物業(yè)顧問管理手冊

1、顧問管理手冊Con sulta nt Man ageme nt Han dbook宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司Hon est Property Developme nt Co., Ltd人員構(gòu)架及編制說明架構(gòu)編制說明工作概況顧問工作周期初期顧問管理階段前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段前期顧問建議實(shí)施階段全面物業(yè)管理顧問現(xiàn)場勘查例會人員架構(gòu)及編制說明1.1綜合管理客 服 管 理檔案行政管理（暫定人員）綜合管理：檔案、行政管理:工程管理:財務(wù)管理:客服管理:保潔管理：保安管理：1.2 工作概況根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)， 針對性地對管理模式提出優(yōu)化方案， 內(nèi)容包括： 初 期顧問階段、 前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段、 前

2、期顧問建議實(shí)施階段、 全面物 業(yè)管理顧問四個階段。顧問工作周期：共一年1.3.1 初期顧問階段計： 3 個月工程管理顧問內(nèi)容計： 2 周確立顧問內(nèi)容計： 1 周財務(wù)管理： 3 周物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件： 1 周初期顧問階段1.4.1 工程管理顧問內(nèi)容A 工程圖紙、資料收集a) 土建結(jié)構(gòu)部分主體結(jié)構(gòu)、負(fù)載、功能、安全系數(shù) 墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火 內(nèi)外交通設(shè)施、運(yùn)輸、通道設(shè)計、地下室構(gòu)造 公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局 門窗設(shè)計、進(jìn)出入口 綠化帶、澆灌系統(tǒng)b) 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng) 暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線預(yù)留口 給排水系統(tǒng) 樓宇自控系統(tǒng) 衛(wèi)星通訊 / 接收系統(tǒng) 停車場

3、管理系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng)、門鎖選擇、門禁系統(tǒng) 消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道 樓宇智能管理系統(tǒng)電梯扶梯B 合理化建議a) 樓宇安全保障，包括硬件及軟件措施兩個方面，硬件即完善樓宇自動 化系統(tǒng)，軟件即加強(qiáng)物業(yè)管理。b) 公共區(qū)域能源合理利用墻體節(jié)能地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的 民用 建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分)和各地編制的實(shí)施細(xì)則。 地處非采暖區(qū)， 尤其是過渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采 取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。 應(yīng)大量采用夾芯保溫、 外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻， 大幅 度地降低外墻的傳熱系數(shù)。重點(diǎn)發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。 采用單一材料的節(jié)能

4、外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、 保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。門窗節(jié)能窗戶要達(dá)到國家對節(jié)能窗的評價指標(biāo)， 應(yīng)具有搞雨水滲漏、 搞風(fēng) 壓、搞空氣滲透和保溫等四性。要大量彩門窗密閉材料和成套技術(shù)，有效 地提高安裝質(zhì)量。合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。 有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門窗、 保溫鋁合金門窗和彩板 鋼門窗等。住宅分戶門應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。屋面地面節(jié)能 層面保溫要求一般高于外墻。 應(yīng)推廣采用復(fù)合層面， 其保溫隔熱 材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強(qiáng)度。 采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的

5、房間時， 樓面應(yīng)采取保 溫措施。采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。供暖系統(tǒng)節(jié)能 采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)， 改 善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。 采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置， 以達(dá)到改善住宅 室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實(shí)行按熱量收費(fèi)。推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采取保溫措施，以減少熱損失。積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。 推廣小型節(jié)能 高效集中空調(diào)設(shè)備。電氣設(shè)備節(jié)能要求選用低耗能電氣設(shè)備 （如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、 節(jié)能變電 器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等。）大量采用節(jié)能高效的新型燈具， 淘汰過時的照

6、明設(shè)備， 公 共區(qū)域必須彩延時開關(guān)，減少無用電耗。新能源利用積極擴(kuò)大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水 平和規(guī)模。促進(jìn)新能源實(shí)驗(yàn)基地的形成。 利用并完善太陽能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)， 滿足全天候使用 要求。太陽能利用系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)與主體工程設(shè)計同步進(jìn)行，同步施工，集熱器 與建筑物的屋面要有機(jī)結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。推廣熱、 電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)， 積極利用工業(yè)廢熱向住宅提 供采暖空調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。電力資源充足的地區(qū)， 宜采用以電為能源的低溫輻射供暖 系統(tǒng)，并可自行控制供暖溫度，具有無污染，無噪音的優(yōu)點(diǎn)。c）環(huán)保及綠化努力方向達(dá)到或超過全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) （大廈）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)

