房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查方案、在房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查中，應(yīng)關(guān)注的主要問題(一)企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅收入:企業(yè)所得稅收入檢查除了營業(yè)稅檢查應(yīng)注意的常見現(xiàn)象意外，還應(yīng)注意是否有以下現(xiàn)象發(fā)生：(1)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、繳納營業(yè)稅后，一部分發(fā)票的“記賬 聯(lián)”不入賬，隱瞞收入，隱瞞利潤，不繳少繳企業(yè)所得稅。(2)收取的政府補(bǔ)助款，包括返還土地款、稅金、城市配套費(fèi)以及政府獎(jiǎng)勵(lì)等，直接沖減成本，不按照規(guī)定做收益處理，減少取得補(bǔ) 助當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，不繳少繳企業(yè)所得稅。(3)開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬 戶，不按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，不按照實(shí)際利潤計(jì)算應(yīng)納稅款， 造成不繳少繳企業(yè)所得稅。

2、(4)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入，不及時(shí) 入賬，造成不繳少繳企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅成本費(fèi)用：企業(yè)所得稅成本費(fèi)用存在的問題主要有 三方面：虛增成本、混淆成本、計(jì)算方法錯(cuò)誤。(1)虛增成本：企業(yè)虛增成本常見問題及應(yīng)注意事項(xiàng)：取得土地使用權(quán)支出：A、以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非貨幣性資產(chǎn)交換、購 買在建工程、拆遷安置等形式取得土地土地價(jià)款的確認(rèn)是否準(zhǔn)確，有 無利用人為評估、股權(quán)溢價(jià)等手段虛增土地成本。B、取得土地出讓金收款收據(jù)后，土地價(jià)款是否實(shí)際繳納；繳納土 地價(jià)款后是否取得、或者足額取得土地出讓金收據(jù)。C、以政府拖欠債務(wù)抵頂土地出讓金、以替政府支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵 頂土地

3、出讓金、母公司購地子公司開發(fā)、以改制土地進(jìn)行開發(fā)，事實(shí) 是否清楚，手續(xù)是否合法。D、涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)模袩o人為擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高拆遷補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)的情況；涉及到拆遷還房的，返還房屋的作價(jià)是否合理，是否 按照稅收規(guī)定，進(jìn)行收入與成本處理。E、涉及到政府土地返還款的，在會計(jì)上做收益處理以后，是否按 照企業(yè)所得稅規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，做沖減成本處理。F、企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的支出，如：以地補(bǔ) 路、以地補(bǔ)橋、以地補(bǔ)林、以地補(bǔ)園支出，有無作為取得土地支出的 一部分，計(jì)入取得土地使用權(quán)支出。前期工程費(fèi)：A、支付水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，業(yè)務(wù)是否真 實(shí)，票據(jù)是否合法，有無以收據(jù)代替

4、發(fā)票的行為。B、場地通平業(yè)務(wù)，有無人為虛增工程量，虛增成本情況，特別是 將該項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給一些無施工資質(zhì)的單位或者個(gè)人來完成時(shí)，工程量 計(jì)算是否準(zhǔn)確、結(jié)算手續(xù)是否合法。建筑安裝費(fèi):A、以“虛增工程項(xiàng)目”的方式虛增成本，“把無說成有"，比 如：按照工程規(guī)劃、預(yù)算、監(jiān)理記錄，工程本身沒有基沙打底、內(nèi)墻 粉刷 工程，但是，在工程決算和審計(jì)的過程中，卻加進(jìn)了這兩項(xiàng)工 程。B、以“高套材料定額”的方式虛增成本，“把賤說成貴”，比 如，把單價(jià)100元的材料，說成是單價(jià)150元的。C、以“多報(bào)材料數(shù)量”的方式虛增成本，“把少說成多"，比 如，用100個(gè)，說成用150個(gè)。不管采取哪種手段虛增

