大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點

1、大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點隨著中加入WTO的心理作用,資本越來越具有想像力,大 批的房地產(chǎn)發(fā)展商也在住宅與 寫字樓市場競爭越來越激烈，利潤越來越稀薄之時， 欣然迎來商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮.吸大型螺合商 業(yè)項目Shopping&nb印Mall為代表的商業(yè)地產(chǎn)之風逾刮逾勁，而Mall獨樹一幟.措商引資 和吸引消費者眼球的&重擔*自然而然 地落在了規(guī)劃設(shè)計Q開發(fā)建造之上.大型商業(yè)項目不同身住宅開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)是核徐 住宅3 :是直銷此時，如果開發(fā)商仍I日簫拿甯 .二住宅的那一套“活乩"來搞Shoppin血bspMall,就萬萬行不通了包商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃與

2、住宅有很大差 異&佳宓是要賣的卜主矍考雌塊賣碧什我祥的人務(wù)后期營銷過程中針對它的客戶.Shopping&nbspMall規(guī)劃則非常復(fù)雜我們做了很多考察，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外大量Shcpping&nbspMan我們開始先招主力店，先找到平均在兩萬平方米以上這樣的商家,主 方店梃老后再去腳蠟嗅廝楣罅J商典電型傳購唯空”發(fā)聶g嘉大型 Shopping&nbspMaU關(guān)鍵是主力店招商,主力店祗或者檔次不夠幺招商就不成 功i.業(yè)態(tài)定位至關(guān)重要而國內(nèi)發(fā)展商大都傾向于白日定位業(yè)態(tài)身功能,在規(guī)劃設(shè)計初步完 d pSa”J J'f' 0一.*< '.'

3、 a；'"°，：°.位 ' G °，' 就再 再垢助店淘懶。商*.鬟種待機葡潔的招商”式，面對股戶小戶尚可，而對國壽 連鎖主力店招商則風險較大S國際主力店對每個項目的評估有白己的方式-對選址也有-»" *» i 2« .廣K«e"。 夕"5 h '=，'"%，各自不同的標準比如對店址與市中心距離、周邊人口密度、市場需求趨勢等。住宅商<3*a，%品房的買家是大眾消費者.開發(fā)商可以自己做市場研窕和產(chǎn)品定位.而, 0!-* 01r .產(chǎn)

4、。 針 .，,力 aV - * °,Shopping&nbspMaU的買家是為數(shù)不委的商業(yè)集團這一特殊群體，因而必須量身定做.項目的策劃與定位應(yīng)由商家或有整合資源能力的專業(yè)機構(gòu)來做,發(fā)展商不應(yīng)越俎代庖.有 的項目依賴個別國內(nèi)店家的鎏身，但單一品牌的店家只是具有純商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗而不具有整 合Shopp ing&nb spMa 11所需資源的柔道和能力大型商業(yè)設(shè)計應(yīng)按主力店的要求設(shè)計主力店的業(yè)態(tài)規(guī)模,選址策劃、功能流程甚至規(guī)劃設(shè)計也是由白己或?qū)I(yè)公司來完成的.不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求一比 如，某，連鎖品牌每家店的規(guī)模上下限，停車位的方 式與數(shù)量等等&這些

5、使用要求也就 是設(shè)計依據(jù)應(yīng)由店家提出，而不應(yīng)由發(fā)展商指定；待建成后再要店家削足適履聞 許多發(fā) 展商在未明確主力店的情況下I便要求我方開始規(guī)劃設(shè)計國缺乏定向的設(shè)訐依據(jù)，所做 設(shè)計看似通用性 強，實則無的放矢工 一旦功能號店家明確,設(shè)計必然從頭推翻亞來占盲 目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度?，F(xiàn)階段Shopping&nbspMallEi加位的卻 而譴若麗檄遍寫反毓了強一向口專業(yè)顧問機構(gòu)的介入是關(guān)鍵Shopping&nbspMall項目因其資金投入規(guī)模、現(xiàn)代商業(yè)營 銷招商的特殊渠道，和策 劃經(jīng)營的高度專業(yè)化，這類項目的并發(fā)應(yīng)借助具有大型商業(yè)資源整合能力的國際專業(yè)顧問公

