萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較

1、萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較在物業(yè)管理行業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中， 萬科和中海物業(yè)管理脫穎而出。其中萬科以 觀念超前、服務(wù)精品見長(zhǎng)，中海以管理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先，形成了自身的特色 和優(yōu)勢(shì)，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和開拓市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。本文通過萬科和中海物業(yè)管理模式的比較 分析，試圖總結(jié)出中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律性東西， 用以指導(dǎo)物業(yè)管理的進(jìn)一步 發(fā)展。.、八、-刖言 綜觀物業(yè)管理在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面， 物業(yè)管理走向千家 萬戶的普通居民為第一轉(zhuǎn)折點(diǎn)；以蓮花二村"一體化&

2、quot;管理為標(biāo)志，確立深圳物業(yè)管理模式為第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)； 鹿丹村物業(yè)管理公開招投標(biāo)，拉開了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕為第三個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。作為全國(guó)物業(yè)管理發(fā)源地的深圳，物業(yè)管理能取得全國(guó)矚目的成績(jī)，與深圳的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟程度等各方面因素有著密切的關(guān)系。尤為重要的是 政府主管部門的積極引導(dǎo)、努力探索對(duì)深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的 推動(dòng)作用。隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和內(nèi)容由簡(jiǎn)單基 本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護(hù)衛(wèi)等，再拓展到機(jī)電維護(hù)、環(huán)境設(shè) 計(jì)、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習(xí)、 安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文

3、體活動(dòng)等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實(shí)踐了一 些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨(dú)特的個(gè)性特色，突出企業(yè)形象和顯示管 理實(shí)力的同時(shí)，也為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)； 如萬科物業(yè)從早期 提出的"酒店式管理"到近期的"無人化管理"、"個(gè)性化管理"和"管理報(bào)告制度" 中海物業(yè)管理倡導(dǎo)的"一拖N模式"、"氛圍管理"深業(yè)物業(yè)實(shí)施的"精品戰(zhàn)略" 金地物業(yè)實(shí)行的"產(chǎn)學(xué)聯(lián)手""保姆計(jì)劃&qu

4、ot;、"四點(diǎn)半學(xué)校"等均取得了良好的市場(chǎng) 效益。這里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)管理意識(shí)深入民心的一 項(xiàng)重要工作內(nèi)容-社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導(dǎo)社區(qū)文化活動(dòng)和萬廈 物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動(dòng)的開展建立起"全國(guó)城市文明第一村"的社會(huì)效益，在市場(chǎng)上均得到了良好的品牌效應(yīng)。事實(shí)證明，多樣化、多層次的社區(qū)文 化活動(dòng)是最能體現(xiàn)物業(yè)管理人文精神和關(guān)懷的有效手段，因?yàn)樗^好地調(diào)整了業(yè)主與企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，同時(shí)將物業(yè)管理工作通過社區(qū)活動(dòng)去宣 傳，更容易得到業(yè)主的接受和認(rèn)同。1996年以來，萬科、中海、中航、國(guó)貿(mào)、金地、蓮花

5、等物業(yè)管理公司，在全國(guó) 物業(yè)管理行業(yè)率先通過了 IS09002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量認(rèn)下，使物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 和質(zhì)量規(guī)范管理納入了國(guó)際軌道，對(duì)物業(yè)管理操作經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)崗位、每個(gè)人員、 每一個(gè)環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格科學(xué)的管理規(guī)范和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，100多家物業(yè)管理企業(yè)通過了 IS09002質(zhì)量認(rèn)證，其數(shù)量和比例居全國(guó)同行業(yè)之首。其中高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司是全世界首家獲得IS09002、IS014001及SA8000三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 通過規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當(dāng)數(shù)量的 物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達(dá)到 國(guó)際水準(zhǔn)。本文將就萬科、中海兩家物業(yè)管理公司