5、成本，最終都得落實(shí)到“虛開發(fā)票”上， 虛開發(fā)票的途徑基本上有三條：一是利用與其他單位的業(yè)務(wù)關(guān)系由相 關(guān)單位虛開；二是購買假發(fā)票自己虛開；三是到稅務(wù)局征稅大廳虛 開?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：A、部分從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工的單位（如供熱、供水、供電、供 氣、電視、電話等部門），具有企業(yè)、事業(yè)雙重性質(zhì)，審核這部分項(xiàng) 目，重點(diǎn)在于審核支出時(shí)票據(jù)的合法性，防止以行政收款收據(jù)代替發(fā) 百 oB、此類業(yè)務(wù)，部分工程都處在地下，具有隱蔽性，要充分結(jié)合實(shí) 際情況判斷其工程量的大小與真?zhèn)巍、園林綠化，是基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，對園林綠化費(fèi)用的檢要參考小區(qū)的容積率、建筑密度等指標(biāo)來審核，準(zhǔn)確確定小區(qū)的綠化面積、每平方米的費(fèi)用

6、標(biāo)準(zhǔn)。特別要注意：人為擴(kuò)大綠化面積、 提高單位綠化標(biāo)準(zhǔn)、增加苗木數(shù)量的情況發(fā)生。D、所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)票都必須在項(xiàng)目所在地開具，否則 視為取得非法票據(jù)。公共配套設(shè)施費(fèi)：A、配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全 體業(yè)主的，或無償贈與 地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共 配套設(shè)施；B、配套設(shè)施，屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn) 權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng) 當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他 一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。開發(fā)間接費(fèi)：重點(diǎn)審核因成本、費(fèi)用化分不清，造成歸集錯(cuò) 誤，因而導(dǎo)致虛增、虛減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況。

7、特別要注意：將 開發(fā)產(chǎn)品完工以前應(yīng)予以資本化的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，一次性 計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、將營銷設(shè)施建造費(fèi)一次性計(jì)入“銷售費(fèi)用”減少 當(dāng)期利潤的情況發(fā)生。(2)混淆成本：企業(yè)混淆成本常見的問題：成本與費(fèi)用劃分不清。不同項(xiàng)目成本劃分不清。同一項(xiàng)目，不同成本對象成本劃分不清。同一成本對象，直接成本與間接成本劃分不清。同一成本對象，完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對象，自用產(chǎn)品與可售產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對象，已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品成本劃分不清；同一成本對象，核定征收期間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本與核實(shí)征收期 間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本劃分不清。(3)計(jì)算方法錯(cuò)誤：成本計(jì)算、分?jǐn)偡椒ㄥe(cuò)誤，造成銷售成本

8、有誤。發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。采取“買一送一”銷售模式，不分別計(jì)算收入成本。除了成本 費(fèi)用以外，企業(yè)還會以各種手段虛增本期“期間費(fèi)用”，減少當(dāng)期所 得。比如：不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算扣除“廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”； 將替業(yè)主繳納的“物業(yè)費(fèi)”計(jì)入“管理費(fèi)用”等等。(二)營業(yè)稅1、延遲繳納營業(yè)稅(常見現(xiàn)象)：(1)收到首付款，計(jì)入其他往來，或者帳外循環(huán)計(jì)入老板、財(cái)務(wù) 人員個(gè)人借記卡賬戶，造成長期滯納營業(yè)稅；(2)收到按揭貸款，以銀行借款名義計(jì)入“短期借款”、“應(yīng) 付賬 款”等科目，造成長期滯納營業(yè)稅。(3)售房款長期滯留在銷售部門，不及時(shí)入賬，延遲繳納營業(yè) 稅。(4)以未收到“代

