商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)和經(jīng)典理論

1、商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)和經(jīng)典理論商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)和經(jīng)典理論1 .聚集效益理論一一1966年拉爾夫.特爾維和J.K.巴頓。概述：店多成市，通過(guò)商 店集聚，人流客流集聚和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集聚，能夠產(chǎn)生聚集經(jīng)濟(jì)效益。以城市商業(yè)地理位置和集聚形態(tài)兩維模型為基礎(chǔ)框架，結(jié)合本地區(qū)的社會(huì)，文化，經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平，民風(fēng)民俗等，可以給出細(xì)化的商業(yè)布局藍(lán)圖。2 .中心地理論一一1933年沃爾特.克里斯泰勒。概述：中心地是一個(gè)地區(qū)商業(yè)的中心，為其周邊的提供商品和其配套的服務(wù)。中心地理論闡明城市商業(yè)布局的等級(jí)結(jié)構(gòu)及內(nèi)在規(guī)律，如中心地的能級(jí)，數(shù)量和分布。3 .加納模式和極差地租理論一一 20世紀(jì)60年代加納。概述：極差地租理論是

2、通過(guò)市場(chǎng)土地和商業(yè)房屋的供求關(guān)系，即土地價(jià)格或房租價(jià)格 的信號(hào)，推進(jìn)商業(yè)布局的合理化調(diào)整。1966年，加納對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo) 曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)的城市中心空間模型，形成了城市地理學(xué)的加納模式。加納模式的 思想可以概括為：高門(mén)檻。商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是 由距中心點(diǎn)的距離來(lái)決定的。針對(duì)這些不足，道寧進(jìn)一步闡述了土地面積、人口分布、 經(jīng)濟(jì)收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租的影響，使加納模 式更加合理客觀。4 .提升生活價(jià)值與和諧理論。概述：現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃應(yīng)包括社會(huì)功能，城市文化，城

3、市建筑風(fēng)格，城市景點(diǎn)，城市歷 史等方面的內(nèi)在和諧。英國(guó)的舊城改造，日本的商業(yè)街重建，新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè)，美國(guó)的購(gòu)物中心建 設(shè)等。5 .商圈理論一一20世紀(jì)90年代由日本流入中國(guó)。概述：它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對(duì)企業(yè)而言，是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間, 在這個(gè)空間范圍內(nèi)，對(duì)消費(fèi)者提供商品和服務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，則是他們方便的購(gòu)買(mǎi)行為 的空間。商圈測(cè)定的方法有很多：1.威廉.賴?yán)牧闶垡δＰ汀?.肯威斯的斷點(diǎn)公式。3.赫 夫的概率模型。飽和指數(shù)計(jì)算公式：IRS=ORE/RFC指某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類商品的潛在顧客人群。RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額。RF為某 地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。6 .貿(mào)易邊

4、界理論一一1924年費(fèi)特概述：任何工業(yè)或商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力都取決于銷售量，取決于消費(fèi)者的數(shù)量和市場(chǎng)區(qū) 域的大小。兩個(gè)企業(yè)的貿(mào)易邊界有雙方的價(jià)格成本之比所決定。商貿(mào)流通理論。（流通部創(chuàng)造價(jià)值，卻是創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)價(jià)值的必要條件。）1. 1 1.2 1. 3 1.4林周二在流通革命中把流通革命定義為縮短流通渠道為目標(biāo)的流通業(yè)。佐藤肇 在流通產(chǎn)業(yè)革命和日本的流通機(jī)構(gòu)中提出流通管理革命。1910年美國(guó)學(xué)者 A. W. Shaw提出流通活動(dòng)主要是提高商品的流動(dòng)效率。E. J. McCarthy認(rèn)為流通是由組織或 社會(huì)過(guò)程完成的一系列活動(dòng)，所以具有宏觀和微觀兩個(gè)方面。6.單店面積極限理論。規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。

5、一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益，過(guò)度規(guī)模 就會(huì)產(chǎn)生零效益或負(fù)效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營(yíng)業(yè)面積， 影響商店?duì)I業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。 因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2. 5-3萬(wàn)平方米為宜。馬洛斯理論,馬斯洛需求層次理論把人類需求分成生理、安全、社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五類。商業(yè) 地產(chǎn)的業(yè)種規(guī)劃并非為迎合商鋪投資客的心理，而是為有效商圈的終端消費(fèi)者量身訂做， 其過(guò)程通過(guò)經(jīng)營(yíng)商家（亦為租戶、合作戶和自營(yíng)業(yè)主）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這樣的業(yè)種規(guī)劃方案才 可能成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展、物業(yè)增值的前提條件。正是這緣故，馬斯洛需求層 次理論在研究商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種規(guī)劃工作中得到廣泛的應(yīng)用。物流成本冰山理論。物流成本冰山理論由日本早稻m大學(xué)的西澤修教授提出。物流成本正如浮在水面上的 冰山，人們所能看見(jiàn)的向外支付的物流費(fèi)用好比冰山的一角，