7、則 、濟(jì) 南市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（住宅區(qū)）濟(jì)南市文明住宅小區(qū)、文明住宅 組團(tuán)評比標(biāo)準(zhǔn)及國家建設(shè)部和濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30，綠化覆蓋 率達(dá) 100%，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達(dá) 95%以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面示 意圖和各種導(dǎo)向牌、 在主要出入口設(shè) “熱愛地球， 關(guān)愛生命” 、“珍惜環(huán)境， 愛護(hù)綠化”、“青青小草，請加呵護(hù)”、“尊老愛幼，人間美德”、 “進(jìn)出 車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。d）清潔要求（裝飾 / 裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施） 裝飾、裝修材料及垃圾的處理所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占 用任何公共部分

8、，所有垃圾、碎片等雜物必須及時搬運(yùn)，施工區(qū)域如 有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。 施工方在操作過程中如須搬運(yùn)有污染樓面衛(wèi)生 或體積較大的物體及清運(yùn)建筑垃圾時應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對樓面衛(wèi)生進(jìn) 行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，應(yīng)將當(dāng)天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾 等清理到指定位置并清潔好清運(yùn)路線。清理時要把廢料作密封處理， 確保不會發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿地等現(xiàn)象。施工人 員不得做出任何環(huán)境污染。嚴(yán)禁開門施工，嚴(yán)禁在施工過程中干擾其 它用戶的正常施工。清潔設(shè)施142確立物業(yè)管理內(nèi)容A基本服務(wù)保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。 B無償服務(wù)序號服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任部門家政服務(wù)1協(xié)助搬運(yùn)保安豕政服力2臨時代管小物件保安

9、C有償服務(wù)序號服務(wù)項(xiàng)目備注1室內(nèi)委托清潔2委托清洗油煙機(jī)3委托清洗衣物普通衣物/需干洗的衣物4送水服務(wù)5代為清洗汽車6打字、復(fù)印7粉刷室內(nèi)墻面8送取干洗衣物9運(yùn)送物品10更換室內(nèi)燈管、燈泡11維修更換門鎖12電器維修13疏通下水道14代購車、飛機(jī)票15室內(nèi)電路維修16更換玻璃143財務(wù)管理A人員架構(gòu)安排公司交納22%8%2%個人交納8%2%001%C物業(yè)管理費(fèi)用測算NO類別支出項(xiàng)目人數(shù)計算公式平均每月全年支出-一一人工 費(fèi) 用員工工資保險工裝費(fèi)用夜班費(fèi)加班費(fèi)小計-二二管 理 費(fèi) 用辦公費(fèi)綜合測算通訊費(fèi)綜合測算交通費(fèi)綜合測算固定資產(chǎn)折舊綜合測算小計三運(yùn) 營 費(fèi) 用日常清潔材料費(fèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測算

10、垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測算治安管理費(fèi)綜合測算日常維修費(fèi)綜合測算小計四公司管理費(fèi)五稅金%總計144 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件A管理公約（附件一）用戶手冊（附件二）B規(guī)章制度人事管理制度（附件三）財務(wù)管理制度（附件四）行政管理制度（附件五）C二次裝修手冊（附件六）交接流程（附件七）D應(yīng)急手冊（附件八） 工程應(yīng)急流程（附件九）1.4.5銷售推廣我公司顧問組將為項(xiàng)目名稱“銷售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管理 團(tuán)隊(duì)。指導(dǎo)“銷售中心”的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做好“銷售中心”的日常物業(yè)管理工作。 以點(diǎn)帶面，宣傳、展示本項(xiàng)目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。在“銷 售中心”，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全”，充分體現(xiàn)交

11、付使用后物 業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮貌的接待, 加以“時效與功效并重”的監(jiān)管機(jī)制，“確保客戶滿意”的工作標(biāo)準(zhǔn)，都是我公司顧問工作的重要思考?！敖y(tǒng)一應(yīng)對”,是確保銷售業(yè)績持續(xù)向高，消費(fèi)者對項(xiàng)目名稱信心日增的銷控 規(guī)范，也是開發(fā)商的誠信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問組將在“銷售 中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺，配置“物業(yè)管理百科全書”，內(nèi)容包括：物業(yè)管理服 務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊、商場經(jīng)營管理公約、商場使用手冊、裝修守 則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車場管理規(guī)定等業(yè)主/商戶入住前必須簽訂的各類協(xié)議及規(guī)章制度，以避免業(yè)主/商戶入住后發(fā)生不必要