6、的物業(yè)管理模式進(jìn)行分析、探討中國(guó)高水平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國(guó)物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的東西。一、萬科物業(yè)管理的特點(diǎn)1、萬科物業(yè)管理公司的概況萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初，為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬 機(jī)構(gòu)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)3000萬元，各類專業(yè)服務(wù)人員3000余人，管理面積300 余萬平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模及極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、工程完善配套服務(wù)、房屋租售及綠化工程服務(wù)。 通過十多年的物業(yè)管理研究與實(shí)踐，公司在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)，在物業(yè)管 理行業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的地位，成為國(guó)家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)、 深圳市物業(yè)管

7、理甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，在社會(huì)上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。公司高瞻遠(yuǎn)矚，為顧客長(zhǎng)遠(yuǎn)之需求，持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，藉此不斷 提高服務(wù)質(zhì)素，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，為物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)范化 作出積極貢獻(xiàn)。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng) "業(yè)主管理委員會(huì)"，開創(chuàng) 了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式；推行"酒店式管理模式"、"無人化管理"模式、季度"管理報(bào)告唏9度、"個(gè)性化管理服務(wù)"與"鄰里守望"的管理模式， 氛圍管理”模式，體驗(yàn)式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營(yíng)造一種融洽

8、、和諧、 溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個(gè)新的境界。萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供豐富完善的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)， 完 滿結(jié)合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗(yàn)， 生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務(wù)理念，以用戶滿意作為管理服務(wù)工 作的出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務(wù)檔案，充分挖掘客戶需求和服務(wù) 資源，持續(xù)提高客戶服務(wù)水平，探討體驗(yàn)氛圍管理模式萬科社區(qū)文化建設(shè)，組織開展豐富多彩的各類業(yè)主活動(dòng)：萬科業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、主題式系列社區(qū)文化活動(dòng)，豐 富業(yè)主業(yè)余生活，為加強(qiáng)與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。 通過社區(qū)文化工作的 開展，給社區(qū)注入一種強(qiáng)

9、大的文化內(nèi)涵，并讓這種文化內(nèi)涵成為萬科物業(yè)社區(qū)的 特有標(biāo)志。2003年，公司被中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)用戶委員會(huì)授予"全國(guó)用戶滿意企業(yè)（物業(yè)管理企 業(yè)）"獎(jiǎng)項(xiàng)，中國(guó)信用管理協(xié)會(huì)授予全國(guó)"質(zhì)量？服務(wù)？信譽(yù)AAA"物業(yè)管理企業(yè)稱 號(hào)，公司的管理服務(wù)水平再上一個(gè)新的臺(tái)階。 萬科物業(yè)，這只中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) 的領(lǐng)頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績(jī)，更上層樓。2、萬科物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念萬科物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念不是萬科本身自有的，而是在為業(yè)主的服務(wù)過程中，經(jīng)過十幾年的探討、鉆研中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)，具體如下：（1）尊重客戶，讓客戶滿意表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實(shí)上，這一切來自于客戶

10、。尊重客戶，理 解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠(yuǎn)的伙伴，將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬科品牌的附加值就會(huì)因職員優(yōu)秀的 表現(xiàn)而日益增加。對(duì)待100名客戶的服務(wù)里，只有一位客戶不滿意，看來只有 1%的不合格，但對(duì)于該客戶而言，他得到的卻是 100%的不滿意。一朝對(duì)客戶 服務(wù)不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補(bǔ)救。在客戶眼中，你就代表萬科。（2）專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化萬科從成立以來十幾年的實(shí)踐中摸索出： 企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè) 對(duì)自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī) ?；阍饺菀仔纬?，從而確立自己在相應(yīng)領(lǐng)域的

11、領(lǐng)導(dǎo)性地位。 規(guī)范化被萬科稱為 企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對(duì)個(gè)人英 雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支 優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。良好的制度也是產(chǎn)生利潤(rùn)的生產(chǎn) 要素。萬科反對(duì)黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵(lì)相互之間坦 誠地交流，友善地溝通。萬科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè)"陽光照亮的體制"（3）學(xué)習(xí)是一種生活方式一個(gè)學(xué)習(xí)型的組織是這樣一群人： 他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo)走在一起， 共同工作，通 過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識(shí)引進(jìn)，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。萬科致力于成為學(xué)

