣.高科技的治理手段中國物業(yè)治理的初期是屬于勞動密集型產業(yè),人員的素質要求相對較低,對于大量的日常工作主要以“量取勝.而銀鼎

18、巖時時把握時代脈搏,不斷開展現代企業(yè)機制,完善企業(yè) 制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉化：遠程的網絡治理眾所周知21世紀是信息化、網絡化的時代,而 21世紀現代企業(yè)治理的精髓在于效率, 如何提升單位時間的效率,并且高質量的完成工作,是銀鼎巖不斷追求的目標.銀鼎巖緊跟 時代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦治理模式,將各個治理層通過網絡連接起來,實現資源共享,統(tǒng)一調配.合理化的本錢限制銀鼎巖以一貫倡導的“一張紙兩面用的勤儉辦公原那么,珍惜和用好來自客戶的每一分 錢,各個層次均實行質量本錢雙否決責任制,力求所費必有所值.我們組織專門班子,測定 出物業(yè)位置、設計功能、占地面積、設備狀況、使用年限、治理要求等各

19、種因素在本錢構成XX商業(yè)中央物管方案中的權變系數,科學測算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度.并以此為依據,采 取“集中配送、貨比三家、供方采購和修舊利廢、節(jié)獎超罰等一系列具體舉措,分項限制 活動和物化勞動的消耗,保證商戶、企業(yè)、社會全面受益.受益于客戶在同一收費標準下,提供的效勞含量明顯高于其他物業(yè)公司, 是客戶真正享受到了最正確 質量價格比的效勞.創(chuàng)利于企業(yè)在物業(yè)治理利潤空間微乎其微的情況下,堅持自我生存,自我積累,自我開展的原那么.不給業(yè)主增加經濟負擔,在自主經營的根底上實現企業(yè)良循開展.造福于社會在企業(yè)不斷開展進步的同時,也為社會穩(wěn)定和國家建設做出積極奉獻.專業(yè)的效勞人才銀鼎巖一

20、直致力于改善員工隊伍的有機構成,把高檔次、高品位、高質量的效勞建立在 高素質人才的根底之上.利用自身的吸引力和凝聚力,廣泛會聚各個門類的人才.現在公司 擁有計算機、自動限制、機電設備、建筑、園林、環(huán)保、藝術等專業(yè)的中高級技術人員從各 個方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件,逐步形成了具有銀鼎巖特色的物業(yè)治理優(yōu)勢.第二章 強強攜手整合營銷參與工程推廣,促進工程銷售互利互惠,共謀雙贏富萬邦演武商業(yè)中央具備雄厚的實力和創(chuàng)新水平,治理商銀鼎巖物業(yè)治理有著 豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)治理經驗以及眾多物業(yè)資深人員,相信通過兩家公司攜手合作,能夠到達互利互惠的最高境界.前期工作方案“銀鼎巖物業(yè)在成為物業(yè)治理商后,將

21、根據工程施工進度,制訂科學、成熟的物業(yè)管 理工作方案,并按方案和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)治理工作順利開展,打下扎實的 根底.主要工作包括:對工程的建筑遺留事項提出意見和建議對工程的機電設施運行提出意見和建議對工程的智能系統(tǒng)提出意見和建議跟進工程裝修施工和設備安裝過程編制年度物業(yè)治理收支預算編制工程治理啟動預算建立人員架構,并招聘治理員工制定及完善各項物業(yè)治理制度定期對各部員工進行培訓挑選和定制員工制服檢討物業(yè)本錢,節(jié)約物業(yè)投資銀鼎巖物業(yè)憑借多年治理經驗及委派有經驗工程人員對工程進行實地考察,針對智能化采用程度和深度進行探討,即可以促進銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶開展需求,以 及盡量減

22、少投資本錢.同時考慮到治理中通過有效的人與技結合,減少今后的治理本錢.根據工程情況提出物業(yè)改進及增減工程工程建議,以節(jié)省工程費用及到達最高經濟效益. 根據以往經驗,編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格,并利用銀鼎巖物業(yè)效勞網絡,以最優(yōu)惠價格 尋找提供效勞的承接商.從治理者角度,改善設計缺陷在以往在很大程度上依賴建筑設計單位確定功能及配套設施,事實上,沒有哪一家設計單位對工程日后運行及治理能夠比有經驗物管公司有更深刻理解.因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現一大堆設計缺陷,以致物管公司難以運作,業(yè)主怨聲載道.為改變這 一狀況,銀鼎巖物業(yè)將對工程及設施進行審視, 盡可能將設計中的先天缺陷限制在盡量少的

