物業(yè)工程部前期介入注意事項

1、物業(yè)工程部前期介入重點工作前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點關(guān)注：一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標準：1 有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程

2、管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2 有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；3 有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；4 專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。二、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重

3、要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完7/ 4成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完成，進入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工 階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟 會同時開展。1 、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應(yīng)當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備 專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最 后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。2、關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作 做

4、準備。（ 1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng) 關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。（ 2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。（ 3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（ 1）

5、通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（ 2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（ 1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（ 2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位

6、提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。（ 3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料：（ 1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;（ 2）機電設(shè)備及建材的資料;收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關(guān)認證資料復印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（ 1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的 記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（ 2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到 來做好充分準備。（