6、司的參與。否則，沒有 開發(fā)過商業(yè)項目的發(fā)展商是很難獨 .V . o a . b- 7立完成這五個方面工作的留招商須有特殊的染道引進主力店的招商渠道恐怕是國內(nèi)發(fā)展商最不得其門而入的一環(huán)區(qū)面對龐大的境外商家體系難以找到介止的接洽部門.也乏r恰當?shù)陌b和推銷方一式，而 專業(yè)顧問機構(gòu)的強項之一就是為招商提供渠道和保證國際化的專業(yè)顧問機構(gòu)由于其幾十年的加嗨* 具聾微Ogi購11搦穆到運營全部過程中所需的相 關(guān)行業(yè)技能及經(jīng)驗,非常了解其主要資源客戶,以及國際著名的大型商業(yè)公司的開店規(guī)范及要求.專業(yè)的顧問機構(gòu) 經(jīng)常執(zhí)行或參與購物中心的運營管理工作臚與國際大型商業(yè)公司的合作 是非常篤實的，是長期的'魚

7、水關(guān)系。所以一個好的專業(yè)顧問公司所作出的建諛，除了 對井發(fā)商負闞.領(lǐng)底薪T期逸的商業(yè)賀責起 藏他是對繆布項目的 翱加普費春.商家對項目的評估有自B.的方式與側(cè)重，也很看重專業(yè)機構(gòu)所做的可研分析報告:，在國. =«* /,.* * - - -* *0、"中次 0 。« . *招商須有專業(yè)的水準招商材料缺乏專業(yè)水準是招商困難的另一個原因°國外大揖連鎖外這樣的專業(yè)研究成本很大，因項目不同可能高達數(shù)百萬美元，但對銀行財團等投資者 具有說服力母國內(nèi)富見的可研報告與招商材料多由發(fā)展商自己編制民因過分樂觀的論證 身缺乏專業(yè)數(shù)據(jù)支持而難以取信于人&比如，把領(lǐng)導(dǎo)摟

8、見照片身首長題詞作為項目背景證 明的習慣在國內(nèi)很 流行，對吸引境外投資者與含桎方則未必有用，充分重視Shoppin*al在建筑設(shè)計上的特殊性 礫型中庭空間的重視Shoppi砥JkdLTfejft環(huán)十幾萬平炳的大型商業(yè)項目,.在.輸A*廣喻莊河/ 大題中竟空前微甘舉姓輕氫 好的中贏密成標前i曲 一 流暢、明快電亨肖費者購物圖的是一個心尚 能讓他們 最大限度受利掙適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的q體驗式的環(huán)境空間“消費者走進Shopping&nbspMalL就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設(shè)計做為大型Shopping&nbspMall的標志一在很大程度上 就是讓消費者有一個

9、巨大的環(huán)境體驗氛圍, 中庭還具有引領(lǐng)消費者的功能Q. TShopping&nb叩MalL的消費空間相當太#如何有效地吸引消費者,引領(lǐng)消費者到Shoppi口穌nbspMall的各處購物、游玩也是設(shè)計中很重要的一部分.多 1目?形成汰融合對Shoppim的附的all而苗.我11過去的建筑門：_二/純 的風格，整體化一的規(guī)劃 設(shè)計已經(jīng)過時了.因為，shopping&nbspMan不是一個簡單的分 俄或的鯉營財s而是一個統(tǒng)二高效運作的榭傀 體，荀1乎能翻滴蓋人們的各種消費 需求，如娛樂< 休閑、購物等普，這就要求設(shè)計師必須做出身之相適應(yīng)的多 元化的規(guī)劃 設(shè)計。光效、廣告媒體、特效

10、工程綜合運用此外，Shopping&nbspMall的整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如苴面橫豎線條的劃分、開窗與賣墻面的虛實對a a . *ne« B °«. o.、>°* aC°aa a比等）來完成的，還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用牝比如，設(shè)訐室外的景觀電梯;在Shopping&nbspMalL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺,用于演出等商業(yè)活動才 在ShoppinganbspMall的墨要位置預(yù)留懸掛大塞廣告條幅的空間才二晚的燈光視覺效果設(shè) 計等為這樣才會形成最終成熟的大型大型綜合商業(yè)項目泣如何開發(fā)一個大型綜合