12、習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入，體驗(yàn)到工作中的生命意義，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴(kuò)展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認(rèn)為： 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。 學(xué)習(xí)型模式一方面傾向于對(duì)組織內(nèi) 部的知識(shí)加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識(shí)。 其中反 省是個(gè)人學(xué)習(xí)以及組織學(xué)習(xí)過程中的一個(gè)重要因素。（4）創(chuàng)新是生命之源 一直以來，萬科給自己的定位是"領(lǐng)跑者"，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從 84年的 蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴(kuò)張，到專業(yè)化的主動(dòng)收縮； 創(chuàng)新精神就像一臺(tái)強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)，引領(lǐng)著萬科穩(wěn)健前進(jìn)。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精 神，萬科才得以

13、積極地拓展，萬科品牌才能夠得到了越來越多的認(rèn)同。 創(chuàng)新就是 要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來的條條框框。而創(chuàng)新，需要 一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地去積累，需要一點(diǎn)一滴地去突破。萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)， 萬科要面對(duì)來自其他優(yōu)秀行業(yè) 成員的挑戰(zhàn)，也要面對(duì)來自迅速擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)要求的挑戰(zhàn)。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，正有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。3、萬科物業(yè)管理的目標(biāo)萬科物業(yè)顧問服務(wù)秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價(jià)值觀，不以追求顧問服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量增長(zhǎng)為終極目標(biāo)， 而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量， 真 正滿足合作方的委托需求和愿望，切實(shí)幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體 系，準(zhǔn)確把握

14、物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，獨(dú)立地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)，并不斷地自我完 善。（1）幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括： 建立有效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 完善的管理體系 人事行政管理體系 企業(yè)培訓(xùn)體系 品質(zhì)監(jiān)控體系 客戶服務(wù)體系 建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書（2）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展愿景規(guī)劃。（3）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展愿景規(guī)劃。4、萬科物業(yè)管理的核心價(jià)值觀客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供 超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅(jiān) 持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司

15、最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科 成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、 富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。萬科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、 服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是萬科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、 創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn) 取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬 科的獨(dú)特模式。萬科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨(dú)特的價(jià)值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu) 值得關(guān)注。、中海物業(yè)管理模式的特

16、點(diǎn)1、中海物業(yè)管理公司的概況 深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設(shè)部首批一級(jí)、深圳市首批甲級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過IS09002、IS014001認(rèn)證企業(yè)。自1991年成立以來， 中海人以"精誠服務(wù)、精彩生活"為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進(jìn)取，目前已發(fā)展 成為擁有員工2000多名，高、中級(jí)專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近 400名、下 屬3家子公司和一個(gè)電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好 評(píng)，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)。截至 2002年，公司共獲得國(guó)家、省及市、區(qū) 級(jí)各種榮譽(yù)稱號(hào)396項(xiàng)，并為2002年深圳首屆質(zhì)量

17、管理獎(jiǎng)服務(wù)行業(yè)唯一獲得者； 國(guó)內(nèi)及香港地區(qū)的廣播電視、報(bào)刊等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況的報(bào)道多 達(dá)千次以上；慕名前來公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士逾兩萬人次；建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場(chǎng)合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第 一品牌，中海物業(yè)代表了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì)，不斷引入國(guó)外先進(jìn)的管理理念， 注重環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造；不斷對(duì)現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄，去其疏漏， 取其精華，與時(shí)俱進(jìn)，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國(guó)際化與時(shí)代性內(nèi)涵， 精煉全國(guó)物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚(yáng)規(guī)?；l(fā)展、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)、信息

18、化 管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟， 繼續(xù)做行業(yè)領(lǐng)跑者，為推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城 市的文明化進(jìn)程做出不懈的努力和追求，為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨(dú) 特貢獻(xiàn)。2、中海物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念 公司理念體系中明確提出 爭(zhēng)足夠的利潤(rùn)支持公司的成長(zhǎng)，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其 他目標(biāo)的資源；同時(shí)，作為公民，在我們有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對(duì)當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會(huì)財(cái)富，以盡我們對(duì)社會(huì)的義務(wù) ”這一發(fā)展目標(biāo)。1996年，公 司順利通過1S09002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，是公司實(shí)施規(guī)范化宮理邁出的關(guān)鍵的一步。 1999年，公司又率先在物業(yè)管理行業(yè)中執(zhí)行 季度管理報(bào)告制度”，按季度公開 管理處各項(xiàng)管理服務(wù)工作內(nèi)容及費(fèi)用，并在