12、的爭議。在“銷售中心”里，要擺放物業(yè)管理費(fèi)用告示牌。銷售人員和物業(yè)管理人員 要統(tǒng)一口徑，向客戶說明物業(yè)管理費(fèi)用的組成， 特約服務(wù)和有償服務(wù)的內(nèi)容、收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.5.1機(jī)電設(shè)施準(zhǔn)備工作1.5.2 設(shè)備運(yùn)行操作手冊1.5.3 管理人員功能細(xì)化A 一站式服務(wù)平臺B 一專多能的管理人員1.5.4 運(yùn)作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾的確定1.5.4.1 運(yùn)作流程（附件十）1.5.4.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾A客戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。2. 耐心、細(xì)致的回答客戶的問詢。3. 對來訪人員進(jìn)行登記，保障客戶安全及免受騷擾。3. 負(fù)責(zé)會議接待以及

13、報紙信件的分發(fā)，使客戶享受全方位的服務(wù)。4. 及時處理客戶的報修及其它需求。5. 檔案管理規(guī)范完善。服務(wù)承諾1. 維修服務(wù)的回訪率達(dá)到98%。2. 業(yè)主滿意率達(dá)到90%。3. 檔案建立與完好率達(dá)到100%。B工程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無被損或污跡、無銹跡等，無 安全隱患。2. 及時處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn) 行。3. 確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。4. 路燈完好無損，夜間照明正常。5. 道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通。6. 雨水井、污水井完好，疏通正常無污染物。服務(wù)承諾1. 房屋完好率達(dá)到98%以上。2. 機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到99

14、%。3. 房屋零修、急修及時率達(dá)到99%以上。4. 維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到98%。5. 道路完好率及使用率達(dá)到 100% 。6. 化糞池、雨水井、污水井完好率達(dá)到 100% 。7. 照明完好率達(dá)到 99% 。8. 給排水及供電系統(tǒng)完好率達(dá)到 % 。C保安管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 保障業(yè)主及財產(chǎn)的安全。2. 保障公共設(shè)施完好。3. 保障良好的治安環(huán)境。4. 做好消防安全服務(wù)：發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救 助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無損。5. 遇緊急，突發(fā)事件時能及時、準(zhǔn)確、迅速地處理。6. 有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時，應(yīng)立 即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)

15、行處理。7. 停車場設(shè)施設(shè)備正常，停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防通道，無阻礙、工交通。 服務(wù)承諾1. 通過對大廈實(shí)行 24 小時警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點(diǎn)帶面，進(jìn) 而形成 大廈的整體安全保衛(wèi)體系，保護(hù)物業(yè)及使用人的安全，維護(hù)物業(yè)的正 常工作、生活秩序。2. 轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故， 本年度內(nèi)無因管理公司責(zé) 任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。3. 停車場、自行車棚完好率達(dá)到 100% 。4. 智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到 99% 。5. 消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 100% 。D清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。2. 保潔設(shè)備齊全完好。3. 垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無污染。4. 綠擺布局

16、合理、優(yōu)美，花草樹木與辦公樓配置得當(dāng)。5. 外圍綠化花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折 損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。服務(wù)承諾1. 保潔達(dá)標(biāo)率 98% 。2. 綠化完好率達(dá)到 96% 。3. 辦公區(qū)域綠化率達(dá)到 100% 。1.5.5 智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立A 文件及檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理1. 檔案分類 ：1) 文本檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱的紙張文檔資料。2) 電子檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。2. 檔案管理系統(tǒng)：1）所有文本檔案資料均采用條形編碼進(jìn)行分類，以文件夾存檔的形式并 按照后述的 文本檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類存檔，并采用電子數(shù)據(jù)庫的形 式對檔案進(jìn)行管理。

17、2）所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行存檔管理。3. 外部往來函件的收發(fā)以傳真/信函等形式的來函4檔案編碼采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置 （行政人員）登記+編號+錄入數(shù)據(jù)庫5.條形碼的建立以傳真/信函等形式的發(fā)函（行政人員）登記+編號+錄入數(shù)據(jù)庫條物業(yè)經(jīng)理審 12位阿拉伯?dāng)?shù)字和3位大寫英文字母組成，共耳一 15位，作 日常文本檔案資料按類別劃分檔案編碼 亠、_ -,1）15位條形碼的含義說明物業(yè)經(jīng)理審閱/批復(fù)各職能部門一將相函管業(yè)名填寫在機(jī)空格內(nèi)件包括,a.資料的類型編 斗資料所屬部門編碼.存檔E'期編.存檔的數(shù)量6.rr處理函件相關(guān)事宜（按工作需