11、商業(yè)項目作為開發(fā)商成功地開發(fā)及持久運營一個大型綜合商業(yè)項目，兒條最基本的條件需要滿足:雄厚的資金儲備商業(yè)開發(fā)不像住宅開發(fā)，住宅開發(fā)可以采取滾動式開發(fā)居住小區(qū)可以分期建設(shè) 楣購翦土地之 后第一期工程封頂老前達到資金投入峰值住宅鞘的撕以后 責全需求量遂耦或血 而大型符融項目的開發(fā)加祿 艇蹄出租地方式,開發(fā)翡的展 襦番木儀要保證項目羌族,在項目翹懈和運營前期它曲翳金能夠堆口工室五年的例！虧損期C資6開發(fā)商要綜合決策判斷白身是否與能力或是愿意承擔這么犬風險做這樣長線的投適宜的土地狀態(tài)土地位置一定要好，最好選擇在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域或靠近交通要道。 C “ Y ' . / 4,U “土地成本不應(yīng)過蒿，

12、成有 足翳大的面積以建設(shè)大型馨谷商業(yè)瓚目配:K r.p O«r °I». f » O .9,； r0*» 4過程就發(fā)現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象;商業(yè)建筑區(qū)域或商圈的形成受根多歷史,人文因素的影響.« 4C»40L®.« Q.X.。5S «重視客流規(guī)律和區(qū)域消費能力周邊地區(qū)有足夠的消費群體及流動人n以保證商業(yè)所需 的版能力：鬲時妻考慮到血邊的商業(yè)亮款 在我*謝的舟IB潘旃良鼬艇#的 不是現(xiàn)施窸薄冶I;旗上黃大敏商噩頊目前肯嵬有洪僵 消費春去哪謔嬲麗清費，不 僅取決卷的價格和交通方氟還方到很多社會心理因素的影響

13、.假設(shè)在北京某處新建首w <S 44 Q fi0 ®90 4T <3 d 0*100萬平方米的商業(yè)區(qū)，它是取代不了王府井商圈在北京以及中國人心目中的地位&充分考慮現(xiàn)有和未來的交通狀態(tài)近期及未來的交通一定要流暢、方便,應(yīng)具有盡可能.L。 L .，RE ，F(xiàn)0甲.Lk .! F .二 KL多的交通工具A到達方式一汽軍辱公交、地鐵、城鐵?根據(jù)我們的規(guī)劃設(shè)訐經(jīng)驗，中J 目施斑痼業(yè)中卷設(shè)計的妞人海&織看國外同類項目有相當大的差別口如像螭福, 寰家等大型窿亞設(shè)施，在瞅洲是不可能開設(shè)在刨源.環(huán)以內(nèi)的區(qū)位上的，息是由至其 土地成本所決定的一而在中國由于人口密度高，步行&#

14、39;公交客流為主,因而促成了其在中現(xiàn)在這樣的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)及深入的前期研究從長期發(fā)展的角度上看問題，分析市場容量以決定項目的定位儀首先應(yīng)滿足城市規(guī)劃條件J每個城市的總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商 業(yè)中心的分布，商業(yè)建筑的布局等作出規(guī)定.大型蹤合商業(yè)項目的開發(fā)要符合城市規(guī)劃 的要求其次要做好項目可行性研窕九確定項目是否適合作'為'的項目開發(fā)根據(jù)完整的 市場調(diào)研報告,業(yè)態(tài)分析研究，以確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位，富有經(jīng)驗的操作團隊一個具有多方面專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團隊至關(guān)重匚.是保恥大型綜介質(zhì)業(yè)讀菌成功的量重缸屬。其中蹄獨懶劃蚓飾是直5胸一。 1r. » - - 0 < a。鏟. 1«® 4 y O a -®- f m.g環(huán)