9、銷清單”為由，收取房款不及時(shí)入賬，延遲繳 納營業(yè)稅。(5)收取客戶購房訂金、誠意金、意向金、保證金、VIP卡費(fèi)等資金，在簽訂銷售合同后，不及時(shí)轉(zhuǎn)作銷售收入，延遲繳納營業(yè)稅。2、不繳少繳營業(yè)稅(常見現(xiàn)象)：(1)銷售無產(chǎn)權(quán)部分房屋，包括銷售閣樓、停車位、地下 室、私改規(guī)劃增加面積部分，以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款 收據(jù)，取得的收入不按規(guī)定入賬，不繳少繳營業(yè)稅款。(2)拆遷安置房，拆一還一部分，直接沖減開發(fā)成本，不按 規(guī)定計(jì)收入，不繳少繳營業(yè)稅；(3)超面積部分，不按照市場公允價(jià)或者組成計(jì)稅價(jià)格(按 照實(shí)際收取價(jià))計(jì)算營業(yè)額，造成售價(jià)偏低，少繳營業(yè)稅。(4)以房抵債，包括以房抵頂借款、工程款、土

10、地款、廣告 費(fèi)、應(yīng)付利潤等，直接沖減“應(yīng)付賬款”或者“長期借款”等往 來科目，不計(jì)銷售收入，不繳少繳營業(yè)稅。(5)采取“抵券銷售”銷售模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不繳少繳 營業(yè)稅。(6)采取“假按揭”“零首付”銷售模式，收入不及時(shí)入 帳，不繳少繳營業(yè)稅。(7)采取“以老帶新”銷售模式，勞務(wù)報(bào)酬做折扣銷售處 理，不繳少繳營業(yè)稅。(8)采取“還本銷售”模式，收入直接沖減還本支出，不繳 少繳營業(yè)稅。(9)采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按規(guī)7定入賬，不繳少繳營業(yè)稅。(10)采取“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不 繳少繳營業(yè)稅。(11)采取“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不繳

11、少繳營業(yè)稅。(三)土地增值稅土地增值稅存在的主要問題是：1、取得預(yù)售收入不及時(shí)預(yù)繳土地增值稅。(1)預(yù)征收入的計(jì)算：預(yù)征收入的計(jì)算、審核的內(nèi)容與營業(yè)稅 收入的計(jì)算、審核的內(nèi)容基本一致。(2)預(yù)征率：按照國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作 的通知(國稅發(fā)(2010) 53號)、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào) 整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地 增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(河北省 地方稅務(wù)局公告2010年第1號)規(guī)定，自2010年10月1日 起，除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為 2%o2、達(dá)到清算條件不及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：土地增值稅清算應(yīng)注意四大問題：(1)清算條件的確認(rèn)：國稅發(fā)20

12、06 187號、國稅發(fā)201091號規(guī)定：符合下列情 形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全 部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值 稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整 個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但 剩 余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。注釋：文件中的“竣工” 一律按照“竣工驗(yàn)收”掌握，滿足下列三

13、個(gè) 條件之一視為竣工驗(yàn)收：A、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部 門備案；B、開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；C、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始 產(chǎn)權(quán)證明?！颁N售達(dá)到85%”，指銷售加上自用加上出租合計(jì)達(dá)到85%。取得預(yù)售許可證滿三年，指取得最后一張?jiān)S可證滿三年。（2）清算單位的確認(rèn)：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問 題的通知（國稅發(fā)2006 187號，2006年12月28日）規(guī) 定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”；開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增 值額。注釋：“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)

14、項(xiàng)目”以發(fā)改委理想為準(zhǔn)；“分期開發(fā)項(xiàng)目”以建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃 許可證為準(zhǔn)；“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)以河北省土地增值稅管理辦法（冀地稅 發(fā) 2006 37號）和河北省地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效部分條款失效廢止全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（2011年底5 號）為準(zhǔn)：納稅人建造出售的住房同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房：A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；B、單套建筑面積在140平方米（含）以下；C、實(shí)際成交價(jià)格在同級別土地上住房平均價(jià)格的1.2 倍以下。（3）清算收入的審核：根據(jù)國稅函2010220號文件規(guī)定，土地增值稅清算收入，以發(fā) 票或者合同為準(zhǔn)。已經(jīng)開發(fā)票的，以發(fā)票為準(zhǔn)；未開