18、求）各職能部門主管審閱/批復(fù)草擬回函函件庫的建存放位置十處理狀態(tài)客尸檔案編號7.存檔文件夾門-1）紅色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用丁保存機(jī)密性文本檔案資料12）藍(lán)色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存財務(wù)部有關(guān)費(fèi)用清單類文本檔案資料；'3）黑色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存除上述兩種類型外的文本檔案資料4）牛皮紙檔案盒：用于保存財務(wù)會計憑證，并按照財務(wù)轉(zhuǎn)帳、普通收 .款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。8.文件柜單層、雙層、多層文件柜用于保存財務(wù)用文件盒、標(biāo)準(zhǔn)文件夾 準(zhǔn)文件夾、照片檔案夾、上插頁式文件夾。四屜文件柜用于保存掛件夾。以及非標(biāo)ess格）.按管業(yè)行政人員即為本項(xiàng)目內(nèi)檔案管理系統(tǒng)屯稱理并監(jiān)督各管理系統(tǒng)的9.檔案管理

19、系統(tǒng)的執(zhí)行檔案管理系統(tǒng)自執(zhí)行之日始，的總監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)進(jìn)行行政辦公室檔案/人事檔案的管 部門檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門主管即為其部門檔案 監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。B財務(wù)管理系統(tǒng)c人力資源管理系統(tǒng)D HelpDesk管理平臺 前期顧問建議實(shí)施階段1.6.1 籌建管理處162 管理費(fèi)用預(yù)算審議、定稿163各類管理文件審議、定稿、印刷164二次裝修手冊審議、定稿、印刷165 項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收辦法（附件一） 全面物業(yè)管理顧問1.7.1日常溝通A 土建維修、養(yǎng)護(hù)B機(jī)電維修、保養(yǎng)C公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)D日常管理a）配套服務(wù)設(shè)施b）節(jié)能管理c）綠地、花木等建筑小品

20、的養(yǎng)護(hù)d）車輛行駛及停泊秩序管理e）消防安全監(jiān)控f）文化娛樂活動建議g）檔案、資料管理 現(xiàn)場勘查1. 9例會附件一：管理公約目 錄總則第一章物業(yè)基本情況第二章本公約涉及的各主體基本情況第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用與公共維修基金第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第八章 房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定第九章違約責(zé)任第十章附則總貝U為落實(shí)（本小區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物 業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)， 我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定項(xiàng)目名稱物業(yè) 管理公約，并提交濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必

21、要內(nèi)容。 我公司作如下承諾：如因我公司制定過程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日 起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)（公章）年 月 日物業(yè)管理公約為維護(hù)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整 潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國及濟(jì)南市有關(guān)房地產(chǎn)法律、 法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目名稱的實(shí)際情況,制訂本公約。項(xiàng)目名稱的所有產(chǎn)權(quán)人、使用人、

22、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。第一章物業(yè)基本情況一、物業(yè)名稱：項(xiàng)目名稱二、座落位置：物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：三、建筑面積：平方米四、土地用途及使用期限：五、國有土地使用權(quán)證明文件政府批文號：六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：1. 指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備， 包括（但不限于）：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、 外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、管井、公共廁所、茶水間、 垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站及上述相 關(guān)配套系

23、統(tǒng)的配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、化糞池、自 來水分戶水表以外計費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、 樓內(nèi)下水立管及通向污水井的 下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、 空地、道路、綠地、 變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。為該土地 及項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)而設(shè)計并供其共用的其它區(qū)域， 但不包括由個別產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自 擁有所有權(quán)的區(qū)域。為本物業(yè)的利益而安裝的其他機(jī)器、儀器、儀表、裝置、管道、電線、有 線電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只供產(chǎn) 權(quán)人獨(dú)自使用的設(shè)施和設(shè)備。2. 其他共用配套設(shè)施：銀行，餐廳，多功能廳與會議設(shè)施，員工餐廳，便利店 以及衛(wèi)星

24、電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。第二章本公約涉及的各主體基本情況一、產(chǎn)權(quán)人：在項(xiàng)目名稱擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈與者。二、物業(yè)管理企業(yè)：名稱：物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資金：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、開發(fā)企業(yè)：名稱：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資本：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：四、業(yè)管理企業(yè)的選定和變更：1. 物業(yè)管理委員會（以下簡稱"管委會"）成立前，發(fā)展商名稱聘請物業(yè)管 理公司對項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理；公約核準(zhǔn)后除以下情況之外，開發(fā)企業(yè)不 得變更物業(yè)管理企業(yè)。A:該物業(yè)管理企業(yè)被取消濟(jì)