23、 范圍內,如：功能設計地下、地面、標準層、屋面是否滿足物業(yè)治理需求.人、車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局.公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔.公共照明開關設置及半開、全開和長明形式開閉.建立適宜的治理用房位置、裝修標準、布局.設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求,公共機房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一.配置適宜的告示欄、宣傳欄、留言欄.建筑給排水的節(jié)能環(huán)保.愛心援助系統(tǒng)和便民設施的設置.智能系統(tǒng)參謀考察整體工程進度,提出智能化工程階段性實施進度方案.針對開展商對智能化工程要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據當前市場情況, 提出增加智能化功能建議.根據開展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案,

24、方案要求功能完善、先進,設計合理、 實用.協(xié)助開展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu) 方案,并對智能化設備選型提出建議.第三章效勞方式治理方式“富萬邦演武商業(yè)中央是廈大商圈的一項經典歷作,方案在物業(yè)治理上實施全新創(chuàng)意. 追求“更加用心、更加舒適之立意,堅持以人為本,樹立“幫助客戶,就是幫助我們自己 的效勞理念,強調經商環(huán)境與購物環(huán)境的和諧,每一細節(jié)都想為“富萬邦演武商業(yè)中央提 供高起點、高水準、高品位的物業(yè)治理效勞和協(xié)助銷售造勢.銀鼎巖物業(yè)在合同期限內對“富萬邦演武商業(yè)中央負責制定年度治理目標,在經濟上 實行獨立核算,實現“富萬邦演武商業(yè)中央社會效益、經濟效益

25、、環(huán)境效益和文化效益的 同步開展.銀鼎巖物業(yè)在合同期限內將會把 “富萬邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理效勞工作列入內部相 應的籌劃、考核、檢查、評選和持續(xù)改進序列中,由銀鼎巖物業(yè)委派物業(yè)經理.根據工程具 體情況,負責其設計、施工、銷售、竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)治理工作,為項 目制訂全套治理方案、操作手冊、治理制度、質量標準等,并促使其有效運行,根據雙方約 定的治理效勞內容為工程提供全方位、全過程、專業(yè)化的治理效勞工作.工程定位治理定位企業(yè)化、專業(yè)化、一體化治理效勞原那么,充分利用和完善各種配套系統(tǒng),配置精簡高效 的治理人員,全面推行高端物業(yè)效勞方式,將“富萬邦演武商業(yè)中央塑造成為廈大商圈標 志

26、性商業(yè)樓盤.效益定位社會效益、經濟效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原那么.充分利用銀鼎巖物業(yè)專業(yè)化 治理特長和本錢限制治理經驗,通過有效限制治理本錢,開展多渠道的有償效勞,合理地開 源節(jié)流.效勞定位以人為本,效勞第一原那么.“為您想得更多,讓您住得更好是銀鼎巖物業(yè)不變的承諾,“為您營造平安、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境是銀鼎巖物業(yè)永恒的追求,為此,銀鼎巖 物業(yè)采取專業(yè)治理+嚴格的品質限制手段,保證效勞質量符合標準.治理范圍銀鼎巖物業(yè)提供治理效勞的范圍包括常規(guī)性的公共效勞、針對性的特約效勞和委托性的 專項效勞,具體如下：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和治理.包括：樓宇主體承重結構部位根底、內外承重墻

27、、柱、梁、樓板、屋頂等、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設備機房等.房屋建筑共用設施設備的維修、養(yǎng)護、治理和運行效勞.包括：共用的上下水管道、電線、供電線路、照明、消防設施、安防設施、路燈、標識 標牌、公益性文體設施等.物業(yè)規(guī)劃紅線內的公用設施的維修、養(yǎng)護和治理.包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、自行車房棚、停車場庫等.物業(yè)規(guī)劃紅線內的配套附屬效勞設施的維修、養(yǎng)護和治理.專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修治理.節(jié)日期間裝飾物業(yè),包括燈光及其它飾物.公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護與治理.公共環(huán)境的酒店式清潔效勞.XX商業(yè)中央物管方案包括：公共場地、房屋建筑物共用部位垃