15、票或者未全部開 票的，以合同為準(zhǔn)。審核收入時(shí)應(yīng)注意以下問題：未取得土地使用證之前銷售的房屋，是否計(jì)入應(yīng)稅收入（國稅11函1995 110 號、國稅函2007645 號）。 是否存在以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”之名行“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”之實(shí)，不 繳少繳土地增值稅行為（國稅函2000687號）。（4）清算成本的審核：土地增值稅成本歸集與分配的內(nèi)容、方法，與企業(yè)所得稅基本相 同，在實(shí)際工作中除按照前面講述方法對成本進(jìn)行嚴(yán)格審核外，還應(yīng) 注意土地增值稅政策的特殊規(guī)定，特別是要注意以下問題：以“虛假評估價(jià)”、“股權(quán)溢價(jià)”虛增土地成本。一次性取得土地分期開發(fā)土地成本分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)誤（國稅函 1999 112號、河北地稅201

16、4年6月27日地方稅業(yè)務(wù)解 答）。取得政府土地返還款不沖減土地成本。 以工程款抵頂土地出讓金未取得合法出讓金收據(jù)。土地閑置費(fèi)計(jì)入“取得土地使用權(quán)支出”據(jù)實(shí)扣除。開發(fā)不同類型房地產(chǎn)建筑成本分?jǐn)傚e(cuò)誤（河北地稅2014 年6月27日地方稅業(yè)務(wù)解答）故意將“軟裝修”部分?jǐn)D入開發(fā)成（河北地稅2014年6 月27日地方稅業(yè)務(wù)解答）。處置有產(chǎn)權(quán)下房、車庫收入成本歸集錯(cuò)誤（河北地稅2014 年6月27日地方稅業(yè)務(wù)解答）。處置無產(chǎn)權(quán)建筑物收入成本歸集錯(cuò)誤（河北地稅2014年 6月27日地方稅業(yè)務(wù)解答）。1故意將企業(yè)期間費(fèi)用擠入“開發(fā)成本”據(jù)實(shí)扣除。(11)計(jì)入“開發(fā)成本”的借款費(fèi)用未做調(diào)整據(jù)實(shí)扣除。3、清算后銷

17、售剩余開發(fā)產(chǎn)品不及時(shí)補(bǔ)繳土地增值稅。(1)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006 187號第八條規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí) 的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用二清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建 筑面積(2)河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答(發(fā) 布時(shí)間：2014年6月27日)明確：在土地增值稅清算中，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法 憑據(jù)的不得扣除。對個(gè)別企業(yè)因暫時(shí)困難未支付應(yīng)扣除項(xiàng)目的工程費(fèi) 用的情形，在清算完

18、成后三年內(nèi)取得合法有效票據(jù)的，企業(yè)可申請對 該項(xiàng)目重新清算。(四)房產(chǎn)稅1、漏報(bào)出租房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：出租小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè) 用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，收取租金不開發(fā)票、 不計(jì)收入，不繳少繳房產(chǎn)稅。2、漏報(bào)自用房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：自用小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè) 用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，不按照自有資產(chǎn)管 理，不繳少繳房產(chǎn)稅。3、因計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤，造成少繳房產(chǎn)稅：造成此類錯(cuò)誤的主要原因 是，沒有將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用 稅等政策的通知（財(cái)稅2010） 121號）第三條規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)

19、上如何核算，房產(chǎn)原值均 應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成 本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土 地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（五）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到經(jīng)營用地土地使用稅 和開發(fā)用地土地使用 稅兩塊兒。其中，問題主要出現(xiàn)在開發(fā)用地上。1、因納稅義務(wù)起始發(fā)生時(shí)間不明確，造成不繳晚繳土地使用稅： 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通 知（財(cái)稅2006） 186號）第二條規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約 定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地 時(shí)間的，由受讓方

20、從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2、因納稅義務(wù)終止時(shí)間不明確，造成不繳少繳土地使用稅：（1）財(cái)稅（2008） 152號規(guī)定：自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀 態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月 末。（2）河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答（發(fā) 布時(shí)間：2014年6月27日）明確：房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù) 的“納稅義務(wù)終止時(shí)間”應(yīng)按照財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅（2008152號）第三條 “實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變