25、南市物業(yè)管理資質(zhì)；B:該企業(yè)注銷；上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè) 管理等有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主，沒有 50沖上反對意見的方可與新物業(yè)管理 企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。2. 物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的 新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。3. 管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理。物業(yè) 管理企業(yè)應(yīng)具有濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書，并承諾遵守本公約五、使用人：指凡在項(xiàng)目名稱與開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組 織。第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)1. 參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗(yàn)收，保存相關(guān)物業(yè)資料；2.

26、作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；3. 按照裝修手冊的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全 和完整；4. 管理地面和地下停車場，使車輛行駛有序，停放整齊，車場道路完好；5. 建立科學(xué)嚴(yán)格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；6. 維護(hù)公共秩序，采取一切措施防止并糾正對大廈任何公共設(shè)施、公共區(qū) 域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為，必要時要求責(zé)任 人進(jìn)行賠償；7. 保持本大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾清 運(yùn)，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；8. 做好大廈綠化的管理養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔；9. 要求并收取本大廈所有產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項(xiàng)，支

27、付所有因管理和維 護(hù)本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)，并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定 的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)，預(yù)備妥善的帳目記錄。10. 定期巡視、檢查、檢修大廈公共機(jī)房，公共機(jī)械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè) 施處于良好的工作狀態(tài)；11. 保養(yǎng)、維護(hù)大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要 求。12. 根據(jù)大廈管理需要，聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他 專業(yè)顧問、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人 員，為管理人員提供辦公地方、辦公設(shè)施、制服、工作服、工具、器具、 清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；13. 保持大廈安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期檢查、巡視大廈的

28、公共區(qū)域， 要時可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通知;14. 為大廈的公共區(qū)域（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險金額及其險種由 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗(yàn)提出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員 會作出決定；15. 采取必要的措施，確保大廈的各項(xiàng)管理符合政府的規(guī)定和要求；16. 采取合法行動和有利措施（包括訴訟請求），制止個別業(yè)主違反、不遵 守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；17. 管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定，制定、修訂及廢止項(xiàng)目名稱的各項(xiàng)管理 規(guī)定、管理細(xì)則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。18. 管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時，須移交所有有關(guān)大廈的文件、資料、

29、 圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會；19. 項(xiàng)目名稱按照高檔寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)管理;20. 全面推行IS09000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，建立科學(xué)高效的管理流程和管理制度;21. 項(xiàng)目名稱開業(yè)后，力爭在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟(jì)南市優(yōu)秀管理大廈。第四章物業(yè)管理費(fèi)用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi) 、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（本公約中簡稱“管理費(fèi)”）：1. 物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)人或使用人 應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。其取費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，在管委會成立前由開發(fā)企業(yè)確定；在管委會成立后，由管委會根據(jù) 物業(yè)管理運(yùn)行成本進(jìn)行核定。2. 管理費(fèi)用包

30、括下列各項(xiàng)：1）管理及運(yùn)行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費(fèi)；2）綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費(fèi)；3）公用水、電、氣、暖費(fèi)及正常供應(yīng)時間的空調(diào)費(fèi)；4）辦公費(fèi)用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等）；5）公共場所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)及照明費(fèi)；6）大廈公共場所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費(fèi)；7）公共治安服務(wù)費(fèi)；8）大廈節(jié)日裝飾費(fèi)用；9）公用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)保險費(fèi)；10）物業(yè)管理企業(yè)酬金；11）法定稅金；12）聘請管理、維修、會計、法律等專業(yè)顧問的費(fèi)用；13）其它物業(yè)管理委員會核準(zhǔn)的合理支出。3. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（ ）元

31、人民幣計取；（） 至（）層商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（ ）元人民 幣計取。4. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法： 各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月 1日至 10日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納， 現(xiàn)金、支票均可。5. 產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當(dāng)于 三個月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡稱“管理按金”）。用于物業(yè)管理費(fèi)用不 敷使用時， 進(jìn)行臨時補(bǔ)救的資金儲備； 或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移過程中暫時無法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納的物業(yè)管 理服務(wù)費(fèi)，該筆款項(xiàng)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時補(bǔ)齊，不可折抵。如產(chǎn)權(quán)人 將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，管理按金將自動轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。