28、圾的收集、清運,定期消殺以及化糞池的清掏 等.交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與平安的專業(yè)治理.對物業(yè)全天24小時倒班輪值,維護公共秩序和平安.配合和協(xié)助當地公安機關進行平安監(jiān)控和巡視等維序員工作但不含人身、財產保險和保管責任.對物業(yè)內消防治理. 包括：火災的預防及發(fā)生火災時的救護與處理.治理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料.商家自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費.負責向商戶收取政府規(guī)定的各項費用,維護全體業(yè)主公共利益.治理重點重點之一：保證和滿足客戶的根本需求日常大量的物業(yè)治理工作是圍繞著客戶的根本需求進行的,它主要包括供水、排水、交 通、郵電、線

29、路暢通、供電、照明、電力系統(tǒng)的穩(wěn)定、消防設施、土建結構的平安保證,以 及對突發(fā)事件的急修、搶修等.重點之二：環(huán)境的保護和建設工程建成后,將有大量綠化面積和公共面積,使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以 及園林綠化養(yǎng)護得到充分保證,是十分重要工作.銀鼎巖物業(yè)將安排專業(yè)清潔人員,負責對 工程的垃圾清理分類、環(huán)衛(wèi)保潔,實現公共環(huán)境定時清理、客戶垃圾袋裝集中處理；并安排 專職的綠化工人負責小區(qū)公共綠地、共用花木等園林綠化的養(yǎng)護和治理工作.重點之三：平安治理每一位客戶都希望自己的利益得到充分的保證,都希望在一個平安的環(huán)境里.因此,大 量的平安防范和公共秩序治理工作也將是銀鼎巖物業(yè)重要的日常工作內容.銀鼎

30、巖物業(yè)根據“以法為據,有約可依的工作原那么,圍繞工程平安保衛(wèi)工作包括治安治理、消防治理、 道路與交通治理和突發(fā)事件處理,根據“預防為主的平安方針,開展消防工作,為中央 的平安法制教育和平安生產檢查. 認真仔細的做好車輛停放和道路行駛秩序的治理,以及安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等各項防范工作.參與社會活動,如籌款、演出、賑災扶貧等,建立“富萬邦演武商業(yè)中央地位.嚴格要求各級員工言行舉止,提升素質,從而提升效勞水平,增進銀鼎巖物業(yè)與客戶之間的 友好關系.作為銀鼎巖物業(yè),更應為協(xié)調富萬邦演武商業(yè)中央與客戶的關系而承當責任, 在處理這方面 事情時,應在保護富萬邦演武商業(yè)中央利益的原那么下,解決及處理客戶投

31、訴,防止引起爭端, 影響開展商聲譽.重點之四：視覺形象識別系統(tǒng)的導入“富萬邦演武商業(yè)中央全體業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象,配合開展商設計的“富萬邦演武商業(yè)中央視覺形象識別系統(tǒng),使樓盤內導向、環(huán)境和標識系統(tǒng)形成一體化,為“富萬邦演武商業(yè)中央塑造一流的優(yōu)美形象.效勞的過程中,還可本著不拘形式的原那么根據客戶的需要隨時增設效勞工程.常規(guī)效勞工程建筑主體治理：檔案保存/日常修繕/巡視治理/裝修限制設備設施治理：檔案保存/日常運行/保養(yǎng)治理/維修治理/更新治理環(huán)境治理：日常保潔/廢棄物去除/化糞池清掏/廢棄物外運/環(huán)保倡導綠化治理：營造保養(yǎng)/整體環(huán)境美化/綠籬盆花擺放治安治理：公共秩

32、序維持/公共安彳警戒/突發(fā)事件預防消防治理：火災的預防/發(fā)生火災時的救護與處理交通治理：車輛保管/道路保養(yǎng)/交通秩序維護有償效勞商務效勞： / /打印/塑封/裝訂/外文譯日常維修：更換燈泡、燈管/修理各種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開關面板/更換 維修電源插座面板/更換維修光纖、 面板/更換維修配電箱內開關/檢修光纖、 、供 電線路/拆裝各式燈具/更換各種鎖具/維修更換合金付件/安裝小型五金件裝修的治理裝修范圍確實認業(yè)主住戶應嚴格根據國家建設部 46號令?建筑裝飾裝修治理規(guī)定?中規(guī)定的裝修范圍裝修隊伍的選擇銀鼎巖物業(yè)推薦實力較強、信譽較好的施工單位.業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍.裝修申請的