19、公司互聯(lián)網(wǎng)站上公布各小區(qū)的管理費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高管理服務(wù)的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。3、物業(yè)管理的方針、目標(biāo)中海房產(chǎn)的建設(shè)者們始終懷著對(duì)社會(huì)、 對(duì)消費(fèi)者的強(qiáng)烈責(zé)任感，堅(jiān)持以人為本的 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，致力于通過營(yíng)造高品質(zhì)的房產(chǎn)和提供周到的服務(wù)，倡導(dǎo)文明、和諧、 優(yōu)雅的居住文化。2002年4月，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產(chǎn)”行列； 2002年，公司被蕭山區(qū)評(píng)選為 百強(qiáng)企業(yè)”在過去的幾年中，中海房產(chǎn)在市場(chǎng)需 求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神一一以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則， 以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會(huì) 責(zé)任，根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)

20、；同時(shí)積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn) 代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)方略。公司聘請(qǐng)北大咨詢公司為企業(yè)進(jìn)行管理咨詢，逐步形成和完 善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理領(lǐng)域分別導(dǎo)入IS09002管理體系。中海物業(yè)管理公司本著誠信、創(chuàng)新、務(wù) 實(shí)、求精，把個(gè)人追求融入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之中。以重組上市、戰(zhàn)略擴(kuò)張、持續(xù) 發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構(gòu)和市場(chǎng)布局， 使經(jīng)濟(jì)效益和增長(zhǎng)質(zhì)量 明顯提高。實(shí)現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)為業(yè)主為顧客提供一個(gè)安全、清潔、 優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。4、中海物業(yè)管理的特色中海物業(yè)管理主要是引進(jìn)先進(jìn)的港式物管理念、累積豐富的物管成功經(jīng)驗(yàn)；規(guī)范 的管

21、理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)；打造出中海獨(dú)特的管理特色，實(shí)行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首 創(chuàng)酒店式物管服務(wù)，開行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提 倡健康式物管，為業(yè)主營(yíng)造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、IS014001、ISO18000三項(xiàng)國(guó)際管理體系貫穿運(yùn)行，中海物業(yè)管理注重高素質(zhì)的 員工隊(duì)伍建設(shè)、豐富的人力資源儲(chǔ)備，創(chuàng)造社會(huì)效應(yīng)。三、萬科和中海物業(yè)管理模式的比較在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務(wù)精品見長(zhǎng)，中海以管理優(yōu)勢(shì) 和市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先，把經(jīng)營(yíng)型管理作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成了自身的特色和優(yōu) 勢(shì)，對(duì)提高

22、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和開拓市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。 兩者都有各自的管 理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。1、萬科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價(jià)值觀萬科和中海物業(yè)管理之所以先進(jìn)，首先他們是有一套非常正確的價(jià)值觀。大家知 道，萬科和中海很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市，它們的創(chuàng) 業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報(bào)股東。所以，萬科和中海形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文 化（白領(lǐng)文化）。萬科和中海的管理，點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、 專注和細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。這種價(jià)值觀和文化，甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的 品牌價(jià)值。萬科和中海的 企業(yè)視角

23、、人文關(guān)懷”特別好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi) 涵，同時(shí)也恰到好處地觀照了白領(lǐng)的文化趣味， 使一批白領(lǐng)對(duì)萬科情有獨(dú)鐘、 趨 之若鶩。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身， 公司的核心價(jià)值觀才是根 本，這一點(diǎn)，國(guó)外有關(guān)百年老店的實(shí)證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。所以我們今天看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬科和中海， 我們完全有理由相信深植于萬科 和中海的經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理才是最重要的獲勝基因。2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略。 最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中 國(guó)民營(yíng)企業(yè)最缺少