32、6. 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的 房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。7. 沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實(shí)行，政府有新的規(guī)定時，收 費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。8. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。9. 代收代繳費(fèi)用：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月（ ）號前交納上月所耗水、 電、煤氣等費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按各自的計量表的顯 示用量計取。、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)是專項(xiàng)用于本物業(yè)共用部位、

33、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新改造費(fèi)用，共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。2. 該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時，由物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際情況作出預(yù)算，按銷售建筑面積 比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。第五章 產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利 在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的先決條件下，各產(chǎn)權(quán)人將享有下述權(quán)利：1. 對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；2. 按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；3. 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會，享有管委會委員的選舉權(quán)和被選 舉權(quán)；4. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修；5. 有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，

34、但當(dāng)該等維 修、養(yǎng)護(hù)操作涉及公共系統(tǒng)、公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用 和其他利益時，該產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報，并經(jīng)物業(yè)管理 企業(yè)書面同意后，方可實(shí)施；6. 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管 理企業(yè)及時修繕；7. 對物業(yè)管理的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)；8. 有權(quán)監(jiān)督管委會、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會、物業(yè)管理企業(yè)就物 業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求；9. 有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴；10. 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況， 并要求管委會和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的 期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；11. 有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承

35、擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 對方拒不維 修并造成他人損失的，可向管委會投訴直至提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴 訟。、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)1. 遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè) 的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 規(guī)章制度；2. 執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會及管委會決議；3. 按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、 房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修 維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃?xì)?、有線電視費(fèi)等市 政公共設(shè)施使用費(fèi)，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用支出，無論其擁用 房屋是否空置、出租或自用；4. 產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)在

36、其契約生效之日起（ ）日內(nèi)（如需在該（ ）日內(nèi)入住時，則應(yīng)在入 住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書面承諾， 交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書前，對該擬 轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任。同時， 也有責(zé)任支付至轉(zhuǎn) 讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用， 如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任直到 其承讓人簽署的承諾書生效止。在受讓方簽署的承諾書生效前， 如該受讓 方對開發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失， 應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償開發(fā)企 業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi) 用，管理企業(yè)有權(quán)向前產(chǎn)權(quán)人追討；5. 應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及共用部位、共

37、用設(shè)施設(shè)備；6. 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯誤向 物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。 如因上述人士的行為、 疏忽和錯誤而發(fā) 生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在 上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)模瑒t費(fèi)用 由物業(yè)管理企業(yè)收?。环俏飿I(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由物業(yè) 管理企業(yè)收取；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，費(fèi)用由受害者收取。7. 不得作出與本公約相違背從而使項(xiàng)目名稱的保險成為無效或令保險金額 提高的行為。如有上述情況發(fā)生， 則違約的產(chǎn)權(quán)人對因此而產(chǎn)生的所有損 失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠或要求及因此引致的額外增加

38、的保險金額對 其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)有責(zé)任。 如因該產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項(xiàng)目名稱或其中的部 分被損毀， 而所保項(xiàng)下的全部或部分保險金無法得到賠償， 則違約的產(chǎn)權(quán) 人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。8. 產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書，承諾遵守本公約。第六章 開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)、開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)， 享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利， 并履行相應(yīng)的義 二、管委會成立前， 開發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進(jìn)行管 理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同， 制定管理者的職責(zé)范圍、 期限及酬金等 無須先經(jīng)其他業(yè)主同意， 但管理合同不能違反本公約的條款。 依法制定公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按

39、有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。 在保修期 間，開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)及時處理有關(guān)保修適宜， 其發(fā)生的費(fèi)用由開 發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時， 應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約， 并要求購房人在簽署 購房合同的同時，簽署遵守公約的承諾書。五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下， 開發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們認(rèn) 可、批準(zhǔn)的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備， 有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、 器材及材料進(jìn)入本物業(yè)區(qū)的任何 一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，除緊急情況外，須事先通知并征 得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。六、除緊急情況外開發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出

40、合理通告后， 有權(quán)暫時停止任何設(shè)施 的使用，以便進(jìn)行維修及保養(yǎng)。七、在本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或 以其它任何方式處置項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方， 而無須其他 產(chǎn)權(quán)人同意。八、開發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。九、開發(fā)企業(yè)可就項(xiàng)目名稱的任何部分另行訂立有關(guān)管理項(xiàng)目名稱的契約， 但該 契約不得抵觸本公約的條款。十、物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：1. 新建項(xiàng)目竣工總平面圖；2. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；3. 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4. 有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