33、提出商戶在規(guī)定范圍進行裝修,應提前申請,并辦理有關手續(xù).裝修內容的評審客戶中央就裝修范圍、施工資質等進行初審.工程部和管事部對裝修平安和裝修結構進行評審.治理處主任進行核準、放行.裝修協(xié)議的簽訂簽訂施工治理協(xié)議和消防責任書.收取裝修保證金、專項治理費、樓道維護費、裝修垃圾費等費用.設置平安防范舉措和器具.辦理裝修證件.張貼施工通啟,合理安排休息.裝修過程的治理定期巡視,檢查施工用電、用水、質量、防火平安情況,對發(fā)現問題及時處理接待和處理因裝修而產生的投訴和違章行為,并做好記載.對客戶和施工單位提供各類效勞.裝修驗收的限制裝修完畢后,由工程部和管事部進行平安和結構初驗.裝修資料標準存檔.第四章治

34、理架構籌劃富萬邦演武商業(yè)中央位于廈大商業(yè)最繁華地塊,總建筑面積5000n2,交通方便,地理位置優(yōu)越,是廈大商圈的唯一純商業(yè)樓宇.物業(yè)治理專家團為保證本公司質量治理標準的實現及更有力地推行“高端效勞,本公司將以各專業(yè)部門技術和人力支持,結合物業(yè)治理效勞實際需要,組建“富萬邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理專 家團.負責定期赴“富萬邦演武商業(yè)中央現場進行監(jiān)察支援.并根據現場發(fā)現問題,及時、 針對性的提出整改建議和糾正、預防舉措.主要職能如下：根據治理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息,憑借豐富治理經驗為“富萬邦演 武商業(yè)中央度身訂造一整套物業(yè)治理實施方案,完成合同約定的各項工作內容.定期與富 萬邦演武商業(yè)

35、中央溝通,收集和處理有關問題.負責解決物業(yè)治理工作中的重點和難點.定期對治理處進行全方位考核,并提出整改意見.對治理處主任的工作予以考察、評價和完善.物業(yè)治理處主任全面考察“富萬邦演武商業(yè)中央,熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況,并傳遞給專家團.將專家團針對“富萬邦演武商業(yè)中央制定的物業(yè)治理具體方案付諸實施.將物業(yè)治理方案推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度反應給專家團,以獲得技術支持, 并落實解決.協(xié)助專家團對實地考察、評審、監(jiān)督、整改等工作.全面承當日常物業(yè)治理工作.緊急事故的應對與技巧處理.客戶效勞中央性質與任務客戶效勞中央是治理處治理效勞面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口,是與客戶直接接觸和有效溝

36、通的橋梁,是治理處效勞工作的重要職能部門,負責接待賓客、受理效勞和投訴、客 戶溝通、郵件收發(fā)、各類費用代收等工作.治理架構客戶效勞冏場客戶協(xié)調接待人員配置廳P崗位數量薪資標準備注1、工程經理1人30002、客戶效勞1人2000合 計2人5000工程組性質與任務工程組是保證富萬邦演武商業(yè)中央正常運行的專業(yè)技能部門,負責房屋建筑主體、 電梯、空調、供電、供水、照明、共用設施設備的治理.對樓宇的消防系統(tǒng)、給 排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)六大系統(tǒng)進行維修保養(yǎng).治理架構工程部水電工維修工人員配置廳P崗位數量薪資標準備注1、水電工2人25002、維修工1人2300合 計3人7300維序隊性質與任務維序隊是維護富萬邦演武商業(yè)中央正常生活、居住秩序的重要職能部門,負責治 安治理、消防治理、道路與交通治理和突發(fā)事件處理.治理架構維序員隊長人員配置廳P崗位數量薪資標準備注1、維序員隊長1人2200元/月頂休人員2、固定值班崗3人1600元/月3班3、巡邏一組4人1800元/月3班4、車管員2人