21、化的當(dāng)月末”執(zhí)行。在實(shí)際工作中，終止繳 納的時(shí)間按照實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化孰先的原則確定，實(shí)物移交較 早的，按相關(guān)移交手續(xù)（如將房屋鑰匙交付給買受人等情形）辦理的 日期確 定；房產(chǎn)證或土地證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利許可證照較早的，按證照的 簽發(fā)日期確定。3、因單位稅額、計(jì)算方法錯(cuò)誤導(dǎo)致不繳少繳土地稅。注釋：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地土地使用稅應(yīng)該按月計(jì)算、按季繳 納；每月應(yīng)納土地使用稅=單位稅額X當(dāng)月應(yīng)納稅土地面積+ 12交 房土地面積=已銷房屋面積小可售房屋總面積X開發(fā)土地總面 積（含 小區(qū)公共用地面積）（六）契稅1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不完整，造成 不繳少繳契稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國

22、有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2004） 134號）：（1）出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得 該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包 括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資 產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列 兩種方式確定：評估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同 類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)價(jià)。以競價(jià) 方式出

23、讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成 交價(jià)格，土地 出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2、以交換方式取得土地使用權(quán)，未按規(guī)定繳納契稅。契稅暫行 條例實(shí)施細(xì)則第十條：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相 等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納 稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后來改為出讓用地，未按規(guī)定繳 納契稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題 的通知（財(cái)稅2004） 134號）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土 地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和 其

24、他出讓費(fèi)用。4、以項(xiàng)目換取土地使用權(quán)，未按照規(guī)定繳納契稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契 稅問題的批復(fù)（國稅函2002） 1094號）根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈 與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納 稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格核定。5、因減免土地出讓金，未按照規(guī)定繳納契稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契 稅的批復(fù)（國稅函2005） 436號）：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對 承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓

25、金，要計(jì)征契稅。不得因減 免土地出讓金，而減免契稅。（七）個(gè)人所得稅：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法 （試行）的公告（國家稅務(wù)總局公告2014年第67號，2015 年1月1日起執(zhí)行，在此之前按照國稅函2009285號、國家稅 務(wù)總局公告2010年第27號執(zhí)行）個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余 額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。合理費(fèi)用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收 入是指轉(zhuǎn)讓方因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得的現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式 的經(jīng)濟(jì)利益。轉(zhuǎn)讓方取得與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種款項(xiàng)，包括違約金、補(bǔ)償金以

26、 及其他名目的款項(xiàng)、資產(chǎn)、權(quán)益等，均應(yīng)當(dāng)并入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。納稅人按照合同約定，在滿足約定條件后取得的后續(xù)收入，應(yīng)當(dāng) 作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、股息利息個(gè)人所得稅（1）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收 管理的通知（財(cái)稅2003 158號）：納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè) 除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利 息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（2）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅管理辦法的通知（國稅發(fā)2005 120號）：個(gè)人投資者從其投資企業(yè)借款的管理，對期限超過一

27、年又未用于 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的借款，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定征稅。3、有獎(jiǎng)銷售個(gè)人所得稅（1）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人 所得稅問題的通知（財(cái)稅20H5號，2011年6月9日）企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個(gè)人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)通過價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈品，如 通信企業(yè)對個(gè)人購買手機(jī)贈話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購話費(fèi)贈手機(jī)等；企業(yè)對累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。企業(yè)向個(gè)人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項(xiàng)所得的 個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈送

28、禮品的企業(yè)代扣代繳：企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈送 禮品，對個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20% 的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人 贈送禮品，對個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適 用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)對累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會，個(gè)人 的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人 所得稅。 企業(yè)贈送的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）的，按該產(chǎn)品（服務(wù)）的 市場銷售價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得；是外購商品（服務(wù)）的，按該商 品（服務(wù)）的實(shí)際購置價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得。4、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)個(gè)人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006） 478號）規(guī)定:酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，