41、5 各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；6. 房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；7. 房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；8. 公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9. 物業(yè)管理所必須的其他資料。十一、關(guān)于車位的使用管理1. 車位由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理；2. 車位主要以出租方式經(jīng)營管理；3. 具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。第七章 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 開發(fā)企業(yè)確認(rèn)管理者為項(xiàng)目名稱及其所占土地的管理機(jī)構(gòu)， 全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目名 稱的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，決定項(xiàng)目名稱的管理形式。一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1. 依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度；2 對接受委托的物業(yè)實(shí)施管理；3. 管理者對項(xiàng)目名稱及其所

42、占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)和 使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。4. 管理者在依據(jù)本公約規(guī)定行使其各項(xiàng)權(quán)力時所做出的任何決定和采取的任 何行動對產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。5. 管理者有權(quán)為項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域及公用設(shè)施購買保險。6. 有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金、管理按金、 特約維修服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，及水、電、燃?xì)獾却U費(fèi)用。7. 清除項(xiàng)目名稱內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、裝 置、標(biāo)志牌、遮陽物、廣告和其它物體，并責(zé)成有上述行為者恢復(fù)原狀且對 由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。8. 有權(quán)根據(jù)管理需要聘請專營公司承

43、擔(dān)本物業(yè)各專項(xiàng)業(yè)務(wù)。9. 根據(jù)公約的規(guī)定，委派管理人員對大廈進(jìn)行管理、維護(hù)和修繕。10. 采取一切必要的措施或步驟使大廈各項(xiàng)管理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。11. 防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域或 公用設(shè)施的任何部分。12. 因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項(xiàng)目名稱的公共場所和公共設(shè)備，包 括天然氣管、污水管、排水管、自來水管、消防水管、電線、管道等設(shè)備等 原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后， 進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)內(nèi) 部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn) 的內(nèi)部進(jìn)行搶修等工作。、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1. 履行委托管理合同，提供物業(yè)管

44、理服務(wù)；2. 聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會的監(jiān)督；3. 重大事項(xiàng)告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；4. 重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計劃應(yīng)與委托人協(xié)商；5. 建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布，接受管委會的查詢；6. 維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；7. 協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理；8. 責(zé)成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購房產(chǎn)保持良好狀態(tài)， 并將采取一切合理步驟補(bǔ) 救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過失而出現(xiàn)不良狀態(tài)，由此而發(fā)生的一切費(fèi)用由產(chǎn)權(quán) 人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；9. 禁止產(chǎn)權(quán)人、使用人或任何其他人違反本公約，

45、 改變或損壞項(xiàng)目名稱的任何 公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；10. 全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部門、法律機(jī)構(gòu)或其他單位交涉 有關(guān)大廈的設(shè)備、 服務(wù)和管理事宜， 并有權(quán)責(zé)成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用人 遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動。第八章 房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保 持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝 飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、 環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系， 自覺維護(hù)本物業(yè)公共場所 的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1.在得到物

46、業(yè)管理企業(yè)書面同意前，在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶外遮光 簾、遮蓬、花架、旗桿、電視天線、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其 物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招貼、海報、廣告燈裝置；亂懸掛、亂 張貼、亂涂寫、亂刻畫。2.產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射 性物品和排放有毒、有害危險物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；利用房 屋進(jìn)行危害公共利益的活動和其它違法及不道德的行為。3. 在得到政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書面同意前，各產(chǎn)權(quán) 人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面（含外墻、外門 窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格），對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等

47、進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任何 建筑物。4. 在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定載荷的物品。5. 產(chǎn)權(quán)人和使用人對公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動、損害、 破壞或干擾。6. 在項(xiàng)目名稱的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、 垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。7. 私設(shè)攤點(diǎn)。8. 將垃圾隨處亂放。9. 破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。10. 法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時， 必須遵守管理公司的規(guī)定， 在施工前 填寫施工申請表， 報管理公司審查批準(zhǔn)， 向管理公司交納有關(guān)費(fèi)用、 施工押 金后方可

48、按規(guī)定施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為 和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。 產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋， 不得影響 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán) 益。裝修完工后報管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，由產(chǎn)權(quán)人或使用人、物業(yè)管理企業(yè)分 別在裝修驗(yàn)收單上簽字蓋章。如無違規(guī)、違章情況等現(xiàn)象發(fā)生，押金如 數(shù)無息予以退還；否則視違章情況，酌情予以扣除押金并限期整改。因裝飾 裝修導(dǎo)致共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損， 產(chǎn)權(quán)人或使用 人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。四、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計用途使用。 因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的， 應(yīng)征得相鄰產(chǎn) 權(quán)人以及管委會的書面同意， 并報政

