房地產(chǎn)物業(yè)管理

1、2021/8/21物業(yè)管理物業(yè)管理2021/8/22 一、物業(yè)的含義一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語ropert或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。2021/8/23物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)

2、主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！?021/8/24物業(yè)管理的原則物業(yè)管理的原則 1.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理相分離 2.屬地管理為主，專業(yè)管理為依托 物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門是當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)的主管部門，住宅小區(qū)的物業(yè)隸屬于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門管轄，小區(qū)內(nèi)的專業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)還可以聘請(qǐng)專業(yè)化公司進(jìn)行。 3.有償服務(wù)、有償使用、合理分擔(dān) 4.管理和服務(wù)相結(jié)合的原則：寓管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理2021/8/25物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三個(gè)方面。20

3、21/8/26 一、經(jīng)營(yíng)一、經(jīng)營(yíng) 主要是指依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、市場(chǎng)規(guī)則，進(jìn)行商業(yè)策劃，制定并實(shí)施銷售方案或者是評(píng)估預(yù)測(cè)租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值、增值。2021/8/27 二、二、 管理物業(yè)管理物業(yè) 主要是指及時(shí)掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得以及時(shí)修繕，保持其使用功能，將房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，并及時(shí)變更有關(guān)記錄。此外，管理工作還包括物業(yè)管企業(yè)內(nèi)部的管理，如：財(cái)務(wù)、人事、工作安排、調(diào)度等以保障經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行。2021/8/28 三、服務(wù)業(yè)主三、服務(wù)業(yè)主 是指準(zhǔn)確，及時(shí)地滿足業(yè)主和承租人的要求，如清潔、保安、綠化及其他約定的服務(wù)。 物

4、業(yè)管理的這三個(gè)方面是相輔相成的，寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理。2021/8/29業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，是代表該區(qū)域全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。2021/8/210 業(yè)主委員會(huì)成員的資格業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。除此之外，業(yè)主委員會(huì)成員還須符合下列條件：能遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；能履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)；品行端正無劣跡；熱心公益事業(yè)2021/8/211 業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主委員會(huì)組織 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中

5、推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期二至三年，可連選連任。一般來說，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。2021/8/212 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) (1)召開業(yè)主(代表)大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)選聘或者解聘物業(yè)管理公司；與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(3)負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域維修基金的籌集、使用和管理；(4)審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；(5)聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；(7)業(yè)主(代表)大會(huì)賦予的其他職責(zé)2021/8/213物業(yè)管理十大新概念物業(yè)管理十大新

6、概念2021/8/214 零干擾服務(wù)汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動(dòng)開了，主人走到樓門口，樓道門也應(yīng)聲而開，路口電子屏滾動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。2021/8/215 氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。2021/8/216個(gè)性化服務(wù)在萬科俊園率先采

7、用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。2021/8/217 “管理報(bào)告”制我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬科物業(yè)推出的”管理報(bào)告“制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。2021/8/218 產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬，一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后

8、通過嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上新的管理崗位。2021/8/219 1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。2021/8/220 一卡制客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過

9、一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個(gè)別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶門及社區(qū)門的問題。所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。2021/8/221 噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。2021/8/222 會(huì)所安排特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營(yíng)往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)

10、所里來，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向2021/8/223為什么要推行物業(yè)為什么要推行物業(yè)管理？管理？2021/8/224 物業(yè)管理存在的意義，并不僅在于簡(jiǎn)單維持社區(qū)秩序，保障住戶基本的居住條件，而是在于營(yíng)造一種居住氛圍，協(xié)調(diào)好社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，讓住戶既感覺到居家的便利，又有一個(gè)良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，尚屬起步發(fā)展階段，其最主要的功效，體現(xiàn)在物業(yè)的保值、增值上。物業(yè)管理的水平在很大程度上決定了物業(yè)的價(jià)值。通過專業(yè)化物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)作和專業(yè)人員的努力，使物業(yè)保持干凈整潔，設(shè)施、設(shè)備得到良好的維修和

11、養(yǎng)護(hù)并保持正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，為業(yè)主和住戶提供安全舒適的居住環(huán)境，保障物業(yè)有較高的投資回報(bào)率。這樣，物業(yè)才可以實(shí)現(xiàn)保值、增值；反之，就會(huì)貶值。2021/8/225 未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供求關(guān)系將會(huì)發(fā)生較大的變化，特別是隨著住房商品化的發(fā)展，個(gè)人將成為市場(chǎng)購買力的主體，對(duì)房屋的要求也 將越來越高。發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、廣告競(jìng)爭(zhēng)，而是較高層次的競(jìng)爭(zhēng)-高水平、專業(yè)化的管理和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于日益成熟的消費(fèi)者來說，物業(yè)管理將成為人們購房時(shí)考慮的最重要的因素之一。推行物業(yè)管理，有利于提高房地產(chǎn)的整體管理水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。大力推行物業(yè)管理，對(duì)盤活房地產(chǎn)存量。啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，由主要注重量的增長(zhǎng)向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)，都有十分積極的意義。推行物業(yè)管理已經(jīng)成為培育住房消費(fèi)熱點(diǎn)的一項(xiàng)重要措施。2021/8/226