24、的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經(jīng)驗(yàn)之談和聯(lián)想取 勝的看家法寶。這10年來，商場(chǎng)硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國(guó)內(nèi)的企業(yè)家，也常常生出 引無數(shù)英雄競(jìng)折腰”的喟嘆。 然而，日換星移，能經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)，吹去浮沙始見金的不過爾爾?？偲饋砜?， 之所以會(huì)有許多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信 資本經(jīng)營(yíng)，幻想依靠權(quán)力尋租，或者急欲沖 500強(qiáng)、拼湊大船、迎風(fēng)出海。這 些企業(yè)注重經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，而不經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，捕捉熱點(diǎn)而不管理企業(yè)，不能始終如一地 堅(jiān)持自己的戰(zhàn)略，有小機(jī)巧而無大謀略。反觀萬科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法， 10多年前就上市，有A股、B股，但不

25、宣稱是 資本經(jīng)營(yíng)”明明早就將業(yè)務(wù)集中 在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡(jiǎn)化到中產(chǎn)階級(jí)的普通住宅。 今后他們還 要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品部件都在總部設(shè)計(jì)好， 通過住宅工業(yè)化帶動(dòng) 進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個(gè)字：減 法”這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升 產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做減法”的同時(shí)卻完成了公司穩(wěn)步增長(zhǎng)的乘法。一個(gè)人要有成就，堅(jiān)定、堅(jiān)強(qiáng)、毅力是第一位 的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想， 而偉大的理想就是他的人生 戰(zhàn)略。所謂必有 堅(jiān)忍不拔之志”，方可蓄積 堅(jiān)忍不拔之力

26、”辦公司、做企業(yè)同 樣如此，如果不對(duì)自己 是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？ 何時(shí)做？ ”等一系列問題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不 穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán) 隊(duì)。如果走進(jìn)萬科和中海你會(huì)發(fā)現(xiàn)無論投資者關(guān)系 （透明度、誠信）、投資管理、 財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關(guān)管理都非常清楚細(xì)致，井井有條。 萬科和中海在管理細(xì)節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點(diǎn)。萬科和中海人做到了， 所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。3、萬科和中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)總成本領(lǐng)先萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設(shè)計(jì)公司，進(jìn)而在99年成立了萬科建筑研究中

27、心，可以說這是企業(yè)的R&D中心，它強(qiáng)調(diào)的是”設(shè)計(jì)概念+經(jīng)營(yíng)意識(shí)+專業(yè)知識(shí)+創(chuàng)造力”的最佳配合，這 種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項(xiàng)目策劃模式，主張對(duì)市場(chǎng)要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內(nèi)涵的產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)，充分體實(shí)現(xiàn)前期策劃對(duì)產(chǎn)品附加價(jià)值的提升，產(chǎn)品的后續(xù)銷售是產(chǎn)品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項(xiàng)目互動(dòng)戰(zhàn)略顧問模式是新經(jīng)濟(jì)條件下、嶄新的一種房地產(chǎn)顧問模式，這樣一種模式需要在社會(huì)實(shí)踐中得到檢驗(yàn)和修正，并在實(shí)戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時(shí)代希望為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的顧問和運(yùn)營(yíng)盡責(zé)盡力。中海實(shí)施總成本領(lǐng)先一是要實(shí)行科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序，即實(shí)行TCM （總成本管理）；二是要積極主動(dòng)地拓展物業(yè)管理市場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，拓展?fàn)I運(yùn)規(guī) 模，拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金渠道，增加盈利能力的規(guī)模化運(yùn)作。這些都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)總成本領(lǐng)先的 重要途徑。中海物業(yè)積極地實(shí)行實(shí)施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場(chǎng)的同時(shí)，又利用其自身優(yōu)勢(shì)，開展本行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)內(nèi)部造血機(jī)能。 公司成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的 W、D、 K、T等四個(gè)系列的專用清潔劑，又自己設(shè)計(jì)開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家 庭裝璜領(lǐng)域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公