49、府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會或 管委會授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議， 并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀， 造 成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的， 應(yīng)當(dāng)在征得相鄰產(chǎn)權(quán)人、 管委會的書面 同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益， 應(yīng)當(dāng)納入共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)用的補(bǔ)充。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時， 應(yīng)當(dāng)將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的 必要附件。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。八、房屋

50、及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)， 出現(xiàn)危害物業(yè)安全、 影響外觀或妨礙 公共利益的情況時，管委會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。九、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對物業(yè)共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時， 有關(guān)產(chǎn) 權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。 產(chǎn)權(quán)人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財 產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。十、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進(jìn)行維修工作， 應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人 或使用人并取得其同意。 緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的， 物業(yè)管理 企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下， 進(jìn)入單元內(nèi)部， 但事后應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或 使用人。十一、在遇到強(qiáng)風(fēng)或暴風(fēng)雨來臨之前不得打開大廈窗戶以防止意外發(fā)生。若因

51、該單元有關(guān)大廈窗戶或該單元窗戶打開而發(fā)生意外事件， 該單元產(chǎn)權(quán)人或 使用人承擔(dān)全部有關(guān)責(zé)任。十二、對由于其本身的疏忽或過失引起水、電、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢而 損壞大廈、他人或者財產(chǎn)，則該產(chǎn)權(quán)人及其租戶須對因此而產(chǎn)生的所有 訴訟、索賠和要求全部負(fù)責(zé)。十三、除事先征得開發(fā)企業(yè)或管理者書面同意外， 不得在項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域舉 行任何慶典活動和聚會。十四、按照管理者的規(guī)定使用停車場， 不得在大廈范圍內(nèi)亂停亂放機(jī)動車及非機(jī) 動車。十五、產(chǎn)權(quán)人擁有的物業(yè)， 其維修養(yǎng)護(hù)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)； 若委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)， 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)特約維修服務(wù)費(fèi)及相關(guān)材料費(fèi)用。十六、如房屋因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞

52、，以致大部分不能使 用，則管委會應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人大會， 決定房屋是否修復(fù)或重建以及修 復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法； 如產(chǎn)權(quán)人大會決定放棄修復(fù)和重建， 則管委會 應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財 產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。第九章 違約責(zé)任一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約、 委托管理合同和國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)實(shí)行物業(yè) 管理，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。二、產(chǎn)權(quán)人、 使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的， 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé) 任。對違反公約的，管委會、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公 約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。 產(chǎn) 權(quán)人、使

53、用人未按照公約、 物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的， 物業(yè)管理企 業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的3%。的滯納金或按約定加收滯納金。三、開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同或售房時不出示公約的， 購房人有權(quán)解除房屋買賣 合同，并向開發(fā)企業(yè)提出違約賠償。四、產(chǎn)權(quán)人和使用人對本公約公共利益造成損失的， 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求責(zé)任 人進(jìn)行賠償。 產(chǎn)權(quán)人大會、 管委會作出的決定違反本公約或公共利益的， 產(chǎn) 權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請撤消產(chǎn)權(quán)人大 會、管委會的決定。五、對于違反本公約使用規(guī)定的， 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進(jìn)行處理， 并要求有關(guān)責(zé)任 人限期整改；逾期不整改的，物業(yè)管理企業(yè)可采取合法措施進(jìn)行強(qiáng)制整

54、改， 有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。六、產(chǎn)權(quán)人若無理阻礙或拒絕物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行正常的檢查維修及其他管理活動，由此造成的損失由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償。七、遇以下情況本公約解除： 開發(fā)企業(yè)與購房人簽定的房屋買賣合同解除八、開發(fā)企業(yè)未履行工程質(zhì)量保修責(zé)任的，產(chǎn)權(quán)人可要求其賠償損失。九、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及管委會可依照合 同或公約追究其民事責(zé)任。十、產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決，協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的， 雙方約定選擇以 下方式解決爭議：1. 向濟(jì)南仲裁委員會申請仲裁；2. 直接向該物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第十章附則公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)。適用法律：適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及濟(jì)南市 法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。 公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸， 如有抵觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。公約的解釋與修改：開發(fā)企業(yè)對本公約有解釋的義務(wù)。 管委會成立前，不得 對已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改；管委會成立后，可由管委會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公 約進(jìn)行修改。 修改后的公約，應(yīng)重新申請核準(zhǔn)。本公約自濟(jì)南市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署承諾書之